南京金泰龙安防系统工程有限公司
原告某某与被告南京某某安防系统工程有限公司（以下简称某某公司）、江苏物资大厦有限公司（以下简称物资大厦）、第三人南京保安器材厂保安器材用品商行（以下简称保安商行）、江苏省物资人才培训有限公司（以下简称物资公司）、江苏省某某资产管理有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
来源：中国裁判文书网
江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0106民初4007号
原告：***，男，1986年8月24日出生，汉族，南京市鼓楼区池田和味餐饮店经营者，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：常彩云，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王瑞，江苏诺法律师事务所律师。
被告：南京***安防系统工程有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路283号。
法定代表人：王长明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈波，南京市玄武区光华法律服务所法律服务工作者。
被告：江苏物资大厦有限公司，住所地南京市中山北路283号。
法定代表人：魏凯，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：许浩，江苏泰和律师事务所律师。
第三人:南京保安器材厂保安器材用品商行，住所地南京市鼓楼区中山北路***号。
法定代表人：王长明，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈波，南京市玄武区光华法律服务所法律服务工作者。
第三人：江苏省物资人才培训有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路283号。
法定代表人：魏凯，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：许浩，江苏泰和律师事务所律师。
第三人：江苏省**资产管理有限公司，住所地南京市玄武区玄武大道108号聚慧园4号楼。
法定代表人：陆宏平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：鲍莨，男，该公司企业管理处副部长。
委托诉讼代理人：刘希利，女，该公司法务部法务主管。
原告***与被告南京***安防系统工程有限公司（以下简称***公司）、江苏物资大厦有限公司（以下简称物资大厦）、第三人南京保安器材厂保安器材用品商行（以下简称保安商行）、江苏省物资人才培训有限公司（以下简称物资公司）、江苏省**资产管理有限公司（以下简称**公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人王瑞、被告***公司及第三人保安商行共同法定代表人王长明、共同委托诉讼代理人陈波、被告物资大厦及第三人物资公司共同委托诉讼代理人许浩、第三人**公司委托诉讼代理人刘希利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告***向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告***公司于2016年4月1日签订的《联营承租协议》；2.被告***公司退还原告租房保证金15000元、2018年2月10日至2018年3月31日期间的租金25000元；3.原告各项损失包含转让费53000元、不可拆除的装修折价36667元、可移动家具设备折价23071元、搬迁费（包含仓储费、交通费、劳动费）酌定为2万元、原告遣散费包含工资补偿款等3万元、中介费7500元、其他损失（包含重开新店所需的开业费、设计费、物料费、重办证件费等）酌定为3万元、加盟费56849元、店内财产损失34287.77元、税务机关处罚款1630元、经营利润损失1178202元，由被告***公司、物资大厦赔偿加盟费、店内财产损失、税务机关处罚款；由被告***公司、物资大厦、第三人物资公司共同赔偿装修、可移动设备损失、经营利润损失；其他损失由被告***公司赔偿。事实和理由：2016年4月1日，原告与被告***公司签订《联营承租协议》，约定原告承租本市中山北路283号物资大厦裙楼一楼AB间门面用于经营日料餐饮,租期3年，自2016年4月1日至2019年3月31日;年租金18万元，采取季度支付租金的方式;全年租房保证金15000元，在合同到期后不再续签、承租方无违约、违规的情况下予以退还等等。之后，在合同履行中，原告均按约履行合同义务，但自2018年2月10日起，两被告却无故对原告店铺断水断电，给原告造成严重经济损失。故原告诉至法院，请求判如所请。
被告***公司辩称，被告***公司按与原告签订的协议履行相应义务，但被告物资大厦、第三人物资公司违反约定，提前收回涉案房屋并对该房屋断水断电，应对原告的损失承担赔偿责任。被告***公司并未违约，原告也未将涉案房屋返还给被告***公司，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告物资大厦辩称，原告与被告***公司签订的合同系无效合同，对此双方均有过错，应各自承担相应的损失。原告的损失与被告物资大厦无关，被告物资大厦不应承担责任。
