兰州信望医疗工程有限公司、兰州天佑学子创业服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

甘肃省兰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘01民终190号 上诉人（原审被告，反诉原告）：兰州信望医疗工程有限公司，住所地兰州市安宁区××路××号（兰州交通大学科技园创业孵化楼207室）。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，1957年11月18日出生，该公司法务人员，住甘肃省文县。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：兰州天佑学子创业服务有限公司，住所地兰州市安宁区××路××号（兰州交通大学科技园2号中试基地）。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，甘肃恒亚律师事务所律师。 上诉人兰州信望医疗工程有限公司(以下简称信望公司)因与被上诉人兰州天佑学子创业服务有限公司(以下简称天佑公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院(2020)甘0105民初605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 信望公司上诉请求：1.请求撤销兰州市安区人民法院(2020)甘0105民初605号民事判决本诉中关于上诉人承租的厂房及两间办公室恢复原状并将其返还的判决；2.请求撤销反诉中未支持的部分，并请求改判支持上诉人在改造装饰装修及材料人工损失420031.68元，包装机、打码机62000元，合计482031.68元；3.请求判令被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实及理由：一、一审法院判决严重违反民事诉讼法处分原则。一审法院判令上诉人将承租的厂房及房号为101、102的办公室两间恢复原状并将其返还被上诉人属于严重超裁，该判项超出被上诉人的诉讼请求，严重违反了民事诉讼中“不告不理”的原则。二、关于双方签订的房屋租赁合同过错认定问题。被上诉人提供的格式房屋租赁合同中表述:被上诉人作为省级科技企业孵化器、科技创新与成果转化基地和创新创业人才培养基地，有资产所有权和使用权，有管理和租用权。而且被上诉人法定代表人***总经理作为兰州交通大学的在职教授，开办经营企业，足以证明房屋合法有效。一审法院认为上诉人对租赁物未尽审慎义务，于法无据。根据《中华人民共和国合同法》的规定，承租人基本义务为支付租金、按照约定使用租赁房屋。关于房屋产权证书、相应的建房手续，应由被上诉人提供。而上诉人已按照合同约定履行其基本义务，不存在过错，过错完全在被上诉人。合同法规定合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。三、被上诉人应赔偿上诉人改造装饰装修厂房的材料损失及人工费机器设备费；上诉人租赁房屋并没有对房屋主体结构、地基等造成严重损害，也没有对房屋进行大规模的施工改造。***总经理办公室和上诉人办公室门对门，***每天进出办公室都要从租赁厂房大门进出，他完全知晓并认可上诉人改造装饰装修情况，一审中我方已举证证明改造装饰装修是经过被上诉人总经理***的同意，而且***还亲自现场参与指挥改造。另外，关于双方签订的租赁合同并没有约定做仓储和口罩生产，上诉人只要国家法律允许的、合法的，均没有违反合同约定，被上诉人无权干涉上诉的经营项目。被上诉人无建设工程规划许可证、无房屋产权仍然对外采取隐瞒、欺骗性手段出租赚取租赁费，造成上诉人投入巨资，改造装饰装修厂房，因此，被上诉人理应赔偿上诉人受到的经济损失。综上，一审法院事实认定不清、法律适用错误。 天佑公司辩称，一、因上诉人与答辩人签订的《房屋租赁合同》无效，一审法院令上诉人将厂房及办公室恢复原状并返还答辩人的判决正确。答辩人向上诉人出租的厂房及办公室位于兰州交通大学科技园，该区域的土地使用权归兰州交通大学。园内兰州天佑学子创业服务有限公司所出租的部分厂房及办公室系该公司自建，但至今为止没有取得建设规划部门的许可，因此没有建设工程规划许可证。上诉人承租的涉案厂房及办公室均属上述房产。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据上述法律规定，上诉人与答辩人签订的《房屋租赁合同》无效。无效合同，自始没有法律约束力。