嘉兴城市建设投资有限公司
嘉兴市城市资产经营有限公司、某某商正品电子商务有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
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浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民事判决书
（2021）浙0402民初2247号
原告（反诉被告）：嘉兴市城市资产经营有限公司，住所地嘉兴市南湖区月河花园商办楼4号B幢办公房110、111号1－2层231室。统一社会信用代码：91330402692382096Q。
法定代表人：朱建华，董事长。
委托诉讼代理人：李建中、吴涛，浙江国傲律师事务所律师。
被告（反诉原告）：嘉兴市禾商正品电子商务有限公司，住所地嘉兴市南湖区月河历史街区坛弄51号。统一社会信用代码：91330402592871642U。
法定代表人：蔡其，执行董长兼经理。
委托诉讼代理人：林尧、沈佳丽，浙江泽大（新昌）律师事务所律师。
被告：**，男，1980年1月3日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
第三人：嘉兴城市建设投资有限公司，住所地嘉兴市环城西路2418号。统一社会信用代码：91330402721030584P。
法定代表人：鉏新良，董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：吴涛、李建中、浙江国傲律师事务所律师。
原告嘉兴市城市资产经营有限公司（以下简称资产经营公司）与被告嘉兴市禾商正品电子商务有限公司（以下简称禾商正品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后。被告禾商正品公司在答辩期内提出反诉，反诉受理后，本院依法适用简易程序，本诉、反诉合并于2021年6月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李建中、吴涛、被告禾商正品公司委托诉讼代理人林尧、沈佳丽均到庭参加了诉讼。庭后原告申请追加**为本案被告、嘉兴城市建设投资有限公司（以下简称城市建设公司）为本案第三人，本院均予以准许。因案情复杂，转为普通程序，本诉、反诉合并于2021年9月8日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李建中、被告禾商正品公司委托诉讼代理人林尧、被告**、第三人城市建设公司委托诉讼代理人吴涛均到庭参加了诉讼。当事人申请庭外调解时间，依法不计入审限。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）资产经营公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即将位于嘉兴市月河历史街区坛弄47、51号28幢（部分原坛弄51号）房屋腾退并返还给原告；2、请求判令被告向原告支付占有使用费暂计80866.4元（占用使用费按月租金10108.33元为标准，从2020年6月19日起计算至被告实际腾退返还房屋之日止，暂计算至2021年2月19日为80866.4元）；3、请求判令被告向原告支付欠付物业费暂计6584元（按每月823元为标准，从2020年6月19日起计算至被告实际腾退返还房屋之日止，暂计算至2021年2月19日为6584元）；以上暂合计为87450.4元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告曾签订《房屋租赁合同》（下称“租赁合同”）以及《物业管理服务合同》（下称“物业合同”）各一份，租赁合同约定：被告向原告承租位于嘉兴市月河历史街区坛弄47、51号28幢（部分原坛弄51号）房产，该房屋建筑面积为457.16平方米，租赁期限从2017年6月20日起至2020年6月16日止，年租金标准为人民币217300元。此外，租赁合同还对保证金的支付、合同的解除以及违约责任等内容作出了明确约定。物业合同约定由原告为被告提供物业服务，合同期限同租赁合同，物业服务费为每年9876元，每月823元，以及欠付的违约责任等内容。上述合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，但被告在合同到期后未向原告腾退返还租赁房屋，继续占有使用涉案房屋，经原告催告无果。对此，原告认为，双方签订的《街区房屋租赁合同》《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，系合法有效，各方均应恪守履行。被告在租赁合同到期后未及时腾退并向原告返还房屋的行为系构成违约，原告有权要求被告向其支付占有使用费及相应的物业服务费。另，2020年1月16日，原告名称由嘉兴旅游发展有限公司变更为嘉兴市城市资产经营有限公司，并进行工商登记变更公示。
