***、***等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

河南省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫民终1032号

上诉人（原审被告、申请执行人）：***，男，1975年10月24日出生，汉族，住天津市武清区。

委托诉讼代理人：栾敬君，河南陆达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李秋霞，河南陆达律师事务所律师。

上诉人（原审被告、申请执行人）：***，男，1963年11月11日出生，汉族，住河南省柘城县。

委托诉讼代理人：张晶磊，河南陆达律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、案外人）：***，女，1970年1月25日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。

委托诉讼代理人：郭敬涛，河南大周律师事务所律师。

原审第三人：翟瑞真，女，1964年6月27日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。

原审第三人（被执行人）：濮阳市天润建设工程有限公司，住所地河南省濮阳市江汉路中段。

法定代表人：翟在栓，该公司总经理。

上述第三人共同委托诉讼代理人：翟潮林，濮阳市天润建设工程有限公司职工。

原审第三人（被执行人）：翟潮林，男，1966年6月1日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。

原审第三人（被执行人）：张宇，男，1970年9月9日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。

上诉人***、***因与被上诉人***及原审第三人濮阳市天润建设工程有限公司（以下简称天润公司）、翟瑞真、翟潮林、张宇案外人执行异议之诉一案，不服河南省濮阳市中级人民法院（2021）豫09民初37号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2021年10月19日公开开庭进行审理。上诉人***的委托诉讼代理人栾敬君、李秋霞，上诉人***的委托诉讼代理人张晶磊，被上诉人***及其委托诉讼代理人郭敬涛，原审第三人天润公司、翟瑞真的委托诉讼代理人翟潮林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***、***上诉请求，1.依法撤销濮阳市中级人民法院(2021)豫09民初37号民事判决,驳回被上诉人一审诉讼请求。2.诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1.法院查封之前被上诉人没有签订合法有效的书面买卖协议。被上诉人为了同自己与本案第三人之间260万元汇款来往相吻合,声称一次购买三套别墅,每套866667元,价格明显虚假。上诉人对协议的真实性、合法性不予认可,但原审法院没有组织对协议的书写时间进行鉴定即认定协议合法有效；2.法院查封之前被上诉人没有合法占有该不动产。被上诉人自己没有居住在争议别墅内,也没有提供将此别墅出租给别人的证据。被上诉人在一审提交的物业费收据、物业证明、物业公司营业执照，三个证据相互矛盾。物业费收费期间及收费标准不符合常理,且收费期间有重合,交费方式不符合交易习惯；3.被上诉人没有确凿证据证明已经支付房屋全部或部分价款。被上诉人提供了二张计260万元的银行转账凭证,该凭证原审法院没有查明是否真实,是否是购房款。对被上诉人出具的白条原审法院也没有进行书写时间鉴定；4.涉案房屋没有办理过户,不能证明被上诉人无过错。被上诉人购房已十年,2018年第三人翟瑞真和翟潮林将涉案房屋的房产证办理到自己名下,并且注明“房屋共同所有”。被上诉人与第三人所称没有办理过户系因“翟潮林没有时间、工作忙”、“房产部门电脑系统有问题、身体有病长期住院”的理由显系虚假。第三人与被上诉人恶意串通逃避执行,涉嫌虚假诉讼。

***辩称，1.法院查封案涉房屋前被上诉人***与第三人翟潮林、翟瑞真签订了房屋买卖协议，该屋买卖协议具备合同法规定的房屋买卖合同成立生效的全部内容，是真实合法有效的合同。上诉人认为该协议系伪造，没有任何事实依据，也未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果；2.被上诉人购买第三人的案涉房屋交易价格公平公正合理，系按当时的市场价格支付对价。第三人当时是捆绑销售，购买一套房屋不单独出售，必须一次性全款购买三套房屋才同意出售。被上诉人与第三人之间只存在本案房屋买卖合同关系，没有其他法律关系。被上诉人提交的证据相互印证，时间、金额与房屋买卖合同、收据全部对应一致，第三人也认可该事实，足以证明被上诉人已经支付了全部购房款。被上诉人已经尽到了举证责任；3.查封前被上诉人已经合法占有案涉房屋。第三人至今认可向被上诉人交付房屋的事实，物业公司出具了入住证明，还提交了物业费交付凭证，被上诉人已经完成了举证责任，足以证明合法占有案涉房屋的事实。合法占有是一种有法律依据的对不动产实际控制的事实状态，是对不动产实际享有控制力和管领力，而不局限于自身是否实际入住或经营使用。被上诉人对案涉房屋进行装修、地面硬化、外墙保温、安装景观架、种树、种菜等，已经对不动产具有事实上的控制支配状态，属于法律意义上的实际占有状态；4.案涉房屋未办理过户登记非答辩人的原因。被上诉人多次联系第三人，要求办理房屋过户登记，第三人均没有配合办理，第三人也承认是由于其自身原因没有办理过户。上诉人称本案涉嫌虚假诉讼是主观臆断，没有任何事实依据。

