江***建设工程有限公司与***商品房销售合同纠纷二审民事判决书

江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏09民终1378号 上诉人（原审原告）：江***建设工程有限公司，住所地江苏省盐城市城南新区黄海街道东闸村开放大道11号东闸村部三楼。 法定代表人：皋古广，该公司法定代表人。 委托诉讼代理人：***，江苏**律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，男，1975年9月23日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（盐城）律师事务所律师。 原审第三人：盐城宾通置业有限公司,住所地江苏省盐城市盐都**街道迎宾路3号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，江苏行真律师事务所律师。 原审第三人：***，男，1968年7月30日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。 上诉人江***建设工程有限公司（以下简称登湛公司）因与被上诉人***以及原审第三人盐城宾通置业有限公司（以下简称宾通公司）、***商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2020）苏0903民初1179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 登湛公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持登湛公司一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由***承担。事实与理由：一、一审法院未查清向**支付155000元的支付主体是***还是***。1.一审中***举证《聊天记录》证据时，拟证明“被告***已向实际施工人指定的负责人**支付了剩余的购房款15.5万元”。但对登湛公司一审提供的《**银行流水》进行质证时又对**、**等人汇款极力否认，声称“剩余款项都交给***，由***及***指定的人交给**”。2.***对有关15.5万元转账方式、金额及300000元的支付等多处矛盾：(1)2020年4月23日的一审庭审笔录中*****“除了3万元是自已支付，其余款项都交给***”与9月15日庭审“证明***向**支付的金额(15.5万元)”自相矛盾，与“当时我的卡给***，他去转的”，与**的稳定**“7月5日我和***、还有两个女的、还有***一起去银行转的”矛盾。(2)2020年6月4日的一审听证笔录中，*****“7月5日当天把15.5万元全部筹给了***，有现金、还有一张承况汇票，不够的是让***带***的卡去银行转的“。但*****“15.5万元有现金、有转账，没有涉及有承兑汇票，而当天**也没有收到承兑。(3)2020年6月4日一审笔录*****“7月5日全部支付完”与自行举证的聊天记录及**银行流水反映的实际付款的时间相矛盾，155000元最迟一笔付款时间是2017年7月12日。(4)7月5日说全部支付了房款，***打的条子找不到了。但当庭又提供了2017年5月20日的承兑及6月23日150000元借条作为房款支付的凭据，自相矛盾。3.***在一审2020年4月23日庭审质证时又**“被告已向第三人宾通公司支付了相关房款”。以上种种可见，***一审庭审中对客观事实的多处前后矛盾的**，***一审中以“时间长而忘记了，情有可原”来解释，实为荒谬。而一审法院竟以“登湛公司已收到”来回避支付主体这一影响案件结果的重要事实。事实上，该155000元均是***直接向**支付，即***明知案涉房款应当向**或登湛公司直接支付，而不是向某2祥支付。二、一审法院认定“***向某2祥支付的300000元应认定为支付的案涉房款”没有事实及法律依据。1.“支付购房款”与“出借资金支付”的“支付”行为的概念不能混同。虽然购房法律关系及借贷法律关系中均存在“支付”行为，但一个是合同的义务主体，一个是合同的权利主体。2.***与宾通公司的《商品房买卖议定书》签订于2017年7月5日，且第一笔定金于6月26日支付，至7月12日合计支付155000元。则按一审判决中记载的***的辩称“四方协商确定总价为455000元，现我已向**支付155000元，又以承兑汇票的方式向某2祥支付300000元”。说明以下几点：(1)四方在确定总价后才予以支付房款；(2)先支付155000元后再支付300000元；(3)案涉三张金额合计为300000的承兑汇票上记载的时间分别为2017年5月20日、6月23日。1550000元的支付时间最迟在7月12日，与先支付155000元后支付300000元矛盾；(4)2017年5月20日的承兑复印件如何认定为“购房款”；(5)2017年6月23日案涉借条明确记载150000元系双方的民间借贷法律关系，不应认定是“购房款”。三、案涉房屋是***公司出售，且购房款应当向某1湛公司支付。1.2020年4月23日的庭审中***认可，“原告对该房屋可以自由买卖，被告***也是基于该协议才购买房屋”；2.