中山市市政机械施工有限公司
中山市市政机械施工有限公司、某某商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）粤20民终3305号
上诉人（原审原告）：中山市市政机械施工有限公司，住所地广东省中山市东区长江路18号恒隆豪苑16栋2座27层1卡，统一社会信用代码91442000774006035C。
法定代表人：江国强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐春前，广东盈隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈婷娜，广东盈隆律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：***，男，1973年12月10日出生，汉族，住湖南省新宁县。
上诉人中山市市政机械施工有限公司（以下简称市政机械公司）因与被上诉人***商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初23176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
市政机械公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条是专为调整动产保留所有权买卖合同纠纷而设立的规定，不应适用于房产买卖合同。一审判决以此为据，认为上诉人不享有房产取回权，进而不享有合同解除权，完全是答非所问，适用法律严重错误；2.一审法院认为上诉人对被上诉人享有的购房款债权已经有生效的另案撤销权判决确定，可通过申请执行另案撤销权判决得到清偿。一审判决以此为由否定上诉人享有的合同解除权，该认定结论与论据之间没有逻辑关联性也无法律依据。裁判权的行使并非任意，法院在审查上诉人关于解除合同的请求能否得到支持时，法定的审查事项及法律依据是《合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《商品房买卖合同》约定条款。本案中，上诉人与***之间的商品房买卖合同法律关系随着撤销权诉讼判决的生效而自动回复。***负担的支付剩余购房款的义务亦自动回复，其迟延履行该主要合同义务，经催告后未在合理期限内履行。上诉人既享有约定解除权又享有法定解除权，且在法定期限内以适当的方式行使了合同解除权。债务未经生效法律文书确定的，债权人尚有权请求债务人履行。那么，债务已经生效法律文书确定的，债权人更有理由请求债务人履行。本案中，对于被上诉人拖欠的购房款，即便上诉人可持另案的撤销权判决申请强制执行，也仅仅是上诉人有权选择的救济途径之一，不妨碍上诉人选择请求被上诉人自觉履行义务。被上诉人未自觉履行的，上诉人当然有权行使自己依法享有的约定解除权、法定解除权。事实上，上诉人作为另案撤销权诉讼的被告人，也不符合执行立案条件，无法通过申请强制执行清偿自己的购房款债权。一审法院判决在驳回上诉人合法诉求的同时，却给上诉人指引了一条权利救济途径的死胡同。综上，一审法院判决以与本案诉求无关的理由及错误的法律依据，判决驳回上诉人的合法诉求是完全错误，请求贵院依法予以纠正。
被上诉人***二审期间未作答辩。
市政机械公司向一审法院起诉请求：1.解除市政机械公司、***于2015年2月10日签订的商品房买卖合同；2.***立即协助市政机械公司办理注销位于中山市东区的销售合同备案登记；3.***以合同总价款的5%向市政机械公司支付违约金42141元（842820×5%）。
一审法院认定事实：1.2015年2月10日，市政机械公司（出卖人）与***（买受人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，座落于中山市东区（建筑面积140.47平方米，套内建筑面积112.42平方米）；总价款为842820元；付款方式为买受人于2015年2月10日以现金方式支付255820元，以商业贷款方式支付587000元；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，买受人不承担违约责任，逾期超过30日而不足90日的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金，合同继续履行，超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，出卖人要求继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2016年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。商品房买卖合同还约定了其他内容。补充协议约定：出卖人应当在2015年3月30日前取得勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具的工程竣工验收报告并将商品房交付买受人使用；若补充协议条款与合同规定有不同之处，以补充协议为准。协议还约定了其他内容。
同月12日，市政机械公司（甲方）与***（乙方）签订首期款分期付款协议（以下简称付款协议），约定：商品房买卖合同约定首期款为255820元，因乙方不能一次性支付，现就前述首期款分期支付如下，乙方在签订商品房买卖合同时需向甲方支付部分首期款55820元，首期款余款200000元分别于2015年3月10日前、4月10日前、5月10日前、6月10日前各付5万元，如乙方未按约付款，甲方有权拒绝向乙方交楼及办证。
庭审中，市政机械公司称，前述合同及协议签订后，***于2015年2月10日向其支付了首期款55820元，分别于2015年3月10日、4月10日各支付了首期款50000元，尚欠首期款100000元至今未付；其已收取银行贷款587000元。
2.2015年2月15日，涉案商品房办理了登记在***名下的销售备案登记手续。
3.2016年5月18日，市政机械公司（甲方）与***（乙方）签订终止协议，约定：甲方与乙方就涉案商品房签订的商品房买卖合同约定购房总价842820元，甲方实收房款692820元，其中首期款155820元，银行按揭贷款587000元，尚欠100000元房款未支付；现应乙方要求终止合同，由甲方回购该商品房，双方一致同意解除该商品房买卖合同，甲方须根据按揭银行的还款数额按时、足额进行还款，乙方须配合甲方办理协议所涉手续（包括但不限于甲方清偿乙方在银行的按揭借款本息所涉手续，并在甲方清偿乙方在银行的按揭借款本息之日起三日内办理商品房买卖合同终止备案登记手续），甲方在收到房管部门就该商品房出具的买卖合同终止备案登记的确认文件之日起30日内一次性退还乙方已付购房款155820元及乙方已还银行贷款的本金及利息49018元。
庭审中，市政机械公司称，商品房买卖合同签订后，因为***无力偿还银行贷款，银行要求其履行担保义务时其欲与***解除商品房买卖合同并主张违约责任，后经双方协商其同意不追究***的违约责任并按原价收回涉案商品房、补偿***已支付的贷款利息，双方为此签订前述终止协议，终止协议是对涉案商品房出售后的善后处理方式而非旨在回购涉案商品房。
4.中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案商品房于2015年3月13日抵押给中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建设银行中山分行），被担保主债权数额为587000元，后于2016年5月9日注销抵押登记；于2016年5月19日办理了注销登记在***名下的备案手续；于2018年1月8日，重新登记在市政机械公司名下；于2018年6月12日因（2017）粤2071民初8593号一案被一审法院查封；截至2020年9月23日，尚未有新的商品房销售合同登记备案记录；
