某某与某某零、深圳亚联发展科技股份有限公司相邻关系纠纷一案民事一审判决书

广东省东莞市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤1971民初32805号 原告：**，女，1981年1月31日出生，汉族，住广东省东莞市*************住宅楼2**101室，身份证号码：210************142。 委托诉讼代理人：***，广东今久律师事务所律师。 被告：**零，男，1970年11月25日出生，汉族，住广东省深圳市南山区**************，身份证号码:522************011。 委托诉讼代理人：李全广，广东汇宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，女，系被告妻子。 第三人：深圳亚联发展科技股份有限公司，住所地：深圳市南山区粤海街道高新区社区********达实大厦1902，统一社会信用代码：914***********420M。 法定代表人：王永彬，董事长。 委托诉讼代理人:***，男，该公司员工。 第三人：东莞市恒岁贸易有限公司，住所地：东莞市南城街道新城社区******************，统一社会信用代码：914***********313H。 法定代表人：**1。 第三人：***，男，1971年2月26日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区*********，身份证号码：413************017。 原告**诉被告**零、第三人深圳亚联发展科技股份有限公司（以下简称深圳亚联公司）相邻关系纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了第一次审理。原告**及其委托诉讼代理人***，被告**零的委托诉讼代理人李全广，第三人深圳亚联公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。后本院依法追加东莞市恒岁贸易有限公司(以下简称东莞恒岁公司）、***为本案第三人，并适用普通程序进行了第二次开庭审理。原告**及其委托诉讼代理人***，被告**零的委托诉讼代理人李全广、**，第三人深圳亚联公司的委托诉讼代理人***、第三人***到庭参加诉讼，第三人东莞恒岁公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告按规划蓝图恢复东莞市松山湖科技产业园区******************屋与原告所有的东莞市松山湖科技产业园区**************201房屋通向地下负一楼的通道；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在2019年4月3日通过购买取得了东莞市松山湖科技产业园区******************。此屋与地下负一楼的地下室由2楼的门口通过一楼101房屋的通道连接的，走向通道和出入口在蓝图均明确。现原告发现，一楼101房屋将门口、通道封死，不能通行。原告的201房与地下室是一体的，是房屋的组成部分，原告有权使用。一楼101房屋将门口、通道封死，不能通行，侵犯了原告对房屋的使用权和对公共通道的使用权。被告的行为已对原告构成侵权。被告应该按规划蓝图恢复两楼房之间的通道。庭审中，原告增加诉请请求：请求确认原告对地下室享有所有权以及对二楼经一楼通向地下室的通道的通行权属于原告，地下室的具体位置以松山湖自然资源局回复法院的复函附件1地下室平面图为准，即涉案10号楼2**地下室中的一部分，具体是平面图B点和10、10和E、16和E、15和C、沿着10线以及12和13之间、B和C之间的交叉点。 被告**零答辩称：一、被告不存在原告所称的相邻权侵权行为，原告的诉请没有法律和事实依据。被告于2016年3月22日经中介公司介绍从第三人东莞恒岁公司处购买了东莞市松山湖科技产业园区**************101号房，房屋购买时的状态与现状基本一样，被告收房后并未实施原告所称的将门口、通道封死的行为。二、被告并非本案适格的诉讼主体，原告的起诉于法无据。原告从第三人东莞恒岁公司处购入涉案101房的时候，卖方只是现状交付，并未说明是否存在101房、201房通往地下负一楼的通道封闭事宜，被告并不清楚是否存在封闭通道的情况。若原告有证据证明有人恶意封闭通道的，原告应当直接起诉实际侵权人。三、原告在购买其房产的时候，自身就应当明白该房没有本案所涉及的201房通往地下负一楼的通道。被告在2016年3月购买一楼的时候房屋就是现状，而原告在2019年4月购买二楼房产时，不可能不了解房屋的情况就购买，且从其购买房屋的价格也可以看出，其购买房屋面积173.41平方米的价格为2800000元，单价远低于小区的市场价格。因此被告认为原告购买房屋时就已经充分了解房屋的情况，现在起诉是违反诚信原则。 第三人深圳亚联公司答辩称，原告的诉讼请求与第三人深圳亚联公司无关，第三人深圳亚联公司仅是将涉案小区10号楼2**101房屋于2014年12月17日按当时交楼现状出售给第三人东莞恒岁公司，2017年2月9日将涉案小区10号楼2**201房卖给了第三人***。