南昌日发纺织有限公司、某某租赁合同纠纷二审民事判决书

江西省南昌市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）赣01民终365号

上诉人(原审原告)：南昌日发纺织有限公司,住所地：江西省南昌市南昌县小蓝工业园。组织机构代码：75676008-5。

法定代表人：宋志华，系该公司总经理。

委托代理人：谢沛，江西瀚友律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：**，男，汉族，1986年9月23日生，住安徽省肥东县。

委托代理人：王存香，男，汉族，1963年11月2日生，住安徽省肥东县，系**父亲。

委托代理人：李莉，江西东昉律师事务所律师。

上诉人南昌日发纺织有限公司(以下简称日发公司)与上诉人**租赁合同纠纷一案，不服南昌县人民法院（2015）南民初字第1556号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人日发公司的委托代理人谢沛,上诉人**的委托代理人王存香、李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：南昌市青云谱现松工程机械工程修理厂是一家个体工商户，经营者为本案被告**。该修理厂成立日期为2010年12月9日，被告**申请注销该修理厂的日期为2014年8月22日。王存香系被告**的父亲。2014年4月22日，王存香以南昌市青云谱现松工程机械工程修理厂（乙方）负责人的身份与原告（甲方）签订了《工业厂房租赁合同》一份，内容主要是：甲方（原告）将位于南昌小兰工业园富山一路259号3号车间面积1500平方米厂房，出租给乙方（南昌市青云谱现松工程机械修理厂）使用；月租金19500元；租赁期限自2014年4月22日至2016年4月22日止2年；租赁期满，如需继续承租或合同租赁满一年后提前终止，应提前三个月向对方提出书面要求，经对方同意后重新签订租赁合同或终止合同；租金按季度支付，每季度月底前交付下季度租金；甲方收取乙方租赁保证金20000元，合同到期时返还乙方；租赁期满，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等费用由乙方承担，并在三天内付清；租赁期间，甲方保证厂房处于正常可使用和安全状态，如发生屋顶被风掀翻或地基坍塌造成厂房损坏，由甲方负责维修，其它设施的损坏由乙方负责维修；乙方在租赁期间，无权擅自中途转租转让，如擅自中途转租转让，甲方不再退还租金和保证金，乙方如在租赁期未到提前退租，要多承担甲方一个月的租金；租赁期满后，厂房归还应当符合正常使用状态；租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后，乙方不再续租，甲方不作任何补偿；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收1%滞纳金，并有权终止租赁协议；如有违约，甲方将不予退还20000元押金等。合同签订后，原告将上述厂房交付给南昌市青云谱现松工程机械修理厂使用并收取了合同押金20000元。合同签订当日，王存香以个人名义将原告出租给被告的上述厂房出租给南昌华特机械有限公司负责人樊某、张家铭，并分别签订仅是租赁厂房面积及租金不同的《工业厂房租赁合同》，其中与南昌华特机械有限公司负责人樊某签订的《工业厂房租赁合同》，租赁厂房面积为220平方米，月租金为2860元；与张家铭签订的《工业厂房租赁合同》，租赁厂房面积为950平方米，月租金为12350元。原告自签订合同起认可收到了被告支付的107250元租金，其中包括王存香支付了17370元，南昌市邦友工程机械修理厂支付了34740元，樊某支付了42900元，其他第三方支付了12240元。樊某于2015年7月22日与原告结清了使用租赁厂房的租金、水电费和押金共计42900元，并搬离了租赁的厂房；被告自己使用租赁厂房租金是以王存香名义支付了17370元，以南昌市邦友工程机械修理厂名义支付了34740元，合计52110元，并于2015年8月26日搬离了租赁厂房。原告出具了2015年7月15日至9月10日期间，清理租赁方遗留在租赁厂房内设备请车搬运、清洁厂房费用收据，金额合计15200元，被告认为是一个人的笔迹，是个人的账目，不能确认与本案有关联。原告出具了厂房地面照片一组，认为是被告未合理使用厂房，导致厂房地面受损，应承担相应的修理费用。被告认为原告提供的照片无法确认，厂房地面受损也不能证明是被告所为。2015年9月30日，因厂房租金未付清，原告出具收据收取了王存香提起车辆的押金30000元。又查明：王存香系被告**的父亲，南昌市青云谱邦友工程机械修理厂经营者王昆系被告**的弟弟，王存香的次子。庭审中，原告坚持诉讼请求，被告认为实际承租原告厂房是三方，被告方已缴清了厂房租金，要求驳回原告诉请。上述事实有原、被告签订的《工业厂房租赁合同》、原告的南国民用（2006）第0357号土地使用权证、请车搬运设备和清理厂房收据、照片、被告方银行付款赁证及交易明细清单、户主为王存香的户口簿、王存香与南昌华特机械有限公司负责人樊某、张家铭，并分别签订的《工业厂房租赁合同》、押金和证人证言及双方的陈述予以证实。

