某某与某某,某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

重庆市武隆区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)渝0156民初3335号

原告：***，男，1980年9月18日出生，住重庆市武隆区。

委托诉讼代理人：王小静，重庆市武隆区江北法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：段正凤，重庆市武隆区江北法律服务所法律工作者。

被告：***，女，1987年6月4日出生，户籍地重庆市南川区。

被告：***，男，1979年8月1日出生，住重庆市武隆区。

第三人：马东平，男，1973年9月16日出生，住重庆市武隆区。

第三人：李娜，女，1973年4月24日出生，住重庆市武隆区。

第三人：杨顺容，女，1980年8月29日出生，住重庆市武隆区。

第三人：重庆市武隆区和禧不动产经纪有限公司，住所地重庆市武隆区，统一社会信用代码91500232MA5U7F5UX7。

法定代表人：杨华。

委托诉讼代理人：蔡波，该公司职工。

原告***与被告***、***,第三人马东平、李娜、杨顺容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年10月22日立案后，依法由审判员陈华适用简易程序，于同年11月23日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人王小静，被告***、***到庭参加了诉讼。本案审理过程中，因发现重庆市武隆区和禧不动产经纪有限公司（以下简称和禧公司）与本案处理结果存在法律上的利害关系，遂依法通知其作为本案第三人参加诉讼。同年12月29日，本案第二次公开开庭审理，原告***的委托诉讼代理人段正凤，第三人和禧公司的委托诉讼代理人蔡波到庭参加了诉讼，被告***、***及第三人马东平、李娜、杨顺容经本院传票传唤，未到庭参加诉讼且未提供正当理由，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告及第三人签订的《委托购房协议书》，解除原告于2019年12月19日与二被告签订的房屋买卖合同，解除原告于2021年5月11日与被告***签订的《补充协议》；2.由二被告共同向原告退还购房款476845.16元及违约金（违约金计算方式：以房款总价76万元为基数，按20%计算）；3.由二被告赔偿原告代签合同、代办过户费用2000元；4.由二被告承担代理费10000元；5.本案诉讼费、保全费由二被告共同承担。

事实和理由：二被告于2017年2月15日与重庆市引领房地产开发有限公司（以下简称引领公司）签订商品房买卖合同，购买该公司位于武隆区XX镇XX路X号X幢XX-X的房屋，房款总额为622184元。***于2017年6月19日与重庆三峡银行股份有限公司武隆支行（以下简称三峡银行武隆支行）签订《个人房屋借款合同》，由二被告将该房屋抵押，并由引领公司提供保证，向该银行借款43万元以支付购房款。同日，二被告与三峡银行武隆支行签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，由引领公司提供担保，约定二被告将案涉房屋抵押给该银行，抵押期限自2017年6月19日至2042年6月19日。2019年8月12日，原告与第三人马东平、李娜签订《委托购房协议书》，委托二人购买二被告前述房屋，购房款为76万元。2019年8月14日，原告向房屋中介肖寿芳支付定金20000元。同年8月15日，肖寿芳将该款支付给马东平，马东平于当日转款50000元给***。同年8月17日，原告将尚欠定金30000元转账支付给马东平。同年9月29日，原告向马东平转款40万元，马东平收款后转账支付给了***。同年12月19日，原告与二被告及房屋中介武隆区和禧不动产经纪有限公司补充签订《房屋买卖合同》，约定“该房屋成交价格为76万元，在2019年8月15日前支付定金5万元；2019年10月1日支付40万元，尾款26万在过户时付清，尾欠款5万元在接房时付清，如乙方未按本协议约定履行双方权利义务，同样也按总房款的20%支付给甲方，作为支付给甲方的违约金”，原告向房屋中介支付了代签合同代办过户费2000元。因二被告未按期偿还按揭贷款，原告被迫于2020年12月23日向开发商转款14907.96以支付逾期购房贷款。2021年2月7日，原告再次向***转款11937.2元以偿还购房贷款。2021年5月11日，原告与***签订《补充协议》，约定双方共同找开发商将案涉房屋直接改签到原告名下，如确无法改签，按2019年12月19日双方签订的房屋买卖合同执行，如原告通过诉讼程序追偿该笔款项所形成的案件受理费、保全费及律师代理费都由被告承担。之后，二被告拒不将案涉房屋改签到原告名下，造成《补充协议》无法履行。2021年6月9日，案涉房屋被武隆区人民法院查封。同年7月27日，原告提出执行异议，要求解除查封。同年8月16日，武隆区人民法院以案涉房屋已经设定抵押而仍然登记在开发商名下，原告对该房屋不享有足以排除强制执行的权益为由，驳回了原告的异议申请。二被告故意不告知案涉房屋登记的真实情况，故意不告知因离婚***无权处分案涉房屋，导致无法履行案涉房屋改签且房屋买卖合同根本无法履行，不能实现合同目的。综上，原告起诉至人民法院，提出以上请求。