被告（反诉原告）禾商正品公司答辩称，一、原告无权要求被告腾退并返还房屋。2017年6月，原告与被告签订《街区房屋租赁合同》时，一并签署了《补充协议》。《补充协议》约定：为使月河街区持续稳定健康发展，在租赁合同到期后，符合下述条件的：①本租赁房屋经公开招标；②上一租赁合同期内至本租赁合同终止前，被告在租用房屋内投入一年年租金以上金额对商铺进行装修改造提升，有效提升经营品质，以本合同价格递增8％续签二年租赁合同。自承租案涉房屋后，被告对案涉房屋进行多次装修改造提升，并投入了大量人力物力财力。2015年6月签订《街区房屋租赁合同》后，被告已投入至少百万余元用于装修改造提升，且原告未在2020年6月19日前进行公开招标，被告已符合续签条件。故，根据《补充协议》约定，原告应继续履行租赁合同至2022年6月19日，而无权要求被告腾退并返还房屋。二、双方租赁关系仍然存续，原告无权向被告主张占有使用费。2020年6月19日原租期届满后，被告一直积极与原告沟通，要求根据《补充协议》续签书面的租赁合同，但原告不予配合，甚至违背合同约定以及诚实信用原则，要求按照50万元的价格签订租赁合同，才导致双方一直未能续签书面租赁合同。答辩人认为，双方虽未续签书面的租赁合同，但双方之间的租赁关系并未终止，应按照补充协议的约定继续履行合同，原告要求被告支付占有使用费，没有法律依据。
反诉原告禾商正品公司向本院提出反诉请求：1、判令资产经营公司、城市建设公司与禾商正品公司签订的《补充协议》，以年租金234684元的价格继续履行与禾商正品公司签订的《街区房屋租赁合同》至2022年6月19日；2、本案本诉及反诉的诉讼费用均由城市资产公司、城市建设公司承担。事实和理由：2015年6月，禾商正品公司与城市资产公司、城市建设公司签订《街区房屋租赁合同》，被反诉人将位于月河历史街区坛弄51号的房屋（以下简称“案涉房屋”）出租给反诉人，租赁期限为2015年6月20日至2017年6月19日，年租金为197496元。2017年6月，反诉人与被反诉人续签《街区房屋租赁合同》及《补充协议》，继续租赁案涉房屋，租赁期限为2017年6月20日至2020年6月19日，年租金为217300元。《补充协议》约定：为使月河街区持续稳定健康发展，在租赁合同到期后，符合下述条件的：①本租赁房屋经公开招标；②上一租赁合同期内至本租赁合同终止前，反诉人在租用房屋内投入一年年租金以上金额对商铺进行装修改造提升，有效提升经营品质，以本合同价格递增8％续签二年租赁合同。自承租案涉房屋后，反诉人对案涉房屋进行多次装修改造提升，并投入了大量人力物力财力。2015年6月签订《街区房屋租赁合同》后，反诉人已投入百余万元用于装修改造提升，且被反诉人未在2020年6月19日前进行公开招标，故反诉人已符合续签条件，被反诉人应按照约定以年租金217300元递增8％的价格（即234684元）继续履行租赁合同至2022年6月19日。但，经反诉人与被反诉人多次协商沟通，被反诉人拒不履行《补充协议》，其行为已严重损害反诉人合法权益。
反诉被告资产经营公司答辩称：反诉请求无事实法律依据，根据补充协议约定，续签租赁合同的条件是经公开招标、投入的装修费用需经专业评估机构核定、经甲乙丙三方协商一致、不存在违约情形，本案被告均不符合续签租赁合同的条件。要求驳回反诉原告诉讼请求。
被告**答辩称：租期到2022年6月，不同意腾退。
第三人城市建设公司陈述：同意原告资产经营公司的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
资产经营公司提交了下列证据：
1．《街区房屋租赁合同》一份，证明原、被告约定由被告禾商正品公司承租涉案房屋以及相应的租金标准、租赁期限等内容。
2．物业管理服务合同一份，证明物业服务期限、物业费标准、违约责任等级内容。
3．工商变更登记情况一份。证明原告名称由嘉兴旅游发展有限公司变更为嘉兴市城市资产经营有限公司。
4．被告租金支付明细，证明被告禾商正品公司未按照合同约定租金支付日期及金额支付租赁、存在拖欠情况，并不符合《补充协议》约定的续签条件。
