某某新、黎川县投资发展集团有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

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江西省抚州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）赣10民终2121号

上诉人（原审被告）：**新，男，1986年6月11日出生，汉族，住江西省黎川县。

委托诉讼代理人：饶赤明，江西三松律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：黎川县投资发展集团有限公司，住所地江西省抚州市黎川县日峰镇状元路（行政附属楼五楼），统一社会信用代码91361022MA38EDWJ0Y。

法定代表人：潘海伟，该公司总经理。

委托诉讼代理人：邱武，男，该公司总经理助理。

上诉人**新因与被上诉人黎川县投资发展集团有限公司（以下简称黎川投发集团）租赁合同纠纷一案，不服江西省黎川县人民法院（2021）赣1022民初1004号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年12月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案，本案现已经审理终结。

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**新上诉请求：撤销原判，驳回黎川投发集团的诉讼请求；本案诉讼费由黎川投发集团承担。事实和理由：一、一审法院认定基本事实不清，导致判决错误。1.原判认定2021年7月15日上诉人搬出原江西省菲沃斯科技有限公司（以下简称菲沃斯公司）厂房，系认定事实不清。上诉人虽于2021年7月15日搬出租赁物，但是由于黎川投发集团严重违约被迫搬出。黎川投发集团在竞拍取得租赁物产权后，违反买卖不破租赁的法律规定，2021年2月2日就要废除上诉人与李黎光签订的《厂房租赁合同》，要求上诉人与其重新签订租赁合同，将租金由原定每平方米5元增加至8元，且只能签订为期半年的合同。上诉人对此予以拒绝，黎川投发集团变本加厉地于2021年7月2日书面通知上诉人，决定于7月5日对上诉人实施停电，欲迫使上诉人接受其违法行为。上诉人租赁厂房是用于办公家具生产，一刻也不能离开电，鉴于短时期内与黎川投发集团的争执不能解决，为避免更大的经济损失，上诉人急忙联系承租其他厂房，被迫于7月15日搬离租赁物。同时黎川投发集团的违约行为，给上诉人造成了重大经济损失。原判对上述事实没有查明，错误地作出了判决。2.原判认定2021年7月7日黎川投发集团向上诉人发出《收租通知》及7月19日再次发出交纳租金38,988元的通知，系认定事实不清。上诉人没有收到过该两份通知，且从两份通知的内容来看，可以证明黎川投发集团违约。7月7日的通知没有注明缴纳租金的数额，

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因为此时上诉人还未搬离，若是按每平方米5元计算租金，上诉人不会有任何异议，会立即缴纳租金，则没有本案的发生，黎川投发集团不敢以每平方米按5元计算租金并在该通知中注明具体缴纳数额，仅是收租通知。7月19日的通知之所以敢注明缴纳租金的数额，是因为此时上诉人已搬离租赁物，黎川投发集团不仅达到了撕毁原合同将上诉人赶出租赁物以另行出租给他人的目的，而且又为其起诉上诉人支付租金提供了充分的条件。最终，一审法院也不查明这些事实，作出错误的判决。3.原判认定5个月的租金为38,988元，系事实不清。即便按原判认定的1,368.23平方米、每平方米5元计算，那么上诉人5个月的租金也应为34,205.75元。事实上，2017年3月23日上诉人与邱建林等人共同与李黎光签订的《厂房租赁合同》约定厂房面积为6,130平方米，将6,130平方米均等地分成三格，每格为2,043.33平方米，上诉人与邱建林共租一格，具体面积由两人协商确定，但总面积仍是2,043.33平方米。原判认定上诉人租赁面积为1,368.23平方米，另案判决认定邱建林租赁面积为729.98平方米，共计2,098.21平方米，多出了54.88平方米。因此，原判认定上诉人租赁1,368.23平方米有误，损害了上诉人的利益。二、黎川投发集团严重违约，上诉人有权拒绝向其缴纳租金。黎川投发集团虽然竞拍取得了租赁物的产权，但是《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定“租赁物在承租人按照租赁合同占有内发生所有权变动

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的，不影响租赁合同的效力。”也就是说，黎川投发集团必须严格执行上诉人与李黎光签订的《厂房租赁合同》。可是黎川投发集团为了达到自己的目的，采取各种手段撕毁原合同，强迫上诉人与其重新签订租赁合同，并要按照其意志提高租金、缩短租期。当上诉人拒绝时，对上诉人停电，破坏上诉人的生产，最终迫使上诉人搬离租赁物，提前终止原租赁合同，其已构成严重违约，没有先履行《厂房租赁合同》中的义务。根据《民法典》第五百二十六条规定，上诉人有权拒绝其要求上诉人缴纳租金的请求。同时，黎川投发集团的违约行为，给上诉人造成了以下经济损失:1.停工人员工资损失12,600元；2.搬迁费用损失12,000元；3.搬迁期间利润损失35,000元；4.新厂房设备、设施安装及办公区域装修损失40,000元及其他费用损失。根据《民法典》第五百八十四条规定，黎川投发集团应当赔偿上诉人的上述经济损失。原判认定事实不清，适用法律错误，判决上诉人向黎川投发集团支付租金38,988元极其错误。综上，请求二审法院改判驳回黎川投发集团的诉讼请求。