第三人深圳亚联公司在装修时就将一、二楼之间的楼梯打掉，原告在购买涉案二楼201房屋时，本来就没有楼梯，原告买房时应该清楚知道。 第三人***答辩称，第三人***当时卖房屋给原告是连同地下室一起出售的，第三人***买入和卖出时房屋的现状都没有改变。 第三人东莞恒岁公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向法院提交证据及答辩状。 经审理查明，第三人深圳亚联公司主张：1.其于2010年1月23日向开发商购买了位于东莞市松山湖科技产业园区**************、2**的一整栋共计15套房屋；开发商约定赠送地下室分别给1**的102房和202房、2**的101房和201房使用，前述二楼的住户均分别可以通过一楼中空部分直通地下室，每户间的地下室均有隔墙隔开，地下室均无产权证。后第三人深圳亚联公司将2**201房屋从室内通过楼下101房屋直达地下室的楼梯给打掉，将101、201房本为楼梯通道的中空位置分别封了楼板，并将开发商分别赠送给2**101、201房的两个地下室打通改造成饭堂和仓库；2.2014年12月17日，第三人深圳亚联公司将前述10号楼2**101房出售给第三人东莞恒岁公司，口头约定带地下室出售，第三人深圳亚联公司的代理人表示由于相关人员已经离职，且合同也没有对地下室作出约定，故不清楚当时出售的地下室面积及范围；3.2016年8月3日，第三人深圳亚联公司将前述10号楼2**201房出售给第三人***，第三人***于2017年2月9日办理了过户手续。 2016年3月22日，被告**零与第三人东莞恒岁公司签订《房地产买卖合同》，被告**零向第三人东莞恒岁公司购买位于东莞市松山湖科技产业园区******************产，被告**零于2016年4月11日为前述房屋办理了房地产权证。2019年4月1日，原告与第三人***签订《房地产买卖合同》，原告向第三人***购买位于东莞市松山湖科技产业园区******************产，原告于2019年4月3日为该房屋办理了不动产权证。 庭审中，被告主张：其购买涉案101房时，101、201房以及地下室之间均没有楼梯通道，原告主张的楼梯通道位置每层楼之间均已有层板隔开；2**的两地下室之间已经被打通，且购房时第三人东莞恒岁公司明确告知被告原本分别属于101、201房屋的地下室现在全部归101房；被告购买房屋后，自行砌墙将2**的地下室隔开使用；原告购买涉案201房屋时间晚于被告，原告在购买房屋前有前往现场看过，应当清楚已经没有了楼梯通道，且原告支付的购房价格低于市场价，应当认为原告在购房时同意按照现状不恢复楼梯购买。原告则主张，其去现场看房时，涉案201房原本规划蓝图显示为楼道的地方已经隔成了一个房间，且房门被锁住，中介告知原告房间里面还有楼道通往地下室，但由于房屋还有租约，拿不到钥匙打开房门查看；原告当时并不知道原本规划属于201房的地下室已经被占用，原告看房时是通过车库绕到地下室，从一个烂门进入了地下室，地下室通向楼上的通道被楼板封住，但中介告知把楼板打开就可以恢复楼梯。第三人深圳亚联公司提交《劳动合同》、社保缴费明细、签报等证据，主张案外人**是第三人深圳亚联公司的前员工，负责出售涉案201房产，从应聘登记表显示案外人**与第三人***是夫妻关系，第三人深圳亚联公司与第三人***约定以下调售价的方式，按现状出售涉案201房产即201通往地下室的楼梯不再恢复，口头约定201房原本规划对应的地下室赠送给201房使用。《签报》载明：“公司位于松山湖科技产业园区新竹路2号和堂10栋2**201的房产系最后一套住宅，2010年因深圳总部装修时，公司搬迁至松山湖办公而进行了改建（将从二楼通往地下室的楼梯拆除，并将通道封闭改成一楼101的一个房间）。后公司于2014年底将一楼的101出售，又被转卖给现业主。现因出售二楼201过程中，意向客户要求恢复通往地下室的楼梯即同意以14000元/平方米的单价签订合同。但经与一楼101现业主协商恢复事宜时，101业主拒不同意。考虑走司法途径收回修缮后再出售，一来修楼梯报价约35000元，二来走司法途径耗时过长，影响公司资金回笼。故建议按现状出售，同时价格调整为13600元/平方米”。第三人深圳亚联公司的代理人在庭审中最后明确：其主张卖给第三人东莞恒岁公司的101房和卖给第三人***的201房的赠送地下室面积分别以规划蓝图为准。第三人***确认案外人**与其是夫妻关系，其向第三人深圳亚联公司购买涉案201房屋时，现状就是没有楼梯通道的，但有赠地下室，当时两户的地下室没有隔开，第三人深圳亚联公司告知根据规划蓝图其中一部分地下室是归201房使用。 本院依职权分别向东莞松山湖高新技术产业开发区管理委员会自然资源局、东莞松山湖高新区规划与发展研究中心发《协助调查函》，分别调查涉案201房屋、101房屋及地下负一楼的相关规划设计及通道被更改的处理意见、地下室的性质、两户业主对地下室的区分使用及产权归属、楼梯通道设计的作用等。东莞松山湖高新技术产业开发区管理委员会自然资源局向本院回复两份复函（松自然资函[2019]317号、松自然资函[2020]300号）称：1.