某某、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

江西省吉安市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）赣08民终592号

上诉人（原审被告）：***，男，汉族，1937年5月7日出生，江西省吉安市吉州区人，住吉安市吉州区。

委托诉讼代理人：吴焱芳，女，汉族，1968年11月7日出生，江西省吉安市吉州区人，住吉安市吉州区。系上诉人***女儿。

被上诉人（原审原告）：欧阳**，男，汉族，1947年6月12日出生，江西省吉安市吉州区人，住吉安市吉州区。

委托诉讼代理人：李连英，女，汉族，1980年3月7日出生，汉族，江西省吉安市吉州区人，住吉安市吉州区。系被上诉人欧阳**儿媳。

委托诉讼代理人：黄磊，江西秉志律师事务所律师。

原审第三人：江西电缆有限责任公司，住所地：江西省吉安市吉州区禾埠乡钵盂山1号，统一社会信用代码：91360802161986202N。

法定代表人：王涛，董事长。

委托诉讼代理人：黄慧玲，女，汉族，1971年7月29日出生，住吉安市吉州区。系公司职工。

原审第三人：吉安市吉州区国有资产管理营运中心，住所地：江西省吉安市吉州区后河西路8号，统一社会信用代码：91360802744293985J。

法定代表人：彭忠，主任。

委托诉讼代理人：郑磊昌，男，1986年9月20日出生，汉族，住吉安市吉州区。系营运中心职工。

上诉人***因与被上诉人欧阳**、原审第三人江西电缆有限责任公司、原审第三人吉安市吉州区国有资产管理营运中心房屋买卖合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初4735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人吴焱芳，被上诉人欧阳**的委托诉讼代理人李连英、黄磊，原审第三人江西电缆有限责任公司的委托诉讼代理人黄慧玲，原审第三人吉安市吉州区国有资产管理营运中心的委托诉讼代理人郑磊昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、依法撤销一审民事判决；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。（1）根据《协议书》的内容，并没有一处明确涉案房屋是经江西电缆有限责任公司收回后再次分配给被上诉人，再由被上诉人购买的，一审法院该项认定无依据。（2）《协议书》是在1997年签订，房产证一直由江西电缆有限责任公司保管。如被上诉人购买了涉案房屋，2003年换证就可以将房屋登记在被上诉人名下，但在2003年登记时仍登记为上诉人，足以说明该房屋为上诉人所有。（3）涉案房系上诉人所有，根据协议书的内容仅是将房屋让与被上诉人居住，并不存在处分所有权的意思表示。2、一审判决适用法律不当。（1）本案房屋系上诉人所有，他人无权对上诉人的房屋进行分配。（2）被上诉人在1997年签订协议，2003年换证时未提出异议，本案已过诉讼时效。（3）被上诉人认为协议上的甲方应为其分配房屋，也是被上诉人与协议上的甲方的纠纷，与上诉人无关，上诉人并非本案适格主体。（4）本案系历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，系单位内部分房引起房地产纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》规定，并不属于法院受理范围，应驳回起诉。

欧阳**辩称，1、一审庭审中，第三人江西电缆有限责任公司明确涉案房屋从上诉人处收回后，按照当年的福利政策分配由被上诉人购买，故三方在1997年3月份签订了《协议书》。协议签订后，上诉人通过第三人江西电缆有限责任公司收到了被上诉人交付的购房款，并将涉案房屋交付给被上诉人居住使用至今。无论从协议书签订的形式内容来看，还是双方对涉案房屋的占有使用实质内容来看，均能反映当事人之间的买卖合同法律关系。虽然涉案房屋登记在上诉人名下，但并不影响该行为的法律效力。2、上诉人在上诉状中陈述，其曾出了6000元钱给原产权登记人办理过100%产权。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）第十八条规定，职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，另根据《江西省人民政府贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革决定的实施办法》第三条第五款规定，按房改购买了公有住房，只有将所购住房退交售房单位，才可以重新按标准价或成本价购买一套公有住房。依照上述文件的规定，上诉人不能重复享受按成本价政策购买公有住房的福利政策，其为了获得5栋100%产权，必须将涉案房屋退回给单位即第三人江西电缆有限责任公司，故涉案房屋并不属于上诉人所有。3、本案属于法院的审理范围。第三人江西电缆有限责任公司从上诉人处收回房屋后，按照成本价福利政策分配由被上诉人购买，本案已成立为特定的房屋买卖合同法律关系，三方之间形成平等主体之间的房屋买卖合同法律关系主体，当事人之间的纠纷属于平等民事主体之间的纠纷，属于民事法律调整的范围，并不受《最高院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定之限制。综上，请求驳回上诉，维持原判。

