兰州天佑学子创业服务有限公司与兰州信望医疗工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

甘肃省兰州市安宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0105民初605号 原告（反诉被告）：兰州天佑学子创业服务有限公司，住所地兰州市安宁区枣林路**（兰州交通大学科技园2号中试基地），统一社会信用代码：91620105MA71XH7446。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：厉旌杰，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：兰州信望医疗工程有限公司，住，住所地兰州市安宁区枣林路**（兰州交通大学科技园创业孵化楼**）一社会信用代码：916201050767633388。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，甘肃正天合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，甘肃正天合律师事务所律师。 原告兰州天佑学子创业服务有限公司诉被告兰州信望医疗工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案，案号为（2020）甘0105民初605号。原告兰州信望医疗工程有限公司诉被告兰州天佑学子创业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案，案号为（2020）甘0105民初788号。本院于2020年5月19日作出（2020）甘0105民初788号民事裁定书，将（2020）甘0105民初788号一案并入（2020）甘0105民初605号一案中，形成原告（反诉被告）兰州天佑学子创业服务有限公司（以下简称天佑公司）诉被告（反诉原告）兰州信望医疗工程有限公司（以下简称信望公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院适用简易程序对本案公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）天佑公司委托诉讼代理人**、被告（反诉原告）信望公司委托诉讼代理人***、**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告天佑公司向本院提出本诉请求：1、解除原告天佑公司与被告信望公司签订的房屋租赁合同；2、被告信望公司赔偿原告天佑公司经济损失总计138.4万元（厂房钢结构建设成本73万元、厂房土建费用47.4万元、天车购置费用3.5万元、水电暖设施购置费用14.5万元）；3、被告信望公司支付原告天佑公司厂房使用期间的暖气费4251.6元。以上三项合计，被告信望公司应支付原告天佑公司1388251.6元;4、本案诉讼费、保全费等由被告信望公司承担。事实与理由：2020年2月20日，天佑公司与信望公司签订了一份名称为兰州天佑学子创业服务有限公司房屋租赁合同，约定由天佑公司提供厂房给信望公司作为仓储使用，但信望公司在履行合同时单方面将作为仓储使用的厂房改变为生产口罩的车间，且未经天佑公司同意擅自对厂房进行大规模施工改造，致使厂房主体结构、地基等严重、地基等严重受损用，其行为已构成严重违约，致使合同根本目的无法实现，且给天佑公司造成巨大的经济损失。原告天佑公司提起诉讼，请求判如所请。 被告信望公司辩称，一、信望公司于2020年3月9日被通知停工，经多次沟通最终无法复工，并于3月23日向天佑公司送达了关于解除房屋租赁合同的通知，天佑公司于4月9日向信望公司送达了关于房屋租赁所涉问题的回应，同意解除房屋租赁合同，因双方合同已经解除，因此信望公司同意天佑公司关于解除房屋租赁合同的请求；二、天佑公司要求信望公司支付费用1388251.6元无事实及法律依据：1、天佑公司在未征得管理部门同意的前提下，私自出租房屋并允许信望公司建设口罩厂，后因兰州交通大学科技园管理委员会办公室（以下简称交大管委会办公室）下发停工通知，导致口罩厂项目无法继续进行，给信望公司厂房造成损失系其自身过错导致，应由天佑公司自行承担全部损失；2、双方签订房屋租赁合同时约定厂房用途为建设口罩厂，信望公司于2020年3月6日将《信望医疗医用口罩厂项目投资计划书》发送给天佑公司负责人***，***于2020年3月12日给信望公司负责人**发送微信：“有重大转机，学校同意口罩项目了，尽快给我回个电话。”2020年3月26日，甘肃学习平台等网站对信望公司引入口罩生产线进行过报道。