稟树市发展投资有限公司、江西新纪元大酒店管理有限公司等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江西省樟树市人民法院 民 事 判 决 书 （2022）赣0982民初1047号 原告：樟树市发展投资有限公司，住所地江西省宜春市樟树市。 法定代表人：***，公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，江西新青年律师事务所。 被告：江西新纪元大酒店管理有限公司，住所地江西省樟树市。 法定代表人：***，公司执行董事。 第三人：江西金虎保险设备集团有限公司，住所地江西省樟树市。 法定代表人：***，公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，该公司项目部部长。 委托诉讼代理人：***，江西药都律师事务所。 原告樟树市发展投资有限公司与被告江西新纪元大酒店管理有限公司、第三人江西金虎保险设备集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2022年3月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告樟树市发展投资有限公司、被告江西新纪元大酒店管理有限公司和第三人江西金虎保险设备集团有限公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樟树市发展投资有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2019年5月16日至2021年12月31日租金999730元以及违约金68512.5元（以应缴租金为基数，按银行一年贷款利率4.359%计算至2021年11月15日）以上共计1068242.5元。此后违约金以应缴租金为基数，按银行一年贷款利率4.35%计算至**之日；2．诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付2019年5月16日至2021年12月31日的租金1104730元以及违约金68512.5元（以应缴租金为基数，按银行一年贷款利率4.359%计算至2021年11月15日）以上共计1173242.50元。此后违约金以应缴租金1104730元为基数，按银行一年贷款利率4.35%计算至**之日。事实和理由：2012年江西金虎保险设备集团有限公司与九江银行股份有限公司宜春分行签订房屋租赁合同，九江银行股份有限公司宜春分行承租第三人位于樟树市××道××号××栋××层以及Ｂ栋1-7层（以下简称Ｂ栋），承租期限为2013至2022年12月31日。2018年6月22日，九江银行股份有限公司宜春分行将承租第三人位于樟树市××道××号××栋××层房屋租给被告并签订了房屋租赁合同，约定租赁期限为2018年4月23日至2022年12月31日，租金一年420000元，每年度1月1日之前**上半年租金21万元，7月1日之前**下半年租金21万元，逾期交纳根据合同第十条第二款规定按逾期交纳总额承担日3%的违约金。2019年1月17日，樟树市人民政府与第三人签订《江西金虎保险设备集团有限公司退城进园补偿补助协议书》，该协议约定因“退城进园”，Ｂ栋房屋及辅助设施归樟树市人民政府所有。为此，2019年5月20日，第三人、九江银行股份有限公司宜春分行和被告签订《协议》，《协议》约定，因Ｂ栋房屋及附属场地设施由樟树市人民政府收购，且交由原告经营管理，被告与九江银行股份有限公司宜春分行签订的《房屋租赁合同》终止，被告另行与原告签订租赁合同，另行签订的合同原则上与九江银行股份有限公司宜春分行和被告签订的租赁合同保持一致，同时约定2019年5月16日后的租金由被告向原告支付，且被告还需向原告支付履约保证金21万元，但被告至今未按《协议》约定向原告支付租金及履约保证金。原告多次催缴，并在2021年12月22日以及2022年1月5日向被告发送告知函，催缴租金，但被告不予理睬，一直未支付，被告的行为严重违反了《协议》的约定。案涉房屋为国有资产，被告长期占用却不支付相应租金，也不返还租赁房屋。为防止国有资产的流失，也为保护原告的合法权益。原告特提起诉讼，请求贵院依法判决。 被告江西新纪元大酒店管理有限公司辩称，一、答辩人并未与被答辩人之间签订房屋租赁合同，双方并未就租金达成一致，所以被答辩人向答辩人主张每年420000元租金没有事实和法律上的依据，且因双方之间并未就租金及租金的交纳方式达成一致，所以也就不存在违约金的问题。2018年6月22日，答辩人与九江银行股份有限公司宜春分行签订《房屋租赁合同》一份，约定了答辩人承租第三人位于樟树市××道××号××栋××层房屋，租赁期限为2018年4月23日至2022年12月31日，租金一年420000元，每年度1月1日之前**上半年租金21万元。根据《民法典》第465条第二款的规定，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，即该份租赁合同只对答辩人与九江银行股份有限公司宜春分行有约束力，何况该份租赁合同在答辩人与九江银行股份有限公司宜春分行及第三人于2019年5月20日签订的三方《协议》第二条已明确解除，即答辩人与九江银行股份有限公司宜春分行都不再受双方之间的租赁合同约束。