***等与***等合同纠纷一审民事判决书

中华人民共和国

吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）吉24民初294号

原告：村山幸七，男，1945年12月24日出生，日本国公民，住日本国神奈川县横滨市旭区，现住中华人民共和国吉林省延吉市。

委托诉讼代理人：麻白平，中华人民共和国吉林省延吉市依兰镇法律服务所法律工作者。

原告：***，女，1944年12月10日出生，汉族，住中华人民共和国吉林省延吉市。

委托诉讼代理人：麻白平，中华人民共和国吉林省延吉市依兰镇法律服务所法律工作者。

被告：***，男，1954年4月4日出生，汉族，住中华人民共和国吉林省延吉市。

被告：郎丽霞，女，1966年3月16日出生，满族，住中华人民共和国吉林省延吉市。

被告：江苏九鼎环球建设科技集团有限公司延边分公司，住所地中华人民共和国吉林省延吉市同心路168号。

法定代表人：***，该公司负责人。

被告：***，男，1966年3月11日出生，汉族，住中华人民共和国吉林省珲春市。

第三人：王铁君，男，1973年1月20日出生，汉族，住中华人民共和国黑龙江省宁安市。

原告村山幸七、***与被告***、郎丽霞、江苏九鼎环球建设科技集团有限公司延边分公司（以下简称九鼎延边分公司）、***，第三人王铁君之间合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月14日公开开庭进行了审理。原告村山幸七、***，被告***，第三人王铁君到庭参加诉讼，被告郎丽霞、九鼎延边分公司、***经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

村山幸七、***向本院提出诉讼请求：1.解除***与***于2014年8月6日签订的《协议书》；2.判令***和郎丽霞返还购房款180万元及利息；3.郎丽霞、九鼎延边分公司、***对上述债务承担连带清偿责任；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月6日，***与***签订《协议书》，约定：甲方（***）用位于延吉市公新街新辉小区综合楼17-2-3，建筑面积405.56平方米商业用房置换乙方（***）位于海兰江花园山体住宅楼123平方米的房屋三套，或以165万元价格调整其他小区的户型房源，甲方房屋过户费均由乙方负担，甲方过户一周内，乙方将按照甲方指定的产权人办理165万元房屋购置合同书。《协议书》签订后，***按照***的指令将涉案房屋变更登记在第三人王铁君妻子吴高娃名下，履行完合同义务。嗣后，因迟迟未能按合同约定履行置换房屋义务,***于2016年1月6日找到郎丽霞由九鼎延边分公司、***签订补充协议，约定2016年底还清所欠款项，并出具了担保书加盖了九鼎延边分公司的公章作为***门市房转换的180万元担保责任，***自愿提供担保。2016年2月1日，郎丽霞、九鼎延边分公司、***再次与村山幸七、***签订还款计划（保证书），约定郎丽霞于2016年5月末之前开出低于售楼处10%价格，不低于100万元的房屋。余下欠款在2016年11月末结清，并给付2万元作为还债款。2016年8月5日又一次出具保证书，补充内容为***、郎丽霞、***一致同意郎丽霞于2016年9月30日之前解决房屋置换遗留问题。本案四被告多次保证却没有兑现承诺，已构成违约，请求支持***、村山幸七的诉讼请求。

***辩称：2014年8月份，***与***签订房屋置换协议时，***并未告知其尚欠涉案房屋的开发商40余万元费用的事实，***隐瞒重要事实，导致无法完成过户，该协议应为无效合同。嗣后，因合同无法履行，***与郎丽霞协商一致并告知***废弃与其签订的违法协议，后经一致同意和原告的认可，由原告与郎丽霞直接达成置换协议，以王铁君将面积为97.56平方米的房屋顶账给开发商为条件，开发商才同意将涉案***的房屋过户给王铁君。上述事实可见，***实际为介绍人，***与郎丽霞之间已形成新的置换协议并已实际生效。2015年7月1日郎丽霞向***出具的保证书、2016年8月5日的保证书及2016年1月6日的补充协议中均已明确***为介绍人，郎丽霞为欠款人的事实。2016年2月1日，***与郎丽霞、担保人***、担保单位九鼎延边分公司重新签署了还款计划保证书，系由***介绍并见证的四方新协议。2016年元月6日的担保书是由郎丽霞找的担保人***及九鼎延边分公司，自愿为郎丽霞欠***180万元的门市房房款承担担保责任。综上，***不应成为本案被告，***是***与郎丽霞之间进行房屋置换的介绍人，协议书已经履行，郎丽霞在涉案房屋过户时用第三人王铁君的房屋抵押给开发商就是合同的履行过程，也就是郎丽霞履行合同的行为，不足的部分应继续履行并属于担保人承担担保义务范畴。由于原告隐瞒事实真相，涉案置换协议书属于无效合同，原告与郎丽霞形成新的协议，相应的权利和义务人都已发生变化，原协议自动失效，且郎丽霞已经履行了部分新置换协议条款。对***、村山幸七主张的其他权利予以认可。