5．月河街区国有房产公开抬租挂牌文件、投标人资格申请书，证明被告禾商正品公司认可参与了涉案房屋的公开招租活动，通过其自身行为认可原租赁合同已到期。
6．投标报价单、中标成交确认书，证明在公开招租活动中，被告禾商正品公司自愿以50万元／年租金继续承租涉案房屋。
7．通知函、再次通知书、照片，证明被告禾商正品公司在获得承租权后拒绝与原告签订新租赁合同，支付租金及其他费用，已放弃中标，原告发函要求其腾退房屋。
8．坛弄51号一楼后院转让协议，证明被告禾商正品公司将该房屋转租给被告**。
经质证，禾商正品公司认为：对证据1的真实性和合法性予以认可，关联性不认可。原告并没有提交完整的租赁合同，上述合同还有补充协议，对部分合同内容进行了调整，并约定了被告有优先续约权。对证据2三性予以认可。对证据3三性予以认可。对证据4三性不予认可，该支付明细系资产经营公司自行制作，部分数据存在错误，且不能证明禾商正品公司不符合续签条件，虽然租赁合同约定的支付方式是按年支付，但实际履行过程中，禾商公司都是按季度支付的，且已付清2017年至2020年的全部租金。故，双方之间其实已经实质上对合同进行了修改。即使禾商公司存在违约，其违约程度显著轻微，资产经营公司在租赁合同中的合同目的已完全实现。且，资产经营公司亦未行使过解除权。故，禾商公司符合《补充协议》约定的续签条件。对证据5三性均不认可，不能证明禾商公司认可参与了案涉房屋的公开招租活动，通过其自身行为认可原租赁合同已到期。该招投标活动存在违法违规的情形，应当废标。禾商公司参与招投标，并不意味着认可原租赁合同已到期。对证据6三性均不予认可，不能证明禾商公司愿意以50万元年租金继续承租涉案房屋。证据7、三性均不予认可。禾商公司并未收到该组材料，也从未拒绝与资产经营公司签订书面的租赁合同，双方一直就案涉房屋的续约事宜进行沟通协商。对证据8三性均不予认可。禾商公司并未将案涉房屋转让或转租给**。协议的甲方是蔡其。
禾商正品公司提交了下列证据：
1.2015年《街区房屋租赁合同》一份，证明2015年6月，资产经营公司与禾商正品公司签订《街区房屋租赁合同》，资产经营公司将位于月河历史街区坛弄51号的房屋出租给禾商正品公司，租赁期限为2015年6月20日至2017年6月19日，年租金197496元。
2．2017年《街区房屋租赁合同》（含补充协议），证明（1）2017年6月，资产经营公司与禾商正品公司续签《街区房屋租赁合同》及《补充协议》，租赁期限为2017年6月20日至2020年6月19日，年租金217300元。（2）《补充协议》约定，为使月河街区持续稳定健康发展，在租赁合同到期后，符合下述条件的：①本租赁房屋经公开招标；②上一租赁合同期内至本租赁合同终止前，反诉人在租用房屋内投入一年年租金以上金额对商铺进行装修改造提升，有效提升经营品质，以本合同价格递增8％续签二年租赁合同。（3）根据补充协议约定，禾商正品公司有权继续租用案涉房屋，资产经营公司无权要求禾商正品公司腾退房屋，无权向禾商正品公司主张占用使用费。
3．装修投入汇总清单、2915年6月至2020年6月装修投入（装饰协议、淘宝订单等）、2018年6月至2020年6月装修投入（装修施工合同书、淘宝订单等）。
4．案涉房屋装修过程、案涉房屋装修照片。
以上3、4证明2015年6月签订《街区房屋租赁合同》后，禾商正品公司已投入百万元用于装修改造提升，已符合续签条件的事实。
经质证，资产经营公司认为：对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性持有异议。上述房屋租赁合同已经履行完毕。到期合同已经不再对双方具有法律约束力，故被告提供的该组证据与本案争议焦点无关。对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性持有异议。（1）该租赁合同明确约定了租赁期限为2017年6月20日至2020年6月19日，租赁期限已经届满，被告应当向原告返还租赁房屋。（2）补充协议明确约定各方续签租赁合同的条件是①经公开招标、②投入的装修费用需经专业评估机构核定、③经甲乙丙三方协商一致、④不存在违约情形，其中第6点明确约定“承租人未按合同约定及时缴纳租金、物业费、水电费的”，本案被告均不符合续签租赁合同的条件，且结合原告提供的证据，被告存在长期拖欠租金的行为。证据3系被告自行制作，对其证据三性均有异议。对证据4证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据的真实性、合法性无法确认，因为被告提供的协议、合同、淘宝购买记录等形成于被告与案外人之间或由案外人出具，故原告对该组证据的真实性、合法性不予确认；且相应转账、微信内容中大部分无转账用途，注明的也基本是借款、现金等，淘宝记录中也无法证明用于租赁标的的装修。
