巴中源丰发展有限公司与某某、某某屋租赁合同纠纷一审民事判决书

四川省巴中市巴州区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）川1902民初3643号

原告：巴中源丰发展有限公司。

法定代表人：张松涛，该公司董事长。

委托（特别授权）代理人：任正明，四川雅逸律师事务所律师。

被告：**，男，生于1981年，汉族，大专文化，南池尚品格调咖啡厅经营者，住巴中市巴州区。

被告：**，男，生于1972年，汉族，高中文化，驾驶员，住巴中市巴州区。

委托代理人：陈夫，男，生于1976年，汉族，高中文化，个体工商户，住四川省巴中市巴州区。

原告巴中源丰发展有限公司（以下简称“源丰公司”）与被告**、***屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告源丰公司的委托代理人任正明，被告**，被告**及其委托代理人陈夫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告源丰公司诉称：2012年8月10日被告**与巴中市巴州区农业技术推广中心签订《房屋租赁合同》，租用南池中路农馨小区电梯商住楼二楼整体，用于二被告共同商业经营需要。合同约定年租金90000元，租金支付方式为：2012年支付前两年租金，以后租金逐年支付，当年支付次年租金。2013年区人民政府下发文件，将出租的农馨小区二楼整体资产划转至原告经营管理，相关权利义务划转至原告名下，该房屋的租金也由被告依据原合同向原告支付履行。但在2015年应交2015年至2016年度租金时被告就以各种借口拖延至2016年9月6日才付清上一年租金。该笔租金支付后，被告就一直拖欠租金。原告以电话、书面通知和委托律师发《律师函》多次催促，但被告均以各种无理拒绝。现起诉要求：1、解除2012年8月10日被告与巴中市巴州区农业技术推广中心签订的《房屋租赁合同》。2、被告按所签《房屋租赁合同》约定支付欠付租金180000元（庭审中变更为90000元）。3、被告按《房屋租赁合同》约定支付迟延履行违约金。要求返还巴中市巴州区南池中路农馨小区电梯商住楼2楼整体房屋。4、诉讼费由被告承担。

被告**辩称：一、原告连诉讼金额都搞错，我们欠付一年房租属实。二、我们在2017年8月前就将房租减免申请交给原告方。因为该楼层已经失去大部分商业价值，我们投资大，但是因周围拆迁，导致我们受损，所以才提出减租；我们承租的房屋主体存在严重质量问题，有的管道渗水严重，有的楼顶坍塌，消防报警系统受损。原告公司也来查看过，2016年春节，我们的直接损失5万元，经营损失达到6万元。原告说喊我们自己先垫付，说可以在租金里面扣减；因漏水情况，楼下家具店找原告公司进行处理，实际上不是我们楼上的原因，原告却将矛头指向我们，因此我们被迫整改，实际上是旁边保安室楼顶水管漏水，此事导致我们花费3万多元。三、我们在2017年底就直接关门了，无法经营。

被告**辩称：一、我与原告不存在合同关系，不存在违约，不存在下欠租金。我在原租赁合同承续期间依法转租给被告**自主经营，独立承担一切责任。二、2015年租赁物所处地段进行城市改造拆迁，影响租赁物正常使用，多次向原告反映过，并要求降租金或者终止合同，原告不允。2016年再次提出终止合同，原告自行收回租赁物，原告并没有拒绝也未明确表示不同意见。三、我并未实际经营也不知原告是否已收回租赁物，我一直认为原告和我已经解除合同关系了。四、合同解除同时告知过被告**，并要求**与原告自行协商处理好解除合同相关事宜和租赁物交接事宜，至于后面的事我一概不知。五、两年之中我并未收到过关于合同还在延续及催收租金一事，何来违约、欠费之说。六、请求驳回原告对我的诉讼请求。

经审理查明：2012年8月10日，被告**（为承租人、乙方）与巴中市巴州区农业技术推广中心（为出租人、甲方，以下简称“区农广中心”）签订了《房屋租赁协议》约定：将甲方占有的巴州区南池中路农馨小区电梯商住楼二层整体出租于乙方。一、房屋现状：因该房属清水框架穿透结构，除临街面为玻璃墙体外，靠院内无墙体、无门洞、无地砖和墙砖、无消防设施，即无任何装饰装修。二、租赁面积约400平米（以实际丈量面积为准），用于商业服务。三、租赁时间：租期一定十年，即从2012年8月10日至2022年8月9日止，（租期的计算方式以甲方正式书面通知乙方进场之日起计算，并作为协议附件）。如协议到期后乙方继续承租或受让在同等条件下优先。四、租金及支付方式：按四川信和房评【2012】委字第296号估价报告的估价结果捌万柒仟壹佰元每年上浮至玖万元每年，共计租金玖拾万元，分九次付清，即2012年支付前两年租金壹拾捌万元整，签协议后支付壹拾万元，余下的捌万元在甲方通知乙方进场时支付，其余的年租金逐年支付，即当年支付次年租金，支付时间以第一年的实际起租日前支付。五、1、乙方承租后承担对房屋装饰装修的安全责任，包括改变房屋结构的安全、装饰工程人员的安全。2、乙方合法经营且安全使用设施、设备、并承担经营期间的一切经济、民事、安全责任。六、其他约定：1、甲方同意乙方在其租赁期间内对第三人转租，但不能超越甲方与乙方约定的租期。2、如遇城市规划改造或拆迁，给乙方造成损失的由乙方自行与政府或拆迁方协商处理，未到期租金由甲方返还。3、如遇该层顶部污水管道自然老化或其他因素造成管道破损、漏水影响乙方正常使用、经营的由甲方负责处理，给乙方造成损失的双方协商解决。七、违约责任：1、如遇乙方违反上述约定，甲方有权单方解除租赁关系，且不退还已收租金。2、如遇甲方违反上述约定，按总租金玖拾万元的20%赔偿乙方并承担其他相应经济损失。

