某某与江苏云龙幕墙工程有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省盐城市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏09民终2313号

上诉人（原审被告）：***，男，1967年12月6日生，汉族，居民，住盐城市大丰区。

委托诉讼代理人：胡成红，江苏中盐律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：江苏云龙幕墙工程有限公司，住所地江苏省盐南高新区黄海街道东进路商贸中心2幢906室。

法定代表人：王龙，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张介男，该公司法务部主任。

上诉人***因与被上诉人江苏云某幕墙工程有限公司（以下简称云某公司）土地租赁合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（以下简称一审法院）于2019年12月17日作出的（2019）苏0903民初1969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人***及其委托诉讼代理人胡成红，被上诉人云某公司法定代表人王龙、委托诉讼代理人张介男等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判即上诉人不应支付被上诉人77000元；二、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。2018年2月9日，因被上诉人催促上诉人交纳租金，在其逼迫下，上诉人不得己按其要求出具《承诺书》一份。2018年11月24日，被上诉人法定代表人王龙威胁上诉人，上诉人不得己，将王龙事先准备好的承诺书，按其要求又照抄了一遍，即承诺在11月27日前交上全年租金，过期不交，无条件清场。2019年1月13日，王龙一方强行占有租赁场地至今。此后，上诉人就王龙涉黑问题，逐级上访至中纪委，后被签转至盐城警方处理。另外，51户农户委托盐城市盐都区大冈镇瓦屋村民委员会（以下简称瓦屋村委会）并承诺流转给王龙的土地仅有85.95亩，而被上诉人从村委会处承租并转租给上诉人的土地却不少于140亩，即其中不少于54.05亩土地并非村民委托流转，村委会未经法定程序决议，自行直接签约由被上诉人承租使用，明显违法。村委会与被上诉人签订的《农村土地承包经营权流转合同书》，约定将土地用途确定为从事苗木生产经营，改变土地用途明显违法。《林牧地租赁协议》约定，涉案土地租赁给上诉人从事林地经营及开发90亩土地改虾稻混养，且上诉人也的确开挖了水塘并投放了龙虾苗进行养殖，改变了土地用途。本案涉及上述二份合同均应归于无效，故上诉人也不存在应支付违约金人民币46000元的问题。上诉人实际超付租金40350元，不应再支付租金31000元。一审法院认定上诉人尚欠第一年租金31000元的事实不存在，且适用《土地承包法》第44条、第48条作为法律依据，明显适用法律错误。

云某公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律得当，请求驳回上诉人的上诉请求。

云某公司向一审法院起诉请求：1.判令被告***支付租金31000元及违约金46000元；2.判令被告***赔偿我各项损失计127110元；3.诉讼费由被告***承担。

一审法院认定事实：2017年2月28日，云某公司（乙方）与瓦屋村委会（甲方）签订一份《农村土地承包经营权流转合同书》约定：1.甲方同意将其承包经营的位于盐城市盐都区亩地的承包经营权流转给乙方从事苗木生产经营；2.甲方采用直租的方式将其承包经营的土地流转给乙方经营，乙方不得改变土地用途，用于非农生产，不得开挖鱼塘、从事螃蟹养殖；3.土地承包经营权出租期限为10年，从2017年3月1日起至2027年3月1日止；4.土地流转费用以现金支付，乙方同意每年3月1日，按1000元/亩，合计15万元流转价款支付给甲方；5.甲方应于2017年3月1日前将流转土地交付给乙方，乙方应于2027年3月1日前将流转土地交回甲方等。该合同并对其他事项作了约定。在合同书上，乙方为云某公司的法定代表人王龙签字。合同签订后，云某公司向瓦屋村委会交纳了截止2019年10月的土地流转费。

