某某、广东粤能（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2022）粤01民终18254号 上诉人（原审被告）：***，男，1963年12月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：***、***，均系广东南方福瑞德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广东省工业和信息化厅，住所地：广州市越秀区吉祥路100号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东盈隆律师事务所律师。 原审第三人：广东粤能（集团）有限公司，住所地：广州市天河路45号之六1601。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，女，该司职员。 上诉人***因与被上诉人广东省工业和信息化厅（以下简称省工信厅）、原审第三人广东粤能（集团）有限公司（以下简称粤能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区区人民法院（2022）粤0104民初7890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月12日立案后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条规定，适用独任制普通程序审理本案。上诉人***代理人***、***，被上诉人省工信厅代理人***，原审第三人粤能公司代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决，驳回省工信厅的全部诉讼请求；2.本案一，二审所涉诉讼费用由省工信厅承担。上诉理由：本案属于因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷，依法不属于人民法院审理范围，故一审法院作出（2022）粤0104民初7890号民事判决，实质超越了人民法院管辖权，依法应当予以撤销。根据一审庭审过程中查明，直至2000年，原审第三人为省工信厅直属企业。而当时***为省工信厅在册干部职工，且涉案房屋亦为省工信厅名下产业，属于当时可分配给干部职工的福利房，但省工信厅无视***的房改要求，致使***因企业改制及涉案房屋多次产权变动而无法获得涉案房屋产权，引发本次纠纷。而本次纠纷实质上是福利分房未妥善处理的问题，而关于单位内部建房、分房问题并不属于人民法院管辖范围，一审法院并未深入了解本次纠纷的本质，单纯以租赁合同纠纷作出判决，于法不合，对于该判决依法应当予以撤销。综上所述，***认为本次房屋纠纷实际属于***与省工信厅福利分房纠纷，人民法院并无管辖权利，一审判决严重侵害了***的合法权益，故恳请二审法院撤销一审全部民事判决，同时依法驳回省工信厅全部的诉讼请求，本案一、二审诉讼所涉费用由省工信厅承担。 省工信厅二审答辩称：一、本案不属于因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷，而是民事主体间的房屋租赁合同纠纷，依法属于人民法院审理范围。（一）***从来都不是广东省经济委员会职工。***之前在粤能公司任职部门经理，现任东莞市九丰能源有限公司董事长、法定代表人，在本案中***与省工信厅双方属于平等的民事主体，双方没有任何行政隶属关系，本案属平等民事主体之间租赁合同纠纷，人民法院应当受理。（二）对于***二审提交的关于其党组织关系的情况说明，三性不予以认可。即便当年***的党组织关系转入广东省经济委员会，也并不能证明***是广东省经济委员会职工。二、省工信厅是涉案房产的合法所有权人，***在2019年2月5日租赁期限届满后拒不搬离并继续占有使用涉案房产的行为严重违约，严重损害了省工信厅的合法权益，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 粤能公司二审答辩称：一、原审第三人与***已通过房屋置换解决了房屋买卖历史问题，涉案房屋已不存在任何房屋买卖纠纷或争议。二、原审第三人已于2018年12月退出涉案房屋的租赁合同关系，省工信厅实际享有和承担出租方权利义务。 省工信厅于2022年3月4日向一审法院起诉请求：一、判令***立即腾空并迁出广州市越秀区ZZ路35号大院8号303房并交还省工信厅；二、判令***向省工信厅支付2019年1月份房屋租金1500元及应交未交房屋租金的违约金（违约金自2019年1月11日起算至***支付未缴租金之日为止，以1500元为基数，每天按照月租金的1%计算）；三、判令***向省工信厅支付从2019年2月份起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（房屋面积86.47平方米。