南京金泰龙安防系统工程有限公司
南京某某安防系统工程有限公司与某某、江苏物资大厦有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终11194号
上诉人（原审被告）：南京***安防系统工程有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路283号。
法定代表人：王长明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈波，南京市玄武区光华法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：***，男，1986年8月24日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：樊国民，江苏诺法律师事务所律师。
原审被告：江苏物资大厦有限公司，住所地南京市中山北路283号。
法定代表人：魏凯，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：许浩，江苏泰和律师事务所律师。
原审第三人:南京保安器材厂保安器材用品商行，住所地南京市鼓楼区中山北路***号。
法定代表人：王长明，该公司经理。
原审第三人：江苏省物资人才培训有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路283号。
法定代表人：魏凯，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：许浩，江苏泰和律师事务所律师。
原审第三人：江苏省惠隆资产管理有限公司，住所地南京市玄武区玄武大道108号聚慧园4号楼。
法定代表人：陆宏平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘希利，女，该公司法务部法务主管。
上诉人南京***安防系统工程有限公司（以下简称***公司）因与被上诉人***、江苏物资大厦有限公司（以下简称物资大厦）、原审第三人南京保安器材厂保安器材用品商行（以下简称保安商行）、原审第三人江苏省物资人才培训有限公司（物资公司）、原审第三人江苏省惠隆资产管理有限公司（以下简称慧隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初4007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
***公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审中除主张退还保证金15000元外的其他诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间协议不存在部分无效，上诉人不承担主要过错赔偿责任。一审法院对本案与其他两个关联案件中就同一涉案房屋的租赁期限作出不同的认定，从而产生不同的判决结果，有悖公平、公正。上诉人与被上诉人的协议中约定承租时间为2016年4月1日至2017年3月31日，合同为一年一签，2017年3月31日后双方均未主张续签，一审法院应当认定双方协议于2017年3月31日履行期限届满。2017年4月1日起双方仍在维持原协议，应视为双方此时为不定期的房屋租赁关系，任何一方均可随时解除2017年4月1日后的事实租赁关系。一审判决认定该协议中超过2017年3月31日后的部分为无效合同，并判决我方承担过错赔偿责任，是极其错误的。物资大厦于2018年2月毁约，对被上诉人及上诉人等使用的房屋非法停水停电，后又对经营场所打砸抢，被上诉人完全可以对其主张侵权赔偿。二、被上诉人主张赔偿的装修折价36667元毫无依据，上诉人无赔偿义务。上诉人向被上诉人交付的房屋，原是一味臻茶馆用房，装修豪华，完全可以满足被上诉人的经营需要，无需再次装修。但被上诉人未经上诉人同意亦未通知上诉人就拆除了原装修并进行重新装修。根据双方合同对装修设施的约定及相关法律规定，装修费用应由被上诉人负担，造成的损失也应其自行负担。何况被上诉人并不能提出相关证据，无法证明原有装修是否经过了改造、重新装修，故一审法院判决上诉人赔偿装修折旧费毫无法律及事实依据。