某某与某某、某某吾易餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

河北省***市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）海民初字第8672号 原告***，男，1948年9月29日出生，汉族，现住***市海港区。 委托代理人***、***，河北君德风律师事务所律师。 被告**，男，1979年9月25日出生，汉族，现住***市海港区。 被告***吾易餐饮管理有限公司，住所地***市海港区先锋路**侧**号，组织机构代码：30817182-6。 法定代表人**，公司经理。 被告***天赏餐饮管理有限公，住所地***市海港区先锋路**号号，组织机构代码：33615525-X。 法定代表人***，公司经理。 委托代理人**，天津桐江律师事务所律师。 原告***与被告**、***吾易餐饮管理有限公司（以下简称吾易公司）、***天赏餐饮管理有限公司（以下简称天赏公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人***、***、被告**、吾易公司法定代表人**、天赏公司的委托代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告***诉称，原告与被告**于2014年3月7日订立了《门市房租赁合同》，约定被告**租赁原告位于**先锋路32、34号门市房，租期为5年，每年租金40万元（合同约定的租金50万元包含案外人***市大中房地产开发有限公司的30号房租金10万元），合同期限为2014年7月1日至2019年7月1日，每年租金为上打租形式分两次付清，即本年度租期开始前的6月30日支付20万，本年度租期中的1月30日支付20万。2014年6月19日，被告吾易公司成立后，**追认了2014年3月7日订立的《门市房租赁合同》，2015年4月30日，被告吾易公司与被告天赏公司订立《转让协议》，约定吾易公司将本案涉案的租赁房屋转租给天赏公司。合同订立后，被告支付租金至2015年6月30日前的租金，但并未按照合同的约定在2015年6月30日前支付原告2015年7月1日至2016年6月30日的年度租金，截至目前也分文未付。期间，经过原告多次催要，被告**于2015年10月3日与原告订立《协议书》，被告程***在2015年10月8日前支付拖欠原告的租金，如未按《协议书》履行支付租金自愿承担付款责任，自愿将租赁房内的资产冲抵房租欠款及合同违约责任。但三被告至今未付租金。同时，被告**和被告吾易公司未按约定时间支付第一年度租金，2014年8月27日，被告吾易公司与原告签订《租金给付协议》，承诺2014年11月1日前支付首年度剩余租金，如不按期支付，支付违约金10000元。但被告**和被告吾易公司并未按期支付。原告认为，被告**和被告吾易公司严重违反合同约定的行为已经达到合同解除的条件，并应按照合同的约定支付合同解除前的租金、合同解除后至租赁物归还前的使用费，以及首年度逾期支付租金的逾期违约金，被告天赏公司亦应承担连带腾房义务和支付租金及使用费的责任。原告为维护自己的合法权益，提起民事诉讼，请求判令解除原告与被告**、被告***吾易餐饮管理有限公司订立的《门市房租赁合同》；判令三被告于《门市房租赁合同》解除后立即腾空房屋、恢复原状，移交租赁房屋及相关设施；判令三被告连带支付2015年7月1日至合同解除之日止的租金及自合同解除之日起至实际返还租赁房屋之日止的使用费；判令被告**和被告吾易公司支付第一年度支付租金的逾期违约金10000元；被告承担诉讼费。 被告**辩称，作为个人，**履行的是职务行为，如果有法律后果，应由公司承担。 被告吾易公司辩称，我公司已经通过协议的形式将经营权转让给天赏公司了，租赁合同的权利义务已经转让给天赏公司，我公司不应承担法律责任。另，我公司不拖欠原告的租金；就解除合同，因现阶段由天赏公司经营，我公司没有权利决定是否解除。 被告天赏公司辩称，对原告的第一项诉请，我方想让原告做一个明示，该合同在2015年4月由天赏公司履行，我方不同意解除合同，如果原告没有与***天赏餐饮管理有限公司解除门市房租赁合同的诉请，那么天赏公司对这项诉请就不答辩了。对第二项诉请，要求我公司与另外两位被告在合同解除后，腾空房屋，恢复原状的诉请，被告认为，原、被告双方正在履行的这份合同合法有效，因此不同意履行合同解除后的法律义务。