其中2019年以及2020年每月的房屋占用费，参照广州市住房和城乡建设局发布的2018年、2019年广州市居住用房租金参考价每月每平方米38元，每月收取3286元；2021年每月的房屋占用费，参照2020年广州市居住用房租金参考价每月每平方米43元，每月收取3718元；房屋占用费自2019年2月6日起算至***实际交还房屋之日止）。 一审法院认定事实：涉案广州市ZZ路35号大院八号303房为登记于省工信厅名下的房产，建筑面积86.47平方米，使用性质为住宅，登记时间为2000年10月18日。 2003年6月30日，原审第三人向省财政厅发函称：根据我司与原省经委于1999年12月31日签订的代垫资金余额归还协议，省经贸委应将其名下九套房屋转让给我司作为抵偿原省经委所欠我司欠款余额210万元。根据广东国汇房地产评估有限公司对其中八套住房进行的价值评估结果，八套房屋价值为1898541元。经我司与省经贸委协商一致，同意将省经贸委八套房屋转让作为偿还所欠210万元欠款后，不足部分我司不再向省经贸委追讨，原欠款归还协议自行终止。目前，省经贸委已将位于竹丝岗大马路68号601、70号402、702、901、902房共五套房屋过户给我司，剩余位于越秀区小北路小石街道7号101、9号102、103房三套房屋的产权请贵厅批准省经贸委尽快办理产权过户手续。 2003年10月8日，***（乙方）与原审第三人（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：双方就ZZ路35号8门303房的买卖事宜订立本合同，该房屋是甲方在广东省经济贸易委员会前身——广东省经济委员会直属期间由省经委于1998年12月分配给甲方员工居住，成立省经贸委后，甲方在与省贸委脱钩前已对该套房屋支付了全部款项；但未做产权转移登记手续，实际产权已属甲方，甲方有权对该套房屋进行处置，上述内容甲方已与省经贸委达成一致意见；现甲方同意将该套房屋出售给乙方，该套房屋面积83平方米，作价2182元/平方米，总价181106元；乙方在2003年10月25日前付清全款按9.8折优惠，折实后总价为177484元；乙方付清全款后即取得房屋的所有权等。 合同签订后，***向原审第三人支付了购房款177484元。 2015年10月27日，***（甲方）与原审第三人（乙方）签订《协议书》，约定：鉴于：甲方系乙方职工，2003年10月8日双方签订《房屋买卖合同》，约定乙方将广州市ZZ路35号8门303房（以下简称标的房屋A）产权转让予甲方，乙方协助甲方办理标的房屋A产权证书，之后，甲方依约付清购房款，乙方依约交付标的房屋A给甲方使用至今；标的房屋A原系广东省经济贸易委员会提供给乙方的抵债房屋，为了办理标的房屋A产权变更手续，甲乙双方曾共同向相关部门申请，多方沟通协调，但因各种主客观原因，截至本协议签订之日，标的房屋A登记的产权单位仍为广东省经济贸易委员会，尚未变更登记至甲方名下；为维护职工合法权益，乙方同意将其所有的位于广州市环市东路488号1506房（以下简称标的房屋B）按市场评估价格转让给甲方，同时，乙方按市场评估价格回购甲方所占标的房屋A；此房屋置换事项已经广业公司批复；甲乙双方经协商就标的房屋B的转让及标的房屋A的回购事宜达成如下条款：标的房屋A的评估情况:建筑面积86.47平方米，房屋性质：住宅，产权人：广东省经济贸易委员会，市场价值：以2012年11月16日为评估时点，评估单价20231元/平方米，评估总价1749375元；标的房屋的评估情况:建筑面积103.44平方米，房屋性质：住宅，产权人：广东粤能（集团）有限公司，市场价值：以2012年11月16日为评估时点，评估单价17708元/平方米，评估总价1831716元；甲乙双方同意，乙方将其所有的标的房屋B作价1831716元转让给甲方；甲乙双方同意，乙方回购标的房屋A，回购价格为1749375元；甲乙双方同意，标的房屋B与标的房屋A的回购价款相减所剩款项82341元，为甲方应向乙方支付的实际购房款，乙方无需再向甲方支付标的房屋的回购款；甲方应于甲乙双方共同向房屋登记管理机构递交标的房屋B的过户资料之日前，一次性向乙方付清实际购房款82341元；标的房屋B过户至甲方之日起60日内，甲方应搬离标的房屋A，将标的房屋腾空交付给乙方；甲方交付标的房屋之前，乙方应将标的房屋B交付给甲方；甲方同意，乙方将标的房屋B转让给甲方后，甲方不再追究乙方在双方于2003年10月8日签订的《房屋买卖合同》项下的所有责任等。 合同签订后，***向原审第三人支付了购房款82341元。 2016年4月8日，***与原审第三人签订《广州市房屋租赁合同》，约定原审第三人将涉案房屋出租给***，租赁期限自2016年2月6日至2017年2月5日止，月租金1500元，租金按月结算，由乙方在每月的10日前缴付当月租金给甲方等。 2016年12月1日，***与原审第三人再签订《续租协议》，约定双方同意将租赁期限延长至2019年2月5日，其余条款不变等。 