一审法院认为：原、被告签订的《工业厂房租赁合同》是双方当事人意思的真实表示，合法有效，应受到法律保护。王存香与与南昌华特机械有限公司负责人樊某、张家铭签订的《工业厂房租赁合同》，违反原、被告签订的《工业厂房租赁合同》第六条第一款“乙方在租赁期间，无权擅自中途转租转让，如擅自中途转租转让，甲方不再退还租金和保证金，乙方如在租赁期未到提前退租，要多承担甲方一个月的租金”的内容，在法庭调查和实际履行合同过程中，原告并未认可王存香与与南昌华特机械有限公司负责人樊某、张家铬签订的《工业厂房租赁合同》，该两份合同对原告不具有法律效力。原、被告应按双方签订的《工业厂房租赁合同》中的约定，遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。在履行支付厂房租金方面，原告认可王存香支付的17370元，南昌市邦友工程机械修理厂支付的34740元，樊某支付了42900元，其他第三方支付了12240元，合计107250元租金，是替被告支付使用租赁厂房租金，证人樊某在庭审中亦证明是将自已使用被告租赁厂房的租金等费用按照与被告签订的《工业厂房租赁合同》交给了原告方，一审法院予以确认原告收取的上述107250元租金，为被告支付租赁原告厂房的租金，按月租金19500元，自合同签订的2014年4月22日起计算，原告收取了被告5.5个月的租金，即被告支付厂房租赁租金至2014年10月7日止。被告未按合同约定支付原告租金，原告要求与被告解除签订的《工业厂房租赁合同》、要求被告返还租赁厂房，符合合同的约定和法律的规定，一审法院予以支持，但被告及其厂房使用人相继搬离租赁原告的厂房或处于停业状态被原告搬离机器设备直至2015年9月10日止，合同终止之日应确认为2015年9月10日。原告要求被告支付迟延交纳租金违约金26630.50元（按银行同期贷款利率4倍暂计算至2015年8月30日）的诉请，合同中约定被告应及时支付租金及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，原告有权增收1%滞纳金，而滞纳金是指行政关系主体之间，因行政相对人违反法律规定逾期缴纳的规定费用，国家行政管理部门依法对行政相对人采取的一种惩罚性措施，具有强制性、惩罚性、法定性。故一审法院对原告要求被告支付迟延交纳租金的违约金诉请不予支持。原告要求被告支付使用厂房不当造成的维修费、请车搬运费、清洁厂房费和被告现存放在厂房周围物品占地费、保管费，因没有合同约定，且是原告单方面提供的证据，被告亦不认可，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）款、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告南昌日发纺织有限公司与被告**在2014年4月22日签订的《工业厂房租赁合同》；二、被告**支付原告南昌日发纺织有限公司自2014年10月7日起至2015年9月10日止厂房租赁租金214521.67元（按月租金19500元计算11个月零3天）；三、驳回原告南昌日发纺织有限公司其他的诉讼请求。案件受理费5581元，由被告**承担。

