嘉兴市城市资产经营有限公司、某某商正品电子商务有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} .MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 浙江省嘉兴市中级人民法院 民事判决书 （2022）浙04民终173号 上诉人（原审被告、反诉原告）：***商正品电子商务有限公司。住所地：嘉兴市南湖区月河历史街区坛弄51号。统一社会信用代码：91330402592871642U。 法定代表人：**，执行董长兼经理。 委托诉讼代理人：**、***，浙江泽大（新昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：嘉兴市城市资产经营有限公司。住所地：嘉兴市南湖区月河花园商办楼4号B幢办公房110、111号1－2层231室。统一社会信用代码：91330402692382096Q。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：李建中，浙江国傲（长三角一体化示范区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江国***事务所律师。 原审被告：**，男，1980年1月3日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。。 原审第三人：嘉兴城市建设投资有限公司。住所地：嘉兴市环城西路2418号。统一社会信用代码：91330402721030584P。 法定代表人：鉏新良，董事长。 委托诉讼代理人：李建中，浙江国傲（长三角一体化示范区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江国***事务所律师。 上诉人***商正品电子商务有限公司（以下简称禾商正品公司）因与被上诉人嘉兴市城市资产经营有限公司（以下简称资产经营公司）、原审被告**、原审第三人嘉兴城市建设投资有限公司（以下简称城市建设公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2021）浙0402民初2247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 禾商正品公司上诉请求：1．撤销原审判决，将本案发回重审，或依法改判驳回资产经营公司的诉讼请求，支持禾商正品公司的反诉请求；2．一、二审案件诉讼费用由资产经营公司承担。事实与理由：一、《中华人民共和国律师法》第三十九条规定，律师不得在同一案件中为双方当事人担任代理人。本案中，资产经营公司和有独立请求权的第三人城市建设公司委托了相同的代理人，违反了法律的强制性规定，但原审法院未予审查，系严重违反法定程序。二、资产经营公司申请追加**为当事人没有法律依据，原审法院予以追加，系严重违反法定程序。首先，即使资产经营公司所称2021年7月23日才得知禾商正品公司将案涉房屋转租给**的事实确实存在，其与**之间也不存在直接的合同上的法律关系，其无权超越合同相对性，申请追加**为本案被告。**也并非本案必要共同诉讼当事人。其次，即使其认为**的行为构成了侵权，行使权利的主体也应当是产权人即城市建设公司，在一个案件中审理两个不同的法律关系，亦无相关法律依据。再次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。但在最新修订的司法解释中，已删除该条款。无论从哪个角度，原审法院均应裁定驳回资产经营公司的追加申请，而非追加**为被告。三、原审法院对案涉房屋租赁期限届满后，双方未续签合同的原因未予查明和认定，系事实认定不清。首先，补充协议明确约定，租赁合同到期后，符合一定条件的，续签二年租赁合同。禾商正品公司符合续签条件，租赁合同期限已顺延2年，租赁合同并未终止。其次，未续签合同原因系资产经营公司故意毁约，违背合同约定以及诚实信用原则，要求按照50万元的价格签订租赁合同，才导致未能续签书面租赁合同，并不存在禾商正品公司拒不签署租赁合同、放弃中标等情形。故资产经营公司才是违约方。四、原审法院认为禾商正品公司中标后未与资产经营公司续签合同，资产经营公司有权要求禾商正品公司腾退并交还案涉房屋，系事实认定错误，法律适用错误。禾商正品公司在原审中多次强调，参与公开招标是为了阻却资产经营公司的违约行为。倘若禾商正品公司需受到招标结果的约束，补充协议的约定对禾商正品公司而言就成了一张废纸，反而成为资产经营公司骗取承租人投入装修的手段，有违诚实信用与公平原则。