王铁君陈述，本案原、被告双方当事人之间的合同纠纷与其无关，王铁君与郎丽霞之间的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同已切实履行完毕，且原告在房屋更名过程中予以协助，表明其认可王铁君与郎丽霞之间的房屋买卖合同效力。

当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

1.村山幸七、***提交的2012年6月26日《商品房合同书》复印件一份，证明：***于2012年6月26日从开发商处合法购买了涉案的置换房屋。***对该合同书的真实性没有异议，但认为涉案置换房屋并不是***购买的，而是从开发商处顶账来的。王铁君对该合同书的真实性没有异议，但表示对购房过程并不清楚。本院认为，上述合同内容客观真实，能够证明***与延边隆峰房地产开发有限公司之间存在房屋买卖合同关系，故对该证据的真实性和证明内容予以确认。

2.村山幸七、***提交的《收据》复印件五份，证明：涉案房屋系***支付合理价款后所购买。***对上述收据的真实性没有异议，但认为上述收据证明不了***支付了房款，恰恰证明***是从案外人万海清手中顶账过来的。王铁君对上述收据的真实性没有异议，但认为上述收据只能证明***交付了房屋管理的相关费用。本院对上述收据的真实性予以采信，但因上述收据主要为房屋押金、垃圾清理费、更名费、物业管理费、新增面积所交费用，与其主张的支付合理价款购买缺乏关联性，故对上述收据的证明内容不予采信。

3.村山幸七、***提交的2014年8月6日***与***签订的《协议书》复印件一份，证明：***与***签订涉案房屋置换协议，按照协议约定，***已经将涉案的房屋及相关的购房合同交给了***并协助办理了合同过户手续。***对上述协议书的真实性没有异议，但认为置换房屋过程中，***为介绍人，系郎丽霞与***之间进行的房屋置换，当时原告方要求***与其签订协议书，嗣后***已将该协议书交给郎丽霞，当时房屋置换约定的价款为165万元。王铁君对上述协议书的真实性与关联性表示并不清楚。本院对上述证据的真实性予以采信,对证明内容的关联性将结合本案事实综合予以评判。

4.村山幸七、***提交的录音光盘五份及相关译文七页，证明：村山幸七、***当时并不认识郎丽霞，房屋置换过程系通过与***进行，故***应成为本案第一被告。***对上述证据的真实性有异议，认为光盘内容不全面，存在技术加工，故不应予以采信，但其自认系原告与其之间的通话，原告与郎丽霞系其介绍相识，村山幸七、***之前确实不认识郎丽霞。王铁君对上述证据的真实性和关联性表示并不清楚，其在办理涉案房屋过户前不认识原告和***。因上述证据系原告与***之间的通话录音，故本院对该组证据的真实性予以采信，对证明内容将结合本案事实综合予以评判。

5.王铁君提交的2014年8月27日《房屋买卖合同》复印件一份，证明：王铁君从郎丽霞处购买了涉案房屋，当时***、村山幸七夫妇到相关的房产部门协助办理了过户手续。***、村山幸七对上述合同的真实性没有异议，但认为其只是协助办理了过户手续，并不清楚王铁君与郎丽霞之间的买卖关系。***对该份证据表示无异议。本院对上述证据的真实性和证明内容予以确认。

6.王铁君提交的2014年8月28日《收条》一份，证明：王铁君已将涉案房屋的房款全部付清。***、村山幸七对上述收条的真实性没有异议，但认为该收条的证明内容与***、村山幸七没有关联。***对上述收条的真实性没有异议，但认为并不清楚该收条的证明内容。本院对上述证据的真实性、关联性予以采信。