因此，一审法院的该项判决正确。二、上诉人早已明确知道其所要承租的厂房及办公室没有取得建设工程规划许可证，系临时建筑而要承租，因此其应当承担全部过错责任。本案所涉房产系兰州天佑学子创业服务有限公司自行建设的一栋临时建筑，2013年至2018年的5年时间，上诉人承租了上述建筑中的8间办公室（103、201-207），开始租赁前，上诉人向答辩人询问过房屋手续问题，答辩人将该栋建筑没有取得建设规划部门的批准情况告知了上诉人，且上诉人的住所地就在兰州交大科技园创业孵化楼207室，因此，上诉人对上述情况是明知的。2020年2月，上诉人再次提出租赁该栋建筑中的厂房及101、102办公室作为仓储及办公所用，答辩人同意后双方又签订了合同。但上诉人为了追求更大的利益（因疫情需要生产医疗口罩），欺骗答辩人称厂房作为仓储使用，在未经过答辩人同意的情况下，擅自对厂房进行大规模施工改造，导致厂房主体结构、承重、地基等严重受损，暖气被拆除等，更是错上加错。因此，其应当对合同签订及擅自改造厂房引起的全部后果承担全部责任。三、上诉人请求答辩人赔偿改造装饰装修厂房的材料损失及人工费、机器设备费没有法律依据，答辩人不予承担，一审判决正确。1.上诉人未经答辩人同意擅自改造厂房，该费用应当由上诉人负担。双方签订合同的时候约定上诉人用厂房作为仓储使用，但在入驻的过程中又变更为口罩生产线，在未经过答辩人同意的情况下擅自进行装饰装修、改造，导致厂房受损及部分设备损坏。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。根据上述规定，上诉人的材料损失及人工费应当由其自行承担。法律更没有规定机器设备费用应当由答辩人承担。所以，上诉人的上述请求没有法律依据，应当不予支持。2.本案中，不论是合同的签订还是履行，上诉人均具有完全过错责任，因此，上诉人因此支出的所有的费用都不应当由答辩人承担，理由在前已阐述，在此不再赘述。四、答辩人的全部损失应当由上诉人承担，一审法院判决损失各自承担，明显不当，二审应予改正。上诉人在使用厂房的过程中，没有按照合同约定履行，以致双方发生纠纷，给答辩人带来了一审中诉求的损失（还不包括一年来的租金损失）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案在一审期间，答辩人为妥善解决问题，一直积极地和上诉人沟通、协商，甚至在一审判决后还在主动联系上诉人如何解决问题。但一审法院对双方的过错认定不当，虽然答辩人没有上诉，但基于民法的公平原则，望二审法院能够纠正一审的上述认定，改判上诉人向答辩人赔偿一审中提出的各项损失。综上，一审法院的第一、二、四项判决正确，应予维持；答辩人在本案中没有过错，上诉人应当赔偿答辩人的全部损失。因此，答辩人请求二审法院依法改判上诉人向答辩人赔偿一审诉求的损失或驳回上诉，维持原判。 天佑公司向一审法院起诉请求：1、解除原告天佑公司与被告信望公司签订的房屋租赁合同；2、被告信望公司赔偿原告天佑公司经济损失总计138.4万元（厂房钢结构建设成本73万元、厂房土建费用47.4万元、天车购置费用3.5万元、水电暖设施购置费用14.5万元）；3、被告信望公司支付原告天佑公司厂房使用期间的暖气费4251.6元。以上三项合计，被告信望公司应支付原告天佑公司1388251.6元;4、本案诉讼费、保全费等由被告信望公司承担。 信望公司向一审法院反诉请求：一、反诉被告天佑公司退还反诉原告信望公司预交的房屋租金及电费押金20万元；二、反诉被告天佑公司赔偿反诉原告信望公司改造医学口罩生产厂房的材料损失305611.5元、改造施工人员及为筹建该口罩生产厂管理人员劳动报酬114420.18元及为该医学口罩生产厂订制的专用设备损失45万元，合计870031.68元。以上第一、二项合计为1070031.68元；三、本案反诉费由反诉被告天佑公司承担。 一审法院认定事实：2020年2月20日，天佑公司与信望公司签订了一份名称为兰州天佑学子创业服务有限公司房屋租赁合同，约定：天佑公司作为省级科技企业孵化器、科技创新与成果转化和创新创业人才培养基地，将其管理与租用的厂房550㎡及办公室101室50㎡、102室50㎡合计650㎡出租给信望公司，租金为25元／月／㎡，费用合计为650㎡×25元×12月＝19.5万元，租期5年，租赁合同一年一签，房租一年一付。此合同有效期限自2020年2月24日起至2021年2月23日止；电费预交5000元，到截止2021年2月23日后长退短补；暖气费以补充协议为准，最迟于2020年5月15日之前商议结清一年暖气费用。