被告***辩称：不同意解除合同，案涉房屋属于***个人所有；对房屋转让的情况不清楚，当时只是***叫***去签了字，为了配合***偿还债务。补充协议，***并未签字，也不知情。所有事情都是***在经办。由人民法院依法判决。

被告***辩称：同意解除合同，不同意支付20%的违约金；对直接向银行支付的代还借款认可，但是对原告向开发商支付的款项不予认可，因开发商欠被告的违约金未支付；被告本是将案涉房屋卖给第三人马东平的，后来是马东平介绍原告来买的房；被告对房屋中介的情况不清楚，不应支付相关费用。

第三人马东平提交书面意见称：马东平于2019年在二被告名下订了一套房，位于武隆区XX镇XX路****XX-X，价格为76万元。第三人支付定金后因家人对该房不满意就决定转卖出去。之后，通过熟人肖寿芳得知原告***想买，第三人就以原来谈好的房屋价格将此房转让给***，并让***自行和二被告签订房屋买卖合同。由于***没有时间，于是委托第三人代为办理购买事宜，并说忙完后再与二被告签订正式合同。第三人代***转给被告***共计45万元，原、被告签订正式合同时第三人已外出打工，之后是他们自行在联系。二被告为了防止一房多卖，要求第三人委托妻子李娜见证销毁了第三人与***临时签订的房屋买卖合同，原告当时也在场。最后，原、被告自行找了一家房屋中介代办签订了正式房屋买卖合同。中介当时讲，房屋买卖双方出现任何纠纷与中介无关，中介只许诺等房产证办理后代办过户手续。

第三人李娜、杨顺容均未提供意见。

第三人和禧公司述称：同意解除合同，合同先是由原、被告协商的，第三人知道没有产权证，担心发生经济纠纷，于是没有签字。原、被告双方签字后，备注了第三人不承担其他责任，房产证办理后由第三人帮忙代办过户手续，第三人才签了字。第三人共计收取了2000元的代办费，合同解除，第三人可以向原告退还1000元。综上，由人民法院依法判决。

为证明其主张，原告***向本院提交了商品房买卖合同、备案登记证、契税发票、个人房屋借款合同、预购商品房抵押合同、委托购房协议书、重庆农村商业银行转账回单、收条、房屋买卖合同（原、被告签订的）、服务费收据、重庆三峡银行会计凭证、补充协议、（2021）渝0156执936号之一执行裁定书、执行异议申请书、（2021）渝0156执保145号执行裁定书、结婚登记审查处理表、离婚登记审查处理表、离婚协议书、法律事务委托合同及发票、会计记账记录等证据。以上证据，经庭审举证、质证，本院经审查认为具有真实性、合法性、关联性，予以确认。

本院根据当事人的陈述及提供的证据，确认以下法律事实：

被告***、***原系夫妻。2017年2月15日，二被告于婚姻关系存续期间与重庆市引领房地产开发有限公司（以下简称引领公司）签订商品房买卖合同，购买该公司位于武隆区XX镇XX路X号X幢XX-X住房一套，房款总额为622184元。2017年6月19日，二被告与重庆三峡银行股份有限公司武隆支行（以下简称三峡银行武隆支行）签订《个人房屋借款合同》，向该银行借款43万元以支付购房款。同日，二被告及引领公司与三峡银行武隆支行签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，由二被告将所购房屋进行抵押（抵押期限自2017年6月19日至2042年6月19日），由引领公司提供保证，对前述贷款提供担保。

2018年10月12日，被告***、***协议离婚，离婚协议约定案涉房屋归***所有，按揭贷款由其偿还。

2019年8月12日，原告***（甲方）与第三人马东平、李娜（乙方）及被告***、***（丙方）签订《委托购房协议书》，约定甲方委托乙方向丙方购买案涉房屋，房屋价款为76万元。合同约定，甲方享有该房屋占有、使用、收益及处置的权利，乙方和丙方不得对该房屋进行侵占、破坏、转卖、抵押及赠与，定金及首付款均由甲方支付给乙方代为办理支付给丙方，尾款由甲方自己支付给丙方，如此房的房产证办理后甲方和丙方须在50天内办完过户手续，甲方要求丙方到合法的中介公司签订合法的买卖合同，正式合同签订后，甲方和丙方正式成立买卖关系。

2019年8月14日，原告***向案外人肖寿芳转账支付“房子定金”20000元。次日，肖寿芳将20000元转账支付给第三人马东平，马东平向被告***转账支付50000元，***、***共同向马东平出具购房定金收条。同年8月17日，原告向马东平转账30000元，马东平向原告之妻第三人杨顺容出具了金额为50000元的购房定金收条一张。同年9月29日，原告向马东平转账40万元。马东平收款后，向***转账支付40万元，***向其出具了购房款收条。

