***等与上海米兰置业发展有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）沪0117民初11989号 原告：***，男，1983年11月27日出生，汉族，住上海市松江区。 原告：杜娟，女，1986年6月23日出生，汉族，住上海市松江区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：***，上海市志致远律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：***，上海市志致远律师事务所律师。 被告：上海米兰置业发展有限公司，住所地上海市泗泾工业园区1幢88号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海市浩信律师事务所律师。 被告：江苏地质基桩工程公司，住所地江苏省镇江市***道***社区金润大道1188号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海巨明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海巨明律师事务所律师。 原告***、杜娟与被告上海米兰置业发展有限公司（以下简称“米兰置业公司”）、江苏地质基桩工程公司（以下简称“江苏基桩公司”）、第三人浙江省A有限公司（以下简称“A公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年9月19日立案后，依法适用简易程序，于2022年12月5日第一次公开开庭审理。因案情复杂，于2022年12月15日转为适用普通程序，由审判员独任审理，于2023年2月23日进行了第二次公开开庭审理。审理中，经原告申请撤回对A公司的请求，本院于2023年3月8日通知A公司退出诉讼。原告***以及二原告的共同委托诉讼代理人***，被告米兰置业公司委托诉讼代理人***，被告江苏基桩公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***、杜娟起诉时向本院提出诉讼请求：请求判令1.被告米兰置业公司继续履行双方签订的《预购房合同》；2.A公司以及被告米兰置业公司注销设立于上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“涉案房屋”）上的抵押登记，被告江苏基桩公司协助办理注销抵押登记手续；3.被告米兰置业公司协助二原告将涉案房屋登记权利人由被告米兰置业公司转移登记至二原告名下；4.被告米兰置业公司、江苏基桩公司承担二原告律师费50,000元。审理中，原告变更其诉讼请求为：请求判令1.解除二原告与被告米兰置业公司、被告江苏基桩公司之间的房屋买卖合同；2.被告江苏基桩公司向二原告退还购房款及定金共计4,450,000元；3.被告江苏基桩公司向二原告支付利息，即以4,450,000元为基数，自2022年1月20日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算；4.被告米兰置业公司、被告江苏基桩公司向二原告返还一倍定金337,386元；5.被告米兰置业公司、被告江苏基桩公司共同承担原告律师费50,000元。事实和理由：涉案房屋位于上海市松江区XX公路XX弄XX号XX室，所有权人系被告米兰置业公司，于2021年9月8日设立了抵押，抵押权人为A公司。被告米兰置业发公司与案外人江西B有限公司（以下简称“江西B公司”）签署《上海米兰诺贵都项目工程款抵房款协议》，将涉案房屋“工抵”给了江西B公司，江西B公司又与被告江苏基桩公司签订《松江**董广场项目工程款抵房款协议》，江西B公司将涉案房屋“工抵”给了被告江苏基桩公司。2021年11月1日，原告***与被告江苏基桩公司就涉案房屋签订了《房屋买卖意向协议》，并向被告江苏基桩公司支付意向金200,000元，双方约定涉案房屋总价款为4,450,000元。2022年1月12日，二原告与被告米兰置业公司签订《预购房合同》，约定本合同签订180天内完成房屋解押，解押后一个月内由两原告与被告米兰置业公司签订网签版本《上海市商品房销售合同》并办理房产证。2022年1月19日，二原告向被告江苏基桩公司付清全部购房款4,450,000元；同日，被告江苏基桩公司将涉案房屋交付给原告。然至今，涉案房屋上抵押仍未涤除，房屋买卖合同无法继续履行，故原告诉至本院请求判如所请。 