第三人保安商行述称，第三人保安商行与被告***公司系关联公司，法定代表人为同一人，保安商行同意被告***公司的意见。
第三人物资公司述称，第三人物资公司与本案无关，同意被告物资大厦的意见。
第三人**公司述称，第三人**公司与本案无关，同意被告物资大厦的意见。
本院经审理认定事实如下：本市中山北路283号房屋（江苏物资大厦）所有权人为第三人**公司，总层数17层，建筑面积14406.7平方米。第三人**公司认可被告物资大厦及第三人物资公司对外出租前述房屋。
2016年12月30日，第三人物资公司（甲方）与第三人保安商行（乙方）签订《协议》，约定乙方委托甲方进行产品的宣传和展示，涉及各项费用以及水、电费由乙方全额承担，甲方可按月向乙方收取（甲方每月费用2.75万元-4万元），原则上控制不超过4万元／月；由甲方提供江苏物资大厦一楼部分裙楼（南边，约200平方米），作为产品宣传展示使用；本协议自2017年1月1日至2017年12月31日止，本协议一年一签（合作期暂订2年，2017年1月1日至2018年12月31日，以甲、乙双方另行协议为准）等等。此前，第三人保安商行于2016年亦使用前述物资大厦一楼部分裙楼。
2016年4月1日，被告***公司（甲方）与原告***（乙方）签订《联营承租协议》，约定乙方联营承租本市中山北路283号江苏物资大厦裙楼一楼AB间（以下简称AB间），时间从2016年4月1日至2019年3月31日；合同一年一签，甲方确保三年租金不涨价；乙方主营项目为日料店；本合同租期从2016年4月1日至2017年3月31日；年租金为18万元，月租金为15000元，乙方需缴纳全年保证金15000元，保证金不得抵用房租；支付方式采取季度支付，一年分四期，2016年4月1日前乙方需支付给甲方第一期租金45000元及保证金15000元，共计6万元，下一季度租金乙方需提前一个月支付给甲方；房屋先付款后使用，三年后续租双方重新协商后签订，乙方有优先承租权；乙方自行装修设施到期退房不得撤走，甲方不承担任何补贴费用；遇不可抗力，如拆迁、自然灾害、大厦重组等，本合同自行作废等等。第三人保安商行认可前述《联营承租协议》。被告***公司及第三人保安商行认可上述物资大厦一楼部分裙楼包含AB间，原告与被告***公司一致认可AB间使用面积约80平方米。
2016年4月1日原告与被告***公司签订上述协议当日，原告给付被告***公司保证金15000元及2016年4月1日至6月30日租金45000元，并给付案外人中介费7500元，案外人南京知臻味餐饮管理有限公司收取ＸＸ（原告陈述由其经营管理AB间店面）转让费53000元。原告已按约付清截至2018年3月31日的租金。
2016年4月8日，原告***（乙方）与案外人南京龙鱼品牌策划有限公司（甲方）签订《糊世刺身加盟合同》，约定甲方授权乙方使用甲方的公司经营技术资产、公司商标设立“糊世刺身”日式料理餐饮店，地址本市鼓楼区中山北路283号，同时对乙方进行开店辅导，并在本合同存续期间对乙方提供长期持续的支持等服务，提供乙方店面开幕前、开幕时期、开幕后的辅导及培训；本合同签订后7日内，乙方须向甲方支付加盟金15万元整，该费用是乙方为开店接受甲方经营技术资产、商标初始使用权的费用；合同期限为3年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止等等。该合同签订后，原告按约支付加盟费15万元。
2016年4月，原告***亦与案外人南京亮丽建筑装饰工程有限公司签订《施工合同》，约定工程名称为糊世刺身虹桥中心店，工程地址本市中山北路283号，施工范围为室内装修，工程造价11万元。之后，涉案店面装修完毕。
2016年5月10日，原告***经南京市鼓楼区工商行政管理局核准，注册成立南京市鼓楼区池田和味餐饮店，经营场所本市鼓楼区中山北路283号。
2018年2月10日，因第三人保安商行与第三人物资公司的房屋租赁纠纷，第三人物资公司对涉案店面断水断电，之后，其亦未经原告同意将原告店面内物品搬离，清空涉案房屋。
2018年2月23日，ＸＸ向被告***公司出具收条，载明“今收到王长明（***公司）因大厦合同期内停水停电所致本店无法经营，现退回（1-3月）剩余房租费用22561.83元。”原告***对此予以认可。
审理中，原告***陈述因涉案店面内物品毁损，发票等资料丢失，2018年5月至6月其被税务机关罚款1430元，对此原告并提供税务行政处罚决定书及相应票据。原告并明确表示本案中其全部诉讼请求均基于合同之诉。被告***公司同意返还原告***保证金15000元。
上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、《协议》、《联营承租协议》、收条、《糊世刺身加盟合同》、《施工合同》、营业执照、处罚决定书、票据等证据证明。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的主要义务是向承租人交付适租房屋，保证房屋使用能够实现合同目的。涉案房屋所有权人即第三人**公司认可第三人物资公司将涉案房屋出租给第三人保安商行，保安商行认可被告***公司又将该房屋出租给原告***。原告***与被告***公司签订的《联营承租协议》虽约定本合同租期从2016年4月1日至2017年3月31日，但该协议亦约定“***承租时间从2016年4月1日至2019年3月31日，合同一年一签，***公司确保三年租金不涨价，……三年后续租双方重新协商后签订，乙方有优先承租权”，说明双方约定的租期为3年，自2016年4月1日至2019年3月31日。
