新疆万疆红食品科技有限公司、***等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

新疆生产建设兵团第一师中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)兵01民终316号

上诉人(原审被告)：新疆万疆红食品科技有限公司，统一社会信用代码916590020853978512，住所地新疆维吾尔自治区阿拉尔市塔门镇八团创业园。

法定代表人：***，任公司执行董事。

委托诉讼代理人：吴晓善,新疆白水河律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：***，男，1987年7月19日出生，住河北省沧州市沧县。

委托诉讼代理人：吴晓善,新疆白水河律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：新疆阿拉尔国利国有资产经营有限责任公司，统一社会信用代码91659002556450330A，住所地新疆维吾尔自治区阿拉尔市塔门镇八团机关办公楼内。

法定代表人：贾义海，任公司执行董事。

委托诉讼代理人：张静，新疆皓宜律师事务所律师。

原审第三人：张广达，男，1963年4月28日出生，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。

原审第三人：贺治谦，男，1970年12月24日出生,住新疆维吾尔自治区阿拉尔市。

委托诉讼代理人：路绪华，新疆阿拉尔律师事务所律师。

原审第三人：新疆阿拉尔聚天红果业有限责任公司，统一社会信用代码91659002053158776E，住所地新疆维吾尔自治区阿拉尔市阿塔公路113公里北侧。

法定代表人：王俊强,任公司董事长。

委托诉讼代理人：刘勇，男，新疆阿拉尔聚天红果业有限责任公司员工，住新疆维吾尔自治区阿拉尔市。

上诉人新疆万疆红食品科技有限公司（以下简称万疆红公司）、***因与被上诉人新疆阿拉尔国利国有资产经营有限责任公司（以下简称国利公司）、原审第三人张广达、贺治谦、新疆阿拉尔聚天红果业有限责任公司（以下简称聚天红公司）租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院(2021)兵0103民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月9日受理后，依法组成合议庭经过阅卷、调查和询问当事人及其委托诉讼代理人，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。

万疆红公司、***的上诉请求：1、依法撤销新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院（2021）兵0103民初1557号民事判决；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案加工厂的租赁合同关系不应当解除。上诉人是被上诉人的招商引资企业。2013年10月26日，上诉人与被上诉人签订了《合作协议书》，约定被上诉人提供土地、厂房等基础设施，上诉人提供机器设备。建成后租给上诉人，采用按总投资40年折旧和五年三免两减半的办法为上诉人提供优惠政策。万疆红公司一直按照约定履行协议，且在国利公司缺乏资金的情况下为其垫付工程款1,190,000元。2018年7月，国利公司未经上诉人同意将涉案加工厂交付聚天红公司，后聚天红公司又将其出租给贺治谦收取租金，届时国利公司已经违约，违约方如果单方解除合同需承担违约责任；二、被上诉人要求按照投资总额5,842,362.77元来计算支付租金无依据。涉案加工厂的决算结果上诉人至今不知，如果按40年折旧应当对总投资做客观评价，而不是以被上诉人随意的报价来确定。三、上诉人未拖欠国利公司的租金。2018年7月，国利公司在未通知上诉人的情况下将涉案加工厂的经营权转让给聚天红公司。至此，国利公司已经违约其已经没有权利再向上诉人主张租金。且涉案加工厂无论是聚天红公司管理期间还是2019年退回国利公司管理期间，贺治谦均未向上诉人支付租金，故继续占用租赁物的责任并不在上诉人。综上，上诉人认为其不应当向被上诉人支付2018年以后的租金，请依法予以改判。

国利公司答辩称，一、上诉人与国利公司之间存在事实的租赁关系。2013年，双方签订的《合作协议》中约定，本协议为前期施工协议，项目投产前双方签订正式合同。但2014年厂房建成后双方对租赁时间及租金的计算方式产生分歧，一直未签订正式的租赁合同，但租赁关系和事实一直存在。二、国利公司不存在违约行为。2018年7月，国利公司将涉案厂房等资产移交聚天红公司是根据师市相关文件进行移交的，并不需要经过上诉人同意。至于聚天红公司在管理期间与贺治谦签订租赁合同，在上诉人起诉贺治谦的案件中经过法院终审，已经明确并未因该租赁合同而驳回上诉人要求贺治谦支付2018年5月至2019年5月期间的租赁费。三、国利公司并未与贺治谦签订租赁合同，亦未向其收取租金。四、上诉人与国利公司之间的租赁合同应当予以解除。根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，国利公司将厂房租给上诉人后，上诉人又将其出租给贺治谦的行为已经违反了法律规定。故国利公司依法行使解除权并无不当。五、国利公司主张的按照投资总额为5,842,362.77元来计算租金的主张符合法律规定。一审法院查明，在厂房建成后，上诉人的原法定代表人知道厂房投资总额的事实，且未提出异议，故一审法院对厂房租金的确定，并无不当。六、上诉人使用厂房至今已有7年，因双方未签订正式的租赁合同，导致上诉人拒绝向国利公司支付租金仅在国利公司不知情的情况下向其账户支付103,667.2元，导致了国有资产的流失。综上，国利公司认为，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。