虽然上述三方《协议》约定答辩人应与被答辩人另行签订租赁合同且合同条款原则上与原租赁合同保持一致，但同时也约定“根据实际情况需要变更相关条款及双方自愿变更的除外”。首先根据《民法典》第465条第二款的规定，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力即该约定只对合同三方当事人有约束力，与被答辩人无关。被答辩人不得据此条款要求答辩人与其签订租赁合同。再者，该约定虽然约定了租赁合同条款原则上与原租赁合同保持一致，同时又约定了根据实际情况变化即2019年5月我市发生了“登革热”疫情，按政府要求公共场所宾馆酒店关停，我司是最早接到通知并停止营业的，直到药交会才恢复经营，但客流量明显不足，当时的营收连发放员工工资都不够，苦不堪言，雪上加霜的是二楼、三楼的租户到期后无人承租，鉴于此，答辩人按照上述三方《协议》的约定向被答辩人的子公司樟树市国资公司写了一份情况说明，希望其根据实际情况降低原租赁合同约定的租金标准并免除二楼、三楼的租金，因为答辩人并没有使用。因樟树市国资公司对答辩人的说明不予理睬，所以双方第一次因租金的标准未达成一致而未能签订租赁合同。2020年5月18日，答辩人又就原租赁合同约定的租金进行调低及免收押金打报告给樟树市国资公司，希望双方能就此达成一致而签订租赁合同，遗憾的是双方第二次因租金的标准未达成一致而未能签订租赁合同。2021年12月27日，答辩人再次因酒店惨淡经营的现状想就原租赁合同约定的租赁进行调低及减免与被答辩人达成一致，但双方第三次因租金未达成一致而未能签订租赁合同。由此可见，答辩人与被答辩人从未就租金的标准达成一致而签订租赁合同。既然双方从未签订租赁合同，也未就租赁面积、租金的标准及租金的交纳达成一致，所以被答辩人无权向答辩人主张每年420000元的租金及违约金。事实上，答辩人在与九江银行股份有限公司宜春分行解除租赁合同后，受登革热疫情的影响，第三人位于樟树市××道××号××栋××层房屋中的二、三层一直处于闲置状态，答辩人也从未使用，所以被答辩人也无权向答辩人主张上述房屋二、三层的租金。二、答辩人因被答辩人的房屋怠于修缮，于2021年10月24日八楼顶上的装饰***石块倒塌砸到了**的宝马车，造成**18000元的损失以及答辩人为防止类似事情发生，请人将存在安全隐患的16个***全部拆除花费4600元，合计22600元，应从租金中扣除。以上费用有证据予以证实且因上述费用系被答辩人疏于修缮所致，所以应从租金中予以扣减。三、因答辩人与被答辩人从未就租金的标准达成一致，所以希望法院能根据目前宾馆住宿行业所处的实际情况合理确定租金的标准。自疫情发生的三年以来，因疫情管控的需要，客流量明显减少，而近几年樟树市的大小宾馆却大量增加，该行业一直是惨淡经营、入不敷出。答辩人因前期投入较多，投入的成本也没有收回，仍然苦苦撑着经营。所以希望贵院能根据目前该行业的实际情况、本酒店所处的位置（东面有明悦国际酒店，东南面有维也纳和尊品两个新酒店，西南边有卡罗大酒店），合理确定涉案房屋的租金标准。四、被答辩人虽然给答辩人下达过催款通知书，但因为没有签订合同，被答辩人也不知道按多少租金来要求答辩人上交，所以被答辩人下达的催款通知书从未写明交多少租金，只能笼统要求答辩人交房租，**带吓答辩人，最终双方才走上法律程序。综上，请贵院依法驳回被答辩人向答辩人主张的违约金及涉案房屋二、三层的租金并合理确定答辩人经营的一层及四层至七层的租金。 第三人江西金虎保险设备集团有限公司辩称，答辩人已按与樟树市政府签订的《退城进园协议书》履行土地收储、建构筑物资产移交、租赁合同终止等相关义务，原、被告所涉租赁合同纠纷与答辩人无任何利害关系，答辩人不应作为本案当事人，更不应承担任何责任。2019年1月17日，答辩人与樟树市人民政府签订《退城进园协议书》，约定答辩人退城进园所涉土地移交政府收储，建构筑物等资产归政府所有，移交政府。已出租给被告的建筑物终止相关租赁协议，由政府与被告另行签订租赁协议。根据该协议，答辩人于2019年5月16日与政府相关职能部门办理了资产移交手续。2019年5月20日，答辩人与九江银行股份有限公司宜春分行及被告签订《协议》，明确约定自2019年5月16日起，解除终止答辩人与九江银行股份有限公司宜春分行、被告签订的涉及应移交给政府的房屋租赁合同，由被告另行与政府相关职能部门签订租赁合同。同日，答辩人还与樟树市土地收购储备交易中心签订了《土地收储协议书》，将退城进园所涉土地移交政府收储。因此答辩人已按《退城进园协议书》履行了土地收储、建构筑物资产移交、租赁合同终止等相关义务，原、被告所涉租赁合同纠纷与答辩人无任何利害关系。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月22日，被告江西新纪元大酒店管理有限公司与九江银行股份有限公司宜春分行签订《房屋租赁合同》，约定九江银行股份有限公司宜春分行将租赁第三人江西金虎保险设备集团有限公司的坐落在樟树市药都南大道156号的B栋一至七层的房屋出租给被告江西新纪元大酒店管理有限公司，租赁期限自2018年4月23日至2022年12月31日止，租金为420000元/年，采取半年一交的方式，每年度1月1日、7月1日交付未来半年租金，若被告逾期，则按逾期缴纳费用的总额承担日3%的违约金，出租方有权终止合同等。 