***在2020年4月23日庭审中**“被告已经向原告支付了所有的房屋款项”，即***自认其向某1湛公司支付购房款，而并非是一审认定的***可以出售该房屋而向某2祥支付房屋款项；3.***明知案涉房款应当向某1湛公司或登湛公司现场人员**支付，一审2020年4月23日的庭审中***举证的聊天记录证据证明目的“证明被告***已向实际施工人指定的负责人**支付了剩余的购房款15.5万元”，2020年4月23日的庭审笔录*****“诉状与聊天记录大体上是一致的，足以证明***向**支付的金额(15.5万元)”，此证据及***的证明目的均能说明***明知案涉房款应当向某1湛公司或登湛公司现场人员**支付房款；四、***介绍***向某1湛公司购房，不等于***有权出售并收取案涉房屋的购房款。一审以“***、**与***一同至宾通公司，宾通公司核实后与***签订房屋买卖协议、出具收款收据”从而认定***可以出售案涉房屋没有事实及法律依据。如果***有权出售，则无需**带着“收款收据”前往宾通公司。1.登湛公司一审中提供的所有以房抵工程款的房源及大清包工董书文庭前的**，足以证明***无权出售案涉房屋。2.***不是案涉工程的实际施工人，其属于案涉工程分包木工组的成员之一，***不是借用资质、不是违法分包、不是非法转包，并不是实际施工人。3.***与登湛公司之间没有直接的合同关系，登湛公司也不差欠***工程款，也没有授权***出售，***更不可能通过“补偿的方式”取得案涉房屋的所有权而有权出售。对于第一张15万元如果涉及伪造，请求法院提交公安机关查处。 ***辩称，登湛公司的上诉理由实际上是两点：1.***在本案中是否有权以登湛公司的名义向***出售房屋。2.作为买受人***是否已经向某2祥或***指定的**等人支付了讼争房屋的全部房款。第一，***有权以登湛公司的名义向***出售本案讼争的房屋，理由是一审法院已经生效的（2020）苏0903民初736号判决书已经确认***系案涉工程的实际施工人，同时也确认了登湛公司和宾通公司存在以房抵工程款的事实，进而也确认了作为实际施工人的***有权销售讼争的房屋用于抵偿其应当享有的工程款的事实，并不存在登湛公司一直强调的***、**都不是本案案涉工程的实际施工人，他们无权以登湛公司名义销售房屋的事实。第二、***已经向某2祥或**支付了房款45.5万元。1.一审中***向法庭出示了其和**之间的微信转账记录，该转账记录证实**已经收到***的转账15.5万元，而***在事后的**中也确认了该款项系其让**向***收取的。2.剩余30万元，***在一审期间提交的借条和承兑汇票已经经过***本人的确认，至于登湛公司认为时间可能是在***和宾通公司签订买卖合同之前，我们认为这个是非常正常，更符合常理，因为之前***与***等人因买卖房屋进行了多次磋商。***在确认***、**有权以登湛公司的名义向其出售房屋的情况下，因借款和其他的资金使用提前收取了***的房款，我们认为并无不当。至于登湛公司在今天提出的***签名不一致，涉嫌伪造的问题，也是无稽之谈。一审法院在法庭上已经将***提交的三张书证交给***确认，***当庭表示认可，现在登湛公司却不认可，是没道理的。所以，登湛公司的这个理由不能成立，请求二审予以驳回。 宾通公司述称，请求二审法院按照一审判决的理由驳回上诉，其他同***代理人的意见。 登湛公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令***立即向某1湛公司支付尚欠的“代支付房款”347446元，并承担该款从2017年7月5日起至实际履行之日止按年息24%计算的利息；2.判令***承担本案的律师费、保全费及诉讼费。 一审法院经审理查明，2016年3月15日，宾通公司作为甲方与登湛公司作为乙方签订建设工程施工补充协议一份，约定：甲方将其开发建设的金都华城15#、16#楼发包给乙方承建，为保证工程建设的顺利进行，工程建设为全额垫资，无预付工程款；甲方以乙方承建工程（金都华城15#、16#）的部分房屋抵算工程款，抵算工程款的房屋按平均价3520元/平方米计算，自行车库按平均价2450元/平方米计算；协议还对双方的其他权利义务作了约定。 2017年，***作为买受人与宾通公司作为出卖人签订商品房买卖议定书一份，协议约定：***购买宾通公司开发建设的金都华城15幢1201号房，建筑面积112.2平方米、套内建筑面积89.4平方米，房款合计416038元，车库单价为2400元/平方米、车库价款42408元，总房款计458446元，买受人应当在2017年7月5日前支付该商品房的全部价款，合同还就双方的其他权利义务作了约定。 2017年7月3日，登湛公司向宾通公司出具收据一份，注明：金额458446元，收款方式为“以房抵款”，收款事由“金都华城1201室”。2017年7月4日，宾通公司向***出具收据一份，注明：金额458446元，收款事由为“15幢1201#转抵登湛公司工程款”。现登湛公司认为，其公司已向宾通公司出具“以房抵款”的收据，但***仅支付了111000元，余款347446元未再支付，故起诉要求***支付剩余房款。