以上合计：房租19.5万元＋电费5000元＋暖气费0元＝20万元,由信望公司于2020年2月27日前付清上述费用。并约定，未经天佑公司同意，信望公司不得随意改变建筑结构房屋用途、拆改专业设备，并为天佑公司的安全检查工作提供方便；信望公司在该建筑及专业设备使用期间，保持其良好的使用状态，如有损坏，信望公司负责复原或照价赔偿。关于违反合同处理，双方约定：未经对方书面同意，任何一方不得中途变更或解除合同。天佑公司不退还使用未到期的场地租赁费；信望公司如不支付合同规定款项或违反合同的任何条款时，天佑公司有权采取下列措施：要求信望公司及时付清应付款项；终止本合同，收回或要求归还建筑物及专用设备并要求信望公司赔偿天佑公司的损失；赔偿标准以该建筑竣工图和该工程结算书为依据。合同达成后，甲方之处由负责人***签名并加盖天佑公司的印章，乙方之处由负责人**签名并加盖信望公司的印章。合同签订当日，信望公司向天佑公司支付了房租及电费20万元。其后，天佑公司向信望公司腾交了厂房，信望公司组织人员入场进行了装修。信望公司正在装修过程中，2020年3月9日，交大管委会办公室向兰州***机电设备有限公司（以下简称***公司）发出通知一份，内容为：“按照学校通知要求：你公司即日起立即停止一切施工改造，撤出所有施工人员。如发现你公司擅自进行施工改造，科技园管委会办公室将暂停对你公司正常供电、供水。”信望公司接到该通知后停止了装修，天佑公司负责人***经与兰州交通大学协调未果。2020年3月19日，信望公司向天佑公司、***发出关于要求尽快复工复产的通知，要求天佑公司务必于2020年3月20日前协调完毕。信望公司发出该通知后，到期未接到天佑公司进场复工的通知，又于2020年3月23日向天佑公司、***作出关于解除房屋租赁合同的通知，内容为：因天佑公司未通知其进场复工，导致其事实上已经不能使用出租房屋从事医学口罩生产，合同目的已经不能实现，故要求解除双方于2020年2月20日签订的房屋租赁合同，并要求天佑公司于2020年3月25日前共同确认损失，协商赔偿事宜。2020年4月1日，信望公司向天佑公司、***发出房屋租赁合同解除后赔偿损失清单，提出包括天佑公司退还房屋租金20万元等五项赔偿，并要求天佑公司在接到本清单后2日内与信望公司进行协商解决。2020年4月9日，天佑公司向信望公司、**及各位股东作出关于房屋租赁所涉问题的回应，并提出建议：双方解除租赁合同、全额退还信望公司预交的房屋租金20万元等赔偿意见。2020年4月16日，信望公司向天佑公司、***发出关于房屋租赁合同解除后有关赔偿事宜的通知，内容为：双方房屋租赁合同已于2020年3月24日解除，同意全额退还租金20万元的意见，并向天佑公司提出索赔人工费及材料的金额。此后，双方协商未果，酿成纠纷，信望公司未移交承租的房屋，天佑公司亦未退还租金及电费20万元，天佑公司于2020年4月22日诉至本院，信望公司于2020年5月13日亦诉至本院。又查，兰州***机电设备有限公司，成立于2010年11月23日，法定代表人**，系天佑公司负责人***的妻子。兰州天佑学子创业服务有限公司成立于2016年3月10日，该公司于2020年2月20日签订涉案房屋租赁合同时，法定代表人为***，本案诉讼期间变更为***。上述两个公司住所地均为兰州市安宁区××路××号。自2016年年初，信望公司就与***公司存在长期的房屋租赁关系，自2019年年底，信望公司又与天佑公司开始建立房屋租赁关系。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一项的规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第三条规定：“出租人就未取得批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”基于以上规定，本院审查，天佑公司出租的厂房及房屋两间，属于城市规划区内的房屋，无房屋所有权证，亦不能提供相应的建房手续，因此其与承租人信望公司签订的房屋租赁合同无效。该合同签订后天佑公司向信望公司移交了约定的厂房及房屋两间，信望公司占有使用期间，因交大管委会的原因导致信望公司无法继续承租，信望公司于2020年3月23日向天佑公司提出解除合同，天佑公司于2020年4月9日作出回应同意解除合同，但双方对于损失问题未协商一致，导致信望公司未向天佑公司腾交承租的厂房及房屋两间，天佑公司亦未向信望公司退还房租及电费合计20万元。经本院审查认为，因双方签订的房屋租赁合同无效，因此应当按照无效合同的处理原则处理本案，信望公司应向天佑公司返还承租的厂房及房屋两间，天佑公司应当向信望公司返还依据租赁合同而取得的全部租金及电费合计20万元，并将承租的厂房及房屋两间恢复原状。