张广达述称，1、不同意解除合同；2、对于国利公司提出的投资总额为5,842,362.77元不认可，就算交租金也应当对数额进行核实，按照核实后的数额来计算租金。

贺治谦述称，万疆红公司与国利公司之间存在事实的租赁关系。贺治谦租赁该厂房并根据合同约定支付了租金，后国利公司将厂房移交聚天红公司是根据政策规定。故应当维持原判，驳回上诉人的上诉请求。

聚天红公司述称，无意见。

国利公司向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原告与第一被告之间的事实租赁合同；2、判令两被告支付原告租金878,522.67元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2013年10月26日，张广达与原告国利公司签订《合作协议书》。约定甲方（新疆阿拉尔国利国有资产经营有限责任公司）、乙方[阿克苏万疆红食品有限责任公司(待成立公司)]在八团投资成立阿拉尔市好家乡国利农业发展有限责任公司。双方在合作协议书中约定：1、投资项目及规模：新建年红枣加工能力5000吨及脱水蔬菜的加工厂，包括加工厂主体建筑工程及分选、清洗、烘干设备，及辅助配套工程等。2、企业名称：阿拉尔万疆红国利食品有限责任公司[占（暂）定名以工商注册为准]。3、出资方式：新公司注册资本360万元，由乙方全额出资。4、土地厂房设备：建成后由甲方租赁给乙方使用，乙方租住甲方厂房采用三免两减半（即：前三年免租金后两年按半价收取租金）的办法或一次买断。五年后，由甲方投资建设的厂房、基础设施由乙方续租或者按原价购买。租金按投资总额40年折旧完计算。双方在《合作协议书》中还约定了各自的权利、义务等其他事项。

2014年1月23日，张广达之子***成立一人有限公司，即万疆红公司，***为法定代表人，张广达为该公司实际管理人员。2014年5月1日，张广达、***以个人名义与贺治谦签订《厂房租赁合同》，将案涉厂房租赁给第三人贺治谦使用，约定自2014年5月1日至2024年5月1日，租期10年。租金每年150,000元，每年以50,000元递增，至最高300,000元。承租期间，贺治谦向张广达支付了2014年5月至2017年5月期间的租金900,000元。2017年7月6日，根据兵团国资国企改革的要求，聚天红公司接收案涉的红枣加工厂、冷库等资产，2019年8月30日，聚天红公司又将接收的资产返还原告。

另查明，万疆红公司在承租期间在案涉的加工厂厂区建设了地坪、大门等附属设施。张广达在万疆红公司承租期间，未经原告同意替万疆红公司支付了租金103,677.2元。

万疆红公司于2021年6月3日收到本院向其送达的诉讼材料。

一审法院认为，本案的争议焦点为：1、《合作协议书》的相对方，以及当事人之间的法律关系如何确定；2、原告主张的诉讼请求应当如何认定。

关于焦点1、《合作协议书》的相对方如何确定问题。张广达以将要成立的万疆红公司的名义与国利公司签订《合作协议书》，签订合同后，张广达之子***于2014年1月23日成立名为万疆红公司的一人有限公司，由张广达担任总经理。因此，在万疆红公司成立前，张广达以万疆红公司的名义与国利公司签订的合同的行为应当视为发起人***的代理行为。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，万疆红公司成立后，《合作协议书》的相对方应当为原告和万疆红公司。

关于当事人之间的法律关系如何确定问题。如前文所述，《合作协议书》的相对方应当为原告和万疆红公司。万疆红公司主张其与原告系合作关系，而非租赁合同关系，未签订合作协议的原因是投资总额尚未确定，双方约定投资总额确定后再签订合作合同。综上，虽然原告与张广达所代表将要成立的万疆红公司签订的名为《合作协议书》，但合同中并没有约定盈余分配、债务承担等事宜，因此，并不符合合伙关系的法律特征，虽然万疆红公司主张双方约定投资总额确定后再签订正式的合作合同，在双方至今未签订合作合同的情况下，应当以《合作协议书》约定的内容确定双方之间的法律关系以及权利和义务。根据《合作协议书》约定“建成后由甲方租赁给乙方使用，乙方租用甲方厂房采用三免两减半的办法或一次性买断。五年后，由甲方投资建设的厂房、基础设施由乙方续租或按原价购买，租金按投资总额40年折旧计算。”的内容，能够证明原告与万疆红公司系租赁合同法律关系。

