中国电信股份有限公司合浦分公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区合浦县人民法院

民 事 判 决 书

（2019）桂0521民初701号

原告（反诉被告）：中国电信股份有限公司合浦分公司，营业场所：广西合浦县廉州镇解放路7号。统一社会信用代码：91450500791324991Q。

负责人：陈贞贵，总经理。

委托诉讼代理人：刘婵影，广西嘉友律师事务所律师。

被告（反诉原告）：***，男，1957年1月7日出生，汉族，住广西合浦县。

原告中国电信股份有限公司合浦分公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序由审判员顾能凤独任审判。被告***于2019年3月15日提起反诉，对符合反诉条件的部分，本院依法立案并进行合并审理。本院于2019年4月3日公开开庭对本案进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘婵影及被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告中国电信股份有限公司合浦分公司向本院提出诉讼请求：判令被告***向其支付2015年1月至9月的租金27000元及违约金44600元。诉讼中，原告变更诉讼请求为:判令被告***向其支付租金31999.75元及违约金50300元。事实和理由：2012年9月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于合浦县（大门东侧第一间）终端维修点铺面54平方米房屋租赁给被告开办天翼专营店使用，租赁期限自2012年7月1日至2015年6月30日止，每月租金3000元等内容。合同签订后，被告一直依约支付租金及积极完成代办业务量，但自2015年1月起被告无故拖欠租金及无法按约完成业务发展量，原告多次催要相应款项未果。被告一直占有、使用涉案房屋至2015年9月，且未能依约完成业务发展量，原告有权按照《房屋租赁合同》的约定向被告收取惩罚性质款项。

被告***辩称：原告的诉讼请求没有事实及法律依据，其没有拖欠原告的租金，原告也没有任何证据证明其拖欠租金或没有完成代办业务，且原告的起诉已明显超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

反诉原告***向本院提出反诉请求：判令反诉被告中国电信股份有限公司合浦分公司返还房屋租赁押金6000元。事实和理由：其与反诉被告于2012年9月16日签订《房屋租赁合同》一份，载明：反诉被告将位于合浦县邮电大楼门口）的一间房屋租赁给反诉原告经营天翼专营店，租期3年，从2012年7月1日至2015年6月30日止，每月租金3000元，反诉原告需交押金6000元给反诉被告，在本合同租赁届满或终止、解除合同后，反诉被告要将押金返还给反诉原告。其已履行了合同约定的义务，但反诉被告在合同期限届满后未有将押金返还给其。

反诉被告中国电信股份有限公司合浦分公司辩称：反诉原告从来没有向反诉被告支付押金6000元，也没有提供证据证明履行过给付房屋租赁押金6000元，且反诉原告的反诉已超过诉讼时效。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对于原告提交的《房租支付数据统计》、《***2012年8月至2015年6月业务发展完成情况》，被告对该证据不予认可，对其三性均有异议。本院认为，该证据系原告自行制作，被告不予承认，且无其他证据加以佐证，故本院依法不予确认；2.对于被告提交的《银行转账凭证》、《收据》，原告对该证据的真实性、合法性无异议，承认收到该5000元押金，但认为该5000元押金并非《房屋租赁合同》中约定的6000元。本院认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认，该证据足以证明被告支付给原告押金5000元的事实；3.对于被告提交的《照片》，原告对该证据的三性均有异议。本院认为，该证据的真实性无法确认，且不能直接证明待证事实，故本院依法不予确认。

综合本案证据及依据庭审笔录，本院认定事实如下：自2009年开始，被告***向原告中国电信股份有限公司合浦分公司租用位于合浦县（大门东侧第一间）终端维修点铺面54平方米房屋。2009年6月30日，原告出具《收据》给被告，载明：收到***交来业务代办押金5000元。2012年9月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将上述房屋租赁给被告开办天翼专营店使用，租期3年，从2012年7月1日至2015年6月30日止，每月租金3000元，被告交纳代办押金6000元作为该合同押金，原告在租赁期届满或本合同终止或解除后，且扣除被告依据该合同约定应承担的违约金等款项后，将剩余押金不计息返还被告等内容。租赁期限届满后，原告曾于2015年下半年派人催促被告交纳租金，但自2016年起，原告未有再向被告催收过租金，直至2019年2月21日才向本院提起诉讼。原告在租赁期限届满后未有将押金5000元退还给被告，被告在得知原告扣留其押金后也没有通过有效途径向原告主张返还，直至2019年3月15日才向本院提起反诉。现涉案房屋已租赁给案外人。

关于本诉，本院认为，原、被告之间所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，主体合格，内容合法，系合法有效的合同，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。原告主张被告尚欠租金31999.75元及因无法按约完成业务发展量需按照合同约定向原告支付违约金50300元，但被告不予认可，而原告也无法提供证据证实被告尚欠租金或未有完成业务发展量，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告应承担举证不能的不利后果，故对于原告的该主张，本院不予支持。关于诉讼时效，原告主张被告自2014年11月30日以后未有再支付租金，其公司在租期内有派人去被告店里催讨过租金，在租期届满后亦派人通过电话或上门向被告催要租金。但被告抗辩其于2015年6月29日已搬离承租房屋，其仅于2015年下半年接到过一次原告员工打来催要租金的电话，此后，并未有人向其催要租金。而原告未能提交其公司自2016年以后向被告催要租金的相关证据，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。”的规定，原告直到2019年2月21日才向本院提起诉讼，显然已超过诉讼时效。故对于原告的本诉主张，本院依法不予支持。

关于反诉，本院认为，被告提起反诉要求原告返还押金6000元，并提供《收据》予以证实，原告承认确实收到被告5000元押金且至今未有退还给被告，却主张该5000元押金实际是业务保证金，并非涉案《房屋租赁合同》中所约定的押金，但原告未能提供证据予以证实，依法应承担举证不能的不利后果。本院依法认定被告已向原告交纳押金5000元。在《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，原告应当按照合同约定将5000元押金返还给被告，但原告没有按照合同约定返还押金给被告，被告自租期届满后即2015年7月1日起知道或应当知道自己的权利被侵害，但被告直到2019年3月15日才向本院提起反诉要求原告返还押金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，被告（反诉原告）的反诉亦已超过诉讼时效。故对于被告（反诉原告）的反诉主张，本院依法不予支持。

根据上述事实和理由，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适

用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、驳回原告（反诉被告）中国电信股份有限公司合浦分公司的诉讼请求；

二、驳回被告（反诉原告）***的反诉请求。

本案本诉受理费1857.5元，因适用简易程序减半收取928.75元，由原告（反诉被告）中国电信股份有限公司合浦分公司负担（已预交）；反诉受理费35元，由被告（反诉原告）***负担（已预交）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。

审 判 员　顾能凤

二〇一九年五月六日

法官助理　何朝娟

书 记 员　李　雪

附：本判决书引用的法律条文

一、《中华人民共和国民法通则》

第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。

第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：

（一）身体受到伤害要求赔偿的；

（二）出售质量不合格的商品未声明的；

（三）延付或者拒付租金的；

（四）寄存财物被丢失或者损毁的。

第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。

二、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释

第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。

四、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。