三、上诉人对被上诉人的遣散费和工资补偿无赔偿义务。被上诉人无法证明何人是自己的实际员工，也不能提交与缴纳社保一致的劳动合同，仅自己打印一些名单、任意标准工资数额或银行打款记录就编造事实，就主张因停止经营而发生的职工遣散费和补偿。四、上诉人无义务赔偿被上诉人的加盟费。被上诉人实际支付的加盟费在扣除实际经营期限后尚有剩余部分，在生效判决确定经营非因自身原因或违约停业后，收取加盟费的一方可在被上诉人另行择址重新经营后继续计算，这是通常的做法和惯例，被上诉人一般不存在此项损失。五、一审判决上诉人赔偿被上诉人的经营利润损失，证据不足。被上诉人对经营利润损失仅提供了自己制作的每日营业报表及收支情况作为证据，违反了企业经营核算及财务的基本常识。上述材料的真实性无法认定，亦无法证明其实际经营收入，只有提供主张赔偿时间段的损益表、负债表、完税凭证一致的、并经审计的财务凭证才能证明其纯利润，一定时间段的纯利润损失才是主张赔偿的具体数额。综上，除了上诉人早就表示退还的15000元保证金外，请求二审法院驳回被上诉人其他的诉讼请求。
***辩称，本案争议数额不大，虽然一审判决数额少了一点，但是上诉人不想浪费司法资源，所以未提起上诉，一审法院对合同部分无效的认定是合理、正确的，对于营业利润损失认定3万元则明显偏少。请求法院驳回上诉人上诉请求。
物资大厦述称，本案和我方没有关系。
保安商行述称，同意上诉人的上诉请求事实及理由。
物资公司述称：1、我方对一审所查明的事实认可，但是上诉人无权将本案的涉案房屋出租给***，我方在一审中就提出租赁合同不应当是部分无效，而是全部无效；2、***在一审中陈述是基于租赁合同主张损失，而其租赁合同的相对人不是我公司，所以上述损失与我方无关。
惠隆公司述称，本案的纠纷跟我方无关，我方参加诉讼主要是协助法院查明事实，请求法院依法判决。
***向一审法院起诉请求：1.解除***与***公司于2016年4月1日签订的《联营承租协议》；2.***公司退还***租房保证金15000元、2018年2月10日至2018年3月31日期间的租金25000元；3.***各项损失包含转让费53000元、不可拆除的装修折价36667元、可移动家具设备折价23071元、搬迁费（包含仓储费、交通费、劳动费）酌定为2万元、***遣散费包含工资补偿款等3万元、中介费7500元、其他损失（包含重开新店所需的开业费、设计费、物料费、重办证件费等）酌定为3万元、加盟费56849元、店内财产损失34287.77元、税务机关处罚款1630元、经营利润损失1178202元，由***公司、物资大厦赔偿加盟费、店内财产损失、税务机关处罚款；由***公司、物资大厦、第三人物资公司共同赔偿装修、可移动设备损失、经营利润损失；其他损失由***公司赔偿。
一审法院认定事实：本市中山北路283号房屋（江苏物资大厦）所有权人为第三人惠隆公司，总层数17层，建筑面积14406.7平方米。第三人惠隆公司认可物资大厦及第三人物资公司对外出租前述房屋。
2016年12月30日，第三人物资公司（甲方）与第三人保安商行（乙方）签订《协议》，约定乙方委托甲方进行产品的宣传和展示，涉及各项费用以及水、电费由乙方全额承担，甲方可按月向乙方收取（甲方每月费用2.75万元-4万元），原则上控制不超过4万元／月；由甲方提供江苏物资大厦一楼部分裙楼（南边，约200平方米），作为产品宣传展示使用；本协议自2017年1月1日至2017年12月31日止，本协议一年一签（合作期暂订2年，2017年1月1日至2018年12月31日，以甲、乙双方另行协议为准）等等。此前，第三人保安商行于2016年亦使用前述物资大厦一楼部分裙楼。
2016年4月1日，***公司（甲方）与***（乙方）签订《联营承租协议》，约定乙方联营承租本市中山北路283号江苏物资大厦裙楼一楼AB间（以下简称AB间），时间从2016年4月1日至2019年3月31日；合同一年一签，甲方确保三年租金不涨价；乙方主营项目为日料店；本合同租期从2016年4月1日至2017年3月31日；年租金为18万元，月租金为15000元，乙方需缴纳全年保证金15000元，保证金不得抵用房租；支付方式采取季度支付，一年分四期，2016年4月1日前乙方需支付给甲方第一期租金45000元及保证金15000元，共计6万元，下一季度租金乙方需提前一个月支付给甲方；房屋先付款后使用，三年后续租双方重新协商后签订，乙方有优先承租权；乙方自行装修设施到期退房不得撤走，甲方不承担任何补贴费用；遇不可抗力，如拆迁、自然灾害、大厦重组等，本合同自行作废等等。第三人保安商行认可前述《联营承租协议》。***公司及第三人保安商行认可上述物资大厦一楼部分裙楼包含AB间，***与***公司一致认可AB间使用面积约80平方米。