5.2017年5月12日，蔡双全以市政机械公司与***通过签订终止协议以明显不合理的低价转让涉案商品房的行为侵害了其作为***的债权人的合法利益为由诉至一审法院，主张撤销终止协议并将涉案商品房恢复备案登记在***名下。该案审理中查明：2016年5月30日，蔡双全以***、陈彩云在2014年至2015年期间多次向其借款未予以偿还为由诉至一审法院，一审法院于2016年6月6日作出（2016）粤2071民初11182号民事调解书，后因***、陈彩云未按调解协议履行付款义务，蔡双全于2016年10月19日向一审法院申请强制执行，因未发现***、陈彩云有可供执行的财产或财产线索，一审法院于2017年6月13日作出（2016）粤2071执13486号执行裁定书，裁定终结本次执行程序；市政机械公司于2016年4月25日已代***还清拖欠建设银行中山分行的借款本金570754.73元、利息2252.89元，合计573007.62元，该房产所担保的债权已清偿完毕；2016年6月3日，林绍佳向***转账支付204838元；一审法院委托中山市联诚房地产与土地评估有限公司对涉案商品房于终止协议签订之日即2016年5月18日的价值进行评估，估价结果为估价对象于价值时点的评估价值为1292300元，房地产单价为9200元／平方米（含地价）。后一审法院于2018年5月30日作出（2017）粤2071民初8593号民事判决书（以下简称8593判决），认定：涉案商品房的回购价格为877845.62元（直接付给***的转账款204838元＋代偿银行贷款本息573007.62元＋***自认首付欠款100000元），根据评估机构的估价结果涉案商品房在回购时单价为9200元／平方米，市政机械公司以6249元／平方米（877845.62元÷140.47平方米）向***回购涉案商品房，未达到市场交易价的百分之七十，可以认定回购价格为明显不合理低价，在蔡双全就民间借贷纠纷向一审法院起诉前，***以明显不合理低价转让了涉案商品房，导致在民间借贷案件的执行阶段经一审法院向有关部门联查仍未能发现***有可供执行的财产，故***的转让行为已损害了债权人蔡双全的合法权益，市政机械公司作为具有行业专业知识的企业，理应清楚房价的走势及房产升值的情况，但其仍以明显不合理低价回购该商品房，应认定其在回购时对***的经济状况及交易背景是知情的，蔡双全主张撤销***与市政机械施工公司签订的终止协议书，符合法律规定的债权人行使撤销权的构成要件，应予以支持。据此判令：“一、撤销被告***与被告中山市市政机械施工有限公司于2016年5月18日签订的《商品房买卖合同终止协议书》。二、被告中山市市政机械施工有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内就位于中山市东区销售合同备案登记至被告***名下；被告***于本判决发生法律效力之日起七日内向被告中山市市政机械施工有限公司返还价款877845.62元。三、驳回原告蔡双全其他的诉讼请求。”
前述判决生效后，蔡双全于2020年8月6日向本案申请执行，一审法院于同月10日出具执行通知书，通知市政机械公司协助办理涉案商品房销售合同备案登记至***名下。庭审中，市政机械公司称其收到前述通知后至今仍未办理前述备案登记手续。
6.市政机械公司称，8593号判决生效后，***未向其返还价款877845.62元，但其未就此向一审法院申请执行；因***拖欠首期款100000元，其根据付款协议的约定一直未向***交付涉案商品房；终止协议签订后，其按6000元/平方米的价格将涉案商品房交付给建筑商邵进才用以抵扣拖欠的工程款，后与邵进才指定的案外人就涉案商品房签订了认购书，当双方准备签订商品房买卖合同以办理备案登记时，发现涉案商品房已因（2017）粤2071民初8593号一案被查封，故双方最终没有签订商品房买卖合同，也没有办理备案登记，但涉案商品房已由案外人装修入住。
一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。市政机械公司与***签订的商品房买卖合同及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据已查明的事实可知，商品房买卖合同签订后，***已向市政机械公司支付了首期款合共155820元以及通过银行贷款的方式支付了购房款587000元，至今尚欠100000元购房款尚未支付。***前述拖欠首期款的行为确已构成违约。但是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条规定：“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”，本案中，***已向市政机械公司支付购房款742820元（155820元+587000元），已超出合同总价款842820元的百分之七十五。同时，因***在终止协议被依法撤销后只是未履行8593号判决书判令的还款义务，该还款义务不等同于商品房买卖合同约定的付款义务，市政机械公司通过申请执行即可以要求***支付包含首期欠款100000元在内的款项877845.62元。综上，市政机械公司以***未履行8593号判决的付款义务为由主张***就涉案商品房未履行任何付款义务从而要求解除合同、注销备案登记以及支付因逾期付款而解除合同产生的违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。***经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，其应自行承担相应的诉讼风险。
综上所述，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决：驳回市政机械公司的诉讼请求。案件受理费12650元（已由市政机械公司预交），由市政机械公司负担。
本院二审期间，双方当事人在二审期间未提交新的证据。
一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为：市政机械公司以***未支付购房款主张解除商品房买卖合同应否支持。
根据一审查明的事实，市政机械公司与***签订商品房买卖合同后，***已向市政机械公司支付了首期款155820元，通过银行贷款方式支付购房款587000元，尚欠首期款100000元未支付。因***无支付能力，双方签订《商品房买卖合同终止协议》，由市政机械公司回购涉案商品房，解除商品房买卖合同。该协议书被8593号判决撤销，该判决同时判令***向市政机械公司返还价款877845.62元，该价款已包含***尚未支付的100000元首期款。8593号判决生效后，截至目前，***未向市政机械公司返还上述款项，市政机械公司亦未向法院申请强制执行。本案中，市政机械公司认为因8593号判决已撤销《商品房买卖合同终止协议》，双方权利义务由双方原签订的商品房买卖合同确定，***未支付任何购房款，故市政机械公司有权解除合同。本院认为，8593号判决判令***向市政机械公司返还价款877845.62元，已包含了***未履行的首期款100000元及双方履行《商品房买卖合同终止协议》中产生的银行利息等费用，显然已非双方合同约定的购房款842820元，***未履行生效判决的还款义务的行为，性质上不属于未履行商品房买卖合同约定的付款义务，市政机械公司可以通过法院强制执行要求***支付，市政机械公司据此主张解除合同，无事实和法律依据，本院不予支持。此外，关于市政机械公司能否以***未支付首期款100000元主张解除合同的问题。经查，商品房买卖合同第六条约定，签订合同时***支付首期款255820元，587000元办理商业贷款，合同第七条约定了买受人逾期付款出卖人享有合同解除权。但是，双方随后签订首期款分期付款协议，约定***在签订商品房买卖合同时需支付55820元，首期款余款200000元分别于2015年3月10日前、4月10日前、5月10日前、6月10日前各付5万元，如***未按约付款，市政机械公司有权拒绝向***交楼及办证。本院认为，***未在商品房买卖合同约定的期限内足额支付首期款，双方通过首期款分期付款协议重新约定付款期限及违约责任，应当视为市政机械公司放弃了***未按商品房买卖合同约定支付首期款时享有的合同解除权，现市政机械公司又以***迟延履行首期款为由主张解除合同，理据不足，本院不予支持。