关于焦点2，关于原告主张的各项诉讼请求应当如何认定问题。关于原告与万疆红公司形成的租赁合同关系是否应当解除问题。万疆红公司未经原告方同意将加工厂转租给贺治谦，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二条款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，原告有权解除其与万疆红公司形成的租赁合同关系。万疆红公司主张其将加工厂租给贺治谦经过了原告方的同意，因未提交证据予以证实，对其意见不予采纳。

关于租金问题。根据《合作协议书》约定的内容，租金按照投资总额40年折旧完成。虽然原告未提交竣工结算单，但庭审中万疆红公司认可其在租赁期间内，万疆红公司原法定代表人庄杰告知了加工厂投资总额为5,842,362.77元的事实，万疆红公司在得知投资总额的情况下未提出异议，继续租赁案涉加工厂，视为万疆红公司认可加工厂的投资总额。因万疆红公司的违约行为，给原告造成了损失，并导致原告提前解除双方签订的《合作协议书》，根据40年折旧完成的约定，万疆红公司每年需向原告支付146,059元（5,842,362.77元÷40年），万疆红公司自签订合同之日（2013年10月26日）至本案立案之日（2021年5月28日）共承租了91个月，应支付租金为1,107,614.61元（5,842,362.77元÷40年÷12个月×91个月），万疆红公司已经支付了103,677.2元，还需支付1,003,937.41元（1,107,614.61元-103,677.2元），原告主张租金878,522.67元少于万疆红公司应当支付的租金，故对于原告要求万疆红公司支付租金878,522.67元的诉讼请求，依法予以支持。万疆红公司属于一人公司，由***持股，***未提交公司逐年财务会计审计报告，不能证明其财产独立与公司财产，而且从***以自己的名义将加工厂转租给贺治谦的行为来看，***的财产与公司财产存在混同，故***应当对万疆红公司的债务承担连带责任。对万疆红公司主张其在案涉加工厂内又投资了价值1,190,000元的附属设施的意见，因万疆红公司未提出反诉，在本案中不予处理，其可另行主张权利。综上，原告与万疆红公司之间形成的租赁合同关系应当予以解除，万疆红公司、***应当连带向原告支付租金878,522.67元。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百零三条、第七百一十六条第二条款，《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，判决如下：一、确认原告新疆阿拉尔国利国有资产经营有限责任公司与被告新疆万疆红食品科技有限公司之间形成的租赁合同关系于2021年6月3日解除；二、被告新疆万疆红食品科技有限公司、***于本判决生效后三日内一次性连带向原告新疆阿拉尔国利国有资产经营有限责任公司支付租金878,522.67元。

本院二审期间，被上诉人为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：档案号为2014.10.27的《工程结算审查书》、《建设工程设计合同》、《建设工程设计合同（一）》、《施工图设计文件审查合同》、转账凭证、八团红枣核桃项日产200吨、低温真空干燥果蔬日产30吨项目明细的扫描打印件一组，用于证明涉案厂房、地坪等的竣工决算金额5,893,197.5元，其中三部分的组成为：第一部分为工程结算造价为5,363,704.02元；第二部分为涉案项目的造价咨询费、监理费、设计费、可研费、审图费共计323,584元；第三部分为电缆架设和变压器安装的费用为153,322.55元。上诉人质证后认为因上述证据不是原件，故对其真实性、合法性、关联性均不认可；原审第三人张广达质证后对第二部分、第三部分无意见，对第一部分中的围墙及暖气管道有意见，认为长度计算不对，厂房无暖气；原审第三人贺治谦、聚天红公司对上述证据无意见。本院认证如下：该组证据虽为扫描打印件，但结合庭审中万疆红公司的实际管理人张广达的陈述，本院对该组证据予以采纳。

本院二审查明的事实与一审查明的基本一致。另查明，涉案厂房及地坪、围墙等室外配套设施的竣工日期为2014年5月30日。二审庭审中，双方均认可国利公司与万疆红公司之间存在租赁合同关系，但对于租期的确定有异议。

本院认为，根据各方当事人的诉辩意见,本案二审的争议焦点为:一、国利公司与万疆红公司之间的租赁合同能否解除；二、租期如何确定、租金如何计算、租金应当由谁支付。

关于争议焦点一，国利公司与万疆红公司之间的租赁合同能否解除的问题。国利公司与万疆红公司之间的《合作协议》，是双方的真实意思表示且不违反法律与行政法规的强制性规定，合同有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订《合作协议》中主要包含了两部分的内容：一是对前期的项目投资进行了权利义务的约定；二是对项目建成后由国利公司将厂房等基础设施租赁给万疆红公司的约定。第二部分租赁合同履行的前提是项目竣工，2014年5月30日项目竣工，至此租赁合同生效。至于双方因合作投资产生的争议，双方可另案处理。由于该《合作协议》中没有确定租赁期限，仅对租金进行了约定，且双方对租赁期限未达成合意，应视为不定期租赁。不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，故国利公司有权解除该租赁合同。对于国利公司主张因承租人万疆红公司未经出租人国利公司同意转租予以解除租赁合同的意见，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”的规定，二审中国利公司自认其在2018年已知万疆红公司转租的事实，到国利公司一审起诉的时间2021年5月28日，早已超过六个月，不应当作为解除合同的依据，因此，本院对国利公司的该理由不予采纳。

