上海市闵行区直管公房资产管理有限公司与上海江川大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市闵行区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪0112民初6936号

原告：上海市闵行区直管公房资产管理有限公司。

法定代表人：阳某某。

委托诉讼代理人：李敬敏，上海融力天闻律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李岗，上海融力天闻律师事务所律师。

被告：上海江川大酒店有限公司。

法定代表人：刘某某。

委托诉讼代理人：潘诗孟，上海中优律师事务所律师。

第三人：伍承良。

原告上海市闵行区直管公房资产管理有限公司（以下简称闵行直管公房公司）与被告上海江川大酒店有限公司（以下简称江川大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案受理。2021年4月14日，本院追加伍承良作为第三人参加诉讼。因案情复杂，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案于2021年7月13日转为普通程序，由审判员独任，于2021年9月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李岗、被告的委托诉讼代理人潘诗孟、第三人伍承良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告返还上海市闵行区XX路XX号东侧二至五层（建筑面积1，991.87平方米）房屋（以下简称涉案房屋）；2．判令被告支付原告按每日每平方米1.5元（人民币，下同）标准，自2020年1月1日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费（扣除被告已支付的82，744.02元）。

事实和理由：原、被告于2017年12月签订《房屋租赁合同》，将坐落于上海市闵行区XX路XX号东侧XX至XX层，建筑面积1，991.87平方米的居住房屋出租给被告使用，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日。合同约定，每月租金为22，392元，租金按照三个月为一期支付，按照先付后用原则，被告应在每季度第三个月的25日前将下一期租金支付给原告。2018年12月31日，租赁期限届满，原、被告未能就续租事宜达成一致，未签订任何房屋租赁协议。原、被告就续租事宜多次进行协商未果，且被告在协商过程中也未按照约定支付房屋使用费。为此，原告于2020年5月8日委托律师向被告寄送律某，明确提出双方租赁合同已经于2018年12月31日届满，要求被告于2020年6月15日前搬离并腾退涉案房屋，若被告逾期未搬离的，则被告自2020年1月1日起应按照每日每平方米1.5元的标准支付房屋占有使用费。被告收到上述律某后，并未按照原告的要求搬离、腾退涉案房屋，反而在2020年6月15日向原告支付了138，681元。原告对被告的付款行为并未认可，并于2020年6月24日再次张贴告知书，要求被告及房屋实际使用人在2020年7月15日前搬离并腾退房屋，但被告及实际使用人至今未搬离。故原告起诉至法院。

被告答辩称：1、2020年1月1日至今，被告未实际占用涉案房屋，现实际使用人为第三人伍承良，且原告起诉时已经知晓；原告应向第三人主张返还涉案房屋。2、房屋占用费应由第三人支付。原告曾两次张贴告知书，要求第三人不要再向被告支付租金或占用费。每日每平方米1.5元标准没有事实及法律依据。2018年8月，经原告委托的评估公司评估，被告年租金由原先的56万元递增为78万元，当时双方确实口头协商过续租，但最终原告多次对被告口头或书面申请置之不理，导致无法续签合同。案外人上海A有限公司（以下简称A公司）与被告接洽续签合同过程中，对原告原先委托的评估报告不予认可，重新委托了新的评估公司，评估价格为原先的一倍，远高于同地段商铺价格。原告主张的租金是2018年租金的四倍多，明显不合理。原告在2020年5月8日才委托律师向被告寄发律师函，被告于5月21日收到该函，房屋使用费按民法典规定，应沿用原租赁合同的标准，且根据新冠疫情期间的政策，承租人享有减免租金的权利。

第三人述称：其从被告法定代表人处承租涉案房屋，租金支付至2020年年底，2021年的租金未支付。第三人已于2021年3月搬离涉案房屋，现房屋内还有8至10户在居住。第三人可配合向原告返还涉案房屋。