当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人市政机械公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12650元（中山市市政机械施工有限公司已预交），由上诉人中山市市政机械施工有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 官 琳
审判员 张群立
审判员 吴碧英
二〇二一年九月二十二日
书记员 廖博睿
广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）粤20民终3305号
上诉人（原审原告）：中山市市政机械施工有限公司，住所地广东省中山市东区长江路18号恒隆豪苑16栋2座27层1卡，统一社会信用代码91442000774006035C。
法定代表人：江国强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐春前，广东盈隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈婷娜，广东盈隆律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：***，男，1973年12月10日出生，汉族，住湖南省新宁县。
上诉人中山市市政机械施工有限公司（以下简称市政机械公司）因与被上诉人***商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初23176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
市政机械公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条是专为调整动产保留所有权买卖合同纠纷而设立的规定，不应适用于房产买卖合同。一审判决以此为据，认为上诉人不享有房产取回权，进而不享有合同解除权，完全是答非所问，适用法律严重错误；2.一审法院认为上诉人对被上诉人享有的购房款债权已经有生效的另案撤销权判决确定，可通过申请执行另案撤销权判决得到清偿。一审判决以此为由否定上诉人享有的合同解除权，该认定结论与论据之间没有逻辑关联性也无法律依据。裁判权的行使并非任意，法院在审查上诉人关于解除合同的请求能否得到支持时，法定的审查事项及法律依据是《合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《商品房买卖合同》约定条款。本案中，上诉人与***之间的商品房买卖合同法律关系随着撤销权诉讼判决的生效而自动回复。***负担的支付剩余购房款的义务亦自动回复，其迟延履行该主要合同义务，经催告后未在合理期限内履行。上诉人既享有约定解除权又享有法定解除权，且在法定期限内以适当的方式行使了合同解除权。债务未经生效法律文书确定的，债权人尚有权请求债务人履行。那么，债务已经生效法律文书确定的，债权人更有理由请求债务人履行。本案中，对于被上诉人拖欠的购房款，即便上诉人可持另案的撤销权判决申请强制执行，也仅仅是上诉人有权选择的救济途径之一，不妨碍上诉人选择请求被上诉人自觉履行义务。被上诉人未自觉履行的，上诉人当然有权行使自己依法享有的约定解除权、法定解除权。事实上，上诉人作为另案撤销权诉讼的被告人，也不符合执行立案条件，无法通过申请强制执行清偿自己的购房款债权。一审法院判决在驳回上诉人合法诉求的同时，却给上诉人指引了一条权利救济途径的死胡同。综上，一审法院判决以与本案诉求无关的理由及错误的法律依据，判决驳回上诉人的合法诉求是完全错误，请求贵院依法予以纠正。
被上诉人***二审期间未作答辩。
市政机械公司向一审法院起诉请求：1.解除市政机械公司、***于2015年2月10日签订的商品房买卖合同；2.***立即协助市政机械公司办理注销位于中山市东区的销售合同备案登记；3.***以合同总价款的5%向市政机械公司支付违约金42141元（842820×5%）。
一审法院认定事实：1.2015年2月10日，市政机械公司（出卖人）与***（买受人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，座落于中山市东区（建筑面积140.47平方米，套内建筑面积112.42平方米）；总价款为842820元；付款方式为买受人于2015年2月10日以现金方式支付255820元，以商业贷款方式支付587000元；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，买受人不承担违约责任，逾期超过30日而不足90日的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金，合同继续履行，超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，出卖人要求继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2016年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。商品房买卖合同还约定了其他内容。补充协议约定：出卖人应当在2015年3月30日前取得勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具的工程竣工验收报告并将商品房交付买受人使用；若补充协议条款与合同规定有不同之处，以补充协议为准。协议还约定了其他内容。
同月12日，市政机械公司（甲方）与***（乙方）签订首期款分期付款协议（以下简称付款协议），约定：商品房买卖合同约定首期款为255820元，因乙方不能一次性支付，现就前述首期款分期支付如下，乙方在签订商品房买卖合同时需向甲方支付部分首期款55820元，首期款余款200000元分别于2015年3月10日前、4月10日前、5月10日前、6月10日前各付5万元，如乙方未按约付款，甲方有权拒绝向乙方交楼及办证。
庭审中，市政机械公司称，前述合同及协议签订后，***于2015年2月10日向其支付了首期款55820元，分别于2015年3月10日、4月10日各支付了首期款50000元，尚欠首期款100000元至今未付；其已收取银行贷款587000元。
2.2015年2月15日，涉案商品房办理了登记在***名下的销售备案登记手续。
3.2016年5月18日，市政机械公司（甲方）与***（乙方）签订终止协议，约定：甲方与乙方就涉案商品房签订的商品房买卖合同约定购房总价842820元，甲方实收房款692820元，其中首期款155820元，银行按揭贷款587000元，尚欠100000元房款未支付；现应乙方要求终止合同，由甲方回购该商品房，双方一致同意解除该商品房买卖合同，甲方须根据按揭银行的还款数额按时、足额进行还款，乙方须配合甲方办理协议所涉手续（包括但不限于甲方清偿乙方在银行的按揭借款本息所涉手续，并在甲方清偿乙方在银行的按揭借款本息之日起三日内办理商品房买卖合同终止备案登记手续），甲方在收到房管部门就该商品房出具的买卖合同终止备案登记的确认文件之日起30日内一次性退还乙方已付购房款155820元及乙方已还银行贷款的本金及利息49018元。
庭审中，市政机械公司称，商品房买卖合同签订后，因为***无力偿还银行贷款，银行要求其履行担保义务时其欲与***解除商品房买卖合同并主张违约责任，后经双方协商其同意不追究***的违约责任并按原价收回涉案商品房、补偿***已支付的贷款利息，双方为此签订前述终止协议，终止协议是对涉案商品房出售后的善后处理方式而非旨在回购涉案商品房。
