浙江东南建设管理有限公司与湖州海融达机电设备有限公司、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省湖州南太湖新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0591民初327号 原告：浙江东南建设管理有限公司，住所地浙江省湖州市吴兴区香溪悦府文荟楼田盛街801号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**、沈珊珊，湖州广诚律师事务所律师。 被告：湖州海融达机电设备有限公司，住所地浙江省湖州市山水阳光小区7幢太湖路637号。 法定代表人：**。 被告：**，男，1968年7月21日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 原告浙江东南建设管理有限公司与被告湖州海融达机电设备有限公司（以下简称海融达公司）、**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。 原告浙江东南建设管理有限公司的委托诉讼代理人**，被告湖州海融达机电设备有限公司，被告**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江东南建设管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告海融达公司于2018年11月24日签订的《办公租赁合同》于2019年12月9日解除；2、被告海融达公司立即腾退湖州市吴兴区办公楼给原告，并拆除房屋外外搭广告牌，恢复房屋外部原貌；3、被告海融达公司向原告支付租金79863元（租金计算期间为2019年10月17日起至2019年12月9日止）；4、被告海融达公司向原告支付自2019年12月10日起至实际腾退日的占有使用费（按每日3013.6元计算）；5、被告海融达公司向原告支付截至实际腾退之日按规定应承担的水电费、物业管理费；6、被告海融达向原告支付租金滞纳金114125元（从2019年9月17日计算至2019年12月9日）；7、被告海融达向原告支付违约金275000元；8、被告**对上述2、3、4、5、6、7项的费用承担连带清偿责任；9、本案诉讼费用由二位被告承担。 事实和理由：2018年11月24日原告与被告海融达公司签订了《办公楼租赁合同》一份，约定被告海融达公司租赁原告位于湖州市吴兴区办公楼，租期自2018年11月24日起至2020年4月17日止。每年租金为55万元，分两期支付，每期275000元，第一期2019年3月17日前支付；第二期2019年9月17日前支付；逾期支付租金的，每逾期一日，按所欠租金5‰支付滞纳金，逾期30日不交纳房租，原告有权提前终止合同，无条件收回房屋，被告海融达公司须赔偿原告6个月租赁费用。合同签订后，被告海融达公司逾期支付租金，原告向被告海融达公司送达《房屋租金催缴通知书》，被告海融达公司多次书面承诺会付清欠款，被告**作为担保人愿意就租赁合同项下所欠款承担连带清偿责任。然而，二被告仍未按承诺履行。2019年12月9日原告就向被告海融达公司具发《解除房屋租赁合同通知书》，解除双方签订的《办公楼租赁合同》。现原告依法向贵院提起诉讼，望判如诉请。 被告海融达公司、**共同辩称：1、希望原告能缓一段时间，被告会想办法筹钱还上所欠租金；2、被告认为原告只是单方面送达了《解除房屋租赁合同通知书》，被告不认可双方租赁合同已经解除；3、因该租赁合同引发的租金、违约金等债务是公司债务，与被告**本人无关；4、房屋租赁合同不应当收取滞纳金；5、原告诉请的违约金过高，应该减免。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 证据一：原告提交了《办公楼租赁合同》，证明原告与被告海融达公司签订办公楼租赁合同，约定租期、金额、支付期限、违约金责任等； 证据二：原告提交了《***》，证明被告海融达公司逾期支付租金、被告**愿意作为担保人承担连带责任； 证据三：原告提交了《解除房屋租赁合同通知书》，证明双方签订的办公楼租赁合同原告已于2019年12月9日通知被告解除。 被告海融达公司、**质证认为： 对于证据一《办公楼租赁合同》，约定的滞纳金不符合法律规定应当认定无效，并认为该合同中对违约金的约定也存在过高的情况，应予以调整。 对于证据二《***》中所提及的债务均为公司债务，与被告**本人无关。 对于证据三《解除房屋租赁合同通知书》，被告认为其只是收到了通知书，并未就合同是否解除与原告达成合意。 本院经审理认定事实如下：2018年11月24日，原告浙江东南建设管理有限公司作为甲方，被告海融达公司作为乙方，共同签订了《办公楼租赁合同》，约定被告海融达公司承租原告位于湖州市吴兴区办公楼，租赁期限自2018年11月24日至2020年4月17日止，每年租金55万元，分两期支付，每期275000元，第一期2019年3月17日前支付，第二期2019年9月17日前支付；并约定乙方如逾期支付租金的，甲方应发出书面催告通知书，乙方应按支付每日千分之五滞纳金，否则视为违约，甲方有权终止合同，乙方须赔偿甲方6个月租赁费用。每逾期一日，按所欠租金5‰支付滞纳金，逾期30日不交房租，原告有权终止合同，无条件收回房屋。