经核查，来函所提及的楼栋已经通过规划条件核实并核发了不动产权证，对于后续存在违法改建行为，按照部门职能分工，建议贵院以城市管理和综合执法局意见为准，现提供东莞市松山湖科技产业园区*****************、一层、二层平面图纸一份以供参考；2.经核查已批规划报建图纸，松山湖科技产业园区新竹路2号和堂10号楼2**（201房屋、101房屋）地下层所标示功能为地下室，未具体标明使用性质功能；3.不动产登记档案和商品房买卖合同中两房屋的地下层数均为零层，该地下室未确权登记，具体使用问题参照房地产公司与业主双方的合同约定条款执行；4.前述201房通过一楼101房屋至地下室的通道设计的作用为楼梯，作为楼层间垂直交通用的构件，起到竖向交通联系的作用；楼梯通道部分，在一层房屋测绘报告中为中空，不属于101房套内面积。东莞松山湖高新区规划与发展研究中心函复本院(松规研函[2019]13号）称：据提供的**零名下位于东莞市松山湖科技产业园区**************101（房产证号：1700925596）和**名下位于东莞市松山湖科技产业园区**************201（房产证号：20190084818）的信息，经在不动产登记系统中查核，两房产地下层数均为零层。另根据向东莞市自然资源局查询的结果显示，原告与被告在东莞市松山湖登记的不动产中均未显示有地下室。本院向涉案房屋所在楼盘的物业管理处进行调查，该物业管理处的负责人称：涉案两套房产的第一手业主买了整栋楼并进行装修改造；按照规划蓝图，涉案201房屋是有一个楼梯直通地下室，地下室赠送给201业主，而一楼赠送部分地下室与二楼地下室相邻，中间有墙隔开；按目前情况看二楼通往地下室的通道已被封住。 据本院实地勘查，涉案201房在规划设计中通向地下室的楼梯通道，在一楼及二楼的中空位置已分别封了楼板，已无楼梯连接。另查，第三人深圳亚联公司曾用名为深圳键桥通讯技术股份有限公司。 以上事实，有原告提交的不动产权证、规划蓝图（复印件）、图片、不动产登记信息查询结果、房地产买卖合同、房屋买卖合约、建筑设计说明（复印件），被告提交的房地产买卖合同、房地产权证、商品房居间合同、照片、政府信息公开回复（截图），第三人深圳亚联公司提交的劳动合同、社保缴费明细、签报，本院依法调取的东莞松山湖高新技术产业开发区管理委员会自然资源局、东莞松山湖高新区规划与发展研究中心复函、2019年12月6日与物业管理处的笔录及本院庭审笔录等附卷为证。 本院认为，本案争议焦点是：1.被告是否有义务按照规划蓝图恢复东莞市松山湖科技产业园区******************通过101房至地下室的通道；2.原告是否对涉案201房规划蓝图中的地下室享有所有权。 首先，据东莞松山湖高新技术产业开发区管理委员会自然资源局向本院提供的东莞市松山湖科技产业园区**************平面图显示，涉案201房室内规划有楼梯，101房对应位置处则为中空，而地下室对应位置亦显示有楼梯通道。东莞松山湖高新技术产业开发区管理委员会自然资源局的复函亦载明：东莞市松山湖科技产业园区******************通过一楼101房屋至地下室的通道设计作用为楼梯，作为楼层间垂直交通用的构件，起到竖向交通联系的作用。故本院认为涉案房产在规划设计上赋予了201房业主享有对楼梯通道的使用权。第三人***从第一手业主即第三人深圳亚联公司处购买涉案201房时，规划设计中的楼梯通道已被打掉且没有恢复，虽然双方约定降价按现状交易房产，但降价交易并不代表第三人***放弃对楼梯通道的使用权。 其次，涉案201房产的楼梯通道虽然并非被告所封，但被告持有的涉案101房房地产权证附件《房产平面图》显示楼梯通道部分为中空，即该通道部分并不属于涉案101房的套内面积。但目前，被告因楼梯通道被打掉且封了层板而实际使用了原为中空部分面积，明显与被告所持房产证记载信息相违背。被告也未提交证据证明前述对规划设计的变更已得到相应主管部门的审批。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定，原告作为涉案201房的现业主享有对该房产专有部分的占有、使用、收益和处分的权利，而被告在行使其对涉案101房产专有部分权利时，不得损害其他业主的合法权益。故原告主张由被告根据规划设计恢复东莞市松山湖科技产业园区**************从201房通过101房至地下室的通道，于法有据，本院予以支持。若被告认为恢复楼梯通道后给其造成损失的，可以向相应责任人进行追偿。 最后，涉案201房在不动产登记档案中记载的地下层数为零层，且东莞市松山湖科技产业园区**************（201房屋、101房屋）地下层亦未确权登记，故原告主张对涉案争议地下室享有所有权，缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 限被告**零在本判决发生法律效力之日起六十日内根据东莞市城建档案馆备份的规划设计图按原状恢复东莞市松山湖科技产业园区**************从201房通过101房至地下室的通道，原告**对该通道享有使用权； 二、驳回原告**的其他诉讼请求。 本案受理费100元（原告已预交），由被告**零负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。 审判长　李　琼 审判员　*** 审判员　黄淑娇 二〇二〇年七月六日 书记员　田　野