被告**对资产经营公司、禾商正品公司提供的其他证据不清楚，坛弄51号一楼后院转让协议是被告**与蔡其签订的。
第三人建设投资公司对资产经营公司提供的证据无异议、对禾商正品公司提供的证据质证意见与资产经营公司质证意见一致。
被告**、第三人建设投资公司未向法庭提交证据。
本院认证如下：对于资产经营公司提供的证据1、2、3，被告未提出异议，本院经审查予以确认并在卷佐证。证据3系原告自行制作，不符合证据的采信要件，本院不予认定，证据5、6、7系原件，符合证据的采信要件，本院予以认定。证据8，合同签订人蔡其与**对其真实性无异议，本院予认认定。对于禾商正品公司提供的证据1、2，原告未提出异议，本院经审查予以确认并在卷佐证。证据3，系禾商正品公司自行制作，不符合证据的休信要件，本院不予认定。证据4，该组证据系禾商正品公司与案外人之间或由案外人出具，与本案无关联性，本院不予认定。庭审后，被告禾商正品公司申请本院向原告城市资产公司调取案涉房屋的招租挂牌的全套档案材料和现场全程录音录像。从被告申请内容来看，与本案无关联性，故对该申请本院不予照准。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2017年6月，城市建设公司作为甲方（产权所有方）、嘉兴旅游发展有限公司（2020年1月16日，嘉兴旅游发展有限公司名称变更为嘉兴市城市资产经营有限公司）作为乙方（出租管理方）、禾商正品公司作为丙方（承租方）签订《街区房屋租赁合同》及《补充协议》一份，《街区房屋租赁合同》载明：乙方出租给丙方的房屋位于嘉兴市月河历史街区坛弄47、51号28幢（部分原坛弄51号）房产，该房屋建筑面积为457.16平方米，租赁期限从2017年6月20日起至2020年6月19日止，年租金标准为人民币217300元。租金的具体支付时间和金额为：2017年6月5日、2018年6月5日、2019年6月5日分别支付217300元；水电发生的费用由丙方按实承担并按时支付给电力等公共事业各部门；本合同签订时，丙方需向乙方缴纳履约保证金55000元；在租赁关系终止后，丙方若有拖欠乙方租金、水电费和其他费用的，或者丙方损坏房屋、附属场地、附属设施设备而没有照价赔偿的，乙方可在保证金中直接扣除；租赁期间，丙方不得将房屋转租、转让、更名，若有发生，乙方将提前终止租赁合同收回房屋；合同期满或终止，乙方有权收回房屋并对房屋实行重新招租；丙方应按本合同约定，如期支付租金（含其他费用），逾期一日，需偿付未付租金（含其他费用）日千分之一的违约金等。《补充协议》载明：为使月河街区持续稳定健康发展，在本合同到期后，符合下述条件的：①本租赁房屋经公开招标；②上一租赁合同期内至本租赁合同终止前，丙方在租用房屋内投入一年年租金以上金额（由专业评估机构核定）对商辅进行装修改造提升，有效提升经营品质经甲乙丙三方协商一致的，双方以本合同价格递增8％续签二年租赁合同，承租人未按合同约定及时缴纳租金、物业费、水电费的无权要求续签等。
同日，禾商正品公司作为甲方、原告作为乙方签订《物业管理服务合同》，约定物业管理服务期限自2017年6月20日至2020年6月19日，年物业管理费为9876元，第一年在签订房屋租赁合同时由甲方支付给乙方，以后每期物业管理费在相应计费期开始前的第二十天至第十天期间内由甲方按时支付给乙方，上述物业管理费计费起始日期为2017年6月20日，每12个月为一个计费周期，以后按约定时间提前交纳；甲方逾期支付物业服务费用的，除仍应继续支付外，每延迟一天向乙方赔偿其应付未付费用万分之十的损失，延迟支付超过一百二十天的，按万分之二十计算损失等。
2018年6月26日，禾商正品公司法定代表人蔡其作为甲方与被告**作为乙方签订《坛弄51号后院转让协议》一份，约定甲方提供坛弄51号一楼后院商铺资源，包括前期装修，酒吧现有设备与甲方优先续约权值价45万元转让给乙方；乙方知晓甲方与城投和旅游公司签订的合同期限至2020年6月19日，甲方与城投和旅游公司签订了续签二年的补充合同；房屋经营业态为音乐酒吧，乙方作为该项目实际承租签约负责人，并对该项目可能出现的任何事情全权负责等。合同签订后，被告**在坛弄51号一楼后院商铺经营音乐酒吧使用至今。