对诉请三，要求支付2015年7月1日至10月31日租金的诉请，我方认为被告只是在自2015年7月1日至2015年10月4日，正常使用的房屋，因此，如果存在拖欠资金的情况，被告方面支付的租金截止的期限也应该到2015年10月4日，而并非原告所述2015年10月31日，并且被告认为，被告上述所认可的租金，并没有到履行期限，因此，并不是一份到期的债权，因此原告不具有该租金的主张权利。对第四项诉请不做答辩。对第五项诉请清请法院依法判定。 经审理查明，位于***市海港区先锋路**号、34号商业门市房系原告***拆迁安置房屋。2014年3月7日，原告***及***市大中房地产开发有限公司（以下简称大中地产）与被告**签订《门市房租赁合同》，合同约定，原告将先锋路32号、34号，大中地产将先锋路30号门市房出租给被告**，租赁期限为5年，自2014年7月1日至2019年7月1日，年租金50万元（大中地产的年租金10万元一次性支付），每年分二次付清，1月30日支付20万元，6月30日支付20万元。合同签订后，原告及大中地产将房屋交付被告**使用，**用该房屋开办吾易公司圣维斯饭店，后吾易公司在该合同上加盖公章。2015年4月30日，被告吾易公司与被告天赏公司签订《转让协议》，将承租房屋所开办的圣维斯饭店的固定资产、经营权、相关债务等全部转让给被告天赏公司，天赏公司聘用被告**为经理，管理圣维斯自助餐厅。2015年5月30日，原告收取被告天赏公司代被告吾易公司交纳首年度拖欠租金尾款17万元。 2015年6月30日前，三被告均未向原告支付第二年度租金。被告天赏公司称，2015年6月20日，案外人***持《***市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同备案证明》向圣维斯饭店发出通知，以先锋路32、34号房屋归其所有为由，要求停止向他人支付房租。原告称，此事被告方并未向原告提出。关于***就租赁房屋提出权利问题，在被告**租赁该房屋开办圣维斯饭店开业时，***到饭店找过，***与原告发生纠纷；原告***就***与大中地产所签订的商品房买卖合同于2015年3月20日向本院起诉，要求确认***与大中地产签订的商品房买卖合同无效，本院于2015年9月28日作出（2015）海民初字第1782号民事判决，确认***与大中地产就先锋路32号及34号签订的商品房买卖合同无效。2015年8月17日，海港区公安消防大队以装饰装修材料及设施设置不符合标准等为由向被告吾易公司下发责令整改通知书，责令在2015年8月27日前整改。 另，因三被告未支付租金，原告催要租金时，被告**于2015年9月10日出具“下周一9.15号支付5万元的房租租金”。2015年10月3日，原告***与被告**签订《协议书》，内容为“一、程***在2015年10月8日前支付拖欠房主房屋租金，并保证今后不得再有拖欠房租之行为。二、**如按期不能履行合同约定义务，将屋内资产冲抵房租欠款及合同之违约责任。三、提供天赏公司与吾易餐饮责任有限公司权属关系，**为以上公司与***房租赁关系负责任。”被告**称，协议书是原告10月2号强行关门后，3号上午写的，但协议书是在不平等的条件下逼着我写的，是原告儿子起草的，**抄的，并从协议书上可以看到，有原告的手印，但没有**的手印，当时本着要营业的情况，被逼无奈抄写的。天赏公司对协议书的三性认可，有关**签字的行为，是**的职务行为，应由天赏公司来承担，该协议书除原告的证明目的外，在2015年10月4日，原告单方面将门市房上锁，与被告天赏公司无法经营的事实结合，足以证明原告并没有按协议的约定履行，因此，我方有权利按照合同法有关义务履行的先后顺序的抗辩理由认为，我方给付租金的义务并没有到期。 被告天赏公司提交录像，证明在2015年10月2日，原告及其家人到圣维斯餐厅，双方发生争执，后在晚间，原告家人将餐厅门上锁；在10月3日，双方到餐厅谈给付租金问题，并达成协议，另双方达成将该餐厅出兑；10月4日，双方与承兑人达成意向，双方协商双方将餐厅上锁；但在2015年10月6日，承兑人不再承兑餐厅，未交纳承兑的款项，双方发生纠纷，该门锁原告方未打开，后因吾易公司的股东之间存在纠纷，吾易公司的股东亦将该餐厅的门上锁，现该餐厅仍处于停业状态。被告天赏公司表示，鉴于餐厅情况，现已无法经营，要求原告开锁后整体出兑，被告吾易公司认可整体出兑，但原告表示不认可整体出兑。