徐州腾荣物资贸易有限公司与江苏雷威建设工程有限公司（原徐州上铁工程有限公司）房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省连云港市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)苏07民终4959号

上诉人（原审被告）：徐州腾荣物资贸易有限公司，住所地徐州市环城路167号。

法定代表人：梁三，该公司总经理。

委托诉讼代理人：赵辉，江苏清正苑律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：江苏雷威建设工程有限公司（原徐州上铁工程有限公司），住所地南京市鼓楼区中山北路333号9楼。

法定代表人：钱涛，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张来贵，江苏创嘉律师事务所律师。

原审第三人：连云港国泰医院，住所地连云港市海州区人民西路5号。

法定代表人：林美芳，该医院院长。

上诉人徐州腾荣物资贸易有限公司（以下简称腾荣公司）因与被上诉人江苏雷某建设工程有限公司（以下简称雷某公司）、原审第三人连云港国泰医院（以下简称国泰医院）房屋租赁纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初3543号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人腾荣公司向本院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人雷某公司针对上诉人的所有诉求；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：第一，一审法院认定承担房屋占用费的主体错误，涉案房屋实际占有使用人是国泰医院，房屋占用费不应该由上诉人承担。本案中，上诉人与被上诉人的租赁合同已经于2017年12月31日终止，在合同到期前上诉人也通知了国泰医院，履行了合同到期前向实际占用人告知的义务，但国泰医院以与被上诉人有其他经济纠纷为由拒绝搬迁，上诉人无强制执行权力，无法强制第三人搬迁，被上诉人在本案中也明确表示不让国泰医院搬迁，房屋一直无限期让国泰医院占用，却向上诉人主张占用费，有失公平公正。上诉人仅应承担合同期限内的租金，而不应当承担合同终止后的占有使用费。第二，一审判决上诉人向被上诉人交付房屋无事实依据，因为被上诉人对国泰医院不请求交付房屋，导致上诉人无法履行法院判决。第三，涉案房屋在消防安全上存在缺陷，被上诉人未依据合同约定向上诉人开具税务发票，导致上诉人逾期交付房租，因被上诉人先期违约的过错，法院不应当支持其房租利息损失。

被上诉人雷某公司答辩称：依据合同法第121条规定，因第三人原因造成违约，不免除违约一方的违约责任。第三人与违约一方的纠纷可依据他们之间的约定或法律规定解决，因此上诉人有关因国泰医院的原因导致房屋不能交还的责任应当由上诉人承担。被上诉人在原审主张的是违约责任，而不是侵权，双方已在房屋租赁合同中约定了延期交房的违约责任，因此责任应当由上诉人承担。上诉人提到了有关消防和发票的问题，上诉人从未向被上诉人主张过房屋存在消防缺陷，也未主张因未开具发票而延期交付租金，因此原审有关违约责任的认定是正确的，应当依法驳回上诉人的上诉。

原审第三人国泰医院答辩称：我们不能支付占有使用费，因为上诉人与被上诉人有纠纷，租赁的房屋及租期不稳定，导致股东撤资，医院的损失没有人承担。医院投资了1000余万元（装修、经营等花费），到现在也没有收回来。

雷某公司向一审法院起诉请求：1、腾荣公司支付涉案房屋自2018年1月1日起至2019年1月28日（二审发回裁定之日）的房屋占有使用费153.2万元，从2019年1月29日起至实际腾空交付房屋之日止按年租金90万元的5倍继续计算；2、腾荣公司支付逾期给付租金的利息损失225247.35元（自应付款之日至付清款项之日止，按中国人民银行逾期贷款利率计算）；3、腾荣公司返还位于连云港市海州区人民西路5号租赁房屋；4、腾荣公司承担本案诉讼费用。