本院经审理认定事实如下：

坐落于上海市闵行区XX路XX号东侧XX至XX层房屋的所有权人为上海XX管理局。

2011年6月15日，上海市XX局、闵行直管公房公司、上海XX厂有限公司、江川大酒店召开会议，形成《会议纪要》，载明：三、XX路XX号东侧二至五层用房（共计40套房），从2012年1月1日至2015年12月31日，由闵行直管公房公司与江川大酒店签订租赁协议，一年一签，价格另行商议。

2017年12月，原告闵行直管公房公司（出租方、甲方）与被告江川大酒店（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：根据2011年6月15日会议纪要第三条的约定，甲方将位于上海市闵行区XX路XX号东侧XX至XX层部位之居住物业出租给乙方使用。该房屋建筑面积合计为1，991.87平方米。租赁期限为1年。自2018年1月1日起至2018年12月31日止。月租金为22，392元，每年租赁费合计总金额为268，704元。甲、乙双方约定，乙方已向甲方支付押金，押金为16，704元。租赁关系终止时，甲方收取的押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。押金已于2012年首次签约时支付。租金按三个月为一期支付，实行先付后用的原则。乙方应按合同第2条款中的房屋用途合理使用房屋，不得擅自改变用途，如居住改非居住等。除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后7日内，将该房屋在符合正常使用的状态下返还甲方。若乙方逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的贰倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。双方还就其他权利、义务进行了约定。

合同签订后，双方各自履行自身义务。

2018年9月19日，被告向原告发送《关于XX号房屋续租申请》。

2018年11月15日，经原告委托，案外人上海B有限公司作出《房地产估价咨询报告》，载明：涉案房屋在2018年11月8日的租金单价为12.8元／平方米／月。

2019年4月17日，被告向原告付款277，362元。

2019年4月18日，原告向被告开具发票3张，每张金额均为92，454元，备注分别为“闵行区XX路XX号直管公房产业2019年1月1日至2月28日协议租金”“闵行区XX路XX号直管公房产业2019年3月1日至4月30日协议租金”以及“闵行区XX路XX号直管公房产业2019年5月1日至6月30日协议租金”。

2019年12月16日，被告向原告付款277，362元。

2019年12月17日，原告向被告开具发票3张，每张金额均为92，454元，备注分别为“闵行区XX路XX号2019年7、8月份直管公房协议租金”“闵行区XX路XX号2019年9、10月份直管公房协议租金”以及“闵行区XX路XX号2019年11、12月份直管公房协议租金”。

2019年12月25日，被告向原告发送《关于XX路XX号房屋续租的相关情况说明》。

2020年1月9日，被告向案外人A公司发出《关于XX号房屋续租申请》。

2020年4月16日，被告向原告发送《关于XX路XX号房屋续租的相关情况说明》。

2020年4月27日，被告向原告发送《关于XX路XX号房屋续租延期申请函》。

2020年5月8日，原告向被告发送《律某》，载明：根据贵司与闵行直管公房公司签订的《租赁合同》之约定，双方租赁期限至2018年12月31日止。因涉及公房管理租金评估、上调等原因，直管公房公司要求按新评估的市场租金标准与贵司续约。经多次沟通协商后，双方口头约定确认，贵司同意自2019年1月1日至2019年6月30日（2019年度上半年）按46，227元／月缴纳上半年租金，自2019年7月1日至2019年12月31日（2019年度下半年）按新评估租金标准65，000元／月缴纳下半年租金。但事实上，贵司至今未能完成2019年度合同续约手续，也未按新评估租金标准向闵行直管公房公司补足2019年度下半年租金。虽经闵行直管公房公司多次催告，贵司至今仍未履行。经闵行直管公房公司近日与贵司多次沟通协商，双方至今仍未就是否续租及续租的租金标准、租期等问题达成新的合意，也未能签署相应的租赁合同，故闵行直管公房公司告知贵司已决定收回租赁房屋。故此，函告如下：1、请贵司在收到本律师函之日起10个工作日内向闵行直管公房公司补足2019年度租金225，276元。2、请贵司在2020年6月15日前搬离并腾退租赁房屋交还给闵行直管公房公司，逾期未腾退租赁房屋的，则贵司应自2020年1月1日起按照日租金每平方米1.5元的标准支付房屋占用使用费。