故招标结果不应对禾商正品公司产生法律约束力。只要禾商正品公司参与招投标，无论招投标价格是多少，禾商正品公司均有权按照补充协议约定以1.08倍的价格续租2年。五、原审法院认为，因三方未续签合同，故禾商正品公司的反诉无事实和法律依据，系事实认定错误，法律适用错误。自承租案涉房屋后，禾商正品公司对案涉房屋进行多次装修改造提升，并投入了大量人力物力财力。2015年6月签订《街区房屋租赁合同》后，禾商正品公司已投入百余万元用于装修改造提升，且资产经营公司未在2020年6月19日前进行公开招标，故禾商正品公司已符合续签条件，资产经营公司应按照约定以年租金217300元递增8％的价格（即234684元）继续履行租赁合同至2022年6月19日。另外，禾商正品公司在二审中补充认为：第一、原审判决遗漏了关键证据，导致事实认定错误。禾商正品公司提交的通话录音内容为对招投标活动提出异议，要求履行补充协议，以证明禾商正品公司参加招投标是为了阻止资产经营公司违约行为的事实，但是，原审法院并未在判决书中进行相应的记载。第二，原审判决第三项超出了资产经营公司的诉讼请求，资产经营公司主张占有使用费的计算标准为10108.33元每月，由此得出的年占有使用费应为121300元，并非217300元。第三，即使原审法院认为案涉租赁合同已经终止到期，因为禾商正品公司已经支付了履约保证金55000元，根据租赁合同第四条的约定，欠付的费用可在保证金中直接扣除。 资产经营公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，请求驳回上诉，维持原判。一、资产经营公司和城市建设公司委托相同的代理人，不违反法律规定。城市建设公司作为产权人参加诉讼是为了查清案件事实，没有提出诉讼请求，也不需要承担任何义务。《中华人民共和国律师法》第三十九条规定的“双方当事人”不包括无独立请求权的第三人。二、原审法院追加**为被告参加诉讼符合法律规定，可节约司法成本，减少当事人诉累。**作为次承租人实际占有使用案涉房屋，与本案诉讼标的共同，资产经营公司要求腾退必然涉及实际承租人，在转租的情况下，出租人可以将承租人和次承租人作为共同被告。三、是否续签租赁合同系双方意思表示一致的结果，无须对意思表示的形成原因进行实质性审查。首先，合同成立需双方当事人意思表示一致，至于一方作出是否续签的原因无需进行认定和分析。其次，未续签合同的原因在于禾商正品公司在中标后恶意毁约，拒不履行签署合同的义务。对于起诉状中占有使用费的标准，原审庭审中资产经营公司明确占有使用费的标准是按租赁合同约定计算，起诉状中的金额是笔误。四、租赁合同已对装修部分的处理作出明确约定，禾商正品公司以投入大量装修成本为由要求续签合同，不符合约定和法律规定。五、禾商正品公司不符合约定的续签条件，三方未协商一致，其无权要求续签合同。公开招租是资产经营公司按照程序通过公开公平的方式出租国有资产，未侵害任何人的合法权益。 **辩称，同意禾商正品公司的上诉意见。 城市建设公司述称，与资产经营公司的答辩意见一致。 资产经营公司向一审法院起诉请求：1．判令禾商正品公司、**立即将位于嘉兴市月河历史街区坛弄47、51号28幢（部分原坛弄51号）房屋腾退并返还给资产经营公司；2．判令禾商正品公司向资产经营公司支付占有使用费暂计80866.4元［占用使用费按月租金10108.33元（注：应是笔误）为标准，从2020年6月19日起计算至实际腾退返还房屋之日止，暂计算至2021年2月19日为80866.4元］；3．判令禾商正品公司向资产经营公司支付欠付物业费暂计6584元（按每月823元为标准，从2020年6月19日起计算至实际腾退返还房屋之日止，暂计算至2021年2月19日为6584元）。 禾商正品公司向一审法院反诉请求：判令资产经营公司、城市建设公司按照《补充协议》约定，以年租金234684元的价格，继续履行与禾商正品公司签订的《街区房屋租赁合同》至2022年6月19日。 一审法院认定事实：2017年6月，城市建设公司作为甲方（产权所有方）、嘉兴旅游发展有限公司（2020年1月16日，嘉兴旅游发展有限公司名称变更为嘉兴市城市资产经营有限公司）作为乙方（出租管理方）、禾商正品公司作为丙方（承租方）签订《街区房屋租赁合同》及《补充协议》各一份。《街区房屋租赁合同》载明：乙方出租给丙方的房屋位于嘉兴市月河历史街区坛弄47、51号28幢（部分原坛弄51号）房产，该房屋建筑面积为457.16平方米，租赁期限从2017年6月20日起至2020年6月19日止，年租金标准为人民币217300元。