湖州海融达机电设备有限公司、浙江东南建设管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终1033号 上诉人（原审被告）：湖州海融达机电设备有限公司，住所地浙江省湖州市山水阳光小区7幢太湖路637号。 法定代表人：**。 委托诉讼代理人：***，浙江**律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江东南建设管理有限公司，住所地浙江省湖州市吴兴区香溪悦府文荟楼田盛街801号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**、沈珊珊，湖州广诚律师事务所律师。 原审被告：**，男，1968年7月21日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 上诉人湖州海融达机电设备有限公司（以下简称海融达公司）因与被上诉人浙江东南建设管理有限公司（以下简称东南公司）及原审被告**房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省湖州南太湖新区人民法院（2020）浙0591民初327号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭于2020年8月13日公开开庭进行了审理，上诉人海融达公司的委托诉讼代理人***、被上诉人东南公司的委托诉讼代理人**、原审被告**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 海融达公司上诉请求：撤销一审判决，改判继续履行租赁合同，并降低违约金和滞纳金的数额。事实和理由：一、一审判决有失公平，没有保护合同弱势的一方，只看到海融达公司违约的一面，没有看到海融达公司履行合同的诚意和付出。1.本案中海融达公司与东南公司签定的《办公楼租赁合同》是一份非常不平等，显失公平的合同。合同的第一条就是：担保责任履行。即本合同的签定是以海融达公司承担之前的租赁人欠东南公司的滞纳金、物业费、水电费、通讯费等各项欠费的担保责任为前提的。当时的事实是前租赁人租赁了以上办公楼后，将一半的面积转租给海融达公司。后因前租赁人无力支付房租，导致东南公司要收回房屋，包括解除与海融达公司的租赁关系。海融达公司为了能继续租赁以上房产，才无奈接受担保责任这种不合理的条款。虽然，合同是以双方自愿的形式签定的，但合同的不合理条款显然是因为海融达公司作为弱势一方，而不得不接受的。2.海融达公司拖欠租金，并非是恶意拖欠，而确实是遇到了各种各样的困难，暂时无法及时支付，海融达公司也希望东南公司能宽限时日，海融达公司会付清拖欠的租金并承担合理的延期付款的违约责任。本案中，海融达公司在无法按时支付第二期租金后，其法定代表人**自愿出具承诺书，愿意以个人全部资产作为担保，承担连带清偿责任，这充分体现了海融达公司履行租赁合同的诚意。但之后，仍未能支付，确有以下客观原因：首先，海融达公司因履行合同的担保责任，替前租赁人支付了各项费用10余万元，以上付款海融达公司目前分文未追偿到，所以也影响了海融达公司按时支付自己的租金。其次，海融达公司的法定代理人**的独子在2019年1月因调试空调，不幸从高处摔下身亡。为此，**长期处于悲痛中难以自拔，导致在2019年一年无法好好经营自己的公司，公司经营出现了短暂的困难，故也导致了无法按时支付租金。另外，因为众所周知的疫情，到了2020年初的几个月，公司经营依然相当困难，所以仍无力支付全部租金。现在，国内疫情基本控制，生产经营也大力恢复，海融达公司的经营也持续好转，海融达公司愿意积极筹措资金，在短期内立即付清全部欠款。二、一审判决按年利率24%判决海融达公司支付违约金和滞纳金，该比例明显过高，望二审法院依法降低以上比例。同时计付的时间也应该从2019年10月17日开始。如前所述，这份《办公楼租赁合同》是一份显失公平的合同，这也体现在对双方违约责任的约定上。这份租赁合同是东南公司单方面提供的格式合同，其中东南公司的违约责任只有一句话，即东南公司即使是以任何理由提前解除合同或提高租金，也只需赔偿海融达公司装修款及设计费用。自己的违约责任如此轻描淡写，而海融达公司的违约责任却又多又重。