2020年5月21日，被告向原告发送《关于律师函的回复》，载明：一、关于双方口头约定的2019年租金事宜。2018年底，我方江川XX公司签订的XX路XX号房屋租赁的合同到期，申请续租，续租报告提前三个月已交给闵行直管公房公司，但贵公司以上级领导变更为由迟迟未与我方续约。2018年8月，经贵公司委托的评估公司评估，江川大酒店年租金由原先的56万元递增为78万元每年，双方确实达成一致上半年按46，227元／月，下半年按65，000元／月租金。但双方口头协商合同二年一签，以保证经营的延续性。但直至2019年12月25日，我方才收到贵公司2019年的租赁合同，合同期限为一年，与先前的口头协议不符。我方在收到贵公司合同的次日即给予了明确的回复，递交了书面申请报告，要求贵公司遵守当初的口头协议，将租赁期限改为二年，贵公司在收到我方的申请报告之后，只要求江川大酒店签订2019年的租赁合同，对之前协商的租赁期限没有给予明确的答复，并将我公司2020年合同的签订权转交给了A公司。由A公司跟我公司续谈2020年的租赁合同，全盘否定了之前双方的口头协议。二、关于多次沟通协商的情况说明。该律某中称闵行直管公房公司与我公司多次就租金事宜进行沟通协商，与事实不符。事实是闵行直管公房公司对我公司多次提出的口头或书面的申请置之不理，怠于行使其续约的权利，造成我公司无法续约，法律责任在闵行直管公房公司。三、关于租金的涨幅。A公司在与我方洽谈租赁合同时，又对贵公司先前委托的评估公司出具的评估报告不予认可，重新找了新的评估公司评估，评估的价格是原先价格的一倍，远远高于同地段商铺的价格。我方对该评估结果存疑。2020年1月，A公司负责人约谈了我方，只了解了我公司基本情况，对价格没有给予明确的结果，双方约谈两次，均未果。闵行直管公房公司现提出的租金为原先的4倍之多，显失公平。

2020年6月15日，被告向原告付款138，681元。

2020年9月15日，被告向原告付款184，908元。

2020年12月15日，被告向第三人发送函件，载明：伍承良：因经营情况发生变化，江川大酒店自2020年12月31日起停止经营，感谢您与江川大酒店多年以来的合作，望配合做好以下工作：1、按照已签订的租赁合同约定。到期即解除合同。2、做好水、电、煤等公用事业费用的核算清缴工作。3、停止使用我公司江川大酒店的营业执照，自2021年1月1日起不得开具江川大酒店的任何发票，如私自开具发票，产生的税费由各租户自行承担，江川大酒店必将追究法律责任。4、按照合同约定，付清剩余租金。

另查明，2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月24日上海市发布一级公共卫生事件响应。

2020年2月10日，上海市闵行区XX委员会下发《关于闵行区区属企业减免中小企业房屋租金的实施细则》，规定：对于已签约承租实施主体自有经营性房产从事生产、办公、商业配套等经营活动的中小企业，由所属区属企业免除2020年2月、3月两个月租金。

2021年3月17日，上海市XX委员会、上海市XX委员会、上海市XX理局联合下发《关于本市使用权房租金减免工作的通知》，规定：本市相关国企经营管理的使用权房由非国有中小微企业和个体工商户租赁用于经营的，免除或退还2020年2月、3月、4月三个月房屋租金（即按照本市规定的公房租金标准收取的标准租金和协议租金）。