《房屋租赁协议》签订后，被告**从区农广中心接手租赁房屋，于2013年7月8日转租给被告**，双方签订了《房屋租赁协议》约定：“出租人：**、甲方，承租人：**、乙方，就甲方租赁位于巴州区南池中路农馨小区电梯商住楼二层出租相关事宜达成如下意见：一、房屋现状：因该房属清水框架穿透结构，除临街面为玻璃墙体外，靠院内无墙体、无门洞、无地砖和墙砖、无消防设施，即无任何装饰装修。二、租赁面积及用途：租赁面积约480平米（以实际丈量面积为准），用于商业服务。三、租赁时间：租期一定十年，即从2013年8月15日至2023年8月14日止。四、租金及支付方式：第一年租金18万元，第二年起租金逐年递增5%，即：第一年18万元，第二年18.9万元，第三年19.84万元，第四年20.8372万元，第五年21.8790万元，第六年22.9729万元，……。六、其他约定：1、该协议行为为租赁关系，乙方自愿承担房租价格，即两协议间的租金差。……。”之后，被告**将案涉房屋交与了被告**占有、使用。

2013年12月27日，巴中市巴州区人民政府办公室发出《关于向巴中源丰发展有限公司划转资产的通知“巴州府办【2013】226号文件”》，将案涉原区农广中心占有的位于巴州区南池街农馨小区二幢三楼（2018年9月10日巴中市巴州区政府国有资产监督管理局出具《证明》，该资产实际坐落于二幢二楼）商用480.4㎡资产无偿划转给巴中源丰发展有限公司，并要求区国土局、区房管局及原资产占有使用单位要通力协作配合，尽快办理资产变更登记手续，涉及变更登记的有关费用全部免缴。原告源丰公司从区农广中心接管了案涉房屋。

被告**按照约定交纳了截至2017年8月9日的房屋租金（其中2016年9月6日交纳了2016年8月10至2017年8月9日的房屋租金90000元给原告源丰公司），之后的房屋租金未再交纳。

之后，被告向原告提出房屋漏水，要求原告处理，双方因此酿成纠纷。2018年，被告**向原告提出减免租金申请。

上述事实，有原、被告的陈述，房屋租赁合同及庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。

本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。2012年8月10日，被告**与区农广中心签订了《房屋租赁协议》,区农广中心按约定向被告**交付了租赁房屋，双方建立了房屋租赁合同关系。租赁期限内，因租赁房屋的权属发生了转移，由原告源丰公司承继，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，2012年8月10日，被告**与区农广中心签订的《房屋租赁协议》继续有效，其中属于区农广中心的权利义务全部由原告源丰公司承继。《房屋租赁协议》第六条约定甲方同意乙方对外转租，但不能超越租赁期限。2013年7月8日被告**将租赁房屋转租给被告**，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，该转租合同仍然有效，但超过租赁期限（2022年8月9日至2023年8月14日止）的部分无效。

关于原告要求解除2012年8月10日被告**与巴中市巴州区农业技术推广中心签订的《房屋租赁协议》和支付下欠租金90000元的问题。按照2012年8月10日签订的《房屋租赁协议》约定，被告**应于2017年8月10日前支付次年度的房屋租金，但是至今仍未支付。故原告主张被告**支付下欠2017年8月9日至2018年8月10日的房屋租金90000元，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”和第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，对于原告源丰公司起诉主张要求解除2012年8月10日被告**与巴中市巴州区农业技术推广中心签订的《房屋租赁协议》的请求，于法有据，本院予以支持。双方租赁合同解除后30日内，被告**应当将租赁物返还原告源丰公司。由于被告**将案涉房屋转租了被告**，被告**实际占用、使用租赁物，故原告主张被告**返还租赁物的请求，本院予以支持。

关于原告源丰公司主张被告支付迟延履行违约金的问题。我国合同法中规定的违约金制度系对守约方的损失补偿为目的，以当事人的损失为基准，庭审中，原告公司未提供造成其损失程度的相关证据，对于该项主张，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条、第六十条、第九十四条（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，判决如下：

一、解除2012年8月10日被告**与巴中市巴州区农业技术推广中心签订的《房屋租赁协议》。《房屋租赁协议》解除后30日内，被告**、**应将租赁的位于巴中市巴州区南池中路农馨小区电梯商住楼2楼整体房屋返还原告巴中源丰发展有限公司。

二、由被告**在本判决生效后10日内向原告巴中源丰发展有限公司支付租金90000元。

三、驳回原告巴中源丰发展有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费3900元，由被告**、**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。

审　判　长　　杨　青

人民陪审员　　苟中学

人民陪审员　　刘远芳

二〇一八年十月十五日

书　记　员　　孙晓琴