2019年1月17日，第三人江西金虎保险设备集团有限公司与樟树市人民政府签订《退城进园补偿补助协议书》，约定第三人将其土地移交政府收储，土地上的建筑物、构筑物及辅助设施等归政府所有，第三人完成搬迁后一次性移交政府；同时第三人必须中止与九江银行股份有限公司宜春分行签订的江西新纪元大酒店房屋租赁协议，由政府与原告签订房屋租赁协议等。第三人于2019年5月16日完成全部交付义务。 2019年5月20日，第三人江西金虎保险设备集团有限公司、九江银行股份有限公司宜春分行及被告江西新纪元大酒店管理有限公司三方共同签订《协议》，约定第三人根据樟树市人民政府“退城进园”的要求，其出租给九江银行股份有限公司宜春分行的B栋房屋及相应场地设施等已由政府收购，并由政府委托的樟树市国有资产营运有限公司经营管理（以下简称“国资公司”），B栋房屋及设施由被告江西新纪元大酒店管理有限公司与国资公司另行签订租赁协议；自2019年5月16日起，解除九江银行股份有限公司宜春分行与被告签订的《房屋租赁合同》，所涉房屋场地由被告与国资公司签订租赁合同，另行签订的租赁合同条款内容（出租房、承租方的权利义务、租赁期限、租金及支付方式等）原则上与九江银行股份有限公司宜春分行与被告签订的《房屋租赁合同》保持一致；2019年5月16日后的租金由被告向国资公司交纳等。后涉案房屋及场地全部交由原告樟树市发展投资集团有限公司经营管理。 2021年12月22日、2022年1月5日，原告樟树市发展投资集团有限公司分别向被告江西新纪元大酒店管理有限公司发送《告知函》二次，要求被告支付全部租金。至今，被告仍未支付2019年5月16日至2022年12月31日的房屋租金。以上事实，有原、被告的陈述、《房屋租赁合同》、《退城进园补偿补助协议书》、《协议》、《告知函》等为证。 本院认为，本案的争议焦点有四点：一、双方之间未签订租赁合同，是否存在租赁关系，被告是否应支付租金、给付租金的标准。二、被告要求减免疫情期间的房屋租金是否应予支持。三、原告要求被告支付违约金是否应予支持。四、被告要求扣除涉案房屋二至三层的房屋租金是否应予支持。关于焦点一，被告在2019年5月16日与第三人和九江银行股份有限公司宜春分行解除房屋租赁关系后，仍继续占有使用案涉房屋，双方之间虽未签订书面房屋租赁合同，但双方之间形成了事实上的房屋租赁关系。被告依法应给付占用期间的房屋使用费，即2019年5月16日至2021年12月31日之间的租金。关于以何种标准计算房屋租金，本案中，虽然被告辩称其多次要求下调租金，但在原告未明确同意下调的情况下，被告仍继续占用房屋多年至今，本身就损害了不动产所有权人对不动产所享有的支配和处分权。且原告也并未要求提高涉案房屋的租金，完全未损害被告的合法权益。被告在未与原告达成调低租金一致意见的情况下，完全有权拒绝续租并搬离涉案房屋。本院认为，在原、被告双方对房租租金没有达成一致意见的情况下，应当参照原合同约定的租金价格给付。故原告要求被告按420000元/年的标准支付租金的请求，本院依法予以支持。关于焦点二，原告在2020年2月25日制定实施了《关于减免中小企业房屋租金的实施方案》，按照该方案，被告符合相关减免房屋租金的条件，并且被告在此经营期间确受疫情影响较重，为更好促进我市企业渡难关、促发展，可依照原告相关减免租金的方案，依法减免被告2020年2月至4月份的房屋租金。关于焦点三，因原、被告双方之间未签订书面的房租赁合同，双方未对违约责任进行约定，期间原告也未催告被告支付租金，自2021年12月22日方才催告被告支付租金。故本院对原告要求被告支付违约金的请求不予支持。关于焦点四，被告辩称其未使用二至三层，要求扣除该两层费用，但未提交充分证据证明，且其自承租涉案房屋以来，就约定并实际承租整栋房屋使用，单独剔除两层，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，被告自2019年5月16日至2021年12月31日的房屋租赁时间共计24个月零230日，扣减应减免的3个月，应计21个月零230日，故房屋租金共计999730元（420000元/年÷12月×21月＋420000元/年÷365天×230天）。依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零七条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下： 一、被告江西新纪元大酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告樟树市发展投资有限公司2019年5月16日至2021年12月31日止的房屋租金共计999730元； 二、驳回原告樟树市发展投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15360元，减半收取7680元，由原告樟树市发展投资有限公司负担1137元，被告江西新纪元大酒店管理有限公司负担6543元（与上述款项同期支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。 审判员　尧 豫 楠 二〇二二年四月二十七日 书记员　***婵