4.中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案商品房于2015年3月13日抵押给中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建设银行中山分行），被担保主债权数额为587000元，后于2016年5月9日注销抵押登记；于2016年5月19日办理了注销登记在***名下的备案手续；于2018年1月8日，重新登记在市政机械公司名下；于2018年6月12日因（2017）粤2071民初8593号一案被一审法院查封；截至2020年9月23日，尚未有新的商品房销售合同登记备案记录；
5.2017年5月12日，蔡双全以市政机械公司与***通过签订终止协议以明显不合理的低价转让涉案商品房的行为侵害了其作为***的债权人的合法利益为由诉至一审法院，主张撤销终止协议并将涉案商品房恢复备案登记在***名下。该案审理中查明：2016年5月30日，蔡双全以***、陈彩云在2014年至2015年期间多次向其借款未予以偿还为由诉至一审法院，一审法院于2016年6月6日作出（2016）粤2071民初11182号民事调解书，后因***、陈彩云未按调解协议履行付款义务，蔡双全于2016年10月19日向一审法院申请强制执行，因未发现***、陈彩云有可供执行的财产或财产线索，一审法院于2017年6月13日作出（2016）粤2071执13486号执行裁定书，裁定终结本次执行程序；市政机械公司于2016年4月25日已代***还清拖欠建设银行中山分行的借款本金570754.73元、利息2252.89元，合计573007.62元，该房产所担保的债权已清偿完毕；2016年6月3日，林绍佳向***转账支付204838元；一审法院委托中山市联诚房地产与土地评估有限公司对涉案商品房于终止协议签订之日即2016年5月18日的价值进行评估，估价结果为估价对象于价值时点的评估价值为1292300元，房地产单价为9200元／平方米（含地价）。后一审法院于2018年5月30日作出（2017）粤2071民初8593号民事判决书（以下简称8593判决），认定：涉案商品房的回购价格为877845.62元（直接付给***的转账款204838元＋代偿银行贷款本息573007.62元＋***自认首付欠款100000元），根据评估机构的估价结果涉案商品房在回购时单价为9200元／平方米，市政机械公司以6249元／平方米（877845.62元÷140.47平方米）向***回购涉案商品房，未达到市场交易价的百分之七十，可以认定回购价格为明显不合理低价，在蔡双全就民间借贷纠纷向一审法院起诉前，***以明显不合理低价转让了涉案商品房，导致在民间借贷案件的执行阶段经一审法院向有关部门联查仍未能发现***有可供执行的财产，故***的转让行为已损害了债权人蔡双全的合法权益，市政机械公司作为具有行业专业知识的企业，理应清楚房价的走势及房产升值的情况，但其仍以明显不合理低价回购该商品房，应认定其在回购时对***的经济状况及交易背景是知情的，蔡双全主张撤销***与市政机械施工公司签订的终止协议书，符合法律规定的债权人行使撤销权的构成要件，应予以支持。据此判令：“一、撤销被告***与被告中山市市政机械施工有限公司于2016年5月18日签订的《商品房买卖合同终止协议书》。二、被告中山市市政机械施工有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内就位于中山市东区销售合同备案登记至被告***名下；被告***于本判决发生法律效力之日起七日内向被告中山市市政机械施工有限公司返还价款877845.62元。三、驳回原告蔡双全其他的诉讼请求。”
前述判决生效后，蔡双全于2020年8月6日向本案申请执行，一审法院于同月10日出具执行通知书，通知市政机械公司协助办理涉案商品房销售合同备案登记至***名下。庭审中，市政机械公司称其收到前述通知后至今仍未办理前述备案登记手续。
6.市政机械公司称，8593号判决生效后，***未向其返还价款877845.62元，但其未就此向一审法院申请执行；因***拖欠首期款100000元，其根据付款协议的约定一直未向***交付涉案商品房；终止协议签订后，其按6000元/平方米的价格将涉案商品房交付给建筑商邵进才用以抵扣拖欠的工程款，后与邵进才指定的案外人就涉案商品房签订了认购书，当双方准备签订商品房买卖合同以办理备案登记时，发现涉案商品房已因（2017）粤2071民初8593号一案被查封，故双方最终没有签订商品房买卖合同，也没有办理备案登记，但涉案商品房已由案外人装修入住。
一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。市政机械公司与***签订的商品房买卖合同及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据已查明的事实可知，商品房买卖合同签订后，***已向市政机械公司支付了首期款合共155820元以及通过银行贷款的方式支付了购房款587000元，至今尚欠100000元购房款尚未支付。***前述拖欠首期款的行为确已构成违约。但是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条规定：“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”，本案中，***已向市政机械公司支付购房款742820元（155820元+587000元），已超出合同总价款842820元的百分之七十五。同时，因***在终止协议被依法撤销后只是未履行8593号判决书判令的还款义务，该还款义务不等同于商品房买卖合同约定的付款义务，市政机械公司通过申请执行即可以要求***支付包含首期欠款100000元在内的款项877845.62元。综上，市政机械公司以***未履行8593号判决的付款义务为由主张***就涉案商品房未履行任何付款义务从而要求解除合同、注销备案登记以及支付因逾期付款而解除合同产生的违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。***经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，其应自行承担相应的诉讼风险。
综上所述，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决：驳回市政机械公司的诉讼请求。案件受理费12650元（已由市政机械公司预交），由市政机械公司负担。
本院二审期间，双方当事人在二审期间未提交新的证据。
一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为：市政机械公司以***未支付购房款主张解除商品房买卖合同应否支持。
根据一审查明的事实，市政机械公司与***签订商品房买卖合同后，***已向市政机械公司支付了首期款155820元，通过银行贷款方式支付购房款587000元，尚欠首期款100000元未支付。因***无支付能力，双方签订《商品房买卖合同终止协议》，由市政机械公司回购涉案商品房，解除商品房买卖合同。该协议书被8593号判决撤销，该判决同时判令***向市政机械公司返还价款877845.62元，该价款已包含***尚未支付的100000元首期款。8593号判决生效后，截至目前，***未向市政机械公司返还上述款项，市政机械公司亦未向法院申请强制执行。本案中，市政机械公司认为因8593号判决已撤销《商品房买卖合同终止协议》，双方权利义务由双方原签订的商品房买卖合同确定，***未支付任何购房款，故市政机械公司有权解除合同。本院认为，8593号判决判令***向市政机械公司返还价款877845.62元，已包含了***未履行的首期款100000元及双方履行《商品房买卖合同终止协议》中产生的银行利息等费用，显然已非双方合同约定的购房款842820元，***未履行生效判决的还款义务的行为，性质上不属于未履行商品房买卖合同约定的付款义务，市政机械公司可以通过法院强制执行要求***支付，市政机械公司据此主张解除合同，无事实和法律依据，本院不予支持。此外，关于市政机械公司能否以***未支付首期款100000元主张解除合同的问题。经查，商品房买卖合同第六条约定，签订合同时***支付首期款255820元，587000元办理商业贷款，合同第七条约定了买受人逾期付款出卖人享有合同解除权。但是，双方随后签订首期款分期付款协议，约定***在签订商品房买卖合同时需支付55820元，首期款余款200000元分别于2015年3月10日前、4月10日前、5月10日前、6月10日前各付5万元，如***未按约付款，市政机械公司有权拒绝向***交楼及办证。本院认为，***未在商品房买卖合同约定的期限内足额支付首期款，双方通过首期款分期付款协议重新约定付款期限及违约责任，应当视为市政机械公司放弃了***未按商品房买卖合同约定支付首期款时享有的合同解除权，现市政机械公司又以***迟延履行首期款为由主张解除合同，理据不足，本院不予支持。