此后，省工信厅与原审第三人签订《房屋返还协议》，约定省工信厅确认自签订本协议之日已实际接收涉案房屋，省工信厅已对该房屋进行现场验收，同意按该房屋的现状进行接收；原审第三人确认该房屋在交付前未发生任何债务，并结清使用期间的所有相关费用，省工信厅承认原审第三人与***的房屋租赁合同有效，原审第三人将原已收取的房租退还省工信厅，尚未收取的租金由***直接向省工信厅支付等。 2018年12月18日，***向省工信厅支付了2018年10月-12月的租金共4500元。 2021年12月8日，省工信厅向***邮寄发出《关于限期搬离并补缴租金的通知》称，省工信厅认可***与原审第三人签订的《续租协议》已于2019年2月5日届满，并通知***限期搬离涉案房屋并补缴租金等。***已于2021年12月9日收到该通知。 本案诉讼期间，省工信厅与原审第三人均确认：原审第三人原为省工信厅的下属直属企业，在2000年左右脱离直属关系，归广业公司主管。广业公司与省工信厅没有关系。***陈述：***于1996年12月-2016年12月在原审第三人处任职，2017年1月转到广业集团公司下属另一企业任职。涉案房屋于1998年12月分配给其居住，其于1999年1-3月期间对房屋进行装修，于1999年3月份入住涉案房屋。现房屋由***夫妻二人居住使用。 一审法院认为：根据现已查明的事实，***并非省工信厅的干部或员工，现有证据亦不能证实***与原审第三人签订的上述《房屋买卖合同》及《协议书》所约定的购房内容系根据房改政策而为，故本案不属于因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，属于人民法院审理的民事诉讼范围，故一审法院依法对本案享有管辖权。省工信厅作为涉案广州市ZZ路35号大院八号303房的不动产权人，确认原审第三人与***签订的租赁合同有效，故省工信厅应承接原审第三人与***所订立的《广州市房屋租赁合同》、《续租协议》中出租方的权利义务。现上述协议约定的租赁期限已届满，省工信厅亦已向***发出《关于限期搬离并补缴租金的通知》，表明省工信厅不再继续出租涉案房屋给***，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。故省工信厅现诉请要求***腾空交还涉案303房并支付租金、房屋使用费、逾期付款违约金的诉讼请求合法有理，一审法院予以支持。鉴于省工信厅为国家机关，涉案房屋属于公房，故房屋使用费应参照合同约定的标准自省工信厅上述《关于限期搬离并补缴租金的通知》送达之日即2019年12月10日起计付。至于***认为涉案房屋应由***按照房改政策购买的抗辩意见，一审法院认为，***与原审第三人在上述《房屋买卖合同》中关于购买涉案广州市ZZ路35号大院八号303房的约定，已为双方于2015年10月27日签订的《协议书》所变更，即双方买卖合同的标的已变更为广州市环市东路488号1506房，且现有证据并未能证实省工信厅同意涉案房屋由原审第三人房改出售给***，故对***上述抗辩意见，一审法院不予接纳。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第七百三十三条之规定，一审法院于2022年6月6日判决：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告***应迁出广州市ZZ路35号大院八号303房，将该房屋腾空交还给原告广东省工业和信息化厅。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告***应向原告广东省工业和信息化厅支付自2019年1月1日起至2019年12月9日止的租金（按每月1500元计）并计付逾期付款违约金（自2019年1月11日起至被告付清2019年1月租金之日止，以1500元为基数按每日1%计付）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告***应向原告广东省工业和信息化厅支付自2019年12月10日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按每月1500元计）。自本判决发生法律效力之次日起的房屋使用费，被告应参照上述标准逐月向原告支付至实际交还上述房屋之日止。四、驳回原告广东省工业和信息化厅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1530.5元，由原告负担936.75元，被告负担593.75元。 二审期间，***向本院提交《情况说明》，拟证明***曾为经委在编职工，享受正常分房待遇。省工信厅对该说明意见为：三性不予认可。党组织关系不是判定双方是否为单位职工关系的依据，二者没有直接联系。***在调入粤能公司之前，曾在中国银行北京分行工作。