至于双方各自主张的损失问题，经查，天佑公司明知其自建的厂房及房屋两间未取得建设工程规划许可证仍出租他人，信望公司作为一家经营公司，对承租的厂房及房屋两间未尽到合理的审慎义务，对导致本案房屋租赁合同无效双方均有过错，对造成的损失应当各自承担。 综上，原告天佑公司的诉讼请求及反诉原告信望公司的反诉请求均不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条、第三条之规定，判决：一、被告（反诉原告）兰州信望医疗工程有限公司于本判决生效后十五日内对承租的厂房及房号为101、102的办公室两间恢复原状并将其返还原告（反诉被告）兰州天佑学子创业服务有限公司；二、原告（反诉被告）兰州天佑学子创业服务有限公司于本判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）兰州信望医疗工程有限公司因2020年2月20日签订的房屋租赁合同而取得的房屋租金及电费合计20万元；三、驳回本诉原告兰州天佑学子创业服务有限公司的全部本诉请求；四、驳回反诉原告兰州信望医疗工程有限公司的全部反诉请求。原告兰州天佑学子创业服务有限公司预交的本诉案件受理费17294元已减半收取8647元，由原告兰州天佑学子创业服务有限公司承担；反诉原告兰州信望医疗工程有限公司预交的反诉案件受理费14430元已减半收取7215元，由反诉原告兰州信望医疗工程有限公司承担。 二审中，被上诉人提交第一组证据：兰州信望医疗工程有限公司、兰州信望供气设备有限公司、兰州天佑学子创业服务有限公司、兰州***机电设备有限公司的企业公示报告各一份；第二组证据：2013年至2016年《兰州交通大学科技园七号中试基地房屋租赁使用合同书》共三份；第三组证据：情况说明一份。以上证据拟证明：1.兰州信望医疗工程有限公司与兰州信望供气设备有限公司的股东和法定代表人均一样；兰州天佑学子创业服务有限公司与兰州***机电设备有限公司的股东分别为夫妻关系，具有关联关系。2.自2013年开始，上诉人就开始承租被上诉人所承建的涉案房产，自第一次租赁之日开始，上诉人明确知道兰州交通大学科技园内的房产情况，也知道被上诉人建设的房产没有建设规划许可证，其对租赁物的权属性质等情况是明知的，因此，其应当对合同无效产生的所有结果具有完全过错，应承担因此带来的所有后果。第四组证据：***公司和兰州交大科技园公司签订的用地协议书。证明目的：建设厂房时经过同意。上诉人质证认为，对公示报告的真实性、合法性无异议，但前三组证据一审都应提交，不属于新证据，不予质证；第四组证据协议书的主体是兰州交大科技园公司和***公司签订的，证明房屋承租方是***公司，而不是天佑学子。***修建临时建筑必须办理建设审批手续，目前我们未看到任何审批手续。协议签订时间是五年，落款为2020年，场地租赁时间和签订合同时间不吻合。 上诉人未提交新证据。 经审查本院查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、上诉人请求被上诉人赔偿损失的主张能否成立；2、一审判决是否存在严重超裁判情况。 关于上诉人主张赔偿其损失的问题。二审中，双方均认可双方签订的房屋租赁合同为无效合同，根据法律规定，无效合同自始无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被上诉人将未取得产权证的房屋及厂房对外出租，而上诉人承租房屋及厂房时亦未尽合理的审查义务，双方对造成合同无效的后果均存在过错，原审判决双方的损失由各自承担并无不当。 关于一审法院判令上诉人将承租的厂房及房号为101、102的办公室两间恢复原状并将其返还被上诉人是否属于超诉讼请求裁判的问题。本案中，被上诉人虽然未提出此项诉讼请求，但因双方签订的房屋租赁合同被认定为无效合同，因无效合同取得的财产应当予以返还。审理中查明，上诉人至今未向被上诉人腾交承租的房屋两间及厂房，为减少当事人的诉累，一审判决上诉人将承租的厂房及房号为101、102的办公室两间恢复原状并将其返还被上诉人并无不当。 综上所述，上诉人信望公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17294元，由兰州信望医疗工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　石　浩 审 判 员　*** 二〇二一年五月十七日 法官助理　*** 书 记 员　刘　娟