根据当事人在庭审中的陈述和经审查采信的上述证据，本院认定如下事实：2012年6月26日，延边隆峰房地产开发有限公司（甲方）与***（乙方）签订《商品房合同书》，主要内容：甲、乙双方就乙方购买甲方建设的房屋事宜，达成如下合同：第一条、房屋具体坐落：位于延吉市公新街以西，园新胡同北侧的新辉小区17号楼2层3号；第二条、房屋面积：396平方米；第四条、付款方式：房屋出售单价为人民币3900元/平方米，总房价款为人民币1550000元；第五条、竣工日期：甲方建设的房屋竣工日期为2011年12月30日。甲方在合同落款处加盖“延边隆峰房地产开发有限公司”公章及法定代表人“吴秀峰”名章，乙方***在合同落款处签名并摁手印。签订合同以后，村山幸七、***开始占有使用上述涉案房屋。

2014年8月6日，***（甲方）与***（乙方）因房屋置换事宜，签订《协议书》一份，主要内容为：一、甲方位于延吉市公新街新辉小区综合楼（营业房）17-2-3，面积405.56平方米，价格（壹佰陆拾伍万元整）与乙方位于海兰江花园山体住宅楼，价格壹佰陆拾伍万（争取壹佰柒拾万元）置换，按房屋面积、间数、折合价格多退少补（123㎡×3套＝1955700），日后，甲方可用海兰江花园的165万元房源调整其他小区的小户型。二、甲方过户及费用均由乙方负责，甲方过户一周内乙方将按甲方指定的产权人办理165万元房产购置合同书。***和***各自在合同下方签名并写明身份证号码。

2014年8月22日，村山幸七、***、***、郎丽霞、王铁君到延边隆峰房地产开发有限公司处与延边隆峰房地产开发有限公司协商办理涉案房屋买卖合同过户手续相关事宜，延边隆峰房地产开发有限公司向王铁君出具《证明》一份，主要内容：关于延边一中工程施工队代表万海清（乙方）与延边一中工程甲方延边隆峰房产开发有限公司（甲方）之间工程清算一事，双方已达成协议，乙方已将新辉小区17号楼203号，面积为396平方米门市转卖给第三方***，乙方与丙方已将一套信合小区41栋4单元702号，面积为97.56平方米住宅（价值30万元左右）抵押给甲方，待甲乙双方工程款结清后，按多退少补方式结清。现甲方法人同意乙方过户给第三方。延边隆峰房地产开发有限公司法定代表人吴秀峰在《证明》下方签名并摁手印。

2014年8月27日，郎丽霞（甲方）与王铁君妻子吴高娃（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：一、甲方自愿将坐落在延吉市新辉小区17号楼2层3号，建筑面积405.56平方米房地产出卖给乙方，并将所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币2000000元整。郎丽霞在合同下方签名并摁手印，吴高娃在合同下方签名。同日，村山幸七、***到延边隆峰房地产开发有限公司处协助王铁君、吴高娃办理涉案房屋合同权利义务转移手续，并经村山幸七、***同意，延边隆峰房地产开发有限公司（甲方）与吴高娃（乙方）就涉案房屋重新签订了一份《商品房合同书》。合同签订后，王铁君、吴高娃开始占有使用合同所示涉案房屋至今。次日，郎丽霞向吴高娃出具《收条》一份，主要内容为：今收到吴高娃房屋、车库、顶门市房款。1、信会小区41幢4单元702号，面积97.56平方米，价格为292680元；龙兴花园小区5#楼1单元701、702、703号房，面积180平方米，价格为540000元；铁南御翠园小区15#楼1单元601室，面积56.97平方米，价格为170910元；铁南御翠园小区17#楼5单元102室。83.59平方米，价格为292565元；铁南御翠园小区1#楼9#车库、10#车库，面积为22.63、24.72平方米，价格共计240000元；现金、押金300000元、现金130000元及手续费30000元。综上，合计金额为：1996155元。郎丽霞在收条下方签字并写明日期。

嗣后，因村山幸七、***多次要求***、郎丽霞履行《协议书》义务无果，经协商，郎丽霞于2015年7月1日向村山幸七、***出具《保证书》，内容：通过***介绍转让人***、村山幸七名下门市房约400平方米，目前还没有处理，保证人郎丽霞（置换人）在2015年7月中旬左右处理完毕（将房产或现金交给房主***）。