翟潮林同意被上诉人***的意见。

***向一审法院起诉请求，1.依法判令不得执行位于安阳市内黄县，不动产单元号：410527015030ＧＢ00001Ｆ00，产权证号：豫（2018）内黄县不动产0000326号房产；2.依法确认上述房屋归原告所有；3.诉讼费用由被告承担。

一审法院审理查明，该院在执行***、***申请执行张宇、翟潮林、天润公司建设工程合同纠纷一案中，于2021年1月7日作出（2020）豫09执107号之三执行裁定，1.查封被执行人翟潮林名下房产【产权证号：豫（2018）内黄县不动产0000326号，房屋坐落：河南省安阳市内黄县后河镇乜古村（后河镇皇甫北侧，濮鹤高速公路南侧）紫金苑小区东区2排1号，不动产单元号：410527015030GB00001F00】；2.上述房产查封期限为三年。***不服该裁定，向该院提出执行异议，该院于2021年4月15日作出（2021）豫09执异50号执行裁定书，驳回***的异议请求。

2011年6月9日，翟潮林、翟瑞真与***签订《房屋买卖协议》，将后河镇工贸园庄（濮鹤高速南侧）东区二排一号、二号紫金苑别墅转让给***。同日，***分别通过中国建设银行和中国工商银行向翟瑞真账户转账240万和20万元，合计260万元，翟瑞真出具收条。

涉案房产目前登记在翟潮林、翟瑞真名下。

紫金苑物业管理公司于2021年5月6日出具证明：自2011年下半年以来紫金苑小区东区2排1号，***为该房实际业主，期间对房屋进行了外墙保温施工和院内地面硬化铺装，在此居住使用管理和种树、种菜等，并实际缴纳物业管理相关各项费用（目前已缴清至2021年3月份）。***当庭提供了2012年1月1日至2021年3月31日物业费收据。

翟潮林、翟瑞真于1986年11月登记结婚，于2012年1月离婚，于2012年3月复婚，又于2020年7月离婚，翟瑞真为***出具收条时翟潮林、翟瑞真系夫妻关系。

一审法院认为，人民法院审理案外人执行异议之诉案件，主要审查案外人是否有权请求排除对执行标的采取的强制执行措施，对该执行标的是否享有实体权益，权益是否具有优先性。本案中，2011年6月9日，翟潮林、翟瑞真与***签订《房屋买卖协议》，***向翟瑞真账户转账260万元，翟瑞真出具收条，该协议合法有效且已实际履行。***已经支付了全部房款，自2011年下半年居住至今。庭审中***称翟潮林和翟瑞真均同意办理过户，只是时间问题和其他原因没有办理，翟潮林对***陈述予以认可并称曾去办理过户，因为房产部门电脑系统有问题没有办成，后来其身体有病长期住院。对上述非因买受人自身原因未办理过户登记事实予以确认。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，***对购买的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对***不得执行涉案房屋的诉讼请求予以支持。***按照购房协议享有要求翟潮林交付涉案房屋、协助办理房屋过户登记手续的权利，该权利系债权请求权，故***要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：不得执行位于河南省安阳市内黄县；驳回原告***的其他诉讼请求。案件受理费12466.7元，由被告***、***负担。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

另查明，案涉房屋于2008年8月14日取得产权证，登记所有权人为翟潮林。2018年4月27日案涉房屋办理不动产权证，登记权利人为翟潮林、翟瑞真，二人共同共有。

本院认为，本案的争议焦点为案外人***对查封的案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。上述司法解释规定了一般不动产买受人排除执行需满足的条件，只要符合上述规定的四个条件，买受人即对该不动产享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，案外人***主张对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，需举证证明其符合上述规定的全部条件。本案中，虽然***提交了房屋买卖协议、转款凭证、收条、物业公司证明、物业费收据等证据，证明其在人民法院查封前的2011年6月9日就案涉房屋与翟潮林、翟瑞真签订了房屋买卖协议，并通过转账方式向翟瑞真支付260万元，翟瑞真向其出具收据，其在法院查封前已占有案涉房屋。但案涉房屋自2011年6月签订买卖协议至2021年1月被人民法院查封，长达近十年时间未办理过户登记。***和翟潮林称长期未办理过户登记的原因是房产部门电脑系统问题以及翟潮林生病长期住院，但该理由显然与案涉房屋在2018年4月27日再次登记在被执行人翟潮林与其妻子翟瑞真名下的客观事实相矛盾，二人对此不能做出符合常理的解释，故该辩解理由不能成立。***亦未提交证据证明其有向被执行人主张办理过户登记的积极行为，对案涉房屋未能办理过户登记存在明显过错。

综上，案外人***不能完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部要件，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。***、***的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：

一、撤销河南省濮阳市中级人民法院（2021）豫09民初37号民事判决；

二、驳回被上诉人***的诉讼请求。

一审案件受理费12,466.7元，由***、***负担；二审案件受理费12,466.7元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　朱　虹

审判员　王朝阳

审判员　刘海全

二〇二一年十一月二十五日

书记员　高　嫱