2017年10月31日，云某公司（甲方）与***（乙方）签订一份《林牧地租赁协议》约定：1.甲方同意将其承包经营的位于盐城市盐都区亩林地的承包经营权租赁给乙方从事林地的经营、管理；2.乙方租赁甲方林地用于林业生产和经营，林地经营权租赁的期限和起止日期为2017年10月31日起2027年10月30日止，租赁期限不得超过甲方承包林地的期限；3.甲方将承包的林地140亩依法租赁给乙方，该林地现状如下：东至现场的小河边，南至沟渠以北，西至水泥路，北到一字河，甲方提供建筑面积为约四百平方的管理用房和养殖用房，供乙方用于租赁林地的生产经营和管理使用；4.本合同约定的林地租赁价为每年23万元，乙方在签订合同之日支付定金10万元，甲方移交管理用房之日付清全部余款；5.甲方应于2017年10月31日将租赁林地交付给乙方；6.甲方同意乙方开发90亩土地改虾稻混养；7.合同到期后，甲方原有的建筑物及附着物归甲方所有；8.违约责任：（1）甲方不按合同约定时间向乙方交付租赁林地，或不完全交付租赁林地，应按合同金额的20%向乙方支付违约金；（2）乙方不按合同约定时间向甲方交回租赁林地或不完全交回租赁林地，应按合同金额的20%向甲方支付违约金；（3）乙方违背合同约定，造成租赁林地灭失或重大毁损不能恢复的，由乙方向甲方赔偿全部损失；（4）乙方不按合同约定付清剩余流转费的，其已支付定金不予退还，并赔偿甲方全部损失，甲方有权要求乙方退场，收回林地经营权；（5）乙方不按合同约定用途使用林地的，甲方有权提前收回林地经营权，终止合同，所收取租赁费用不予退还。该合同签订后，原告云某公司向被告***交付了涉案承包田，被告***陆续向原告云某公司支付租金199000元。后原告云某公司向被告***催要下欠租金，2018年2月9日，被告***出具一份承诺书载明：本人承诺在放虾苗前交清田租和粮食款合计壹拾万零柒仟叁佰元整，如不交清自动放弃。后被告***未按约履行，同年11月24日再次出具一份承诺书载明：本人***关于瓦屋村境内承租小龙虾稻虾混养田地租金一事，本人于2018年11月27日前交上全年租金，如过期不交，本人承诺无条件清场，田地、原建筑保持原状，机械工具保持正常工作，如有损坏，原价赔偿。后***于2018年12月初退出租赁场地，原告云某公司向被告***主张剩余租金和其他损失未果，为此诉至一审法院。

一审法院另查明，涉案土地为瓦屋村委会从该村六组51户村民处流转，与每户签订了农村土地承包经营权流转委托协议，村民委托瓦屋村委会与第三方签订土地承包经营权租赁合同，确定土地承包流转事宜。瓦屋村委会于2017年2月将涉案土地出租给原告云某公司，云某公司租金已交至2019年10月；原告云某公司从瓦屋村委会承租涉案土地后转租给***，瓦屋村委会知晓并同意，云某公司在承租、转租过程中将部分土地用于稻虾混养，并事后向瓦屋村委会交纳了复垦土地保证金。瓦屋村委会另陈述“我村租给云某公司的土地为账面面积，未作实际丈量，因土地有田埂、沟渠等，总面积应不少于140亩”。

一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益、承租人支付租金的合同；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。第一，关于原告云某公司与被告***签订的林牧地租赁协议效力问题，被告***辩称原告云某公司与瓦屋村委会签订的土地承包经营权流转合同书及租赁协议，未经本集体经济组织成员决议，应为无效。经查，涉案土地是依法享有承包地承包权的农户委托瓦屋村委会集中流转土地经营权，原告云某公司从瓦屋村委会承租了涉案土地后转租给***，瓦屋村委会是知晓并同意的，故原告云某公司与被告***签订的林牧地租赁协议不违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效；被告***辩称需经集体经济组织成员决议的土地为《中华人民共和国农村土地承包法》第四十四条规定的不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，涉案土地与该条款涉及的土地性质不一致，不应受该条款约束，故被告***此辩称意见没有法律及事实依据，不予采信。第二，关于原告云某公司与被告***签订的林牧地租赁协议是否解除，被告***应否承担违约责任问题。在协议签订后是因***未按约交纳租金发生纠纷，***于2018年2月9日作出承诺“本人承诺在放虾苗前交清田租和粮食款合计壹拾万零柒仟叁佰元整，如不交清自动放弃”，后于2018年11月24日再次作出承诺“本人***关于瓦屋村境内承租小龙虾稻虾混养田地租金一事，本人于2018年11月27日前交上全年租金，如过期不交，本人承诺无条件清场，田地、原建筑保持原状，机械工具保持正常工作，如有损坏，原价赔偿。”两次承诺***明确作出如不按期交纳租金即解除合同的意思表示，现***未按约期交纳租金，原告云某公司有权解除合同，被告***实际亦已退出场地，原告云某公司接手涉案土地后另行出租给他人。被告***辩称两次承诺是受胁迫所出具，因***自认2018年11月24日作出书面承诺时，案外人袁保荣在场，而袁保荣到庭作证，原告公司法定代表人王龙未对***采取任何胁迫手段，***亦未提供证据佐证其辩称理由，故不予采信。2017年10月31日原告云某公司与被告***签订的林牧地租赁协议已解除，被告***应按合同约定承担违约责任。第三，关于原告云某公司主张的相关费用，因***未按约交纳租金，致涉案租赁合同提前解除，故应承担违约责任；原告云某公司主张的租金31000元（23万元/年-199000元），应予支持；关于原告云某公司主张的违约金46000元，因合同明确约定如一方违约，则按合同金额20%承担违约金，现被告***违约，故应按合同约定承担违约金46000元；原告云某公司主张的其他赔偿费用127110元（租金损失44740元、复垦费30000元、水电费1070元、防逃网等费用50800元、挖掘机费用500元），因未提供相关证据，故不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四十四条、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告***于判决生效后十日内支付原告江苏云某幕墙工程有限公司人民币77000元；二、驳回原告江苏云某幕墙工程有限公司其他诉讼请求；案件受理费4362元，由原告江苏云某幕墙工程有限公司负担2000元，被告***负担2362元。