本院释明双方，为避免损失扩大，双方是否同意交接房屋，原告方同意交接房屋，但被告吾易公司表示，存在过错赔偿问题，现不适合房屋交接，如交接，可能会造成损失无法计算。 原告称，被告**在2014年3月5日从原告处拿走先锋路32号、34号的相关手续用于注册营业手续，**为原告出具收条，证明被告**明知原告对房屋享有权利。被告**对给原告出具的收条没有异议。被告**及吾易公司未按合同约定向原告支付租金，在2014年8月27日，原告与吾易公司曾签订《租金给付协议》，内容为“甲乙双方协商，乙方于2014年8月27号继续支付甲方租金五万元整，待乙方开业后一个月内（10月1日前）再支付甲方十万元。开业两个月内付清首年度剩余租金（11月1日前）。”该协议内容为打印字体，在协议后用笔添加“如不按期付款，罚款一万”，该协议乙方处为***签字，在日期处加盖吾易公司公章。被告**称不清楚这件事。 另，被告天赏公司向本院起诉***，要求***停止侵权，排除妨害。本院征询***市大中房地产开发有限公司是否参加本案诉讼，其表示不参加本案诉讼。 以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原告与被告**签订的《门市房租赁合同》，是双方真实意思表示，符合相关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同履行。被告吾易公司在成立后，在该合同上加盖公章，视为对合同的认可，被告吾易公司对该合同应与被告**共同享有权利、承担义务。被告吾易公司与被告天赏公司所签订的《转让协议》，虽合同内容有将圣维斯饭店资产转让给天赏公司的内容，但相对于原告与吾易公司的租赁关系，原告并未与被告**及吾易公司解除租赁合同，亦未与天赏公司直接签订新的租赁合同，因此，吾易公司与天赏公司之间为转租的合同关系，被告天赏公司代吾易公司交纳拖欠租金给原告，并不能证明原告与天赏公司成立了新的租赁关系。虽被告天赏公司提交案外人***的《商品房买卖合同》及***的停止支付租金的通知，但被告**作为天赏公司管理圣维斯餐厅的经理，其对***与原告之间关于房屋的纠纷在其未将该餐厅转让给天赏公司之前就已知晓，且原告在被告**办理吾易公司开业手续时，将该房屋的相关手续交给过被告**，故三被告以此作为依据抗辩交付租金，理由不能成立。依据合同约定，被告**、吾易公司应在2015年6月30日前向原告支付2015年7月以后的半年租金，经原告方催要，被告**、吾易公司未能支付，其行为已构成违约；且天赏公司表示，现不能独立经营，故该合同应予以解除。被告天赏公司应将所承租的房屋交还给原告；被告**及吾易公司应向原告支付自2015年7月1日起至2015年10月5日的租金40万元÷365天×97天＝106301.36元；鉴于双方在合同履行之中，被告虽拖欠租金，在出兑未成功的情况下，原告不应再锁住该餐厅，因此，在2015年10月6日至原告将门锁打开之前不应收取租金。如双方认为对方违约给自己造成损失，可另行解决。关于原告要求被告**、吾易公司支付第一年度逾期支付租金的违约金10000元问题，双方在合同中未约定违约金数额及计算方法，且原告提交的2014年8月27日原告与吾易公司签订《租金给付协议》中约定“如不按期付款，罚款一万”，属于后添加内容，该添加内容处没有**确认，被告**对此不予认可，因此，对原告该项请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告***与被告**及***吾易餐饮管理有限公司于2014年3月7日签订的《门市房租赁合同》； 二、被告***天赏餐饮管理有限公司将承租的房屋腾出交还给原告***； 三、被告**及***吾易餐饮管理有限公司向原告***支付自2015年7月1日起至2015年10月5日的租金106301.36元； 四、对原告的其他诉讼请求不予支持。 上述二、三项于本判决生效后15日内履行。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3408元，原告负担1408元，被告**及***吾易餐饮管理有限公司负担2000元，于本判决生效后7日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省***市中级人民法院。 审　判　长　　莫　军 审　判　员　　**久 人民陪审员　　*** 二〇一六年五月十七日 代理书记员　　***