被告米兰置业公司辩称：二原告购买涉案房屋的过程系二原告与被告江苏基桩公司之间联系，被告米兰置业公司就是配合办理各种手续，确认签署过预购房合同，现涉案房屋上的抵押无法涤除造成买卖合同无法继续履行属于法律上履行不能，不是因为被告的违约行为导致；二原告对于涉案房屋上设立有抵押是明知的，自身存在责任；虽与原告约定有定金，但是原告并未实际向被告米兰置业公司支付过定金，被告无需承担返还定金的违约责任；同意解除合同、退还购房款的诉请；律师费和定金没有依据。 被告江苏基桩公司辩称：不同意原告全部诉讼请求；原告现主张解除合同的基础是无法继续履行买卖合同，是因为被告米兰置业公司导致，而非被告江苏基桩公司，因此应该由被告米兰置业公司承担返还房款、赔偿损失、承担定金违约责任；被告米兰置业公司是涉案房屋的实际出售方，也是实际收款方，原告对于涉案房屋存在抵押是明知的也存在一定的过错责任；律师费损失没有法律依据。 本院经审理认定事实如下：涉案房屋现登记于被告米兰置业公司名下，于2021年9月9日核准登记了抵押权人为A公司的抵押登记，原、被告确认截止本案法庭辩论终结前尚未涤除抵押。 2021年11月1日，由被告江苏基桩公司作为甲方与原告***作为乙方签订《房屋买卖意向协议》约定，乙方购买涉案房屋，开发商为被告米兰置业公司；乙方于2021年11月2日支付意向金200,000元至甲方账户，由甲方保管，甲方取得涉案房屋购房相关手续后，此意向金自动转为定金且不得退还，甲方在此意向金转为定金后拒绝出售给乙方，则需双倍偿还定金；乙方的意向金支付后不得退回，否则乙方需承担违约责任，甲方没收乙方意向金；在意向金转为定金之后，如果乙方不再购买此房屋，则需承担违约责任，甲方没收乙方的定金。如果甲方收到乙方的意向金后三个月内，甲方仍无法取得相关的购房手续，则甲方应无条件、无息的将已付意向金退还给乙方，否则需承担违约责任。乙方已知涉案房屋为米兰置业公司用于抵扣甲方工程款的房屋。 2022年1月12日，由被告米兰置业公司作为甲方、二原告作为乙方签署《预购房合同》，约定：乙方购买涉案房屋，建筑面积为89.02平方米，在网签合同签订后10个月工作日内正式移交；涉案房屋总房价为1,686,929元，乙方一次性付款；乙方同意签订本合同时，支付定金337,386元，购房款1,349,543元，定金作为甲、乙方双方当事人订立商品房销售合同（网签合同）的担保，签订商品房销售合同后（网签后），乙方支付的定金转为购房款。涉案房屋目前存在抵押，甲乙双方约定本预购房合同签订180天内完成解押，解押后一个月内到XX园区XX幢XX号与甲方签订《上海市商品房销售合同》（网签合同），按网签合同标准版本条款办理房产证。甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房销售合同的附件。在本合同第四条约定的期限内，因甲方原因，甲方拒绝签订商品房销售合同的，双倍返还已收取的定金；因乙方原因，乙方拒绝签订商品房销售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。第七条甲方法定代表人签字及乙方签字后生效，本协议一式肆份，甲乙双方各执两份。 2022年1月12日，被告江苏基桩公司向原告***发出情况说明：原告购买涉案房屋应一次性支付购房款4,450,000元，根据原告与被告米兰置业公司签订的预购房合同，其中337,386元为定金。 另查明，被告米兰置业公司法定代表人董西北代表被告米兰置业公司与案外人江西B公司签订有《上海米兰诺贵都项目工程款抵房款协议》约定：被告米兰置业公司将上海米兰诺贵都项目中的15-901、16-803、16-1001、16-801、16-901、55-1202五套房屋工抵给了江西B公司，江西B公司同意被告米兰置业公司将上述房源进行工抵。 2022年1月4日，案外人江西B公司作为甲方与被告江苏基桩公司作为乙方签署《松江**董广场项目工程款抵房款协议》，约定：2022年1月4日，甲方和被告米兰置业公司签署了《上海米兰诺贵都项目工程款抵房款协议》，被告米兰置业公司将上海米兰诺贵都项目的部分房源（以下简称“工抵房源”）工抵给了甲方；甲方同意并确认将上述工抵房源现工抵给乙方，房源为15-901、16-803、16-1001、16-801、16-901、55-1202；具体操作：由乙方开具授权委托书指定实际购房人（必须有上海市商品房住宅购买资格）至被告米兰置业公司办理购房手续；房屋网签合同后10个工作日内移交，具体以现场实际移交为准；甲、乙双方商定，甲方于《预购房合同》签订后180天内，协调被告米兰置业公司完成网签合同签订工作；若因甲方或米兰置业公司原因逾期未完成网签的，甲方应承担违约责任，违约金为逾期未网签房源协议金额的50%（各房源协议金额详见预售备案价格表）；乙方同意并确认，乙方对工抵房源的现状及相关信息已充分了解，同意按照工抵房源的现状购买；等。 