关于之前第三人物资公司与第三人保安商行签订的《协议》约定“本协议自2017年1月1日至2017年12月31日止，一年一签，合作期暂订2年，2017年1月1日至2018年12月31日，以甲、乙双方另行协议为准”,此条款明确约定协议一年一签，期限届满日至2017年12月31日，虽亦约定期限暂订2年至2018年12月31日，但第三人物资公司与第三人保安商行并未按该约定最终另行续签协议，以明确2017年12月31日之后租金标准等具体内容，说明双方就该日之后是否续租房屋并未最终达成合意，应认定第三人物资公司与第三人保安商行间《协议》至2017年12月31日履行期限届满，故原告与被告***公司签订的《联营承租协议》所约定的租期，超过第三人物资公司与第三人保安商行签订的《协议》中所约定的租期，根据法律规定，超过部分的约定无效，故原告与被告***公司签订的《联营承租协议》，租期在2017年12月31日之前的部分有效，租期在2018年1月1日至2019年3月31日之间的部分应属无效。原告与被告***公司间协议有效部分已履行完毕，原告要求解除合同已无必要，本院不予支持。被告***公司同意返还原告保证金15000元，本院对此予以准许。
本案中，被告***公司作为出租人，未能保证原告按约使用房屋，应对合同无效负有主要过错；而原告亦未能就其与被告***公司的协议中租期等内容尽到全面审查义务，原告自身亦有一定过错。故关于合同无效部分的损失，原告与被告***公司应各自承担相应的责任。
关于原告主张转让费53000元。因该转让费系案外人ＸＸ给付另一案外人，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张装修折价36667元。结合双方过错情形、装修使用期限合理预期、合同实际履行情况等因素，酌定被告***公司赔偿原告3万元。
关于原告主张搬迁费2万元。因该项费用并未实际发生，故本院对此不予支持。
关于原告主张遣散费包含工资补偿款等3万元。结合双方过错情形、原告需支付店面员工的工资、合同实际履行情况等因素，酌定被告***公司赔偿原告2万元。
关于原告主张中介费7500元。因该费用系原告为承租涉案店面向案外人支付，与被告无直接关联，故本院对此不予支持。
关于原告主张其他损失（包含重开新店所需的开业费、设计费、物料费、重办证件费等）3万元。因该费用并未实际发生，故本院对此不予支持。
关于原告主张加盟费56849元。结合双方过错情形、加盟期限、原告的实际经营期间等因素，酌定被告***公司赔偿原告4万元。
关于原告主张经营利润损失1178202元。结合双方过错情形、原告提供的营业报表及原告店面收支情况等因素，酌定被告***公司赔偿原告3万元。
关于原告主张可移动家具设备折价23071元及店内财产损失34287.77元、因原告店面被清空后发票等资料丢失，被税务机关罚款1630元。原告主张的前述损失并非被告***公司造成，系与第三人物资公司行为相关联，因本案原告系提起合同之诉，合同相对方并非第三人物资公司，故除去上述已处理的原告装修损失外，对于原告主张的可移动财产损失，以及税务机关罚款，原告可依法另行主张相应的权利。
原告明确表示基于合同之诉提起本次诉讼，而合同相对方为被告***公司，故原告要求另一被告物资大厦及第三人物资公司承担赔偿责任的诉讼请求，本院对此不予支持。
综上所述，被告***公司应返还原告保证金15000元，应赔偿原告各项损失合计120000元（3万元+2万元+4万元+3万元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告南京***安防系统工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告***保证金15000元；
二、被告南京***安防系统工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告***损失120000元；
三、驳回原告***对被告南京***安防系统工程有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回原告***对被告江苏物资大厦有限公司的诉讼请求；
五、驳回原告***对第三人江苏省物资人才培训有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18401元，由原告***负担16940元，被告南京***安防系统工程有限公司负担1461元（原告已预交诉讼费17566元，于本判决生效之日起十日内一并结算）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 冯亚晨
人民陪审员 李 恒
人民陪审员 杨 敏
二〇一八年十一月十二日
见习书记员 张 妍
履行告知书
依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。
如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：
1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；
2.将被执行人纳入失信人员名单；
3.对被执行人限制高消费、限制出境；
4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；
5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。
以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。