在租赁合同解除后，双方就损失赔偿项目、数额以及方案进行过书面沟通。更为重要的是天佑公司负责人***办公室就在信望公司租赁厂房内，由此可见，天佑公司对信望公司租赁厂房的用途为口罩厂、该口罩厂建设的每一施工环节、装修进展等所有情况均知情且认可，不存在信望公司擅自对厂房进行大规模施工改造的情况；3、信望公司按照合同约定使用厂房，如给天佑公司造成损失属于合同履行中存在的自然损耗，不应当承担责任。三、天佑公司对于信望公司租赁厂房的用途以及装修情况知情且认可，若信望公司存在擅自改造房屋结构的情况，也是天佑公司通知信望公司在合理期限内恢复原状而非直接请求赔偿损失，因此应当驳回天佑公司第2、3项诉讼请求。四、双方房屋租赁合同无法继续履行是因天佑公司无法按照约定提供场地构成违约所致，厂房损失及诉讼费、保全费由其自行承担。 反诉原告信望公司向本院提出反诉请求：一、反诉被告天佑公司退还反诉原告信望公司预交的房屋租金及电费押金20万元；二、反诉被告天佑公司赔偿反诉原告信望公司改造医学口罩生产厂房的材料损失305611.5元、改造施工人员及为筹建该口罩生产厂管理人员劳动报酬114420.18元及为该医学口罩生产厂订制的专用设备损失45万元，合计870031.68元。以上第一、二项合计为1070031.68元；三、本案反诉费由反诉被告天佑公司承担。事实与理由：2020年2月20日，天佑公司与信望公司签订房屋租赁合同，约定天佑公司将其负责管理和租用多年的兰州市安宁区枣林路139号兰州交通大学科技园内厂房50㎡、办公室2间100㎡出租给信望公司做医学口罩生产厂房使用。合同签订后，信望公司向天佑公司交纳了首年房屋租金及电费合计20万元并随即进场进行施工改造。交大管委会办公室于2020年3月9日向天佑公司及租赁厂房下发通知，要求“停止施工改造，撤出所有施工人员”，导致信望公司自2020年3月10日起停止医学口罩生产厂房改造，信望公司多次找***，***也多次与学校沟通未果。同年3月19日，信望公司向天佑公司、***送达了“关于要求尽快复工复产的通知”，要求天佑公司在3月20日前协调完毕，但截止3月23日，天佑公司仍未通知信望公司进场复工，信望公司于3月23日向天佑公司、***送达了关于解除房屋租赁合同的通知，单方解除了双方于2020年2月20日签订的房屋租赁合同，并要求天佑公司于3月25日前确认改造医学口罩生产厂房各项损失及赔偿事宜，根据天佑公司要求，于4月1日送达了房屋租赁合同解除后赔偿损失清单。天佑公司于4月9日向信望公司作出关于房屋租赁所涉问题的回应，同意解除双方签订的房屋租赁合同，并就信望公司各项损失提出了解决方案，信望公司于4月16日就房屋租赁合同解除后有关赔偿事宜再次向天佑公司复函，但天佑公司收函后未回应，且至今未退还房屋租金及电费押金，也未赔偿任何损失。现反诉原告信望公司提起诉讼，请求判如所请。 反诉被告天佑公司辩称，一、其公司不存在违约行为，信望公司的诉讼请求不能成立。1、双方签订合同后，信望公司于2月24日已实际使用了租赁房屋，天佑公司为其提供了网络、供水、暖、电、道路等基础设施及卫生、绿化及治安等适租条件；2、信望公司在租赁房屋期间未经天佑公司同意，擅自对承租房屋进行大规模改造，交大管委会办公室于2020年3月9日下发通知要求停工，天佑公司将通知内容告知信望公司，并要求其严格按合同约定的方式使用租赁房屋；3、截止目前涉案房屋仍由信望公司使用，至于未能实现其合同目的，是因其擅自利用租赁房屋从事医学口罩生产，在未征得天佑公司同意随意改变承租房屋结构被交大管委会办公室通知停工所致。二、信望公司单方解除房屋租赁合同不能成立，该合同并未被解除。1、出租方天佑公司已完全履行了合同义务，与信望公司不能正常使用租赁房屋无因果关系；2、信望公司无从事医用口罩生产的相关资质和许可证明，出租方天佑公司已履行了合理审查职责，对其擅自从事医用口罩生产的行为在签订合同时并不知情；3、即使天佑公司对信望公司租赁房屋用于医用口罩生产知情，但导致其无法正常使用租赁房屋的根本原因是其未经天佑公司同意擅自改变承租房屋结构被交大管委员办公室通知停工所致。天佑公司不存在违约行为，双方合同约定未经对方书面同意任何一方不得中途变更或解除合同，因此信望公司无权单方解除合同；4、双方在沟通过程中，天佑公司表达了建议双方解除租赁合同，不能视为天佑公司接受信望公司单方解除的意见，且天佑公司从未要求信望公司送达过赔偿损失清单。三、信望公司履行合同期间违约行为表现为：1、信望公司在承租房屋期间，事先未经天佑公司同意擅自对承租房屋进行大规模施工改造，改变建筑结构房屋用途，致使租赁房屋主体结构、地基等严重、地基等严重受损全隐患以致无法正常使用；2、信望公司在承租房屋期间严重损坏承租房屋原有设施、设备，包括破坏环氧树脂地面、拆除工具室、切割暖气管道、随意焊接钢梁结构等，致使承租房屋结构发生重大改变，在租赁期满后将无法恢复原状，使得出租房屋原有的良好使用状态不复存在，给天佑公司造成巨大的经济损失，应由信望公司承担全部违约责任并赔偿损失。