租金的具体支付时间和金额为：2017年6月5日、2018年6月5日、2019年6月5日分别支付217300元；水电发生的费用由丙方按实承担并按时支付给电力等公共事业各部门；本合同签订时，丙方需向乙方缴纳履约保证金55000元；在租赁关系终止后，丙方若有拖欠乙方租金、水电费和其他费用的，或者丙方损坏房屋、附属场地、附属设施设备而没有照价赔偿的，乙方可在保证金中直接扣除；租赁期间，丙方不得将房屋转租、转让、更名，若有发生，乙方将提前终止租赁合同收回房屋；合同期满或终止，乙方有权收回房屋并对房屋实行重新招租；丙方应按本合同约定，如期支付租金（含其他费用），逾期一日，需偿付未付租金（含其他费用）日千分之一的违约金等。《补充协议》载明：为使月河街区持续稳定健康发展，在本合同到期后，符合下述条件的：①本租赁房屋经公开招标；②上一租赁合同期内至本租赁合同终止前，丙方在租用房屋内投入一年年租金以上金额（由专业评估机构核定）对商辅进行装修改造提升，有效提升经营品质。经甲乙丙三方协商一致的，双方以本合同价格递增8％续签二年租赁合同，承租人未按合同约定及时缴纳租金、物业费、水电费的无权要求续签等。 同日，禾商正品公司作为甲方、嘉兴旅游发展有限公司作为乙方签订《物业管理服务合同》，约定物业管理服务期限自2017年6月20日至2020年6月19日，年物业管理费为9876元，第一年在签订房屋租赁合同时由甲方支付给乙方，以后每期物业管理费在相应计费期开始前的第二十天至第十天期间内由甲方按时支付给乙方，上述物业管理费计费起始日期为2017年6月20日，每12个月为一个计费周期，以后按约定时间提前交纳；甲方逾期支付物业服务费用的，除仍应继续支付外，每延迟一天向乙方赔偿其应付未付费用万分之十的损失，延迟支付超过一百二十天的，按万分之二十计算损失等。 2018年6月26日，禾商正品公司法定代表人**作为甲方与作为乙方的**签订《坛弄51号后院转让协议》一份，约定甲方提供坛弄51号一楼后院商铺资源，包括前期装修，酒吧现有设备与甲方优先续约权值价45万元转让给乙方；乙方知晓甲方与城投和旅游公司签订的合同期限至2020年6月19日，甲方与城投和旅游公司签订了续签二年的补充合同；房屋经营业态为音乐酒吧，乙方作为该项目实际承租签约负责人，并对该项目可能出现的任何事情全权负责等。合同签订后，**在坛弄51号一楼后院商铺经营音乐酒吧使用至今。 2020年8月，资产经营公司发布月河街区国有房产公开招租挂牌文件，对月河街区国有房产包括案涉房屋以公开挂牌的方式进行招租。2020年8月17日，禾商正品公司向资产经营公司递交投标人资格申请书，申请参加投标会，禾商正品公司于2020年9月30日15时在嘉兴市南下36号二楼资产经营一部会议室内举行的2020年第004次投标会上，通过投标以年租金50万元的价格获得月河街区坛弄51号房产租赁期为3年承租经营权，特签订成交确认书予以认可。确认书载明出租人资产经营公司将在投标后5个工作日与承租人正式签订房屋租赁合同书，承租人承诺将于中标后5个工作日内向出租人足额缴纳规定房屋租赁、履约保证金、物业费等相关费用，承租人逾期不缴纳相关费用，视为弃权并没收投标保证金。到期后禾商正品公司以租金过高为由未与资产经营公司签订房屋租赁合同也未缴纳相关费用，资产经营公司经催讨无着。 资产经营公司确认，禾商正品公司已付保证金55000元，租金及物业费已支付至2020年6月19日，此后的租金和物业费至今未付。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。资产经营公司、禾商正品公司、第三人城市建设公司之间签订的《街区房屋租赁合同》《补充协议》和《物业管理服务合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。《街区房屋租赁合同》约定，租赁期限自2017年6月20日起至2020年6月19日止，合同期满或终止，资产经营公司有权收回房屋并对房屋实行重新招租。案涉房屋租赁期限届满后，双方未续签合同。之后，资产经营公司对案涉房屋进行了公开招租，禾商正品公司中标后，也未与资产经营公司续签合同，故资产经营公司有权要求禾商正品公司腾退并交还案涉房屋。对于禾商正品公司要求按照《补充协议》，以年租金234684元的价格继续履行《街区房屋租赁合同》至2022年6月19日的诉讼请求，因三方未续签合同，故禾商正品公司的反诉无事实和法律依据，不予支持。禾商正品公司在租赁期限届满后仍继续占有使用案涉房屋，应参照合同约定的217300元／年的标准支付资产经营公司自2020年6月20日起计算至实际腾退之日的占有使用费。并参照合同约定的物业管理费9876元／年的标准支付自2020年6月20日起计算至实际腾退之日的物业管理费。