2016年1月6日，九鼎延边分公司向村山幸七、***出具担保书一份，主要内容：江苏九鼎环球建设科技集团有限公司延边分公司自愿为郎丽霞因欠***、村山幸七门市房转换的1800000元承担担保责任，待郎丽霞还清所欠款项后，自动解除担保责任，此担保为郎丽霞办理取保候审，请求被害者给予谅解、支持（在郎丽霞有能力和义务偿还所欠债款项的前提下，不能冻结我公司账户或其他财产，影响公司的正常运转，待郎丽霞取保候审以后，需签订一个三方协议）。

同日，九鼎延边分公司向村山幸七、***又出具《补充协议》一份，内容：在2016年底还清所欠款项，如因不可抗力的原因，不能偿还全部款项，可顺延郎丽霞及担保人会在尽可能、尽快的时间内解决剩余部分的款项（所欠全部款项以房源偿还）。请求被害者给予谅解、支持。

2016年2月1日，郎丽霞和***向村山幸七、***出具《还款计划保证书》一份，主要内容：经三方协商达成还款计划如下：一、郎丽霞将在2016年5月末之前给村山幸七（***）开出房值不低于1000000元，房价低于售楼处10%的房屋；二、余下欠款将在2016年11月末结清；三、房屋选择最佳地理位置，以小户型、好卖为主；四、解决现金20000元作为还债款。村山幸七、***在保证书下方“甲方（房主）”处签名；郎丽霞在“乙方（还款人）”处签名；***在“丙方（担保人和担保单位）”处签名并加盖“江苏九鼎环球建设科技集团有限公司延边分公司”印章；***在“介绍并见证人”处签名。

2016年8月5日，村山幸七与郎丽霞、***、***签订《保证书》一份。主要内容：经2016年8月5日四方协议，甲乙方、担保人、见证人一致同意：郎丽霞于2016年9月30日前将村山幸七、***的房屋置换全部处理结束，并在9月3日之前给付全部的一半房产，剩余部分在9月30日前全部给付结束。***在“担保人”处签名，郎丽霞在“欠款人”处签名，村山幸七在“房主”处签名，***在“见证人”处签名。现村山幸七、***以***、郎丽霞多次保证却没有兑现承诺为由，诉至法院，请求支持其诉讼请求。

另查明，在庭审过程中，村山幸七、***明确表示不向王铁君主张权利。村山幸七和***系夫妻关系。

上述事实有2012年6月26日《商品房合同书》、2014年8月6日《协议书》、2015年7月1日《保证书》、2016年2月1日《还款计划保证书》、2016年8月5日《保证书》、2016年1月6日《担保书》、2016年《补充协议》、2014年8月22日《证明》、2014年8月27日《房屋买卖合同》、《收条》、2014年8月27日《商品房合同书》等证据及当事人当庭陈述在案佐证。

本院认为：本案属涉外民事纠纷案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案系合同纠纷案件，双方当事人在形成相关法律关系时未协议选择适用的法律，现村山幸七、***以中华人民共和国法律为准据法提起诉讼，且合同最密切联系地为中国，故本案应适用中华人民共和国法律进行调整。