2016年4月1日***与***公司签订上述协议当日，***给付***公司保证金15000元及2016年4月1日至6月30日租金45000元，并给付案外人中介费7500元，案外人南京知臻味餐饮管理有限公司收取ＸＸ（***陈述由其经营管理AB间店面）转让费53000元。***已按约付清截至2018年3月31日的租金。
2016年4月8日，***（乙方）与案外人南京龙鱼品牌策划有限公司（甲方）签订《糊世刺身加盟合同》，约定甲方授权乙方使用甲方的公司经营技术资产、公司商标设立“糊世刺身”日式料理餐饮店，地址本市鼓楼区中山北路283号，同时对乙方进行开店辅导，并在本合同存续期间对乙方提供长期持续的支持等服务，提供乙方店面开幕前、开幕时期、开幕后的辅导及培训；本合同签订后7日内，乙方须向甲方支付加盟金15万元整，该费用是乙方为开店接受甲方经营技术资产、商标初始使用权的费用；合同期限为3年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止等等。该合同签订后，***按约支付加盟费15万元。
2016年4月，***亦与案外人南京亮丽建筑装饰工程有限公司签订《施工合同》，约定工程名称为糊世刺身虹桥中心店，工程地址本市中山北路283号，施工范围为室内装修，工程造价11万元。之后，涉案店面装修完毕。
2016年5月10日，***经南京市鼓楼区工商行政管理局核准，注册成立南京市鼓楼区池田和味餐饮店，经营场所本市鼓楼区中山北路283号。
2018年2月10日，因第三人保安商行与第三人物资公司的房屋租赁纠纷，第三人物资公司对涉案店面断水断电，之后，其亦未经***同意将店面内物品搬离，清空涉案房屋。
2018年2月23日，ＸＸ向***公司出具收条，载明“今收到王长明（***公司）因大厦合同期内停水停电所致本店无法经营，现退回（1-3月）剩余房租费用22561.83元。”***对此予以认可。
审理中，***陈述因涉案店面内物品毁损，发票等资料丢失，2018年5月至6月其被税务机关罚款1430元，对此***并提供税务行政处罚决定书及相应票据。***并未明确表示本案中其全部诉讼请求均基于合同之诉。***公司同意返还***保证金15000元。
上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、《协议》、《联营承租协议》、收条、《糊世刺身加盟合同》、《施工合同》、营业执照、处罚决定书、票据等证据证明。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的主要义务是向承租人交付适租房屋，保证房屋使用能够实现合同目的。涉案房屋所有权人即第三人惠隆公司认可第三人物资公司将涉案房屋出租给第三人保安商行，保安商行认可***公司又将该房屋出租给***。***与***公司签订的《联营承租协议》虽约定本合同租期从2016年4月1日至2017年3月31日，但该协议亦约定“***承租时间从2016年4月1日至2019年3月31日，合同一年一签，***公司确保三年租金不涨价，……三年后续租双方重新协商后签订，乙方有优先承租权”，说明双方约定的租期为3年，自2016年4月1日至2019年3月31日。
关于之前第三人物资公司与第三人保安商行签订的《协议》约定“本协议自2017年1月1日至2017年12月31日止，一年一签，合作期暂订2年，2017年1月1日至2018年12月31日，以甲、乙双方另行协议为准”,此条款明确约定协议一年一签，期限届满日至2017年12月31日，虽亦约定期限暂订2年至2018年12月31日，但第三人物资公司与第三人保安商行并未按该约定最终另行续签协议，以明确2017年12月31日之后租金标准等具体内容，说明双方就该日之后是否续租房屋并未最终达成合意，应认定第三人物资公司与第三人保安商行间《协议》至2017年12月31日履行期限届满，故***与***公司签订的《联营承租协议》所约定的租期，超过第三人物资公司与第三人保安商行签订的《协议》中所约定的租期，根据法律规定，超过部分的约定无效，故***与***公司签订的《联营承租协议》，租期在2017年12月31日之前的部分有效，租期在2018年1月1日至2019年3月31日之间的部分应属无效。***与***公司间协议有效部分已履行完毕，***要求解除合同已无必要，一审法院不予支持。***公司同意返还***保证金15000元，一审法院对此予以准许。