反诉原告信望公司的诉讼请求无事实和法律依据，请求予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证，认定事实如下： 2020年2月20日，天佑公司与信望公司签订了一份名称为兰州天佑学子创业服务有限公司房屋租赁合同，约定：天佑公司作为省级科技企业孵化器、科技创新与成果转化和创新创业人才培养基地，将其管理与租用的厂房550㎡及办公室101室50㎡、102室50㎡合计650㎡出租给信望公司，租金为25元/月/㎡，费用合计为650㎡×25元×12月=19.5万元，租期5年，租赁合同一年一签，房租一年一付。此合同有效期限自2020年2月24日起至2021年2月23日止；电费预交5000元，到截止2021年2月23日后长退短补；暖气费以补充协议为准，最迟于2020年5月15日之前商议结清一年暖气费用。以上合计：房租19.5万元+电费5000元+暖气费0元=20万元,由信望公司于2020年2月27日前付清上述费用。并约定，未经天佑公司同意，信望公司不得随意改变建筑结构房屋用途、拆改专业设备，并为天佑公司的安全检查工作提供方便；信望公司在该建筑及专业设备使用期间，保持其良好的使用状态，如有损坏，信望公司负责复原或照价赔偿。关于违反合同处理，双方约定：未经对方书面同意，任何一方不得中途变更或解除合同。天佑公司不退还使用未到期的场地租赁费；信望公司如不支付合同规定款项或违反合同的任何条款时，天佑公司有权采取下列措施：要求信望公司及时付清应付款项；终止本合同，收回或要求归还建筑物及专用设备并要求信望公司赔偿天佑公司的损失；赔偿标准以该建筑竣工图和该工程结算书为依据。合同达成后，甲方之处由负责人***签名并加盖天佑公司的印章，乙方之处由负责人**签名并加盖信望公司的印章。合同签订当日，信望公司向天佑公司支付了房租及电费20万元。其后，天佑公司向信望公司腾交了厂房，信望公司组织人员入场进行了装修。 信望公司正在装修过程中，2020年3月9日，交大管委会办公室向兰州***机电设备有限公司（以下简称***公司）发出通知一份，内容为：“按照学校通知要求：你公司即日起立即停止一切施工改造，撤出所有施工人员。如发现你公司擅自进行施工改造，科技园管委会办公室将暂停对你公司正常供电、供水。”信望公司接到该通知后停止了装修，天佑公司负责人***经与兰州交通大学协调未果。2020年3月19日，信望公司向天佑公司、***发出关于要求尽快复工复产的通知，要求天佑公司务必于2020年3月20日前协调完毕。信望公司发出该通知后，到期未接到天佑公司进场复工的通知，又于2020年3月23日向天佑公司、***作出关于解除房屋租赁合同的通知，内容为：因天佑公司未通知其进场复工，导致其事实上已经不能使用出租房屋从事医学口罩生产，合同目的已经不能实现，故要求解除双方于2020年2月20日签订的房屋租赁合同，并要求天佑公司于2020年3月25日前共同确认损失，协商赔偿事宜。2020年4月1日，信望公司向天佑公司、***发出房屋租赁合同解除后赔偿损失清单，提出包括天佑公司退还房屋租金20万元等五项赔偿，并要求天佑公司在接到本清单后2日内与信望公司进行协商解决。2020年4月9日，天佑公司向信望公司、**及各位股东作出关于房屋租赁所涉问题的回应，并提出建议：双方解除租赁合同、全额退还信望公司预交的房屋租金20万元等赔偿意见。2020年4月16日，信望公司向天佑公司、***发出关于房屋租赁合同解除后有关赔偿事宜的通知，内容为：双方房屋租赁合同已于2020年3月24日解除，同意全额退还租金20万元的意见，并向天佑公司提出索赔人工费及材料的金额。此后，双方协商未果，酿成纠纷，信望公司未移交承租的房屋，天佑公司亦未退还租金及电费20万元，天佑公司于2020年4月22日诉至本院，信望公司于2020年5月13日亦诉至本院。 又查，兰州***机电设备有限公司，成立于2010年11月23日，法定代表人**，系天佑公司负责人***的妻子。兰州天佑学子创业服务有限公司成立于2016年3月10日，该公司于2020年2月20日签订涉案房屋租赁合同时，法定代表人为***，本案诉讼期间变更为***。上述两个公司住所地均为兰州市安宁区枣林路**。自2016年年初，信望公司就与***公司存在长期的房屋租赁关系，自2019年年底，信望公司又与天佑公司开始建立房屋租赁关系。 