嘉兴城市建设投资有限公司与嘉兴歌糖娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省嘉兴市南湖区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)浙0402民初6528号

原告：嘉兴城市建设投资有限公司，住所地：嘉兴市环城西路2418号，统一社会信用代码：91330402721030584P。

法定代表人：鉏新良，董事长。

委托诉讼代理人：李建中,浙江国傲律师事务所律师。

被告：嘉兴歌糖娱乐有限公司，住所地：嘉兴市禾兴南路梅湾街21号楼A座一、二、三层，统一社会信用代码：913304026831020138。

破产管理人：浙江子城律师事务所。

委托诉讼代理人：陈雷，浙江子城律师事务所律师。

原告嘉兴城市建设投资有限公司与被告嘉兴歌糖娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，并于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李建中、被告的委托诉讼代理人陈雷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即将嘉兴市梅湾商务中心21A幢房产腾退并返还给原告；二、被告向原告支付拖欠的租金暂计589057元（按月租金84151元为标准，从2019年1月1日暂计算至2019年7月30日为589057元，实际计算至判决确定的解除之日止）、逾期支付租金违约金暂计73211.37元（以未付租金为基数按每日千分之一为标准，自2018年12月15日暂计算至2019年7月31日为65132.87元，实际计算至被告付清租金之日）；三、被告向原告支付相应的占有使用费（占有使用费按月租金84151元为标准从判决确定的解除之日起计算至被告实际返还房屋之日止）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告曾签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告向原告承租位于嘉兴市梅湾商务中心21A幢房产（一层169平方米，二层1030.50平方米，三层1030.50平方米），租赁期限从2018年10月1日起至2020年9月30日止，月租金标准为84151元，年租金标准为1009812元。此外，上述合同还对保证金的支付、合同的解除以及违约责任等内容作出了明确约定。上述合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，但被告拖欠房屋租金，且交到截至2018年12月31日的租金后便再无支付任何租金，经原告多次催讨无果。原告认为，双方签订的《街区房屋租赁合同》等系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，系合法有效，各方均应恪守履行。被告拖欠租金的违约行为，给原告造成了巨大损失，原告有权依据合同的相关约定要求解除合同、腾退房屋、支付拖欠的租金、逾期付款违约金、占有使用费等，故原告诉至法院。

被告辩称，现双方的租赁合同未到期，被告无需腾退。对原告主张的金额有异议，如认为应解除合同则被告所交的保证金210000元应予扣除。另外，嘉兴市南湖区人民法院已裁定受理被告的破产清算申请，原告应申报债权而非诉讼。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了下列证据：1.房屋租赁合同一份，2.房屋产权证书一份，3.合并证明、批复及准予注销登记通知书各一份。被告提供了下列证据：收据一份。上述证据，当事人均无异议，经审查符合证据采信要件，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告向原告租赁位于嘉兴市梅湾商务中心21A幢（一层169平方米，二层1030.50平方米，三层1030.50平方米）的商铺，租赁房屋建筑面积2230平方米，被告承诺其在房屋内的经营范围仅限于量贩KTY；租赁期限共24个月，自2018年10月1日起计算至2020年9月30日止；本合同房屋的月标准租金为84151元，年标准租金为1009812元；租金支付方式为季度支付，具体支付时间和金额如下：2018年10月1日、12月15日、2019年3月15日、2019年6月15日、9月15日、12月15日、2020年3月15日、6月15日各支付252453元；如为新签合同，则被告需向原告缴纳履约保证金210000元；在租赁关系终止后，被告若有拖欠原告租金、水电费和其他费用的，原告可在保证金中直接扣除；被告应按合同约定，如期支付租金，逾期一日，需偿付未付租金日千分之一的违约金，如逾期支付租金达15日的，原告有权采取停水停电措施；如逾期支付租金达30日以上的，视为被告单方终止合同（即擅自中途退租），原告有权解除合同并收回租赁房屋，被告除应支付拖欠的租金、水电费和逾期付款违约金等外，还应依法依约承担相应违约责任，被告留存于房屋和附属场地内的财物将被视为其放弃所有权，原告可任意处置且不承担法律责任；租赁合同终止，被告应如期归还房屋，如逾期不归还的，则每逾期一天应向原告支付日租金3倍的违约金。合同签订后，被告已支付2018年10月1日至2018年12月31日的租金，2019年1月1日起的租金至今未付。因被告租金逾期未付，原告诉至本院，本院于2019年10月10日向被告送达了起诉书、证据等应诉材料。

经查，坐落于嘉兴市的房屋，登记的房屋所有权人为嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司。2018年5月11日，原告吸收合并嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司，嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司于同日注销。另查，被告就案涉租赁房屋已交纳保证金210000元。2019年9月3日，嘉兴市南湖区人民法院裁定受理嘉兴歌糖娱乐有限公司的破产清算申请，同时指定浙江子城律师事务所有限公司担任其管理人。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，除违约金的约定过高应予调整外，其他内容未违反法律法规的强制性规定，故合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。《房屋承租合同》约定，被告逾期支付租金达30日以上的，视为被告单方终止合同，原告有权解除合同并收回租赁房屋。合同签订后，被告拖欠2019年1月1日以后的租金未付，至今逾期已达30日以上，故原告有权主张解除合同并要求被告腾退交还案涉房屋；合同解除时间为起诉状等应诉材料送达被告之日即2019年10月11日。关于被告尚欠的租金，经计算，2019年1月1日至2019年10月10日的租金为84151元÷30天×282天=791019.40元。合同另约定，租赁关系终止后，被告若有拖欠原告租金、水电费和其他费用的，原告可在保证金中直接扣除。因被告已交保证金210000元，该保证金扣除后截至2019年10月10日被告实际结欠原告租金581019.40元。关于原告主张的违约金，合同约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日需偿付未付租金日千分之一的违约金，该约定过高，同时因本院已于2019年9月3日裁定受理被告的破产清算申请，综合本案情况，本院确定违约金以未付租金为基数按年利率8.7%自2018年12月15日起计算至2019年9月2日，经计算违约金为30748.78元。合同解除后，被告仍占有使用租赁房屋，故被告应自2019年10月11日起参照双方约定的租金标准即84151元/月向原告支付占有使用费。又因本院已受理被告的破产清算申请，根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第二十条之规定，本院确认原告对被告享有租金581019.40元、违约金30748.78元及占有使用费（按84151元/月，自2019年9月3日起计算至实际腾退之日）的债权。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、原告嘉兴城市建设投资有限公司与被告嘉兴歌糖娱乐有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年10月11日解除；

二、被告嘉兴歌糖娱乐有限公司于本判决生效之日起三十日内将《房屋租赁合同》约定的嘉兴市梅湾商务中心21A幢商铺腾退交还原告嘉兴城市建设投资有限公司；

三、原告嘉兴城市建设投资有限公司对被告嘉兴歌糖娱乐有限公司享有租金581019.40元、违约金30748.78元及占有使用费（按84151元/月自2019年10月11日起计算至实际腾退之日）的债权；

四、驳回原告其他诉讼请求。

案件受理费减半收取5211元，由原告负担252元，被告负担4959元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。

审判员　　王海燕

二〇一九年十一月二十六日

书记员　　斯群蓉