江西电缆有限责任公司辩称，公司改制后，经过几代人的变更，以前的事情都已经清零，现在的纠纷与电缆公司没有关系。

吉安市吉州区国有资产管理营运中心辩称，营运中心只是管理剩余产权的产权单位，负责收取剩余40%产权的租金，剩余60%的房款是区房管办收取，与营运中心没有关系。

欧阳**向一审法院起诉请求：1、依法确认登记在被告名下、位于吉安市吉州区禾埠电缆厂2栋2单元203房房屋产权归原告所有（合同总价3061.49元）；2、判令被告协助原告办理上述房产的过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：原、被告系原江西电缆厂职工。江西电缆厂后变更为江西电缆有限责任公司。涉案房屋坐落于吉州区禾埠电缆厂2栋2单元203房，建筑面积47.24平方米，为房改标准价房。1997年3月13日，原、被告与第三人江西电缆有限责任公司（甲方）签订《协议书》，载明：在上级房改政策具体措施尚未具体出台前提下，为加强单位自管房管理，特签订以下条款，并保证按协议执行。1、原已购买单位自管房调整住房后，房产证户主不变，新户主按房产证上标明的房价2888.2元，并加收6%手续费173.29元，合计3061.49元交办公室，交纳所需费用后新住户不计房租，房产证由办公室负责保管。2、如上级规定须变更户主，则按上级文件办理相关手续，包括新户主需增补房价等，不执行上级规定者，取消今后调整住房资格。3、现住房设施损坏由老住户负责修理。4、老住户必须在半月内搬清，新住户在缴清所需费用后，在二十天内搬完。该协议书上，***在老住户签名处签名，欧阳**在新户主签名处签名，江西电缆有限责任公司在甲方处盖章。协议签订后，原告将涉案房款上交第三人江西电缆有限责任公司，第三人江西电缆有限责任公司将房款转付给被告，被告将案涉房屋交付给原告居住使用至今，房屋产权证由第三人江西电缆有限责任公司保管。2003年4月，第三人江西电缆有限责任公司对该房屋产权证进行了换证，但房屋产权人仍登记为被告，第三人江西电缆有限责任公司将换证后的房屋产权证交由原告保管。庭审中，第三人江西电缆有限责任公司明确涉案房屋从被告处收回后，按照当年的政策分配由原告购买。2003年，第三人江西电缆有限责任公司进行企业改制时，将涉案房产40%产权移交给第三人吉安市吉州区国有资产管理营运中心，现涉案房产40%产权属于第三人吉安市吉州区国有资产管理营运中心。后原告要求被告协助办理产权变更登记未果，遂诉至本院。

一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原、被告与第三人江西电缆有限责任公司签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据《协议书》内容及第三人江西电缆有限责任公司在庭审中明确涉案房屋收回后按房改政策分配给原告由原告购买，且原告已将该60%产权购房款支付给了第三人江西电缆有限责任公司，被告亦将涉案房屋交付给原告居住至今，因此，涉案房屋虽登记在被告名下，未办理过户登记手续，但不影响该行为效力，故原告要求确认位于吉安市吉州区禾埠电缆厂2栋2单元203房屋产权归其所有的诉讼请求，于法有据，予以支持。因原告仅购得涉案房屋60%的产权，房屋剩余40%的产权属于第三人吉安市吉州区国有资产管理营运中心所有，原告并未取得涉案房屋完全产权，故原告要求被告协助办理房屋过户手续的诉请，不予支持。被告辩称将房屋租赁给原告居住，与事实不符，不予采信；被告另辩称其妻子未在协议上签名，其无单独处分权，因被告在协议上签名后，被告一家已搬出涉案房屋多年，被告妻子对此应是明知的，被告的行为构成表见代理，故对被告的该项辩称，不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十九条之规定，判决：一、确认位于吉安市吉州区禾埠电缆厂2栋2单元203房屋60%的产权归原告欧阳**所有；二、驳回原告欧阳**的其他诉讼请求。