再查明，2021年11月2日，原告***向被告江苏基桩公司转账200,000元，备注为涉案房屋购房意向定金。2022年1月19日，原告***向被告江苏基桩公司转账337,386元，备注为涉案房屋购房款（预购房合同定金）；同日，原告***向被告江苏基桩公司转账912,614元，备注为涉案房屋购房款；同日，原告***向被告江苏基桩公司转账两笔各1,000,000元，备注均为涉案房屋购房款；同日，原告***再向被告江苏基桩公司转账1,000,000元，备注为涉案房屋购房款（已付20万，共计已付445万）。被告江苏基桩公司确认已收取全部购房款4,450,000元。 2022年11月9日，原告方获交付涉案房屋，原告确认目前涉案房屋为空关状态，未使用未返还被告。 以上事实，主要由协议、合同、情况说明、上海市不动产登记簿信息、汇款回单以及当事人的**等证据证实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于，涉案房屋的出售方为何。从原告购房的过程看，原告系与被告江苏基桩公司进行协商并确定交易总价、交易过程等，虽江苏基桩公司尚未取得涉案房屋所有权，但其基于债权辗转获得债务人以涉案房屋进行抵债，并也实际向原告收取了全部购房款，故本院认为与二原告成立涉案房屋买卖合同关系的出售方系被告江苏基桩公司。被告米兰置业公司作为涉案房屋的登记权利人将涉案房屋抵偿给自己的债权人并与二原告签署预购房合同，从性质上看属于配合双方办理房屋过户的行为，而不宜认定其为涉案房屋的出售方。现涉案房屋上存在A公司的抵押未能涤除，导致涉案房屋客观上无法继续交易和过户，自原告于2022年9月19日起诉至今，二被告始终未能涤除抵押，其过错在于被告方，而非原告，故二原告主张解除与二被告签署的各项协议，于法有据，本院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。二原告主张被告江苏基桩公司向其返还全部购房款4,450,000元，于法有据，本院予以支持。 对于二原告主张的利息属于原告方的损失范畴，原告又同时主张返还一倍定金，本院认为被告江苏基桩公司返还一倍定金可予以弥补二原告的上述损失，故本院对于利息主张不予支持，认定被告江苏基桩公司返还二原告一倍定金337,386元。 至于律师费，双方并未约定律师费的承担事宜，亦于法无据，本院不予支持。 另提示二原告，虽被告方未在本案中就此提出诉请，在合同解除后，二原告应及时返还涉案房屋，避免损失扩大。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十六条、第五百八十八条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告***、杜娟分别与被告江苏地质基桩工程公司、被告上海米兰置业发展有限公司签署的《房屋买卖意向协议》《预购房合同》解除； 二、被告江苏地质基桩工程公司于本判决生效之日起十日内返还原告***、杜娟房屋价款4,450,000元； 三、被告江苏地质基桩工程公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告***、杜娟一倍定金337,386元； 四、驳回原告***、杜娟的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费42,800元、财产保全申请费5,000元，合计诉讼费47,800元，由被告江苏地质基桩工程公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二三年三月二十日 法官助理　*** 书 记 员　陈仡莹 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方***行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方***行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。 定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。 第五百八十八条 …… 定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。