根据***提供的情况说明，其在中国银行北京分行工作时，党组织关系也不在北京分行，而在中国国际企业的合作公司。由此可见，党组织关系所在地并非为工作单位。另外，经查询，***的党组织关系不在省工信厅的管理系统中。即便当年***的党组织关系曾转入广东省经济委员会不能因此认为***就是广东省经委的职工。何况，***与粤能公司在一审庭审时已自认***在粤能公司任职，为粤能公司职工的事实。我方一审开庭时提交的补充证据十一，***与粤能公司签订的协议书中记载，甲方系乙方员工，甲方是***，乙方是粤能公司。我方一审开庭时提交的补充证据十二，***与粤能公司签订的房屋买卖合同中记载案涉房屋是由省经委于1998年12月分配给甲方员工居住，甲方是粤能公司，以上事实充分说明***是粤能公司职工，而非省经委的职工。粤能公司称该情况说明与粤能公司无关，不发表意见。 省工信厅向本院提交：***人事档案与党组织关系调查情况说明，拟证明***不是原广东省经济委员会的职工，经查询，其党组织关系不在省工信厅的管理系统中，***与省工信厅属于民事平等主体，因此，本案是民事主体间的房屋租赁合同纠纷，依法属于人民法院审理范围。***质证意见为：三性不予认可。首先，该证据出示的主体是省工信厅，其所述事实是否真实无法确认。其次，省工信厅陈述其党管系统为2000年左右建立。根据一审时省工信厅陈述，其与粤能公司脱钩也是在2000年。故该证据内容无法证实***的党组关系是否曾在省工信厅处。省工信厅提交的证据也可以说明相关房屋是由其分配给***，省工信厅是粤能公司的上级机关，相关公房分配工作，均应由省工信厅进行安排。粤能公司称该证据与粤能公司无关，不发表意见。 经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合各方意见，本案二审争议的焦点为：一、本案是否属于单位内部分房纠纷？二、***是否应将案涉303房腾空交还省工信厅？三、***是否需要向省工信厅支付自2019年1月1日起至2019年12月9日止的租金及违约金和自2019年12月10日起至实际交还之日止的房屋使用费（按每月1500元计）？对此，本院分析如下： 关于焦点一、根据2015年10月22日，***与粤能公司签订的《协议书》可知，粤能公司已通过调换房屋的方式将广州市环市东路488号1506房房屋转让给了***，而案涉303房依约应交由粤能公司回购，***已向粤能公司支付两房屋差价款82341元，故其通过该协议实已享受了单位内房分房。此后，***在继续占有使用案涉303房期间与粤能公司签订《广州市房屋租赁合同》《续租协议》，双方成立租赁关系，在此后，省工信厅作为涉案303房的不动产权人承接了粤能公司与***所订立的《广州市房屋租赁合同》、《续租协议》中出租方的权利义务，省工信厅与***之间成立租赁关系。另，从***向省工信厅“许经理”发出要求继续租赁请求的微信聊天记录亦可印证该关系。因此，本案并不属于单位内部分房纠纷，***提出人民法院无管辖权的意见与事实不符，本院不予采纳。 关于焦点二、根据《续租协议》的约定，***续租案涉303房期限至2019年2月5日已届满，此后双方形成不定期租赁关系。根据不定期租赁关系，任一方可随时提出解除关系的法律规定，省工信厅于2021年12月6日向***发出《关于限期搬离并补缴租金的通知》，表明省工信厅不再继续出租涉案房屋给***。再根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条有关租赁期限届满，承租人应当返还租赁物的规定，本案省工信厅诉求***腾空交还涉案303房于法有据，一审法院予以支持无误，本院予以维持。 关于焦点三、省工信厅上述《关于限期搬离并补缴租金的通知》送达***，即2019年12月10日双方不定期租赁关系应予解除，在此期间，***理应向省工信厅支付自2019年1月1日起至2019年12月9日止的租金及违约金。***至今未将案涉303房交还省工信厅，理应向省工信厅继续支付自2019年12月10日起至实际交还之日止的房屋使用费。一审对此判处并无不当，本院予以认可和维持。 综上所述，***的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，第七百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》（2022年1月1日施行）第一百七十七条第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2022年4月10日施行）第九十条、第三百二十一条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1530.5元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二二年九月二十三日 书记员*** 杨佳