2020年8月，城市资产公司发布月河街区国有房产公开招租挂牌文件，对月河街区国有房产包括案涉房屋以公开挂牌的方式进行招租。2020年8月17日，禾商正品公司向城市资产公司递交投标人资格申请书，申请参加投标会，禾商正品公司于2020年9月30日15时在嘉兴市南下36号二楼资产经营一部会议室内举行的2020年第004次投标会上，通过投标以年租金50万元的价格获得月河街区坛弄51号房产租赁期为3年承租经营权，特签订成交确认书予以认可。确认书载明出租人城市资产公司将在投标后5个工作日与承租人正式签订房屋租赁合同书，承租人承诺将于中标后5个工作日内向出租人足额缴纳规定房屋租赁、履约保证金、物业费等相关费用，承租人逾期不缴纳相关费用，视为弃权并没收投标保证金。到期后禾商正品公司以租金过高为由未与城市资产公司签订房屋租赁合同也未缴纳相关费用，城市资产公司经催讨无着。
城市资产公司确认，被告禾商正品公司已付保证金55000元，租金及物业费已支付至2020年6月19日，此后的租金和物业费被告至今未付。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告城市资产公司、被告禾商正品公司、第三人城市建设公司之间签订的《街区房屋租赁合同》及《补充协议》和《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应按约履行。《街区房屋租赁合同》约定，租赁期限自2017年6月20日起至2020年6月19日止，合同期满或终止，原告有权收回房屋并对房屋实行重新招租。案涉房屋租赁期限届满后，双方未续签合同。之后，原告对案涉房屋进行了公开招租，被告禾商正品公司中标后，也未与原告方续签合同，故原告有权要求被告禾商正品公司腾退并交还案涉房屋。对于被告禾商正品公司反诉要求资产经营公司、城市建设公司与禾商正品公司签订的《补充协议》，以年租金234684元的价格继续履行与禾商正品公司签订的《街区房屋租赁合同》至2022年6月19日的诉讼请求，因三方未续签合同，故被告禾商正品公司反诉无事实和法律依据，本院不予支持。被告禾商正品公司在租赁期限届满后仍继续占有使用案涉房屋，应参照合同约定的217300元／年的标准支付原告自2020年6月20日起计算至实际腾退之日的占有使用费。并参照合同约定的物业管理费9876元／年的标准支付原告自2020年6月20日起计算至实际腾退之日的物业管理费。蔡其将禾商正品公司承租的案涉房屋其中坛弄51号一楼后院商铺转租给被告**使用，未经出租方同意，故原告有权要求实际占用人**一并腾退坛弄51号一楼后院商铺并交还案涉房屋给原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴市禾商正品电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内将位于嘉兴市月河历史街区坛弄47、51号28幢（部分原坛弄51号）的房屋腾退交还原告嘉兴市城市资产经营有限公司；
二、被告**于本判决生效之日起十日内将位于嘉兴市月河历史街区坛弄51号一楼后院商铺的房屋腾退交还原告嘉兴市城市资产经营有限公司；
三、被告嘉兴市禾商正品电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告嘉兴市城市资产经营有限公司占有使用费（按217300元／年的标准自2020年6月20日起计算至实际腾退之日）；
四、被告嘉兴市禾商正品电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告嘉兴市城市资产经营有限公司物业费（按9876元／年的标准，从2020年6月20日起计算至被告实际腾退返还房屋之日止）
五、驳回反诉原告嘉兴市禾商正品电子商务有限公司的全部反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1986元，由被告嘉兴市禾商正品电子商务有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交纳。反诉案件受理费2410元，由被告嘉兴市禾商正品电子商务有限公司负担（已预缴）。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判长邓晓芳
人民陪审员朱文祥
人民陪审员何跃坤
二○二一年十一月九日
书记员沈英子
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1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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