当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人市政机械公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12650元（中山市市政机械施工有限公司已预交），由上诉人中山市市政机械施工有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 官 琳
审判员 张群立
审判员 吴碧英
二〇二一年九月二十二日
书记员 廖博睿
民 事 判 决 书
（2021）粤20民终3305号
上诉人（原审原告）：中山市市政机械施工有限公司，住所地广东省中山市东区长江路18号恒隆豪苑16栋2座27层1卡，统一社会信用代码91442000774006035C。
法定代表人：江国强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐春前，广东盈隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈婷娜，广东盈隆律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：***，男，1973年12月10日出生，汉族，住湖南省新宁县。
上诉人中山市市政机械施工有限公司（以下简称市政机械公司）因与被上诉人***商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初23176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
市政机械公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条是专为调整动产保留所有权买卖合同纠纷而设立的规定，不应适用于房产买卖合同。一审判决以此为据，认为上诉人不享有房产取回权，进而不享有合同解除权，完全是答非所问，适用法律严重错误；2.一审法院认为上诉人对被上诉人享有的购房款债权已经有生效的另案撤销权判决确定，可通过申请执行另案撤销权判决得到清偿。一审判决以此为由否定上诉人享有的合同解除权，该认定结论与论据之间没有逻辑关联性也无法律依据。裁判权的行使并非任意，法院在审查上诉人关于解除合同的请求能否得到支持时，法定的审查事项及法律依据是《合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《商品房买卖合同》约定条款。本案中，上诉人与***之间的商品房买卖合同法律关系随着撤销权诉讼判决的生效而自动回复。***负担的支付剩余购房款的义务亦自动回复，其迟延履行该主要合同义务，经催告后未在合理期限内履行。上诉人既享有约定解除权又享有法定解除权，且在法定期限内以适当的方式行使了合同解除权。债务未经生效法律文书确定的，债权人尚有权请求债务人履行。那么，债务已经生效法律文书确定的，债权人更有理由请求债务人履行。本案中，对于被上诉人拖欠的购房款，即便上诉人可持另案的撤销权判决申请强制执行，也仅仅是上诉人有权选择的救济途径之一，不妨碍上诉人选择请求被上诉人自觉履行义务。被上诉人未自觉履行的，上诉人当然有权行使自己依法享有的约定解除权、法定解除权。事实上，上诉人作为另案撤销权诉讼的被告人，也不符合执行立案条件，无法通过申请强制执行清偿自己的购房款债权。一审法院判决在驳回上诉人合法诉求的同时，却给上诉人指引了一条权利救济途径的死胡同。综上，一审法院判决以与本案诉求无关的理由及错误的法律依据，判决驳回上诉人的合法诉求是完全错误，请求贵院依法予以纠正。
被上诉人***二审期间未作答辩。
市政机械公司向一审法院起诉请求：1.解除市政机械公司、***于2015年2月10日签订的商品房买卖合同；2.***立即协助市政机械公司办理注销位于中山市东区的销售合同备案登记；3.***以合同总价款的5%向市政机械公司支付违约金42141元（842820×5%）。
一审法院认定事实：1.2015年2月10日，市政机械公司（出卖人）与***（买受人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，座落于中山市东区（建筑面积140.47平方米，套内建筑面积112.42平方米）；总价款为842820元；付款方式为买受人于2015年2月10日以现金方式支付255820元，以商业贷款方式支付587000元；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，买受人不承担违约责任，逾期超过30日而不足90日的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金，合同继续履行，超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，出卖人要求继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2016年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。商品房买卖合同还约定了其他内容。补充协议约定：出卖人应当在2015年3月30日前取得勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具的工程竣工验收报告并将商品房交付买受人使用；若补充协议条款与合同规定有不同之处，以补充协议为准。协议还约定了其他内容。
同月12日，市政机械公司（甲方）与***（乙方）签订首期款分期付款协议（以下简称付款协议），约定：商品房买卖合同约定首期款为255820元，因乙方不能一次性支付，现就前述首期款分期支付如下，乙方在签订商品房买卖合同时需向甲方支付部分首期款55820元，首期款余款200000元分别于2015年3月10日前、4月10日前、5月10日前、6月10日前各付5万元，如乙方未按约付款，甲方有权拒绝向乙方交楼及办证。
庭审中，市政机械公司称，前述合同及协议签订后，***于2015年2月10日向其支付了首期款55820元，分别于2015年3月10日、4月10日各支付了首期款50000元，尚欠首期款100000元至今未付；其已收取银行贷款587000元。
2.2015年2月15日，涉案商品房办理了登记在***名下的销售备案登记手续。
3.2016年5月18日，市政机械公司（甲方）与***（乙方）签订终止协议，约定：甲方与乙方就涉案商品房签订的商品房买卖合同约定购房总价842820元，甲方实收房款692820元，其中首期款155820元，银行按揭贷款587000元，尚欠100000元房款未支付；现应乙方要求终止合同，由甲方回购该商品房，双方一致同意解除该商品房买卖合同，甲方须根据按揭银行的还款数额按时、足额进行还款，乙方须配合甲方办理协议所涉手续（包括但不限于甲方清偿乙方在银行的按揭借款本息所涉手续，并在甲方清偿乙方在银行的按揭借款本息之日起三日内办理商品房买卖合同终止备案登记手续），甲方在收到房管部门就该商品房出具的买卖合同终止备案登记的确认文件之日起30日内一次性退还乙方已付购房款155820元及乙方已还银行贷款的本金及利息49018元。