比如逾期支付租金，就要支付每日千分之五的滞纳金，还要赔偿六个月的租赁费用。以上条款，明显不平等、不对等。海融达公司自认拖欠租金时间较长，过错在于自己，愿意按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍来承担违约责任，望二审法院依法予以支持。另外，由于第二期租金是提前一个月支付的，所以海融达公司第一期租金实际已支付到2019年10月16日。故海融达公司认为支付违约金和滞纳金的起算日应该是2019年10月17日，而非一审判决中的2019年9月17日。 东南公司辩称，1.继续履行合同的请求不符合双方签订的租赁合同及合同法的规定，海融达公司长期拖欠租金，根据双方签订的合同，东南公司有权要求提前终止合同。2.双方签订的合同系平等民事主体间自愿签订，应当依法履行，租赁款项系海融达公司自愿承担，且依法履行其担保责任，海融达公司实际占有使用属于东南公司的房屋，应当按照约定履行支付租金的义务。海融达公司第一期租金就已经延期支付，后经催讨第一期租金已经付清，我们对这期租金没有主张，第二期租金按照合同约定是2019年9月17日，但是海融达公司一直延期支付至今未付清，东南公司主张解除合同并主张违约金、滞纳金符合合同约定与法律规定。3.海融达公司要求降低违约金的请求，滞纳金系承租人未按期支付租金，出租人无法占有使用该租金所受到的损失，违约金系因合同解除无法立即出租所产生的损失，两种损失是同时存在的。海融达公司要求按照银行拆借利率2倍的违约金显然严重违背合同中双方的意思自治。虽然海融达公司租金支付到了2019年10月16日，但是合同约定第二期租金应当提前一个月支付。因此违约金和滞纳金的起算日应当是合同约定的2019年9月17日。 **辩称，其二十几岁开始创业。租赁房屋时被二房东欺骗，二房东交不起房租，东南公司要求海融达公司担保。为了保住店铺，海融达公司提供了担保。后来二房东又没钱支付房租，东南公司要求海融达公司承担房租和滞纳金，之后海融达公司又承担了水电费、房屋押金、保证金，之后二房东又拖了三个月才搬走。后来东南公司允许海融达公司使用房屋，并建议我方改做其他生意。疫情导致海融达公司亏损严重，且儿子去世后无心经营，一直生病，导致海融达公司无法支付租金。店铺装修花了一百多万，店铺9月份开业，12月份东南公司就要求解除合同了。合同方面海融达公司是弱势，合同本身有失公平，是被迫签订的。第一次担保，我方承担9万多元，合同本身违反了法律的规定，且合同约定违约金过高。同意海融达公司的上诉意见，请求二审进行改判。 东南公司向一审法院起诉请求：1、确认东南公司与海融达公司于2018年11月24日签订的《办公租赁合同》于2019年12月9日解除；2、海融达公司立即腾退湖州市吴兴区××路××号××层××楼给东南公司，并拆除房屋外搭建的广告牌，恢复房屋外部原貌；3、海融达公司支付租金79863元（租金计算期间为2019年10月17日起至2019年12月9日止）；4、海融达公司支付自2019年12月10日起至实际腾退日的占有使用费（按每日3013.6元计算）；5、海融达公司支付截至实际腾退之日按规定应承担的水电费、物业管理费；6、海融达公司支付租金滞纳金114125元（从2019年9月17日计算至2019年12月9日）；7、海融达公司支付违约金275000元；8、**对上述2、3、4、5、6、7项的费用承担连带清偿责任；9、诉讼费用由海融达公司、**承担。 一审法院审理查明，2018年11月24日，东南公司作为甲方，海融达公司作为乙方，共同签订了《办公楼租赁合同》，约定海融达公司承租东南公司位于湖州市吴兴区××路××号××层××楼，租赁期限自2018年11月24日至2020年4月17日止，每年租金55万元，分两期支付，每期275000元，第一期2019年3月17日前支付，第二期2019年9月17日前支付；并约定乙方如逾期支付租金的，甲方应发出书面催告通知书，乙方应按支付每日千分之五滞纳金，否则视为违约，甲方有权终止合同，乙方须赔偿甲方6个月租赁费用。每逾期一日，按所欠租金5‰支付滞纳金，逾期30日不交房租，东南公司有权终止合同，无条件收回房屋。