一审法院经审理查明：2014年12月23日，徐州上铁工程有限公司（更名前公司名称为徐州上铁工程段、出租方、甲方，以下简称上铁公司）与腾荣公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于连云港市新浦区建筑面积6800平方米房屋出租给乙方使用，租赁期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止，租期二年；租金为人民币726000元/年，总计人民币1452000元，乙方应于合同签订之日起3日向甲方支付租金，支付方式为银行转账；甲方向乙方交付房屋时，乙方应向甲方支付保证金，保证金的金额为人民币二万元，租赁关系终止时，保证金除用以充抵合同约定的应由乙方承担的费用外，甲方应将剩余部分无息归还乙方；本合同期满后，除非另行订立书面合同，甲乙双方不得将合同自动顺延，或者以其他理由继续执行合同的权利义务；乙方未按时支付租金但未超过15日，或者甲方未按时交付房屋但未超过15日，违约方应向对方支付违约金，违约金的数额每日为1‰元（年标的额的1-3‰具体数额双方约定）。合同签订前，涉案房屋即由国泰医院经营使用，合同签订后，腾荣公司与国泰医院签订《合作经营协议书》，双方共同使用涉案房屋用于经营连云港国泰医院。

合同到期后，上铁公司、腾荣公司于2016年12月30日又签订《房屋租赁补充协议》，约定：一、租赁期限延长至2017年12月31日止，租金90万元整。甲乙双方均了解乙方利用承租权与连云港国泰医院合作经营的事实，乙方向甲方提供了与连云港国泰医院的合作协议，乙方与合作方连云港国泰医院合作期间至2017年12月31日止。甲方已向乙方声明，房屋租赁期限为一年，乙方需在签订本合同前向甲方提供合作方连云港国泰医院知悉乙方租赁权使用期限的书面证明，并向合作方连云港国泰医院说明房屋到期后可能面临不能继续承租本合同项下房屋的风险。二、租赁期限届满后合同终止，乙方应向甲方归还房屋，若迟延归还，则迟延期间租金按原租金五倍计算。原租赁合同条款若与本补充协议冲突应以补充协议为准，原租赁协议其他条款继续有效。《房屋租赁补充协议》到期后，腾荣公司未将涉案租赁房屋返还给上铁公司，故引起本案诉讼。

一审法院另查明，腾荣公司于2015年6月17日向上铁公司支付租金20万元；于2016年1月5日支付租金40万元；于2017年2月27日支付租金32万元；于2017年11月10日支付租金22万元；2018年4月26日支付租金121.2万元。双方均确认在租赁合同期间内，腾荣公司不欠付上铁公司租金。但上铁公司主张，根据双方所签租赁合同约定，腾荣公司应于合同签订起三日支付上铁公司租金，但腾荣公司未按约定的时间支付租金，故应支付违约金，在一审诉讼中，上铁公司将该违约金调整为利息损失225247.35元，并制作《逾期及利息计算表》。

一审法院再查明，合同租赁期限届满后，因涉案房屋未返还给出租人上铁公司，案外人徐州铁服路用石料有限公司代腾荣公司向上铁公司支付涉案房屋的占有使用费127.2万元。一审庭审中，上铁公司明确诉求为：要求腾荣公司支付房屋占有使用费153.2万元，从2018年1月1日起计算至2019年1月28日止（二审发回裁定作出之日），计算标准为：连云港市上年度商铺用房月租金40元/㎡×6800㎡×13个月=353.6万元，扣除已支付的127.2万元之后为226.4万元，现仅主张153.2万元。自2019年1月29日起至实际腾空交付之日止的使用费，按年租金90万元的5倍继续计算。对此，腾荣公司表示按照上铁公司的上述方式计算占有使用费过高，请求法院按照原合同约定的年租金90万元为标准，并考虑道路施工对腾荣公司造成的经营损失予以调整。

一审庭审中，上铁公司表示，其申请追加国泰医院的目的是避免本案在执行过程中损害国泰医院的权益，并明确表示因与国泰医院无合同关系，不要求国泰医院支付使用费也不要求其返还房屋。

一审法院认为，上铁公司、腾荣公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，上铁公司、腾荣公司应当按照合同约定履行各自义务。腾荣公司作为承租人未按租赁合同约定的期限履行支付租金的义务，应当承担逾期支付的违约责任。在合同租赁期限届满后，腾荣公司应按照合同约定返还租赁房屋。腾荣公司抗辩称，其实际未占有使用涉案房屋，即房屋实际由国泰医院使用，其不应承担房屋的占有使用费并返还房屋的义务，对此一审法院认为，根据合同的相对性原则，上铁公司、腾荣公司之间存在直接的租赁合同关系，上铁公司依据合同约定要求腾荣公司履行上述义务，符合法律规定，腾荣公司以该承租的房屋作为经营场所与国泰医院达成合作经营协议书，双方合作经营连云港国泰医院，腾荣公司与国泰医院之间的权利义务关系不属于本案的处理范围，故对腾荣公司的抗辩理由，一审法院不予支持。