庭审中，市政机械公司称，商品房买卖合同签订后，因为***无力偿还银行贷款，银行要求其履行担保义务时其欲与***解除商品房买卖合同并主张违约责任，后经双方协商其同意不追究***的违约责任并按原价收回涉案商品房、补偿***已支付的贷款利息，双方为此签订前述终止协议，终止协议是对涉案商品房出售后的善后处理方式而非旨在回购涉案商品房。
4.中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案商品房于2015年3月13日抵押给中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建设银行中山分行），被担保主债权数额为587000元，后于2016年5月9日注销抵押登记；于2016年5月19日办理了注销登记在***名下的备案手续；于2018年1月8日，重新登记在市政机械公司名下；于2018年6月12日因（2017）粤2071民初8593号一案被一审法院查封；截至2020年9月23日，尚未有新的商品房销售合同登记备案记录；
5.2017年5月12日，蔡双全以市政机械公司与***通过签订终止协议以明显不合理的低价转让涉案商品房的行为侵害了其作为***的债权人的合法利益为由诉至一审法院，主张撤销终止协议并将涉案商品房恢复备案登记在***名下。该案审理中查明：2016年5月30日，蔡双全以***、陈彩云在2014年至2015年期间多次向其借款未予以偿还为由诉至一审法院，一审法院于2016年6月6日作出（2016）粤2071民初11182号民事调解书，后因***、陈彩云未按调解协议履行付款义务，蔡双全于2016年10月19日向一审法院申请强制执行，因未发现***、陈彩云有可供执行的财产或财产线索，一审法院于2017年6月13日作出（2016）粤2071执13486号执行裁定书，裁定终结本次执行程序；市政机械公司于2016年4月25日已代***还清拖欠建设银行中山分行的借款本金570754.73元、利息2252.89元，合计573007.62元，该房产所担保的债权已清偿完毕；2016年6月3日，林绍佳向***转账支付204838元；一审法院委托中山市联诚房地产与土地评估有限公司对涉案商品房于终止协议签订之日即2016年5月18日的价值进行评估，估价结果为估价对象于价值时点的评估价值为1292300元，房地产单价为9200元／平方米（含地价）。后一审法院于2018年5月30日作出（2017）粤2071民初8593号民事判决书（以下简称8593判决），认定：涉案商品房的回购价格为877845.62元（直接付给***的转账款204838元＋代偿银行贷款本息573007.62元＋***自认首付欠款100000元），根据评估机构的估价结果涉案商品房在回购时单价为9200元／平方米，市政机械公司以6249元／平方米（877845.62元÷140.47平方米）向***回购涉案商品房，未达到市场交易价的百分之七十，可以认定回购价格为明显不合理低价，在蔡双全就民间借贷纠纷向一审法院起诉前，***以明显不合理低价转让了涉案商品房，导致在民间借贷案件的执行阶段经一审法院向有关部门联查仍未能发现***有可供执行的财产，故***的转让行为已损害了债权人蔡双全的合法权益，市政机械公司作为具有行业专业知识的企业，理应清楚房价的走势及房产升值的情况，但其仍以明显不合理低价回购该商品房，应认定其在回购时对***的经济状况及交易背景是知情的，蔡双全主张撤销***与市政机械施工公司签订的终止协议书，符合法律规定的债权人行使撤销权的构成要件，应予以支持。据此判令：“一、撤销被告***与被告中山市市政机械施工有限公司于2016年5月18日签订的《商品房买卖合同终止协议书》。二、被告中山市市政机械施工有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内就位于中山市东区销售合同备案登记至被告***名下；被告***于本判决发生法律效力之日起七日内向被告中山市市政机械施工有限公司返还价款877845.62元。三、驳回原告蔡双全其他的诉讼请求。”
前述判决生效后，蔡双全于2020年8月6日向本案申请执行，一审法院于同月10日出具执行通知书，通知市政机械公司协助办理涉案商品房销售合同备案登记至***名下。庭审中，市政机械公司称其收到前述通知后至今仍未办理前述备案登记手续。
6.市政机械公司称，8593号判决生效后，***未向其返还价款877845.62元，但其未就此向一审法院申请执行；因***拖欠首期款100000元，其根据付款协议的约定一直未向***交付涉案商品房；终止协议签订后，其按6000元/平方米的价格将涉案商品房交付给建筑商邵进才用以抵扣拖欠的工程款，后与邵进才指定的案外人就涉案商品房签订了认购书，当双方准备签订商品房买卖合同以办理备案登记时，发现涉案商品房已因（2017）粤2071民初8593号一案被查封，故双方最终没有签订商品房买卖合同，也没有办理备案登记，但涉案商品房已由案外人装修入住。
一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。市政机械公司与***签订的商品房买卖合同及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据已查明的事实可知，商品房买卖合同签订后，***已向市政机械公司支付了首期款合共155820元以及通过银行贷款的方式支付了购房款587000元，至今尚欠100000元购房款尚未支付。***前述拖欠首期款的行为确已构成违约。但是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条规定：“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”，本案中，***已向市政机械公司支付购房款742820元（155820元+587000元），已超出合同总价款842820元的百分之七十五。同时，因***在终止协议被依法撤销后只是未履行8593号判决书判令的还款义务，该还款义务不等同于商品房买卖合同约定的付款义务，市政机械公司通过申请执行即可以要求***支付包含首期欠款100000元在内的款项877845.62元。综上，市政机械公司以***未履行8593号判决的付款义务为由主张***就涉案商品房未履行任何付款义务从而要求解除合同、注销备案登记以及支付因逾期付款而解除合同产生的违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。***经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，其应自行承担相应的诉讼风险。
综上所述，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决：驳回市政机械公司的诉讼请求。案件受理费12650元（已由市政机械公司预交），由市政机械公司负担。
本院二审期间，双方当事人在二审期间未提交新的证据。
一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为：市政机械公司以***未支付购房款主张解除商品房买卖合同应否支持。