合同签订后，海融达公司逾期支付租金，2019年11月12日，海融达公司向东南公司出具承诺书一份，承诺海融达公司将于2019年12月8日前清偿所欠租金和滞纳金，并由**签字承诺如海融达公司到期未能全部支付款项，**本人以个人全部资产作为担保，就租赁合同项下所欠款项承担连带清偿责任。承诺期限届满，海融达公司未能履行还款义务，**亦未能承担担保义务。2019年12月9日，东南公司做出《解除房屋租赁合同通知书》并于当日送达海融达公司。东南公司认为，2020年12月9日双方租赁合同已经终止，故海融达公司尚欠东南公司租金应自2019年10月17日起计算至2019年12月9日止共计79863元。 一审法院认为，东南公司与海融达公司签订的《办公楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。因海融达公司拖欠租金超过三十日，双方约定的合同解除条件已成就，东南公司据此向海融达公司发出《解除房屋租赁合同通知书》并于2019年12月9日送达被告海融达公司，东南公司解除合同的行为发生法律效力，故对其要求确认合同于2019年12月9日解除、并要求海融达公司将承租办公楼腾退给东南公司并拆除房屋外外搭广告牌的诉请予以支持。合同解除后，海融达公司应根据《办公楼租赁合同》中的约定，支付拖欠的租金及合同解除后的房屋占用费，拖欠租金期间和合同解除后占用期间的水电费、物业费。故对东南公司要求海融达公司支付租金，房屋占用费，水电费，物业费的诉请予以支持。以下为计算结果：1、租金79863元（2019年10月17日起至2019年12月9日止）；2、占有使用费，海融达公司主张以《解除房屋租赁合同通知书》第6条注明的按日租金双倍进行赔付（每日3013.6元），一审法院认为《办公楼租赁合同》中对违约责任已有约定，且该占有使用费的计付标准过高，故对占有使用费的计算标准酌定为按租金标准按日计付（每日1506.8元）自2019年12月10日计付至海融达公司实际腾退房屋之日；3、水电费，物业费计算至实际腾退之日。关于东南公司诉请的违约金和滞纳金，根据租赁合同约定，截至2019年12月9日海融达公司需承担的违约金和滞纳金总额多达38万余元，海融达公司主张不应当收取滞纳金，但租赁合同中关于逾期支付租金双方确认收取滞纳金，该约定系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，故对海融达公司的抗辩意见不予支持，但海融达公司认为合同约定的违约金过高，要求调低之请求，予以准许。一审法院认为，滞纳金、违约金均具有违约惩罚性，可将其一并处理。从案涉合同的实际履行情况来看，海融达公司是作为案外人湖州亿家建筑装饰工程有限公司的担保人承接的该办公楼的租赁，且还为该案外人结算了各项欠款，在合同履行的第一期亦能缴纳租金，之后因经营困难未能按时缴纳租金，其违约的主观恶意较小，东南公司也未能举证证明除了租金利息损失外还有其他损失，故一审法院综合考虑实际情况，酌情将滞纳金、违约金一并确定为以应缴的租金为基数，按年利率24%计付，即以275000元为基数按年利率24%计付从2019年9月17日计算至海融达公司将租金及房屋占用费支付完毕之日；另，2019年11月12日，由海融达公司向东南公司出具的承诺书中载明“湖州海融达机电设备有限公司如到期未能按规定全部支付，我本人以全部资产作为担保，就租赁合同项下所欠款项承担连带清偿责任”，并由**签字确认，该条款系当事人真实意思表示，内容亦未违反法律规定，对各方当事人均有约束力，故**应对租赁合同项下所欠款项承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认东南公司与海融达公司签订的《办公楼租赁合同》于2019年12月9日解除；二、海融达公司于判决生效之日起十日内向东南公司腾退其承租的坐落于湖州市吴兴区××路××号××层××楼，并拆除房屋外外搭广告牌。三、海融达公司于判决生效之日起十日内向东南公司支付拖欠的租金79863元；四、海融达公司于判决生效之日起十日内向东南公司支付房屋占用费（房屋占用费的计算方式为：以原租赁合同的租金标准每日1505.6元按日计付，从2019年12月10日计至实际腾退房屋之日）；五、海融达公司于判决生效之日起十日内缴纳办公楼租赁及占用期间产生的水电费、物业管理费。