2019年12月19日，原告***（乙方）与***（甲方）及房屋中介第三人和禧不动产公司（丙方）就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为76万元，在2019年8月15日前支付定金50000元，2019年10月1日支付首付款40万元，尾款26万在过户时付清，“尾欠款”50000元在接房时付清。关于甲方的权利义务，该合同载明：甲方应保证该房屋权属清晰，无任何债务纠纷，并保证产权人及共有人同意出售该房屋，该房屋在本次转让前已发生的产权纠纷、债务、税项及租赁偿还抵押等事宜，由甲方承担一切责任，并赔偿乙方因此造成的损失，甲乙双方未征得丙方同意即自行解除本合约，则甲乙双方同时成为本合约违约者，须各自支付丙方应得的服务费，甲方应保证房屋产权真实、合法、交易手续完备，并且无以下任何限制交易的情况：司法机关查封、没收、财产保全……关于违约责任，该合同约定：甲方未履行约定，除付清乙方所交定金和房款外，需另按总房款的20%交付乙方，作为支付乙方的违约金，乙方未履行约定同样按总房款的20%支付给甲方作为违约金。同日，***向和禧公司支付代签合同及代办过户的服务费2000元。

2020年12月23日，原告***向案外人肖绍福转账14907.96元，肖绍福以开发商引领公司出纳的名义向原告出具了收条，该收条载明该款为逾期房贷款，***、***委托代付，收款账户“建行6214XXX********”，该款已向重庆三峡银行支付。2021年2月7日，原告再次向***转款11937.2元以偿还购房贷款。

2021年5月11日，原告***（乙方）与被告***（甲方）签订《补充协议》，载明：由于甲方资金出现问题，无力支付银行按揭款，与银行间造成违约，甲方为了不继续违约，与乙方达成补充协议，甲乙双方公同找开发商协商将案涉房屋直接改签到乙方名下，如确因政策原因不能改签，仍按2019年12月19日双方签订的房屋买卖合同执行，甲方欠银行按揭贷款合计26845.16元，乙方已替甲方代缴按揭款及违约金合计26845.16元，由于开发商没有按时交房给甲方的违约金抵扣后，甲方还应支付给乙方8501.51元。甲方仍无力支付银行按揭款，在本次改签成功时乙方替甲方支付按揭款397775.2元、违约金8501.51元共计406276.73元，甲方出售给乙方的房屋实际总价为76万元，经结算乙方已为甲方代缴的按揭款和违约金共多支付了96276.73元，甲方主动承诺该款在本协议签订后24个月一次性支付给乙方，期满后甲方没有将上述款项一次性支付给乙方，甲方除按售房总价和乙方为甲方代缴的按揭款项和“违约”的总和20%承担违约金外，如乙方通过诉讼程序追偿该笔款项形成的案件受理费、保全费以及律师代理费都由甲方全部承担。之后，案涉房屋未能按约定实现改签至原告名下。

2021年6月9日，因被告***与中国农业银行股份有限公司重庆武隆支行信用卡纠纷一案，***被申请强制执行，本院作出（2021）渝0156执936号之一执行裁定书，裁定对案涉房屋予以查封，查封期限为三年。原告以案涉房屋已由其购买，系该房屋的实际所有人为由提出执行异议，请求解除查封。本院以案涉房屋已经设定抵押且仍然登记在开发商名下，原告对该房屋不享有足以排除强制执行的权益为由，驳回了原告的异议申请。原告以二被告故意不告知案涉房屋登记的真实情况及因离婚***无权处分，导致无法履行案涉房屋改签和房屋买卖合同为由起诉至本院，诉请如前。

另查明，被告***、***至今未取得案涉房屋的产权登记。原告***于2021年7月7日与重庆市武隆区江北法律服务所签订法律事务委托合同，委托该所为本案提供法律服务。约定法律服务费2.5万元，原告已支付10000元。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当全面履行合同义务，一方当事人根本违约导致合同目的不能实现，另一方有权主张解除合同并请求对方承担违约责任。本案的争议焦点为：一、二被告是否构成根本违约，原告主张解除相关合同的请求是否成立；二、原告主张返还购房款及由二被告承担违约责任的请求是否成立。对此，本院作如下评判：

一、关于二被告是否构成根本违约的问题。

被告***、***虽未取得案涉房屋的产权登记，但其基于同引领公司合法有效的商品房买卖合同，将案涉房屋转让于原告***，由第三人和禧公司代办过户手续，并不违反法律、法规强制性规定。原、被告及第三人马东平、李娜就委托购房事宜协商一致达成协议，亦属各方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定。因此，相关委托购房协议、房屋买卖合同均合法有效，对各方具有约束力。关于补充协议，其中虽无被告***的签字，但案涉房屋系二被告共同购买，二被告未告知原告离婚协议对案涉房屋已作分割的事实，且案涉房屋的交易是由***在经办，故原告有理由相信***能够代表原告。如上所述，该协议亦合法有效，对原、被告双方均具有约束力。