根据一审查明的事实，市政机械公司与***签订商品房买卖合同后，***已向市政机械公司支付了首期款155820元，通过银行贷款方式支付购房款587000元，尚欠首期款100000元未支付。因***无支付能力，双方签订《商品房买卖合同终止协议》，由市政机械公司回购涉案商品房，解除商品房买卖合同。该协议书被8593号判决撤销，该判决同时判令***向市政机械公司返还价款877845.62元，该价款已包含***尚未支付的100000元首期款。8593号判决生效后，截至目前，***未向市政机械公司返还上述款项，市政机械公司亦未向法院申请强制执行。本案中，市政机械公司认为因8593号判决已撤销《商品房买卖合同终止协议》，双方权利义务由双方原签订的商品房买卖合同确定，***未支付任何购房款，故市政机械公司有权解除合同。本院认为，8593号判决判令***向市政机械公司返还价款877845.62元，已包含了***未履行的首期款100000元及双方履行《商品房买卖合同终止协议》中产生的银行利息等费用，显然已非双方合同约定的购房款842820元，***未履行生效判决的还款义务的行为，性质上不属于未履行商品房买卖合同约定的付款义务，市政机械公司可以通过法院强制执行要求***支付，市政机械公司据此主张解除合同，无事实和法律依据，本院不予支持。此外，关于市政机械公司能否以***未支付首期款100000元主张解除合同的问题。经查，商品房买卖合同第六条约定，签订合同时***支付首期款255820元，587000元办理商业贷款，合同第七条约定了买受人逾期付款出卖人享有合同解除权。但是，双方随后签订首期款分期付款协议，约定***在签订商品房买卖合同时需支付55820元，首期款余款200000元分别于2015年3月10日前、4月10日前、5月10日前、6月10日前各付5万元，如***未按约付款，市政机械公司有权拒绝向***交楼及办证。本院认为，***未在商品房买卖合同约定的期限内足额支付首期款，双方通过首期款分期付款协议重新约定付款期限及违约责任，应当视为市政机械公司放弃了***未按商品房买卖合同约定支付首期款时享有的合同解除权，现市政机械公司又以***迟延履行首期款为由主张解除合同，理据不足，本院不予支持。
当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人市政机械公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12650元（中山市市政机械施工有限公司已预交），由上诉人中山市市政机械施工有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 官 琳
审判员 张群立
审判员 吴碧英
二〇二一年九月二十二日
书记员 廖博睿
广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）粤20民终3305号
上诉人（原审原告）：中山市市政机械施工有限公司，住所地广东省中山市东区长江路18号恒隆豪苑16栋2座27层1卡，统一社会信用代码91442000774006035C。
法定代表人：江国强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐春前，广东盈隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈婷娜，广东盈隆律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：***，男，1973年12月10日出生，汉族，住湖南省新宁县。
上诉人中山市市政机械施工有限公司（以下简称市政机械公司）因与被上诉人***商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初23176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
市政机械公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条是专为调整动产保留所有权买卖合同纠纷而设立的规定，不应适用于房产买卖合同。一审判决以此为据，认为上诉人不享有房产取回权，进而不享有合同解除权，完全是答非所问，适用法律严重错误；2.一审法院认为上诉人对被上诉人享有的购房款债权已经有生效的另案撤销权判决确定，可通过申请执行另案撤销权判决得到清偿。一审判决以此为由否定上诉人享有的合同解除权，该认定结论与论据之间没有逻辑关联性也无法律依据。裁判权的行使并非任意，法院在审查上诉人关于解除合同的请求能否得到支持时，法定的审查事项及法律依据是《合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《商品房买卖合同》约定条款。本案中，上诉人与***之间的商品房买卖合同法律关系随着撤销权诉讼判决的生效而自动回复。***负担的支付剩余购房款的义务亦自动回复，其迟延履行该主要合同义务，经催告后未在合理期限内履行。上诉人既享有约定解除权又享有法定解除权，且在法定期限内以适当的方式行使了合同解除权。债务未经生效法律文书确定的，债权人尚有权请求债务人履行。那么，债务已经生效法律文书确定的，债权人更有理由请求债务人履行。本案中，对于被上诉人拖欠的购房款，即便上诉人可持另案的撤销权判决申请强制执行，也仅仅是上诉人有权选择的救济途径之一，不妨碍上诉人选择请求被上诉人自觉履行义务。被上诉人未自觉履行的，上诉人当然有权行使自己依法享有的约定解除权、法定解除权。事实上，上诉人作为另案撤销权诉讼的被告人，也不符合执行立案条件，无法通过申请强制执行清偿自己的购房款债权。一审法院判决在驳回上诉人合法诉求的同时，却给上诉人指引了一条权利救济途径的死胡同。综上，一审法院判决以与本案诉求无关的理由及错误的法律依据，判决驳回上诉人的合法诉求是完全错误，请求贵院依法予以纠正。
被上诉人***二审期间未作答辩。
市政机械公司向一审法院起诉请求：1.解除市政机械公司、***于2015年2月10日签订的商品房买卖合同；2.***立即协助市政机械公司办理注销位于中山市东区的销售合同备案登记；3.***以合同总价款的5%向市政机械公司支付违约金42141元（842820×5%）。
一审法院认定事实：1.2015年2月10日，市政机械公司（出卖人）与***（买受人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，座落于中山市东区（建筑面积140.47平方米，套内建筑面积112.42平方米）；总价款为842820元；付款方式为买受人于2015年2月10日以现金方式支付255820元，以商业贷款方式支付587000元；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，买受人不承担违约责任，逾期超过30日而不足90日的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金，合同继续履行，超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，出卖人要求继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2016年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。商品房买卖合同还约定了其他内容。补充协议约定：出卖人应当在2015年3月30日前取得勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具的工程竣工验收报告并将商品房交付买受人使用；若补充协议条款与合同规定有不同之处，以补充协议为准。协议还约定了其他内容。
同月12日，市政机械公司（甲方）与***（乙方）签订首期款分期付款协议（以下简称付款协议），约定：商品房买卖合同约定首期款为255820元，因乙方不能一次性支付，现就前述首期款分期支付如下，乙方在签订商品房买卖合同时需向甲方支付部分首期款55820元，首期款余款200000元分别于2015年3月10日前、4月10日前、5月10日前、6月10日前各付5万元，如乙方未按约付款，甲方有权拒绝向乙方交楼及办证。
庭审中，市政机械公司称，前述合同及协议签订后，***于2015年2月10日向其支付了首期款55820元，分别于2015年3月10日、4月10日各支付了首期款50000元，尚欠首期款100000元至今未付；其已收取银行贷款587000元。
2.2015年2月15日，涉案商品房办理了登记在***名下的销售备案登记手续。
