沂源县欣欣家园物业有限公司

**、沂源县欣欣家园物业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

来源：中国裁判文书网

山东省淄博市中级人民法院

民事判决书

（2019）鲁03民终130号

上诉人（原审被告）：**，女，1974年12月22日出生，汉族，个体，住山东省沂源县。

被上诉人（原审原告）：沂源县欣欣家园物业有限公司。住所地：山东省沂源县新城路与健康路东北角。统一社会信用代码：91370323MA3C8F2A29。

法定代表人：咸立法，董事长。

委托诉讼代理人：王建刚，山东多博仕律师事务所律师。

上诉人**因与被上诉人沂源县欣欣家园物业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省沂源县人民法院（2018）鲁0323民初2951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人**，被上诉人沂源县欣欣家园物业有限公司的法定代表人咸立法及其委托诉讼代理人王建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**上诉请求：1、撤销一审判决，2、改判被上诉人按照上诉人实际使用收取租赁费用16024元（自2018年1月1日至2018年8月31日期间）；免除上诉人租赁物停水停电期间的租赁费8592元（自2018年1月1日至2018年8月31日期间，实际向被上诉人支付7432元），及自2018年9月1日至租赁物交付之日止停水停电期间的租赁费；3、一二审费用全部由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人租赁被上诉人的租赁物共计180平米，由上诉人出资分隔成三间，一间60平米由上诉人使用，一件20平米张春红做美容美体养生馆使用，剩余一间100平米承包给刘春国做便利店使用。被上诉人于2018年6月1日与张春红、刘春国单独签署租赁合同，生效后接通水电。所以被上诉人要求上诉人返还楼房2间，建筑面积160平米是不成立的；2、上诉人与被上诉人约定租赁费32000元，出租的是180平米，从2018年6月1日起被上诉人将其中120平分别出租给刘春国、张春红，因此租赁费应以6月1日为界限分开计算，合计16024元（自2018年1月1日至2018年8月31日期间）；3、上诉人自2018年9月1日起使用的租赁物为60平米，应按60平米计算租赁费；4、水电是租赁物正常使用的最基本条件，被上诉人停水停电期间，严重影响租赁物的正常使用，损失巨大，因此要求免除上诉人自2018年3月26日起停水停电期间的租赁费8592元（2018年1月1日至2018年8月31日），以及自2018年9月1日至租赁物交付之日止停水停电期间的租赁费。二审庭审中，补充上诉理由为，租赁费内部是上诉人间隔装修的，被上诉人应该折价赔偿，或由上诉人拆除。

沂源县欣欣家园物业有限公司答辩称，上诉人在上诉状中陈述的理由与事实不符。被上诉人没有与张春红签订租赁合同，张春红已经将租赁费交付给了上诉人。一审法院判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。

沂源县欣欣家园物业有限公司向一审法院起诉请求：1、终止原告与被告签订的《租赁合同》，被告将其承租的怡心园小区沿街商业楼房2间腾空并交还给原告。2、要求被告按照每天139元的标准支付自2018年1月1日至2018年8月31日间的房屋使用费33333元，并按此标准支付2018年9月1日至交还日间的房屋使用费。3、支付水电费约计6670元。4、诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，该院予以确认。原被告于2016年1月1日签订了一份《租赁合同》，由被告承租位于沂源县城怡心园小区的沿街商业楼房一套，面积约160平方米，合同约定租赁期限为2年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止，房屋租金每年32000.00元，并约定了租期内水电费承担等事项。合同到期后，被告没有按约定将原告出租的房屋交还给原告，经原告多次派人通知其终止合同的履行，限期交还房屋，但被告拒不将所承租的房屋交还给原告。同时，被告尚欠部分水电费未支付，截止2018年10月12日欠水电费为8037.50元。

一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，当事人应按照约定全面、及时履行自己的义务。合同到期后，原被告未再续签房屋租赁合同，被告应按照合同约定将房屋交付给原告，因此原告要求被告将其承租的怡心园小区沿街商业楼房2间腾空并交还给原告的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持；关于原告要求被告按照每天139元的标准支付自2018年1月1日至2018年8月31日间的房屋使用费33333元，并按此标准支付2018年9月1日至交还日间的房屋使用费的计算标准，应按双方约定的房屋租金每年32000.00元，每日为88元计算。关于水电费原告要求6670元，实际为8037.50元，因被告未增加诉讼请求，该院支持水电费6670元。关于原告主体问题，被告主张原告对涉案房屋无所有权，原告主体不适格；涉案房屋所有权人山东欣欣园置业有限公司将该房屋交给原告无偿使用并有权对所使用的房屋进行出租，并签订书面协议。因此，被告对原告主体不适格的辩解意见不成立，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告**返还原告沂源县欣欣家园物业有限公司租赁物（怡心园小区沿街商业楼房2间，建筑面积160平方米）一处。二、被告**支付原告沂源县欣欣家园物业有限公司租赁费21120.00元（自2018年1月1日至2018年8月31日期间的房屋使用费，按每天88元计算）。三、被告**支付原告沂源县欣欣家园物业有限公司租赁费（自2018年9月1日起至租赁物交付之日止，按每天88元计算）。上述三项于本判决生效后十日内履行。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由被告**负担。