关于争议焦点二，租期如何确定，租金如何计算。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。本案中双方当事人的租赁合同中未约定租赁期限，且双方对租赁期限无法达成合意，鉴于万疆红公司于2014年5月1日将厂房租赁给贺治谦的事实，根据交易习惯确定本案租赁合同的租期起始时间为项目竣工时间2014年5月30日。

对于租金的计算及承担。本案中双方签订的《合作协议》中约定的租金按投资总额40年折旧完计算和三免两减半（即前三年免租金后两年按半价收取租金）的方法计算租金，但是对于投资总额双方有异议。国利公司提出涉案厂房、地坪等的竣工决算金额为5,893,197.5元，其有四部分组成，分别是工程结算造价5,363,704.02元；造价咨询费、监理费、设计费、可研费、审图费共计323,584元；电缆架设和变压器安装的费用为153,322.55元；贷款利息52,586.93元。因前三项费用国利公司提交了证据证明，上诉人未提交反驳的证据，本院予以支持。对于贷款利息，国利公司未提交证据且上诉人对该利息亦不认可，本院不予支持。综上，本院确定涉案厂房、地坪等的竣工决算价为：5,840,610.57元（5,363,704.02元+323,584元+153,322.55元）。根据40年折旧完成的约定，万疆红公司每年需向国利公司支付146,015.26元（5,840,610.57元÷40年），万疆红公司自2014年5月30日至本案一审将起诉状副本送达万疆红公司（2021年6月3日）共承租了7年零5天，结合双方“三免两减半”的约定，前三年即2014年5月30日至2017年5月29日期间的租金予以免除，万疆红公司应支付的租金为2017年5月30日至2021年6月3日期间的租金，其中2017年5月30日至2019年5月29日期间的租金减半后为146,015.26元，2019年5月30日至2021年6月3日期间的租金为294,030.73元（146,015.26元×2+146,015.26元÷365天×5天）。***系一人公司万疆红公司的持股人，其以个人名义将加工厂转租给贺治谦并收取租金的行为来看，***的财产与万疆红公司的财产存在混同，其应当对万疆红公司的债务承担连带责任。综上，减去已支付的租金，万疆红公司、***应连带向国利公司支付租金336,368.79元（146,015.26元+294,030.73元-103,677.2元）。对于万疆红公司提出的国利公司将涉案资产移交聚天红公司，国利公司违约不应当再支付租金的主张，本院认为国利公司移交资产是根据师市政策要求进行的，其并未违约，故对万疆红公司的该主张不予支持。

对于国利公司在二审中新增的诉讼请求，因调解不成，国利公司应另案主张，在本案中不予处理。

综上，新疆万疆红食品科技有限公司、***的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律错误，程序亦存在瑕疵，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十五条第二款、第七百零三条、第七百二十二条、第七百三十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、维持新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院(2021)兵0103民初1557号民事判决第一项：“确认原告新疆阿拉尔国利国有资产经营有限责任公司与被告新疆万疆红食品科技有限公司之间形成的租赁合同关系于2021年6月3日解除”；

二、撤销新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院(2021)兵0103民初1557号民事判决第二项：“被告新疆万疆红食品科技有限公司、***于本判决生效后三日内一次性连带向原告新疆阿拉尔国利国有资产经营有限责任公司支付租金878,522.67元”；

三、上诉人新疆万疆红食品科技有限公司、***于本判决生效后三日内一次性连带向被上诉人新疆阿拉尔国利国有资产经营有限责任公司支付租金336,368.79元；

四、驳回被上诉人新疆阿拉尔国利国有资产经营有限责任公司的其他一审诉讼请求；

五、驳回上诉人新疆万疆红食品科技有限公司、***的其他上诉请求。

一审案件受理费6293元（已减半收取），由上诉人新疆万疆红食品科技有限公司、***负担2409元，被上诉人新疆阿拉尔国利国有资产经营有限责任公司负担3884元；二审案件受理费12,585元，由上诉人新疆万疆红食品科技有限公司、***负担4819元，被上诉人新疆阿拉尔国利国有资产经营有限责任公司负担7766元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

审 判 长　徐冬梅

审 判 员　徐　敏

审 判 员　王　绯

二〇二一年十一月二十六日

法官助理　王艳艳

书 记 员　杜燕燕