本案中，***公司作为出租人，未能保证***按约使用房屋，应对合同无效负有主要过错；而***亦未能就其与***公司的协议中租期等内容尽到全面审查义务，***自身亦有一定过错。故关于合同无效部分的损失，***与***公司应各自承担相应的责任。
关于***主张转让费53000元。因该转让费系案外人ＸＸ给付另一案外人，故***的该项诉讼请求，一审法院不予支持。
关于***主张装修折价36667元。结合双方过错情形、装修使用期限合理预期、合同实际履行情况等因素，酌定***公司赔偿***3万元。
关于***主张搬迁费2万元。因该项费用并未实际发生，故一审法院对此不予支持。
关于***主张遣散费包含工资补偿款等3万元。结合双方过错情形、***需支付店面员工的工资、合同实际履行情况等因素，酌定***公司赔偿***2万元。
关于***主张中介费7500元。因该费用系***为承租涉案店面向案外人支付，与***公司无直接关联，故一审法院对此不予支持。
关于***主张其他损失（包含重开新店所需的开业费、设计费、物料费、重办证件费等）3万元。因该费用并未实际发生，故一审法院对此不予支持。
关于***主张加盟费56849元。结合双方过错情形、加盟期限、***的实际经营期间等因素，酌定***公司赔偿***4万元。
关于***主张经营利润损失1178202元。结合双方过错情形、***提供的营业报表及***店面收支情况等因素，酌定***公司赔偿***3万元。
关于***主张可移动家具设备折价23071元及店内财产损失34287.77元、因***店面被清空后发票等资料丢失，被税务机关罚款1630元。***主张的前述损失并非***公司造成，系与第三人物资公司行为相关联，因本案***系提起合同之诉，合同相对方并非第三人物资公司，故除去上述已处理的***装修损失外，对于***主张的可移动财产损失，以及税务机关罚款，***可依法另行主张相应的权利。
***明确表示基于合同之诉提起本次诉讼，而合同相对方为***公司，故***要求物资大厦及第三人物资公司承担赔偿责任的诉讼请求，一审法院对此不予支持。
综上所述，***公司应返还***保证金15000元，应赔偿***各项损失合计120000元（3万元+2万元+4万元+3万元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审判决：一、南京***安防系统工程有限公司于判决生效之日起十日内返还***保证金15000元；二、南京***安防系统工程有限公司于判决生效之日起十日内赔偿***损失120000元；三、驳回***对南京***安防系统工程有限公司的其他诉讼请求；四、驳回***对江苏物资大厦有限公司的诉讼请求；五、驳回***对江苏省物资人才培训有限公司的诉讼请求。一审案件受理费18401元，由***负担16940元，南京***安防系统工程有限公司负担1461元（***已预交诉讼费17566元，于判决生效之日起十日内一并结算）。
本院二审期间，当事人依法提交了证据。上诉人提交了：1、南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初4058号民事判决1份；2、南京市中级人民法院（2018）苏01民终8062号民事判决1份。***认为上述判决与其无关，对此不发表意见。物资大厦认为上述判决与其无关，对此不进行答辩。保安商行表示同意上诉人意见。物资公司对两份判决的真实性、合法性无异议，但认为该判决不能证明上诉人的上诉目的，该判决仅仅是针对保安商行和物资公司之间的权利义务关系，这两份判决恰恰说明了房屋的出租方是物资公司、承租方是保安商行，本案的上诉人既不是标的物的承租人也不是合同的相对方，上诉人是无权使用租赁物的，更没有权利将租赁物擅自出租给***。因此该判决恰恰说明了作为上诉人与***所签订的合同无效。惠隆公司表示其没有意见。本院对上述证据的真实性依法予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。