六、海融达公司于判决生效之日起十日内向东南公司支付违约金和滞纳金（以275000元为基数按年利率24%计付从2019年9月17日计算至租金及房屋占用费支付完毕之日）；七、**对上述三、四、五、六判项承担连带清偿责任。八、驳回东南公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8335元，减半收取4167.5元，保全费4020元，合计8187.5元，由东南公司负担2817.5元，由海融达公司、**负担5370元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、东南公司是否有权解除《办公楼租赁合同》；二、一审判决违约金和滞纳金依照年利率24%计付且从2019年9月17日起计算是否合理。 关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，东南公司与海融达公司在《办公楼租赁合同》中约定，“逾期30天不交房租，甲方有权要求提前终止合同，无条件收回房产”。海融达公司对其未按时支付房租的违约行为无异议，且逾期支付时间超过30天，东南公司有权行使解除权。根据本案查明的事实，2019年12月9日，东南公司作出《解除房屋租赁合同通知书》并于当日送达海融达公司，一审法院确认合同于当日解除并无不当。 至于海融达公司提出的“案涉合同内容不公平，海融达公司具有履行合同的诚意，因款项未追回、家庭困难及新冠肺炎疫情影响，导致海融达公司没有能力按时支付租金，并非恶意拖欠租金”的上诉意见，本院认为，1.海融达公司为实现继续租赁使用房屋的目的，自愿为他人债务提供担保，不构成显失公平，海融达公司亦未就《办公楼租赁合同》提起撤销之诉，故该合同对当事人具有约束力。2.根据合同约定，海融达公司应在2019年9月17日前支付第二期租金，但其未按时支付，已构成违约。东南公司催讨后，海融达公司出具承诺书，承诺于2019年12月8日前清偿所欠租金和滞纳金，但之后，海融达公司仍未依照承诺履行。在此情况下，东南公司行使解除合同的权利，于2019年12月9日作出《解除房屋租赁合同通知书》并送达海融达公司。海融达公司的违约行为及东南公司解除合同的行为均发生在新冠疫情之前，故海融达公司违约并非受新冠疫情影响而产生。3.当事人因资金困难，导致没有足够能力履行合同义务，应承担违约责任。该风险属于经营者应承担的商业风险。海融达公司以款项未追回、家庭困难为由要求减轻或免除违约责任，不符合法律规定。综上，海融达公司提出的该节上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，海融达公司主张其第一期租金已支付至2019年10月16日，一审从2019年9月17日起算错误，一审酌定的违约金过高，要求按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍对违约金计算比例进行调整。对此本院认为，海融达公司应在2019年9月17日前支付第二期租金，其未在该日前完成付款即构成违约，应承担违约责任。根据《办公楼租赁合同》中的约定，海融达公司应承担的违约金由两部分组成，分别为按欠付租金的每日千分之五计算的滞纳金和6个月租赁费用的赔偿金，两者相加后数额过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”一审综合考虑本案实际情况，酌情将两项金额合并后调整为以应缴的租金为基数，按年利率24%计付，即以275000元为基数按年利率24%计付从2019年9月17日计算至海融达公司将租金及房屋占用费支付完毕之日止并无明显不妥，本院予以维持。海融达公司就此提出的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，海融达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8335元，由湖州海融达机电设备有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　程　烨 审 判 员　　*** 审 判 员　　赵哨兵 二〇二〇年九月十五日 法官助理　　*** 书 记 员　　***