以上事实，由原告提交的房屋所有权证、《房屋租赁协议》、律师函、告知书及现场张贴图片、房地产估价咨询报告，被告提交的2011年6月15日会议纪要、续租申请、情况说明、关于律师函的回复、关于闵行区区属企业减免中小企业房屋租金的实施细则、上海市国有资产监督管理委员会关于本市使用权房屋租金减免工作的通知、中通快递面单及其寄送文件、2020年10月13日原告在闵行区XX号发布的通告、付款凭证4份、租金发票6张，第三人提交的向被告法定代表人刘某某发送的短信等证据，以及各方当事人庭审陈述加以证实，并均经庭审质证。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，引起纠纷的法律事实发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。

根据1999年《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原、被告之间《房屋租赁协议》于2018年12月31日到期后，双方未能达成书面续租合同，被告继续使用租赁物、支付相应租金，原告未提交证据证明其在2020年5月8日发送《律师函》之前曾提出异议，故双方之间关系应视为不定期租赁关系，原租赁合同约定的租金标准仍继续有效。不定期租赁的“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，本案中，原告通过发送《律师函》的方式，要求被告于2020年6月15日前搬离并腾退房屋返还原告，已经在合理时间内通知了被告，本院确认双方之间的不定期租赁关系解除，被告应向原告返还涉案房屋。被告答辩称，原告应向第三人主张返还涉案房屋，本院认为，租赁合同解除或到期终止，承租人应向出租人返还房屋。原告基于合同相对性，向被告主张房屋返还，符合法律规定，第三人实际使用涉案房屋，并不妨碍原告向被告主张权利。因此，原告此项诉请有事实和法律依据，本院予以支持；被告答辩意见，本院无法予以采纳。

对于房屋占有使用费，本院认为，原告《律师函》提出的搬离、返还房屋时间为2020年6月15日前，故此前的费用仍按照原合同租金标准计算，被告应支付自2020年1月1日至2020年6月15日期间的租金及房屋占有使用费22，392元／月×6个月＋22，392元／月÷30天×15天=145，548元。被告最终未能在上述时间搬离，应按照涉案房屋市场价格计算房屋占有使用费。原告诉请按照每日每平方米1.5元标准计算，但并未就该标准进行举证；本院根据《房地产估价咨询报告》载明的涉案房屋租金标准12.8元／平方米／月计算2020年6月15日之后的房屋占有使用费。对于被告已支付费用，因2019年度双方之间租金标准为原合同标准，故2020年被告向原告支付的金额为156，744元，该费用应于2020年1月1日开始计算的租金、房屋占有使用费中扣除。

对被告提出房屋占用费应由第三人支付的答辩意见，本院认为，被告未能在原告通知的合理时间内向原告返还涉案房屋，理应支付相应房屋占有使用费，且第三人由被告转租，被告应对第三人未及时配合返还涉案房屋的行为，向原告承担相应的责任。

至于疫情期间租金减免，本院认为，涉案房屋系居住房屋，且原、被告之间《房屋租赁协议》明确约定不得变更租赁用途，因此被告上述答辩意见不符合疫情期间租金减免的相关政策，本院对此无法予以采纳。

综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：

一、被告上海江川大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海市闵行区直管公房资产管理有限公司返还上海市闵行区XX路XX号东侧XX至XX层（建筑面积1，991.87平方米）房屋；

二、被告上海江川大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市闵行区直管公房资产管理有限公司自2020年1月1日至2020年6月15日的租金及房屋占有使用费145，548元，以及自2020年6月16日起至实际返还涉案房屋之日止，按每月每平方米12.8元标准计算的房屋占有使用费（需扣除被告上海江川大酒店有限公司已支付的156，744元）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12，951.83元，由原告上海市闵行区直管公房资产管理有限公司负担9，065.93元，由被告上海江川大酒店有限公司负担3，885.90元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　张　辰

二〇二一年十月二十五日

书记员　缪丽丽

附：相关法律条文

一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年

《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。