本院经审理，对一审法院认定的上述基本事实予以确认。

本案审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人不同意调解，致调解未成。

本院认为，根据当事人的陈述意见，本案二审的主要争议焦点是：一、2017年10月31日云某公司与***签订的《林牧地租赁协议》是否有效；二、***应否承担支付所欠土地租金和违约金的责任。现分述如下：

一、关于2017年10月31日云某公司与***签订的《林牧地租赁协议》是否有效的问题

《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，云某公司与***签订的《林牧地租赁协议》，是双方真实意思的表示，主要约定用于虾稻混养；涉案土地的所有权人瓦屋村委会已请示上级，并确保水产养殖面积不多于30％、水稻面积不少于70％，盐城市盐都区大冈镇农业技术推广综合服务中心为此指示其要严格执行盐城市盐都区政府的相关文件精神；一审法院亦查看过涉案土地的现场；尤其是该协议已经实际终止履行；涉案土地的所有权人也未提出异议。因此，一审判决认定涉案《林牧地租赁协议》为有效合同，并无不当。

二、关于***应否承担支付所欠土地租金和违约金的责任问题

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

本案中，云某公司与***签订的《林牧地租赁协议》中约定的土地租金是以涉案土地每年23万元为标准，双方均认可***仅交199000元，***至协议终止时仍欠云某公司土地租金31000元。因此，依照双方关于“乙方不按合同约定付清剩余流转费的，其已支付定金不予退还，并赔偿甲方全部损失，甲方有权要求乙方退场，收回林地经营权”的约定，***的行为构成违约，应承担赔偿云某公司损失等责任，但不包含按合同金额的20％向云某公司支付违约金的责任。云某公司向一审法院起诉请求***再支付违约金46000元，不符合双方的约定，不予支持。

至于，***反映云某公司王龙涉黑问题，因***述称已由上级转至盐城警方处理，本案暂不理涉；***质疑云某公司与瓦屋村委会于2017年2月28日签订的《农村土地承包经营权流转合同书》有效性，因该合同书不是本案审理的对象，本案不予理涉；***反映其多付费用及损失问题，因云某公司不予认可，且***在一审中未提出反诉，本案亦不予理涉。

综上，上诉人***的部分上诉请求和理由成立，依法予以支持；一审判决认定的基本事实清楚，但适用法律有错，依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初1969号民事判决；

二、***于本判决生效之日起十日向江苏云龙幕墙工程有限公司支付土地租金损失31000元及逾期付款违约金（以31000元为本金，从2017年10月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算;以31000元为本金，从2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

三、驳回江苏云龙幕墙工程有限公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费4362元，由原审原告江苏云龙幕墙工程有限公司负担3699元，原审被告***负担663元；二审案件受理费4362元，由上诉人***负担663元，被上诉人江苏云龙幕墙工程有限公司负担3699元。

本判决为终审判决。

审 判 长　　于　浩

审 判 员　　时　云

审 判 员　　周　和

二〇二〇年八月七日

法官助理　　周光营

书 记 员　　陈本浩

附录法律条文

1.《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

2.《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。