关于***与***之间是否存在真实有效的合同关系问题。首先，在《协议书》签订之初，双方均具有置换房屋的意思表示，且双方依此于2014年8月6日签订了《协议书》，***在庭审中亦未否认《协议书》的真实性，可见上述《协议书》系***与***将置换房屋的内在意思表示于外部而形成。其次，该《协议书》并不存在合同无效的情形，***亦未以欺诈为由在法定除斥期间内向人民法院提起合同撤销或变更之诉。故***与***签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效，双方均应按照合同约定忠实履行合同义务。《协议书》签订以后，在郎丽霞的要求及***同意下，村山幸七、***即按照约定将其与延边隆峰房地产开发有限公司之间就涉案房屋的合同权利义务概括转移至案外人吴高娃名下，吴高娃与延边隆峰房地产开发有限公司于2014年8月27日签订《商品房买卖合同》，吴高娃、王铁君开始实际占有涉案房屋至今，从上述事实可以看出，***已依约实际履行涉案房屋交付义务，***作为合同相对方，亦应当按照《协议书》约定向***交付合同所约定的房屋，其未实际履行合同义务至今，已构成违约，应承担违约责任。***关于其系村山幸七、***与郎丽霞之间置换房屋过程中的介绍人，其与村山幸七、***之间不存在房屋置换关系的主张，虽其在之后的保证书中以见证人的身份签名，但并不能否定其在置换协议中的合同主体资格，故***的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因***迟延履行合同约定之债务，经村山幸七、***多次催告，郎丽霞分别于2015年7月1日、2016年2月1日、2016年8月5日向村山幸七、***出具《保证书》、《还款计划保证书》、《保证书》，多次承诺以给付房产或现金的方式解决村山幸七、***的房屋置换问题，故郎丽霞的上述承诺行为属债务的加入，其应与***共同向村山幸七、***承担上述之债。关于《协议书》应否予以解除的问题。双方当事人虽在《协议书》中未约定履行期限，但自2014年8月6日双方签订《协议书》，2014年8月27日村山幸七、***按照郎丽霞的要求和***的同意向案外人吴高娃交付房屋起至今，经村山幸七、***多次催告，***、郎丽霞一直未实际履行合同约定之主要义务，已严重损害村山幸七、***对《协议书》的信赖利益，属根本违约。再者，涉案《协议书》的合同性质为房屋置换合同，双方在签订合同时并未明确指定***所应交付的具体房屋，笼统约定为“置换海兰江花园山体住宅楼，按房屋面积、间数、折合价格多退少补，日后，甲方可用海兰江花园的165万元房源调整其他小区的小户型”，村山幸七、***、***、郎丽霞嗣后多次签订的《保证书》及《还款计划保证书》中亦未对此作明确约定，属对债务标的的约定不明，依照《中华人民共和国合同法》一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，《协议书》已不适于强制履行。综上，***、郎丽霞迟延履行《协议书》约定之主要债务，经多次催告仍未履行，加之《协议书》已不适于强制履行，符合合同法定解除条件，故村山幸七、***关于解除《协议书》的诉讼请求，本院予以支持。关于应赔偿的数额问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，经双方约定并经村山幸七、***同意，已将涉案房屋转让给了案外人吴高娃，而***与***签订的《协议书》中对涉案房屋约定的价款为1650000元，故***、郎丽霞应支付的对价标的额也应仅限于此，同时，由于***、郎丽霞迟延履行合同义务对村山幸七、***造成损失，应支付相应利息，在双方没有具体相关约定的情况下，利息自《还款计划保证书》中约定的“2016年11月末结清”的次日即2016年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算较为适宜。村山幸七、***关于判令支付1800000元并按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一项，即以年利率24%支付利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。***关于签订《协议书》时，村山幸七、***尚欠涉案房屋承建单位延边隆峰房地产开发有限公司40万元债务，故合同标的额应为125万元的抗辩理由，因2012年6月26日***与延边隆峰房地产开发有限公司签订的《商品房合同书》中，并未就40万元债务问题作任何约定，而案外人吴高娃受让涉案房屋，系因村山幸七、***概括转移其与延边隆峰房地产开发有限公司之间《商品房合同书》中的权利义务而产生，且从延边隆峰房地产开发有限公司于2014年8月22日出具的《证明》来看，王铁君向延边隆峰房地产开发有限公司提供的信合小区41栋4单元702号房屋，仅系为受让涉案房屋而提供的担保，不能证明村山幸七、***概括转移合同权利义务中包含二人对延边隆峰房地产开发有限公司40万元债务的事实，加之***亦未提供其他证据予以佐证，故***的上述抗辩理由，本院不予支持。另，2016年1月6日的《担保书》及《补充协议》、2016年2月1日的《还款计划保证书》及2016年8月5日的《保证书》中，均有***或九鼎延边分公司对郎丽霞的债务承担保证责任的意思表示，故依照《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”之规定，***及九鼎延边分公司均应对郎丽霞的上述债务承担连带保证责任。

综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条，第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十条第（二）项，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、解除原告***与被告***于2014年8月6日签订的《协议书》；

二、被告***、郎丽霞于本判决生效之日起十日内向原告村山幸七、***给付人民币1650000元及利息（利息以1650000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2016年12月1日起计算至全部还清本息为止）；

三、被告江苏九鼎环球建设科技集团有限公司延边分公司、***对被告***、郎丽霞的上述第二项债务承担连带清偿责任。

四、驳回原告村山幸七、***的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费21000元，由被告***、郎丽霞、江苏九鼎环球建设科技集团有限公司延边分公司、***负担。

如不服本判决，原告***、被告***、郎丽霞、江苏九鼎环球建设科技集团有限公司延边分公司、***可在判决书送达之日起15日内，原告村山幸七可在判决书送达之日起30日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。

审判长　　母龙刚

审判员　　金成焕

审判员　　陈立晖

二〇一八年八月三十一日

书记员　　王　欢