宣判后，日发公司和**均不服，向本院提出上诉。

发公司上诉称：一、上诉人于2014年4月22日与被上诉人**经营的南昌市青云谱现松工程机械修理厂签订的《工业厂房租赁合同》约定了双方的各项权利义务及违约责任。上诉人依约将厂房出租给被上诉人使用，但被上诉人却于2014年10月7日起未支付合同约定的租金，一审法院判决第一、二项做出的判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确。二、一审法院判决“驳回原告南昌日发纺织有限公司其他诉讼请求”的判决适用法律错误。1、上诉人与被上诉人签订的《工业厂房租赁合同》中明确约定被上诉人如拖欠租金，上诉人有权增收1%的滞纳金。从该条约定的行文以及合同双方约定该条款的目的来看，该条款明显属于合同双方对于违约金的约定。2、上诉人在庭审时向法院提交了人员工资收条，搬运机器的吊车、叉车费用收条等证据,该项损失应当由被上诉人承担。3、上诉人提交的一组现阶段的租赁物照片,能够清晰的反应现阶段租赁物的地面由于被上诉人未合理使用而发生严重破损，该损失应由被上诉人承担。请求二审法院依法改判撤销南昌县人民法院做出的（2014）南民初字第1556号判决的第三项，即“驳回原告南昌日发纺织有限公司其他的诉讼请求”的判决；依法改判被上诉人应支付上诉人因拖欠租金的违约金26630.50元（按银行同期贷款利率4倍计算，暂算至2015年8月30日，实际要求计算至被告履行之日），房屋破损维修费10000元、清理车间人工费15200元、叉车费950元、吊车费1500元、被上诉人遗留在上诉人租赁物周围物品的占地费、保管费14000元（暂算至2015年11月10日，实际要求计算至物品由法院冻结拍卖之日止）。以上合计：68280.5元；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

**辩称：一、答辩人是作为**、樊某、张家铭的代表与上诉人签订了诉争的《工业厂房租赁合同》，该合同在实际履行过程中已由三方承租人各自与上诉人实际履行，故不应由答辩人一方承担三方的责任。二、樊某与上诉人在协商一致的情况下终止了其双方的租赁关系，故原审仍将樊某在终止合同后的租金判由答辩人承担，显然有悖法律。三、上诉人提出的所谓房屋破损维修费、清理车间人工费、叉车费、吊车费、占地费、保管费等费用应由实际的承租人张家铭承担。四、张家铭差欠上诉人的租赁费应从其留置的张家铭所有的财产中抵除。请求驳回上诉。

**上诉称:一、原审法院漏判上诉人所交厂房租赁租金，依法应予核减。上诉人所交合同押金2万元和2014年4月21日交付的一季度房租58500元，共计78500元，原审法院并没有计算。二、原审法院计算厂房租赁截止日有误，请二审法院予以改判。上诉人及其厂房使用人都已经相继于2015年8月26日前搬离了，被上诉人也将该厂房于2015年9月1日租赁出去了，机器设备早就搬出了租赁厂房，不存在占用的情况，故计算厂房租赁合同截止日应为2015年8月26日。三、本案之中的厂房租赁租金应由第三方承担支付，上诉人不应承担支付义务。结合原审判决中认定和樊某的证词，被上诉人虽与上诉人签订了《工业厂房租赁合同》，但实际上所租赁被上诉人的工业厂房，使用人是上诉人、樊某、其他第三方（张家铭），按照合同约定，上诉人与樊某都支付了相应的租金，其他第三方因别的原因，没有按时按约支付租金，而且还遗留了机器设备在被上诉人处，依据“谁使用、谁受益、谁支付”的公平原则，本案的租赁租金应由其他第三方支付。请求扣减已交租金78500元以及多计算的租金19500元,判令上诉人不承担支付义务,本案诉讼费由上诉人和被上诉人共同承担。

日发公司辩称:一、**声称原审法院漏判是错误的。1、**在上诉中明确表明该2万元系出租房与承租方签订合同时，承租方所缴纳的押金，当然就不能列为承租方的租金；2、2014年4月21日承租方缴纳了第一季度房租58500元，**称是一审法院的漏算，与事实不符，我方在一审时认可收到了承租方的租金107250元，这其中就包含了第一季度的58500元的租金。二、从2014年10月7日开始，**就没有交纳租金，**所说其和出租人已经达成解除租赁合同的协议与事实不符，时至今日承租方仍然有大量的机器设备留在厂房内。三、**称厂房租金应当由第三方支付没有依据，根据合同的相对性，本案诉争的租赁物是由我方和**签订的，与其他人无关。请求驳回上诉。

