某某、中山市永泰房地产有限公司、珠海市达嘉建材有限公司等其他案由执行审查类执行裁定书

广东省中山市第一人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）粤2071执异613号

案外人：***，男，1982年5月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。

委托诉讼代理人：陈烈标、李红伟，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。

申请执行人：珠海市达嘉建材有限公司，住所地广东省珠海市香洲区香洲香溪路（香溪庄）********，统一社会信用代码91440400747098552X。

法定代表人：黄万应。

被执行人：林观灿，男，1962年10月6日出生，香港特别行政区居民。

被执行人：广东开平二建集团股份有限公司，住所地广东，住所地广东省江门市开平市长沙沿江东路梅园街**码19429194-1。

法定代表人：关荣焯。

被执行人：广东开平二建集团股份有限公司中山分公司，住所地广东省，住所地广东省中山市石岐区第一城步行街****68059954-6。

负责人：周德聪。

被执行人：中山市永泰房地产有限公司，住所地广东省中，住所地广东省中山市三乡镇新圩村嘉美苑19卡商铺首层

法定代表人：贾新康。

在本院执行申请执行人珠海市达嘉建材有限公司（以下简称达嘉公司）与被执行人林观灿、广东开平二建集团股份有限公司（以下简称开平二建公司）、广东开平二建集团股份有限公司中山分公司（以下简称开平二建中山分公司）、中山市永泰房地产有限公司（以下简称永泰公司）买卖合同一案纠纷[（2019）粤2071执恢1430号]中，案外人***对执行标的永泰公司名下中山市XX镇XX村XX街X号XX苑X栋X房的房地产（以下简称XX苑X栋X房）向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人***称，一、2014年4月26日，***与永泰公司签订认购意向书，约定***拟认购XX苑X栋X房的商品房，该商品房总价格为人民币365940元，一次性付款，在永泰公司取得商品房预售许可证后，双方应签订广东省商品房买卖合同。同日，永泰公司将上述房屋交付给***。2014年4月28日，***向永泰公司支付全部购房款365940元，永泰公司出具收据并加盖财务专用章。永泰公司将上述房屋交付给***后，因永泰公司未按时缴纳税费等手续，导致未能办理过户登记手续。

二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办理》等十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案***与永泰公司签订的认购意向书具备当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，认购意向书应当认定为商品房买卖合同。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案法院查封涉案房产之前，***与永泰公司已经签订合法有效的书面买卖合同且***已合法占有该房屋，***已支付全部购房款，非因***自身原因导致未办理过户登记，符合上述可以排除执行的规定。综上，请求法院中止对XX苑X栋X房的执行，并解除查封。

案外人***向本院提交认购合同、编号NO.3369331收据、签约收费清单、现场照片四张作为证据。

申请执行人达嘉公司未向本院提交答辩意见及证据材料。

被执行人林观灿、开平二建公司、开平二建中山分公司、永泰公司未向本院提交答辩意见及证据材料。

经审查查明，关于达嘉公司与林观灿、开平二建公司、开平二建中山分公司、永泰公司买卖合同纠纷一案，中山市中级人民法院于2016年3月18日作出的（2015）中中法民四初字第26号民事判决已发生法律效力，根据判决内容，“一、林观灿于判决发生法律效力之日起十五日内向达嘉公司清偿货款290万元及利息…;二、在上述第一项债权范围内，开平二建公司、开平二建中山分公司向达嘉公司承担连带清偿责任；三、永泰公司对上述第一项债权在人民币2970240元范围内向达嘉公司承担连带清偿责任。”2016年12月14日中山市中级人民法院指定本院执行，执行案号为（2016）粤2071执15743号。后（2016）粤2071执15743号案终结本次执行程序，申请执行人达嘉公司于2019年8月12日向本院申请恢复执行，本院予以恢复立案，案号为（2019）粤2071执恢1430号。因永泰公司作为被执行人在本院有大量系列案件，多案尚未履行完毕，本院决定合并执行。执行中，本院查封了永泰公司所有的中山市××乡镇××村××街××及地下车库。2019年11月8日,本院作出（2019）粤2071执恢1430号之一执行裁定，拍卖嘉美苑X栋X房，X栋X房、X房、X房、X房、X房，X栋X房、X房、X房的房地产及屋内财产，并对上述房产进行搜查。针对XX苑X栋X房，案外人***向本院提出上述执行异议。

另查，根据中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案房产登记坐落：中山市XX镇XX村XX街X号XX苑X栋X房，权利人：中山市永泰房地产有限公司，不动产权证号：粤（2XX8）中山市不动产权第01XX11号，登记时间：2018年7月27日。2015年11月10日，申请执行人珠海市达嘉建材有限公司的查封为第一查封。

再查，根据***提交的认购合同记载：甲方：中山市永泰房地产有限公司，乙方：***，一、乙方认购商品房位于中山市××乡镇××房的商品房。二、该商品房总价格为人民币365940元。四、在甲方取得商品房预售许可证后，乙方应在接到甲方通知之日起七日内携带本人身份证、本认购书、付款收据到甲方售楼部签订《广东省商品房买卖合同》。五、甲方暂定于2014年4月26日前将上述物业交付乙方使用，若因不可抗力或政府行为等原因影响交楼时间，甲方可相应顺延。合同落款日期：2014年4月26日。根据***提交的编号NO.3369331收据载明：“今收到***楼款，收款单位落款处盖中山市永泰房地产有限公司财务专用章，金额365940元”。

在本案审查中，经询问，***向法院表示其现居住在XX镇XX苑X栋X房，所异议的XX苑X栋X房于2014年4月28日交付，2015年下半年左右开始使用XX苑X栋X房，具体月份记不清楚，一直作为建材的仓库使用，房产没有装修，是毛坯房。全部房款以现金方式已支付完毕。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判决；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”根据不动产物权公示原则，涉案XX苑X栋X房登记在被执行人永泰公司名下，该登记具有物权公示、公信的法律效力，因被执行人永泰公司在本院涉案多起，多案尚未清偿完毕，故本院对其名下财产采取执行措施并无不当。

关于案外人***主张已向永泰公司购买XX苑X栋X房的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，本院分析如下：首先，本案中，申请执行人珠海市达嘉建材有限公司2015年11月10日的查封为第一查封，进入执行后本院继续查封涉案房产。***仅提交的现场照片四张，涉案房产为毛坯状态，在无其他证据予以佐证的情况下，不能证明其在本院2015年11月10日的查封前已合法占有涉案房产。其次，对于365940元的购房款，仅有收据，无相关银行转账或其他支付凭证，有违常理。再次，***在签订认购合同至今已超过5年的时间，即使其主张因永泰公司原因导致未办理过户，***没有提供证据证明其向永泰公司主张过权利或通过其他合法途径维护自己的合法权利，也没有举证证明对于未办理过户非因自身原因。因此，***的异议不符合上述法律规定能够排除执行的情形。同时，涉案房产并非用于居住，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定能够排除执行的情形。

综上，案外人***的异议主张，证据不足，不足以排除案件执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

驳回案外人***的异议请求。

案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　赵　波

审判员　梁明佳

审判员　张婉仪

二〇一九年十二月三十日

书记员　林爱敏