黎川投发集团辩称，一、**新与李黎光签订的《厂房租赁合同》不具有法律效力，李黎光不是厂房的所有权人，也未见菲沃斯公司授权出租，故**新占用租赁物没有合法权利，不适用“买卖不破租赁”法律原则。二、被上诉人送达通知给**新，有照片为证，现在**新否定收到通知不符合事实。三、被上诉人在一审中提交了租赁表，**新对租赁面积未持

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异议，另有测绘报告证实。四、被上诉人通过合法竞拍方式取得厂房产权，双方没有签订租赁合同的事实，但是存在**新实际占用被上诉人所有厂房从事生产经营活动的事实，依公平有偿原则，**新对其实际占用厂房应当承担租赁费用。五、一审法院参照李黎光与**新约定的每平方米5元的标准计算租金，被上诉人虽然有异议，但是考虑到诉累以及不与民争利，单方放弃了部分权利。六、被上诉人作为厂房所有权人，通知**新随时搬离，因此造成的损失应由其自理，与被上诉人无关。就程序而言，**新在二审提出的所谓损失，不在本案审理范围内，应另案主张。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

黎川投发集团向一审法院起诉请求：判令**新付清黎川投发集团原菲沃斯公司厂房2021年2月至2021年7月的租金合计38,988元；本案诉讼费用由**新负担。

一审法院认定事实：2015年4月案外人李黎光承建菲沃斯公司的厂房及加建的办公楼，因菲沃斯公司尚欠李黎光工程款，李黎光于2017年3月23日将菲沃斯公司的厂房及综合楼租赁给**新及案外人邱建林、杨凯、朱洛洛、邱美财、尧小云，双方签订了《厂房租赁合同》，合同约定：租期为五年即2017年5月15日至2022年5月14日，厂房租金前3年按每平方米4元计算，每月租金24,520元，后2年按每平方米5元计算，每月租金30,650元；租金按半年交付；另合同约定如李黎光在合同期内需提前解除合同，李黎光需承担承租人的搬迁

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费用。一审法院在执行菲沃斯公司案件中，启动了拍卖菲沃斯公司的厂房、综合楼及设备的程序，并于2020年5月20日告知李黎光在拍卖成交后2个月内将承租户迁出厂房并解除租赁合同，李黎光答应了一审法院的要求。2020年10月16日，黎川投发集团通过竞拍取得了菲沃斯公司房产的产权。2020年11月6日，一审法院作出（2020）赣1022执126号之一执行裁定书，裁定菲沃斯公司的厂房、土地及地上附属物归买受人黎川投发集团所有。**新承租原菲沃斯公司厂房面积为1,368.23平方米，租金交给李黎光至2020年12月31日止。2021年7月15日，**新搬出原菲沃斯公司厂房。2021年7月7日，黎川投发集团向**新发出《收租通知》。2021年7月19日，黎川投发集团再次向**新发出交纳租金38,988元通知。可**新一直未交纳，而引起本案诉讼。本案庭审后，一审法院依法向**新释明，对其提出要求黎川投发集团承担搬迁费用应提反诉并提供相应证据，但其在一审法院规定的期限内未提反诉。

一审法院认为，黎川投发集团于2020年10月16日通过竞拍取得了原菲沃斯公司厂房的产权，并于2020年11月6日经一审法院执行裁定书裁定取得了原菲沃斯公司厂房、土地及地上附属物的所有权。**新占有、使用了属黎川投发集团所有的原菲沃斯公司厂房面积1,368.23平方米，至2021年7月15日才搬出，占用时间为6个月15天，黎川投发集团自愿按5

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个月时间以每平方米5元计算租金，并没有违反法律规定，故黎川投发集团要求**新支付租金38,988元的诉请依法予以支持。对**新提出其在《厂房租赁合同》期限内，按合同约定如解除合同应由对方承担搬迁费用的辩称意见，因**新在一审法院规定的期限内未提起反诉及提供搬迁费用的证据，故在本案中不作处理，**新可以与合同对方协商或另行诉讼解决。

据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百五十八条、第七百二十一条规定，判决：**新在判决生效之日起十日内支付给黎川县投资发展集团有限公司租金38,988元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，减半收取为387.5元，由**新负担。