二审庭审期间,上诉人**提交了2014年4月21日**交纳押金20000元和第一季度租金58500元时上诉人日发公司出具的收款收据一张，证明一审法院漏判了这78500元。日发公司质证后对该证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，这58500元包含在我方一审时认可的107250元。

本院经审理查明：2014年4月21日日发公司出具给现松工程机械修理厂78500元（第一季度租金58500元，押金20000元）的收据，其中**交的租金12870元、樊某交的租金8580元，上诉人日发公司认可在一审审理中自认收到的107250元租金中，不含张家铭交的租金37050元的理由是因为该款项系张家铭支付的租赁上诉人日发公司办公楼和宿舍的租金。根据上诉人日发公司与现松工程机械修理厂签订的《工业厂房租赁合同》第六条第一款的约定,“乙方在租赁期间，无权擅自中途转租转让，如擅自中途转租转让，甲方不再退还租金和保证金，上诉人日发公司没有退还押金20000元。经本院组织上诉人日发公司、上诉人**核实，双方确认**系2015年8月9日搬出涉案厂房。

本院经审理查明的其他事实与一审查明一致。

本院认为:2014年4月22日上诉人**的父亲王存香以南昌市青云谱现松工程机械工程修理厂负责人的身份与上诉人日发公司签订的《工业厂房租赁合同》合法有效，应受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。上诉人日发公司按约交付了涉案厂房，上诉人**应按约定支付租金。上诉人**声称签订合同当天，王存香就与南昌华特机械有限公司负责人樊某、张家铭签订了《工业厂房租赁合同》，涉案厂房是由三方共同承租的。但上诉人**将涉案厂房转租他人，既违反与上诉人日发公司签订的《工业厂房租赁合同》第六条第一款的约定，也未得到上诉人日发公司的事后认可。王存香与与南昌华特机械有限公司负责人樊某、张家铭签订的《工业厂房租赁合同》对上诉人日发公司不具有法律效力。上诉人日发公司向上诉人**主张涉案厂房的拖欠租金，合法有据，本院予以支持。上诉人**主张涉案厂房的拖欠租金应由他人支付的理由不能成立，本院不予采纳。上诉人**已支付的租金为144300元（107250元+37050元），理由是日发公司二审庭审称58500元包含在一审时认可的107250元之内,并由**交付15个月的租金64350元和樊某交付15个月的租金42900元组成,对张家铭交付37050元真实性无异议，但表示为张家铭支付日发公司办公楼、宿舍租金。本院认为，该款项日发公司未提供证明张家铭另外单独直接向日发公司租赁了办公楼、宿舍，因此，该37050元应认定为**交付的租金，根据王存香与张家铭签定的《工业厂房租赁合同》每季度租金为37050元也可印证。双方确认上诉人**搬离涉案厂房为2015年8月9日，合同终止之日应确认为2015年8月9日，自2014年4月22日至2015年8月9日的租金为303550元（15月零17天），上诉人**未付租金为159250元（303550元－144300元）。上诉人**请求核减租金的主张部分有据，本院予以采纳。上诉人日发公司主张合同中约定了**应及时支付租金及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，上诉人日发公司有权增收1%滞纳金。滞纳金是行政管理的罚金，并不适用民事责任的违约行为，故对上诉人日发公司请求按该约定交纳租金的违约金的诉请本院不予支持。上诉人日发公司要求**支付使用厂房不当造成的维修费、请车搬运费、清洁厂房费和**现存放在厂房周围物品占地费、保管费，因没有合同约定，且是上诉人日发公司单方面提供的证据，**亦不认可，本院不予支持。综上，一审判决认定事实部分错误，适用法律正确,处理部分有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持南昌县人民法院（2015）南民初字第1556号民事判决第一项，第三项；

二、变更南昌县人民法院（2015）南民初字第1556号民事判决第二项为：**自本判决生效后10日内支付南昌日发纺织有限公司厂房租赁租金159250元。

一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费南昌日发纺织有限公司预交的1507元自行承担，**预交的2250元由**承担1150元，南昌日发纺织有限公司承担1100元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　曹成云

审　判　员　　裴重芳

代理审判员　　曹　渊

二〇一六年六月二十九日

书　记　员　　王　倩