以上事实，有原告（反诉被告）天佑公司举证的2020年2月20日房屋租赁合同、交大管委会办公室对***公司的通知、信望公司关于要求尽快复工复产的通知、关于解除房屋租赁合同的通知及房屋租赁合同解除后赔偿损失清单、天佑公司关于房屋租赁所涉问题的回应、关于房屋租赁合同解除后有关赔偿事宜的复函、厂房原貌及现状照片等，被告信望公司举证的天佑公司与***公司的内资企业基本信息、口罩厂外视频录像、天佑公司负责人***微信截图及与信望公司负责人**的微信聊天记录2份及白女士微信聊天记录两份、口罩厂内视频录像、***公司帮助信望公司办理口罩生产线的宣传资料、信望公司作出的房屋租赁合同解除后赔偿损失清单、天佑公司关于房屋租赁所涉问题的回应、信望公司关于房屋租赁合同解除后有关赔偿事宜的复函、反诉原告信望公司举证的其与***公司签订的2016年1月7日、2016年10月14日房屋租赁合同、与天佑公司签订的2019年12月18日、2020年2月20日签订的房屋租赁合同、支付房租20万元的网上银行电子回单、信望公司就口罩厂项目向甘肃省药品监督管理局提出登记审批的网络截屏、交大管委会办公室对***公司的通知、信望公司关于要求尽快复工复产的通知、关于解除房屋租赁合同的通知及房屋租赁合同解除后赔偿损失清单、天佑公司关于房屋租赁所涉问题的回应、关于房屋租赁合同解除后有关赔偿事宜的复函等以及开庭笔录在卷佐证。上述证据，经各方当事人质证，本院认证后认为，以上证据真实合法，与本案有关联性，可以作为本案证据使用。双方当事人举证的其余证据，对方不予认可，本院将结合本案认定的事实及证据予以综合判定。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一项的规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第三条规定：“出租人就未取得批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”基于以上规定，本院审查，天佑公司出租的厂房及房屋两间，属于城市规划区内的房屋，无房屋所有权证，亦不能提供相应的建房手续，因此其与承租人信望公司签订的房屋租赁合同无效。该合同签订后天佑公司向信望公司移交了约定的厂房及房屋两间，信望公司占有使用期间，因交大管委会的原因导致信望公司无法继续承租，信望公司于2020年3月23日向天佑公司提出解除合同，天佑公司于2020年4月9日作出回应同意解除合同，但双方对于损失问题未协商一致，导致信望公司未向天佑公司腾交承租的厂房及房屋两间，天佑公司亦未向信望公司退还房租及电费合计20万元。经本院审查认为，因双方签订的房屋租赁合同无效，因此应当按照无效合同的处理原则处理本案，信望公司应向天佑公司返还承租的厂房及房屋两间，天佑公司应当向信望公司返还依据租赁合同而取得的全部租金及电费合计20万元，并将承租的厂房及房屋两间恢复原状。至于双方各自主张的损失问题，经查，天佑公司明知其自建的厂房及房屋两间未取得建设工程规划许可证仍出租他人，信望公司作为一家经营公司，对承租的厂房及房屋两间未尽到合理的审慎义务，对导致本案房屋租赁合同无效双方均有过错，对造成的损失应当各自承担。 综上，原告天佑公司的诉讼请求及反诉原告信望公司的反诉请求均不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条、第三条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）兰州信望医疗工程有限公司于本判决生效后十五日内对承租的厂房及房号为101、102的办公室两间恢复原状并将其返还原告（反诉被告）兰州天佑学子创业服务有限公司； 二、原告（反诉被告）兰州天佑学子创业服务有限公司于本判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）兰州信望医疗工程有限公司因2020年2月20日签订的房屋租赁合同而取得的房屋租金及电费合计20万元； 三、驳回本诉原告兰州天佑学子创业服务有限公司的全部本诉请求； 四、驳回反诉原告兰州信望医疗工程有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告兰州天佑学子创业服务有限公司预交的本诉案件受理费17294元已减半收取8647元，由原告兰州天佑学子创业服务有限公司承担；反诉原告兰州信望医疗工程有限公司预交的反诉案件受理费14430元已减半收取7215元，由反诉原告兰州信望医疗工程有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，义务方在履行期限内拒不履行判决书的，权利方应当在2年内向本院申请执行。逾期申请的视为放弃执行。 审 判 员　*** 二〇二〇年十一月十一日 法官助理　王　棣 书 记 员　许　森