二审期间，***提交三组证据，第一组证据：1、《房改个人购房审批服务指南》，拟证明根据吉府发2002年的08号文件要求，变更房产证需要提供材料，案涉房产没有变更房产证，系材料不齐全所致；2、2011年欧阳**与谢建春的房改成本价房买卖审批表，印证被上诉人欧阳**在2011年就知道办证之事，并不是到2018年才知道。第二组证据：审批情况表和购买剩余40%产权流程，拟证明按照2013年181号文件规定，办理产权证相关的流程有新的规定。第三组证据：1、家庭住房情况查询申请表及银行票据二张，拟证明***名下在电缆厂还有一套房子，在交易的时候多收了相应的费用。2、收条一份，拟证明秦宗询协助王玉莲办理过户收取了相关的费用。欧阳**质证提出，以上三组证据都不属于新证据，对买卖审批表、买卖合同真实性没有异议，从第一组证据反映的情况来看，需要原产权人签字盖章，只有原产权人签字盖章配合才能变更产权；第二组证据与本案当事人没有关联；对第三组证据的三性均持有异议，系上诉人不配合被上诉人过户导致上诉人多出了一套房产。吉安市吉州区国有资产营运中心质证认为，对两个文件的内容不是很清楚，办理100%产权后才能正常交易，剩余40%产权如果没有原产权人配合是买不了的，对证据的真实性不持异议，关联性由法庭审查认定。江西电缆有限责任公司质证认为，对证据的真实性没有异议，是买卖双方的个人行为，与公司没有关系，现房主手上有协议，应是经过了厂里同意，60%产权应归现房主。本院经审查认为，上述三组证据的真实性没有异议，可以确认。无论是文件规定、购房指南，还是审批表等，反映的均是后续办证程序问题，与案涉房屋的归属不具有关联性。申请表与银行票据亦与本案不具关联性，不予采信。欧阳**提交两组证据，第一组证据：信访事项不予受理告知书，拟证明在2018年7月9日，邓向东、李连英、万长进等人到吉安市委市政府信访局反映原户主不配合过户，要求协调解决问题，市委市政府信访局经协调后无果，要求上述人员向人民法院通过民事诉讼解决问题。第二组证据：（2020）赣0802民初4737号及4738号生效民事判决，拟证明同本案相关联的另外两个案件已作出生效判决，原户主认可上述事实。***质证认为，第一组证据没有发送给我方，我方不知道，亦与我方没有关系；第二组证据为另两个案件，与本案情况有所不同，也不具有关联性。本院经审查认为，上述两组证据真实性予以确认，但与本案事实认定不具有关联性，不予采信。

本院认为，案涉房屋虽登记在***名下，未办理过户登记手续，但一审法院根据上诉人***、被上诉人欧阳**与原审第三人江西电缆有限责任公司于1997年3月13日签订的《协议书》内容，结合江西电缆有限责任公司在一审庭审中明确涉案房屋收回后，按房改政策分配给了被上诉人欧阳**，由欧阳**购买，欧阳**已支付60%产权购房款给原审第三人江西电缆有限责任公司，以及上诉人***亦将案涉房屋交付给欧阳**并居住至今来看，确认位于吉安市吉州区％的产权归被上诉人欧阳**所有，并无不当。至于案涉房屋未能办理过户的原因，当事人各执一词，原产权单位已明确了案涉房屋的归属，还原了当时房改的真实情况，现有证据亦不能证明被上诉人欧阳**已经放弃该套房屋的产权。综上，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陈素梅

审判员　　涂　强

审判员　　赖苏平

二〇二一年三月十日

书记员　　李小红