对于一审查明的事实上诉人无异议，但不认可一审判决作出的租赁合同部分无效且上诉人承担主要过错的认定；对一审判决装修折价36667元认为证据不足。***、物资大厦、保安商行、物资公司、惠隆公司对一审查明的事实无异议。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
二审查明：
庭审中，***公司陈述物资大厦承诺只要物资大厦不改制就可以让其继续承租，上诉人才在***的要求下在协议中增加了3年的时间约定。***陈述双方约定合同一年一签可能是考虑税收的问题，协议中约定时间从2016年4月1日至2019年3月31日，甲方确保三年租金不涨价，三年后续租双方重新协商后签订，其认为合同期就是3年。***公司陈述***并无必要装修，且装修也未经其同意；***尚有其他店址经营，但对此未能提供证据证明。***陈述加盟店的装修风格必须统一，且糊世刺身有一定区域经营范围，其停业后因资金问题也未重新开店经营；***公司所述的其他糊世刺身加盟店均与***无关。
另查明，《糊世刺身加盟合同》第二十一条之二约定了合同正常解除的情形，并约定合同的正常解除如是由以上四种因素引起，甲方应在合同正常解除后无息退还乙方所交纳的履约保证金，其他款项概不退还。
以上陈述，有本院询问笔录及《糊世刺身加盟合同》等在案佐证。
本院认为，各方当事人的主要争议之一，在于上诉人与被上诉人签订的《联营承租协议》中约定的租赁期限应如何认定。上诉人与被上诉人签订的协议中虽然载明合同租期从2016年4月1日至2017年3月31日，合同一年一签，但亦明确双方承租时间从2016年4月1日至2019年3月31日，三年租金不变，三年后续租双方重新签订合同，且在2017年3月31日后，双方未再次签订合同，亦按上述协议履行各自义务，直至2018年2月10日物资公司对涉案店面断水断电，由此可以认定双方签订的合同期限为3年。因超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效，上诉人与物资公司的承租期限于2017年12月31日截止，一审法院认定《联营承租协议》2018年1月1日至2019年3月31日的部分无效，一审法院认定正确。
关于装修损失，被上诉人一审中提交的施工合同中载明涉案店面的工程造价为11万元，其提供的银行流水可证明其向施工合同相对方刘明亮支付了10万元款项，款项支付时间与施工合同约定亦大致符合；被上诉人另陈述余款1万元系以现金形式结清，亦属合理。在被上诉人可证明其装修实际发生及装修费用的情况下，一审结合租赁合同实际履行的期限及双方过错情形，酌定上诉人赔偿装修损失3万元，并无不当，本院予以支持。上诉人虽认为被上诉人装修并无必要，且系未经其同意擅自装修，但被上诉人经营餐饮类型与前手承租人存在区别，其需另行装修符合常理，上诉人亦未证明其在合同履行期间予以反对或阻止，故对其这一抗辩理由，本院不予采信。
关于遣散费、工资补偿，在涉案店面停止经营后，被上诉人需要向员工支付该项费用，符合常理，故结合双方过错情形、被上诉人需支付员工的工资、合同实际履行情况等因素，一审判决酌定上诉人赔偿2万元，数额适当，本院予以支持。
关于加盟费，被上诉人提供的《糊世刺身加盟合同》、银行流水等已可初步证明加盟费为15万元、经营期限三年且被上诉人已实际支付。结合被上诉人已交的加盟费及加盟期限、加盟合同中关于费用不予退还情况的约定、涉案店面的经营时间、双方过错情形等因素，一审判决酌定上诉人赔偿4万元，并无不当，本院予以支持。
关于经营利润损失，因涉案店面停止经营造成被上诉人可得利益丧失，故结合被上诉人提供的营业报表、涉案店面收支情况及双方过错情形，一审判决酌定上诉人赔偿3万元，酌定合理，本院予以支持。
综上，***公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18401元，由南京***安防系统工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 龚 震
审判员 李任飞
二〇一九年一月二十九日
书记员 倪 辉