本院二审期间，**新提交黎川投发集团于2021年7月2日出具的通知复印件一份，证明黎川投发集团违反“买卖不破租赁”原则，以停电威胁、胁迫**新提前终止原租赁合同。黎川投发集团质证认为，对证据的真实性无异议，但黎川投发集团考虑到**新的生产需要一直都没停过电。本院认为，因双方对证据的真实性无争议，故予以确认，但是仅凭该证据并不能达到**新的证明目的。

黎川投发集团提交抚州宏达测绘有限公司于2021年7月

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15日出具的案涉厂房面积的测量报告一份，证明原判对案涉厂房的面积计算无误，即第三个厂房1,368.23平方米系**新使用，第四个厂房729.98平方米系邱建林使用。**新质证认为，证据不属于新证据，2021年7月15日形成的报告早于一审立案时间2021年9月6日；未见测量单位抚州宏达测绘有限公司的资质证书，也未见委托主体，测量的合法依据缺失；测绘报告总共有四个厂房，四个厂房总面积与案涉总厂房约定的6,130平方米不相符，应当以租赁合同中约定的面积为准；故对证据的真实性、关联性、合法性均有异议。本院认为，该份测绘报告没有测量员、项目负责人、技术负责人签字，故对该证据不予确认。

**新对一审查明的事实提出异议如下：1.对“**新承租原菲沃斯公司厂房面积为1,368.23平方米”有异议，面积应为1,335平方米，厂房租赁合同总面积为6,130平方米，平均分成了三格，每格2,043平米，邱建林和**新共用一格，**新使用1,335平米，剩下是邱建林使用的面积。2.原判遗漏查明**新搬出厂房的原因，是黎川投发集团要增加租金和重新签订合同，并决定于7月5日停电，阻扰**新生产经营，**新被迫于7月15日搬出厂房。3.对“2021年7月7日，黎川投发集团向**新发出《收租通知》；2021年7月19日，黎川投发集团再次向**新发出交纳租金38,988元通知”有异议，**新没有收到该两份通知。黎川投发集团对一审查明

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的事实没有提出异议。因此，本院对一审查明且双方当事人均无异议的其他事实予以确认。对上述异议，本院认定如下：1.案涉厂房面积，是本案二审争议焦点之一，将在下文论述。2.**新搬出厂房的原因，与本案处理没有直接关联，原判未作认定，并无不当。3.一审案卷中的证据可以证明黎川投发集团已于7月7日、7月19日先后通知**新交纳租金，原判认定该事实正确。

本案的二审争议焦点为：一、黎川投发集团要求**新给付厂房占用费是否有事实和法律依据；二、**新占用厂房的面积为多少。

关于争议焦点一。本院认为，黎川投发集团通过竞拍取得原菲沃斯公司厂房的产权，**新实际占用案涉厂房至2021年7月15日，**新应向黎川投发集团支付占用期间的租金，黎川投发集团主张2021年2月至7月15日（5.5个月）的租金，属于其对自身权利的处分，本院予以照准。**新以买卖不破租赁为由抗辩支付义务，缺乏法律依据，本院不予支持。关于**新上诉主张的经济损失，因该主张不属于本案审理范围，本院不作评述。

关于争议焦点二。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定

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的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，黎川投发集团主张占用费，其应当举证证明**新实际占用的厂房面积大小，因其就此未提交有效证据，故其应当承担举证不能的不利法律后果。经本院二审与**新、邱建林确认，两人均认可与李黎光约定的租赁厂房面积一共为6,130平方米，均分3格，两人共租用一格即2,043.3平方米，邱建林承租700平方米，**新承租1,343.3平方米。因此，根据本案证据情况，本院以**新认可的面积1,343.3平方米、5元/平方米的标准计算5.5个月的占用费，计为36,940.75元（1,343.3平方米×5元/平方米×5.5）。原判认定面积缺乏证据，计算占用费不当，本院予以纠正。

综上所述，**新的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销江西省黎川县人民法院（2021）赣1022民初1004号民事判决；

二、**新在本判决生效之日起十日内支付给黎川县投资发展集团有限公司租金36,940.75元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍

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支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费775元，减半收取为387.5元，由黎川县投资发展集团有限公司负担20.5元，**新负担367元；二审案件受理费费775元，由黎川县投资发展集团有限公司负担41元，**新负担734元。

本判决为终审判决。

审 判 长　邹志伟审判员王琳审判员范宣

二〇二一年十二月三十日

法官助理　周　　　　　　　　　　　超

法官助理　高　　　　　忠　　　　　明

书 记 员　刘　　　　　晓　　　　　欢