**将禾商正品公司承租的案涉房屋其中坛弄51号一楼后院商铺转租给**使用，未经出租方同意，故资产经营公司有权要求实际占用人**一并腾退坛弄51号一楼后院商铺，并交还案涉房屋。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年6月27日第十二届全国人民代表大会常务委员会第三次修正）第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、禾商正品公司于判决生效之日起十日内将位于嘉兴市月河历史街区坛弄47、51号28幢（部分原坛弄51号）的房屋腾退交还资产经营公司；二、**于判决生效之日起十日内将位于嘉兴市月河历史街区坛弄51号一楼后院商铺的房屋腾退交还资产经营公司；三、禾商正品公司于判决生效之日起十日内给付资产经营公司占有使用费（按217300元／年的标准自2020年6月20日起计算至实际腾退之日）；四、禾商正品公司于判决生效之日起十日内给付资产经营公司物业费（按9876元／年的标准，从2020年6月20日起计算至实际腾退返还房屋之日止）；五、驳回禾商正品公司的全部反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年6月27日第十二届全国人民代表大会常务委员会第三次修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1986元，由禾商正品公司负担，于判决生效之日起十日内交纳。反诉案件受理费2410元，由禾商正品公司负担。 二审中，当事人均未提交新的证据。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，关于一审是否违反法定程序。第一，《中华人民共和国律师法》第三十九条规定：“律师不得在同一案件中为双方当事人担任代理人，不得代理与本人或者其近亲属有利益冲突的法律事务。”该规定中的“双方当事人”应解释为在同一案件中存在相冲突的利益诉求的不同当事人，旨在保护当事人的诉讼利益。本案中，城市建设公司是租赁房屋的产权人，资产经营公司是其授权的经营管理人，从起诉和答辩看，二公司的利益诉求一致，不存在冲突，故二公司聘请相同的律师作为代理人，不违反法律规定。第二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”该条中已经明确，次承租人负有向出租人腾房的义务，据此，一审根据资产经营公司的申请追加次承租人**为本案被告，符合法律规定和司法实践做法。因此，禾商正品公司上诉认为一审严重违反法定程序的理由不能成立。 关于续租问题。合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，基于双方的意思表示一致成立，当事人有缔结合同的自由。本案当事人签订的租赁合同于2020年6月19日到期后终止，续租需租赁双方再次签订一个新的租赁合同。双方签订的租赁合同第九条约定，租赁合同到期后，资产经营公司不同意续租的，各方不再续签合同。根据补充协议的约定，符合约定条件，经三方协商一致的，再签订二年租赁合同；并非符合约定条件就同意延长租赁期限二年。故从合同条款看，在合同到期后资产经营公司有选择是否续租的权利。同时，在合同实际履行过程中，禾商正品公司并未严格按约定的时间足额支付租金，也不符合补充协议中对续签条件的约定。因此，禾商正品公司主张按补充协议的约定继续履行租赁合同至2022年6月19日，理由不能成立。在租赁合同已经到期且未续签的情况下，一审判决支持资产经营公司要求禾商正品公司、**腾退房屋的请求正确。 另外，关于逾期腾房占有使用费的标准，资产经营公司在诉讼中一直是按原租赁合同约定的租金标准即月租金18108.33元主张，其起诉状诉讼请求中载明的月租金“10108.33元”及由此计算的占有使用费金额，显然是笔误，一审判决并未超出资产经营公司的诉讼请求范围。对于禾商正品公司交纳的租赁合同履约保证金55000元，禾商正品公司在一审中并未抗辩要求抵扣占有使用费或反诉请求返还，一审没有处理并无不当。根据租赁合同第四条第2款的约定，资产经营公司可将该保证金直接冲抵逾期腾房占有使用费。 综上所述，禾商正品公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4396元，由上诉人***商正品电子商务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长    ** 审判员    *** 审判员    *** 二○二二年四月十二日 书记员    *** 书记员    ***