关于涉案房屋占有使用费的计算标准问题，应当尊重当事人的约定并按照民法总则规定的公平原则进行处理。根据双方租赁合同约定：“租赁期限届满后合同终止，乙方应向甲方归还房屋，若迟延归还，则迟延期间租金按原租金五倍计算。”该条款的真正目的是督促腾荣公司在合同期满后及时返还租赁房屋，并非是占有使用费的计算标准。上述理解也与上铁公司主张参照连云港市上年度商铺租金为标准确定涉案房屋的占有使用费的诉求相吻合。租金五倍的计算标准带有惩罚性的目的，应属于违约金性质的约定，腾荣公司对该违约金标准也认为过高，要求予以调整。根据合同法对于违约金调整的规定，本案的房屋占有使用费应当以《房屋租赁补充协议》中约定的租金（90万元/年）的基础上增加30%，即每年占有使用费数额为90万元×1.3=117万元，腾荣公司应支付上铁公司的占有使用费数额为：自2018年1月1日起至实际交付房屋之日止，每日按3205元（117万元÷365日）计算，并扣除已支付的1272000元。

对于上铁公司主张的腾荣公司在合同履行期内未按照约定在合同签订三日内支付租金，应承担逾期付款的违约责任。上铁公司主张腾荣公司支付的违约金为自2014年12月27日起计算至2018年4月25日期间的逾期利息损失225247.35元，不违反合同约定及法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院作出判决如下：一、腾荣公司于判决发生法律效力后三十日内返还上铁公司位于连云港市海州区人民西路5号建筑面积6800平方米房屋；二、腾荣公司于判决生效后十日内给付上铁公司占有使用费（从2018年1月1日起至房屋实际返还之日止，按每日3205元计算，并扣除已支付的1272000元）；三、腾荣公司于判决生效后十日内赔偿上铁公司利息损失225247.35元。案件受理费20615元（上铁公司已预交），由上铁公司负担4123元，腾荣公司负担16492元，腾荣公司负担的部分于给付上述款项时一并给付上铁公司。

经审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。

二审期间，各方当事人均未提交新证据。

另查明，2019年9月4日，雷某公司在《扬子晚报》刊登吸收合并公告，拟吸收合并上铁公司，合并后各方的债权债务均由雷某公司承建，截至2019年10月18日公告期已满45天，两公司已合并。2019年12月24日，徐州市市场监督管理局管理局核准上铁公司的注销登记。

二审期间，本案的争议焦点为：腾荣公司是否应返还涉案房屋，并承担相应的占有使用费及利息。

本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，腾荣公司与上铁公司签订租赁合同，约定上铁公司将涉案房屋出租给腾荣公司，腾荣公司是涉案房屋的承租人，租赁期限至2016年12月31日。合同到期后双方又签订补充协议将租赁期限延长至2017年12月31日。此后双方未续约，腾荣公司在租赁期内将涉案房屋交由国泰医院使用。现租赁期限已经届满，腾荣公司作为承租人负有返还租赁物的义务，腾荣公司仅通知国泰医院而未实际返还房屋，未尽到返还义务，故一审法院判决腾荣公司返还房屋并无不当。租赁期限届满，腾荣公司不返还房屋，导致上铁公司利益受损，上铁公司请求按照租金标准支付占有使用费及利息符合法律规定，应予准许。至于腾荣公司辩称其无强制执行权力无法要求国泰医院迁出的问题，其可以依据其与国泰医院之间的协议另行诉讼，不能以此对抗上铁公司的主张。

综上，上诉人腾荣公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费16492元（已预交），由上诉人徐州腾荣物资贸易有限公司承担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　张　伟

审 判 员　　闫　杰

审 判 员　　程　艳

二〇二〇年三月五日

法官助理　　孙潘红

书 记 员　　严梓菡

法律条文附录

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。