被告***、***虽在离婚协议中对案涉房屋的归属进行了约定，但并未就案涉房屋作相应变更登记，且二被告均作为案涉合同的当事人参与了合同签订或履行，因此二被告应当共同履行合同义务并依法共同承担相应责任。

根据审理查明，第三人马东平已经履行代收代交购买定金、首付款等义务，其后原、被告已按照案涉委托购房协议约定签订正式买卖合同，之后相关事宜系由原告直接与***在协商办理，第三人再未参与，因此该委托购房协议的合同目的已经实现，各方行为表明该协议已经终止履行。原告现请求解除，不符合法律规定，亦无必要，本院不予支持。

关于案涉房屋买卖合同及补充协议，其中房屋买卖合同约定，二被告作为甲方应保证房屋产权真实、合法、交易手续完备，并且无任何限制交易的情况，包括司法机关查封、没收、财产保全等。房屋买卖合同签订后，原告已按照约定履行了支付定金、购房款的合同义务。房屋买卖协议签订后，在二被告怠于履行案涉房屋借款合同还款义务影响房屋买卖合同履行的情况下，原告为促成交易目的实现，替二被告支付了按揭还款及违约金，并与***就解决相关问题协商签订了补充协议，足见原告已按约履行了合同义务及努力促成交易的诚意。补充协议签订后，案涉房屋未能实现改签，因二被告未按约偿还购房借款导致案涉房屋被查封，在双方未能再次就解决相关问题达成补充协议或被告通过履行义务消除障碍的情况下，本院认为二被告的行为已构成根本违约，致使合同目的不能实现。综上，原告请求解除案涉房屋买卖合同、补充协议的理由成立，符合法律规定，依法应予支持。

二、原告主张返还购房款及由二被告承担违约责任的请求是否成立。

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。如前所述，案涉房屋买卖合同因二被告违约应当解除，故原告请求由二被告退还购房款并承担违约责任符合法律规定，依法应予支持。

关于应退还的购房款，根据审理查明，应包含原告就案涉房屋支付的定金50000元、购房款40万元，以及代二被告偿还的购房借款和违约金26845.16元，以上合计476845.16元。

关于违约责任，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案，原、被告双方在案涉房屋买卖合同及补充合同中均进行了约定，其中补充协议中有关违约责任的约定是以该协议履行所涉及的特定款项作出。根据补充协议内容，

该协议的履行是以实现改签为基础的，最终未能实现改签，并无充分证据证明系因二被告拒绝配合所致，即不能确定二被告就该协议存在违约。该补充协议约定，因政策乙方不能与开发商直接改签，仍继续执行之前签订的房屋买卖合同。综上，违约责任应当根据案涉房屋买卖合同约定依法确定。双方在房屋买卖合同中约定，甲方未按协议履行，除付清乙方所交定金和房款外，需按总房款的20%支付违约金。依照该约定计算违约金与通常可能发生的最大损失，即以已付房款为基数按照全国银行间同业拆借中心发布的同期一年期贷款利率4倍计算所得利息相比较，并不过高，故本院予以确认。因此，违约金应当计算为15.2万元（76万元×20%）。

关于原告***向第三人和禧公司支付的中介服务费，原告、被告双方及第三人在案涉房屋买卖合同中未作明确约定，该费用属于原告为履行合同所发生的费用，已包含在二被告承担违约责任应支付的违约金中，故不应另行计算。该部分费用2000元，现和禧公司认可退还1000元，双方可另行处理。

关于律师代理费10000元，原、被告在案涉补充协议中虽有相关约定，但如前所述，该协议中有关违约责任的约定系针对特定事项，补充协议未能履行不能确定系二被告违约，该内容依法、依约均不能作为本案确定违约责任的依据，加之该费用亦非原告因履行合同必然发生的损失，故本院不予支持。

综上所述，本院根据《中华人民共和国民法典》第一百六十二条，第一百七十二条，第五百四十三条，第五百六十三条，第五百六十六条第一款、第二款，第五百八十五条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：

一、解除原告***与被告***、***及第三人重庆市武隆区和禧不动产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》和原告***与被告***签订的《补充协议》；

二、被告***、***于本判决生效之日起十日内向原告***返还购房款476845.16元并支付违约金15.2万元；

三、驳回原告***的其余诉讼请求。

如果被告***、***未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半5104.23元（原告已预交），由原告***负担104.23元，由被告***、***共同负担5000元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。

审 判 员　陈　　华

二〇二二年一月十日

法官助理　 陈 蕾

书 记 员　李 诗 韵

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