本院二审期间，上诉人提交其与张春红的微信聊天记录一份、张春红起诉其房屋租赁合同纠纷的民事起诉状一份，欲证明张春红使用的20平方米的房屋，张春红已与被上诉人签订了租赁合同。被上诉人庭审质证对微信聊天记录有异议，张春红在诉状中陈述的内容无法证明是否属实，被上诉人未与张春红签订租赁合同。被上诉人于2019年4月2日提交说明一份，内容为案件所涉及的180平方米的房屋中，现在张春红使用了其中的20平方米，对该20平方米房屋，我单位自愿放弃向上诉人**主张2018年6月1号以后的房屋租赁费，同意按每年9000元标准予以扣除，该部分租赁费由我单位与张春红进行协商解决。根据以上证据以及当事人陈述情况，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人与被上诉人于2016年1月1日签订了一份《租赁合同》，由上诉人承租被上诉人位于沂源县城怡心园小区的沿街商业楼房一套，面积约180平方米，合同约定租赁期限为2年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止，房屋租金每年32000元，并约定了租期内水电费承担等事项。上诉人**将该房屋分割成3间，其中一间20平方米房屋转租给张春红。合同到期后，上诉人没有按约定将原告出租的房屋交还给原告，经原告多次派人通知其终止合同的履行，限期交还房屋，但被告拒不将所承租的房屋交还给原告。同时，被告尚欠部分水电费未支付，截止2018年10月12日欠水电费为8037.50元。对张春红所使用的20平方米房屋，被上诉人二审中自愿放弃向上诉人**主张2018年6月1日之后的房屋租赁费，该部分租金按每年9000元标准予以扣除。

本院认为，本案二审的争议焦点为：1、涉案租赁房屋的面积是多少；2、一审判决认定的租赁费数额是否正确。

关于争议焦点一，如二审查明的事实，双方二审均认可涉案租赁房屋面积为180平方米，本院予以确认。一审判决认定涉案租赁房屋面积为160平方米不当，本院予以纠正。

关于争议焦点二，上诉人主张其将房屋分割成三间，其中20平方米由张春红租赁使用，100平方米由刘春国租赁使用，被上诉人已于2018年6月1日与张春红、刘春国单独签署了租赁合同，故2018年6月1日之后其只应当支付60平方米的租赁费。对此，被上诉人仅就张春红租赁的20平方米房屋自愿放弃向上诉人**主张2018年6月1日之后的房屋租赁费，对于刘春国部分不予认可。因上诉人未举证证实，2018年6月1日之后，刘春国与被上诉人签订了房租租赁协议，故上诉人关于2018年6月1日之后，刘春国100平方米房屋的租赁费用不应其承担的主张，本院不予采信。本案租赁费用分为两部分，2018年6月1日之前为32000元X5个月/12个月=13333.33元，2018年6月1日至2018年8月31日为（32000元-9000元）X3个月/12个月=5750元，2018年9月1日起至租赁物交付之日止，按23000元/年标准计算。上诉人所提应免除停电停水期间的房租的主张，因证据不足，本院不予支持。一审判决租赁费计算数额有误，本院予以纠正。

另，被上诉人二审主张增加判决上诉人支付所欠水电费用，因被上诉人未就此提出上诉，故不在本案二审审理范围，本院不予审查。

综上所述，**的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、维持山东省沂源县人民法院（2018）鲁0323民初2951号民事判决第一项，即：被告**返还原告沂源县欣欣家园物业有限公司租赁物（怡心园小区沿街商业楼房2间，建筑面积160平方米）一处；

二、变更山东省沂源县人民法院（2018）鲁0323民初2951号民事判决第二项为：上诉人**支付被上诉人沂源县欣欣家园物业有限公司2018年1月1日至2018年8月31日期间的房屋租赁费19083.33元；

三、变更山东省沂源县人民法院（2018）鲁0323民初2951号民事判决第三项为：上诉人**支付被上诉人沂源县欣欣家园物业有限公司自2018年9月1日起至租赁物交付之日止的房屋租赁费按每年23000元计算；

上述三项于本判决生效后十日内履行。

四、撤销山东省沂源县人民法院（2018）鲁0323民初2951号民事判决第四项，即：驳回原告的其他诉讼请求。

五、驳回被上诉人沂源县欣欣家园物业有限公司的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费400.00元，由**负担229.00元，沂源县欣欣家园物业有限公司负担171.00元。二审案件受理费142.00元，由**负担121.00元，沂源县欣欣家园物业有限公司负担21.00元。

本判决为终审判决。

审判长　倪玲玲