***认为，该房屋买卖合同 约定总价为458446元，但当时约定价款为455000元，房子是通过实际施工人***购买的，其中155000元已支付给***指定的人员**，其余300000元通过承兑汇票的形式已支付给实际施工人***，故购房款已全部支付。为此，双方产生争议，登湛公司遂诉至一审法院。 一审另查明，***因案涉房屋向一审法院起诉宾通公司，要求宾通公司交付房屋并办理过户手续，一审法院已于2020年8月10日作出（2020）苏0903民初736号判决，判令宾通公司交付房屋并办理过户手续。**系登湛公司项目组现场人员，***系项目现场的木工班组实际施工人。另经了解，同时期***还向他人出售过该小区房屋。 一审法院认为，***向某2祥支付的300000元应认定为支付的案涉房款。对此分析如下：第一、***在诉讼过程中提交了登湛公司现场人员**发给其对账的微信记录，载明已付款155000元，虽登湛公司只认可收到140000元，余款15000元认为系其他账目，***公司未提供其他证据证实，故该155000元应认定登湛公司已收到。第二、***确认收到***300000元，并表示当时出售价格就系455000元，尾款3446元由其结算。本案中，实际施工人***、登湛公司现场人员**与***至宾通公司，宾通公司核实后与***签订房屋买卖协议、出具收款收据，***作为普通社会公众有理由相信***、**可以出售案涉房屋，其已向某2祥、**支付455000元，且***认可尾款由其结算，则应视为***已支付全部房款。第三、登湛公司认为未收到案涉房屋款项，据上所述，***已向某2祥、**支付全部款项，即使登湛公司未能收到相关款项亦是与***、**之间的事宜，与***无涉。另经了解，同时期***还向他人出售过该小区房屋。 综上，登湛公司要求***支付剩余款项及利息的请求一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回登湛公司的诉讼请求。案件受理费6526.69元，***公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。登湛公司提交***给宾通公司的律师函复印件一份，该律师函中明确两点，1.宾通公司不同意交房是以施工方不出具手续为由而拒绝交房。2.***认为交付房屋这一法律关系与***与宾通公司及总施工方的债权债务关系是另一法律关系。以上两点可以推断***在案涉房屋买卖合同中明知其向谁购买案涉的房屋，或者向谁交付案涉房款，也认可与施工方的债权债务与交付房屋是两种法律关系。在交付房屋和支付房款的相关的合同法律关系中，***与施工方是存在债权债务关系，而并非***与***存在着债权债务关系。***质证意见为，对律师函真实性无异议，但该律师函的事实与理由不能得出登湛公司推断的理由。宾通公司质证意见为，对律师函的真实性我方无法核实，具体的事实应当结合一审法院判决的相关事实进行综合认定。本院经审核，对该律师函的真实性予以确认。 二审另查明，登湛公司申请的证人**出庭作证时**，“我和原告公司合作的，不是分包，前期是我一直在现场的，后续因为资金问题，后期是由原告帮我将工程续建下去的，***关于本案的这套房子，是我施工的时候发生的，当时***是木工班组，后来***他提出他自己也差钱，就拿这套房子，但是这套房子的钱要给公司，后来我们和***要钱，他一直说马上给，但一直没有给这笔钱。但是这个房号是**拿出去的，***这个人我也不认识也没见过，当时我盯着**要把房款追回给公司，我听**说***是搞运输的，钱到等到春节，有可能是承兑汇款”。 ***代理人询问：“你说***差钱所以跟你要房子卖，这个钱又给公司，那为什么他要卖房子？”**回答：“这个钱是要进公司账，后***再进行结账”。 ***代理人又询问：“第一、你跟原告是合作关系，请你讲明白？第二、***也是项目的木工班组的负责人，他在后来由于没有钱主动找你提出要卖一套房子来放工资，你说可以，要安排**与他对接，卖可以但要进公司账，这个情况是否是事实？第三、对于后来***与**如何对接，房子如何买，钱怎么进账过程你是否清楚”？**回答：“1.我和原告公司是共同出资，组织施工队伍前期；2.对于第二个问题是事实；3.对于第三个问题，我只知道买房子的人钱没有进公司”。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本案中，***主张其系向某2祥购买的案涉房屋，且将案涉房款支付给了***。***亦认可案涉房屋系其出售给***，且***房款已经支付完毕。现登湛公司主张其与***之间直接形成了房屋买卖合同关系，且***差欠其购房款，但***对此不予认可，且宾通公司已经与***签订了房屋买卖合同并向***出具了案涉房款收据，故登湛公司应承担相应的举证责任证明***差欠其案涉房款，***公司并未提交充分证据予以证明，故一审法院对其主张***向其支付购房款的诉讼请求未予支持并无不当。 综上，登湛公司的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6526元，由上诉人江***建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二一年三月二十七日 书记员　　***