合同签订后，被告海融达公司逾期支付租金，2019年11月12日，被告海融达公司向原告出具***一份，承诺被告海融达公司将于2019年12月8日前清偿所欠租金和滞纳金，并由被告**签字承诺如被告海融达公司到期未能全部支付款项，被告**本人以个人全部资产作为担保，就租赁合同项下所欠款项承担连带清偿责任。承诺期限届满，被告海融达公司未能履行还款义务，被告**亦未能承担担保义务。2019年12月9日，原告做出《解除房屋租赁合同通知书》并于当日送达被告海融达公司。原告认为，2020年12月9日双方租赁合同已经终止，故被告尚欠原告租金应自2019年10月17日起计算至2019年12月9日止共计79863元。 本院认为，原、被告签订的《办公楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。因被告海融达拖欠租金超过三十日，双方约定的合同解除条件已成就，原告据此向被告海融达公司发出《解除房屋租赁合同通知书》并于2019年12月9日送达被告海融达公司，原告解除合同的行为发生法律效力，故对原告要求确认合同于2019年12月9日解除、并要求被告海融达公司将承租办公楼腾退给原告并拆除房屋外外搭广告牌的诉请予以支持。 合同解除后，被告海融达公司应根据《办公楼租赁合同》中的约定，向原告支付拖欠的租金，合同解除后的房屋占用费，拖欠租金期间和合同解除后占用期间的水电费、物业费。故对原告要求被告支付租金，房屋占用费，水电费，物业费的诉请予以支持。以下为计算结果：1、租金79863元（2019年10月17日起至2019年12月9日止）；2、占有使用费，原告主张以《解除房屋租赁合同通知书》第6条注明的按日租金双倍进行赔付（每日3013.6元），本院认为《办公楼租赁合同》中对违约责任已有约定，且该占有使用费的计付标准过高，故对占有使用费的计算标准酌定为按租金标准按日计付（每日1506.8元）自2019年12月10日计付至被告实际腾退房屋之日；3、水电费，物业费计算至实际腾退之日。 关于原告诉请的违约金和滞纳金，根据租赁合同约定，截至2019年12月9日被告海融达公司需承担的违约金和滞纳金总额多达38万余元，被告海融达公司主张不应当收取滞纳金，但租赁合同中关于逾期支付租金双方确认收取滞纳金，该约定系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，故对被告海融达公司的抗辩意见本院不予支持，但被告海融达公司认为合同约定的违约金过高，要求调低之请求，本院予以准许。本院认为，滞纳金、违约金均具有违约惩罚性，可将其一并处理。从本案合同的实际履行情况来看，被告海融达公司是作为案外人湖州亿家建筑装饰工程有限公司的担保人承接的该办公楼的租赁，且还为该案外人结算了各项欠款，在合同履行的第一期亦能缴纳租金，之后因经营困难未能按时缴纳租金，其违约的主观恶意较小，原告也未能举证证明除了租金利息损失外还有其他损失，故本院综合考虑本案实际情况，酌情将滞纳金、违约金一并确定为以应缴的租金为基数，按年利率24%计付，即以275000元为基数按年利率24%计付从2019年9月17日计算至被告海融达公司将租金及房屋占用费支付完毕之日； 另，2019年11月12日，由被告海融达公司向原告出具的***中载明“湖州海融达机电设备有限公司如到期未能按规定全部支付，我本人以全部资产作为担保，就租赁合同项下所欠款项承担连带清偿责任，并由被告**签字确认，本院认为该条款系当事人真实意思表示，内容亦未违反法律规定，对各方当事人均有约束力，故被告**应对租赁合同项下所欠款项承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、确认原告浙江东南建设管理有限公司与被告湖州海融达机电设备有限公司签订的《办公楼租赁合同》于2019年12月9日解除； 二、被告湖州海融达机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内向原告腾退其承租的坐落于湖州市吴兴区办公楼给原告，并拆除房屋外外搭广告牌。 三、被告湖州海融达机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付拖欠的租金79863元； 四、被告海融达机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付房屋占用费（房屋占用费的计算方式为：以原租赁合同的租金标准每日1505.6元按日计付，从2019年12月10日计至实际腾退房屋之日）； 五、被告湖州海融达机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内缴纳办公楼租赁及占用期间产生的水电费、物业管理费。 六、被告湖州海融达机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金和滞纳金（以275000元为基数按年利率24%计付从2019年9月17日计算至租金及房屋占用费支付完毕之日）； 七、被告**对上述三、四、五、六判项承担连带清偿责任。 八、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8335元，减半收取4167.5元，保全费4020元，合计8187.5元，由原告浙江东南建设管理有限公司负担2817.5元，由被告湖州海融达机电设备有限公司、被告**负担5370元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二〇年五月十三日 书记员　　***