3.2016年5月18日，市政机械公司（甲方）与***（乙方）签订终止协议，约定：甲方与乙方就涉案商品房签订的商品房买卖合同约定购房总价842820元，甲方实收房款692820元，其中首期款155820元，银行按揭贷款587000元，尚欠100000元房款未支付；现应乙方要求终止合同，由甲方回购该商品房，双方一致同意解除该商品房买卖合同，甲方须根据按揭银行的还款数额按时、足额进行还款，乙方须配合甲方办理协议所涉手续（包括但不限于甲方清偿乙方在银行的按揭借款本息所涉手续，并在甲方清偿乙方在银行的按揭借款本息之日起三日内办理商品房买卖合同终止备案登记手续），甲方在收到房管部门就该商品房出具的买卖合同终止备案登记的确认文件之日起30日内一次性退还乙方已付购房款155820元及乙方已还银行贷款的本金及利息49018元。
庭审中，市政机械公司称，商品房买卖合同签订后，因为***无力偿还银行贷款，银行要求其履行担保义务时其欲与***解除商品房买卖合同并主张违约责任，后经双方协商其同意不追究***的违约责任并按原价收回涉案商品房、补偿***已支付的贷款利息，双方为此签订前述终止协议，终止协议是对涉案商品房出售后的善后处理方式而非旨在回购涉案商品房。
4.中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案商品房于2015年3月13日抵押给中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建设银行中山分行），被担保主债权数额为587000元，后于2016年5月9日注销抵押登记；于2016年5月19日办理了注销登记在***名下的备案手续；于2018年1月8日，重新登记在市政机械公司名下；于2018年6月12日因（2017）粤2071民初8593号一案被一审法院查封；截至2020年9月23日，尚未有新的商品房销售合同登记备案记录；
5.2017年5月12日，蔡双全以市政机械公司与***通过签订终止协议以明显不合理的低价转让涉案商品房的行为侵害了其作为***的债权人的合法利益为由诉至一审法院，主张撤销终止协议并将涉案商品房恢复备案登记在***名下。该案审理中查明：2016年5月30日，蔡双全以***、陈彩云在2014年至2015年期间多次向其借款未予以偿还为由诉至一审法院，一审法院于2016年6月6日作出（2016）粤2071民初11182号民事调解书，后因***、陈彩云未按调解协议履行付款义务，蔡双全于2016年10月19日向一审法院申请强制执行，因未发现***、陈彩云有可供执行的财产或财产线索，一审法院于2017年6月13日作出（2016）粤2071执13486号执行裁定书，裁定终结本次执行程序；市政机械公司于2016年4月25日已代***还清拖欠建设银行中山分行的借款本金570754.73元、利息2252.89元，合计573007.62元，该房产所担保的债权已清偿完毕；2016年6月3日，林绍佳向***转账支付204838元；一审法院委托中山市联诚房地产与土地评估有限公司对涉案商品房于终止协议签订之日即2016年5月18日的价值进行评估，估价结果为估价对象于价值时点的评估价值为1292300元，房地产单价为9200元／平方米（含地价）。后一审法院于2018年5月30日作出（2017）粤2071民初8593号民事判决书（以下简称8593判决），认定：涉案商品房的回购价格为877845.62元（直接付给***的转账款204838元＋代偿银行贷款本息573007.62元＋***自认首付欠款100000元），根据评估机构的估价结果涉案商品房在回购时单价为9200元／平方米，市政机械公司以6249元／平方米（877845.62元÷140.47平方米）向***回购涉案商品房，未达到市场交易价的百分之七十，可以认定回购价格为明显不合理低价，在蔡双全就民间借贷纠纷向一审法院起诉前，***以明显不合理低价转让了涉案商品房，导致在民间借贷案件的执行阶段经一审法院向有关部门联查仍未能发现***有可供执行的财产，故***的转让行为已损害了债权人蔡双全的合法权益，市政机械公司作为具有行业专业知识的企业，理应清楚房价的走势及房产升值的情况，但其仍以明显不合理低价回购该商品房，应认定其在回购时对***的经济状况及交易背景是知情的，蔡双全主张撤销***与市政机械施工公司签订的终止协议书，符合法律规定的债权人行使撤销权的构成要件，应予以支持。据此判令：“一、撤销被告***与被告中山市市政机械施工有限公司于2016年5月18日签订的《商品房买卖合同终止协议书》。二、被告中山市市政机械施工有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内就位于中山市东区销售合同备案登记至被告***名下；被告***于本判决发生法律效力之日起七日内向被告中山市市政机械施工有限公司返还价款877845.62元。三、驳回原告蔡双全其他的诉讼请求。”
前述判决生效后，蔡双全于2020年8月6日向本案申请执行，一审法院于同月10日出具执行通知书，通知市政机械公司协助办理涉案商品房销售合同备案登记至***名下。庭审中，市政机械公司称其收到前述通知后至今仍未办理前述备案登记手续。
6.市政机械公司称，8593号判决生效后，***未向其返还价款877845.62元，但其未就此向一审法院申请执行；因***拖欠首期款100000元，其根据付款协议的约定一直未向***交付涉案商品房；终止协议签订后，其按6000元/平方米的价格将涉案商品房交付给建筑商邵进才用以抵扣拖欠的工程款，后与邵进才指定的案外人就涉案商品房签订了认购书，当双方准备签订商品房买卖合同以办理备案登记时，发现涉案商品房已因（2017）粤2071民初8593号一案被查封，故双方最终没有签订商品房买卖合同，也没有办理备案登记，但涉案商品房已由案外人装修入住。
一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。市政机械公司与***签订的商品房买卖合同及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据已查明的事实可知，商品房买卖合同签订后，***已向市政机械公司支付了首期款合共155820元以及通过银行贷款的方式支付了购房款587000元，至今尚欠100000元购房款尚未支付。***前述拖欠首期款的行为确已构成违约。但是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条规定：“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”，本案中，***已向市政机械公司支付购房款742820元（155820元+587000元），已超出合同总价款842820元的百分之七十五。同时，因***在终止协议被依法撤销后只是未履行8593号判决书判令的还款义务，该还款义务不等同于商品房买卖合同约定的付款义务，市政机械公司通过申请执行即可以要求***支付包含首期欠款100000元在内的款项877845.62元。综上，市政机械公司以***未履行8593号判决的付款义务为由主张***就涉案商品房未履行任何付款义务从而要求解除合同、注销备案登记以及支付因逾期付款而解除合同产生的违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。***经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，其应自行承担相应的诉讼风险。
综上所述，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决：驳回市政机械公司的诉讼请求。案件受理费12650元（已由市政机械公司预交），由市政机械公司负担。
本院二审期间，双方当事人在二审期间未提交新的证据。
一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为：市政机械公司以***未支付购房款主张解除商品房买卖合同应否支持。
根据一审查明的事实，市政机械公司与***签订商品房买卖合同后，***已向市政机械公司支付了首期款155820元，通过银行贷款方式支付购房款587000元，尚欠首期款100000元未支付。因***无支付能力，双方签订《商品房买卖合同终止协议》，由市政机械公司回购涉案商品房，解除商品房买卖合同。该协议书被8593号判决撤销，该判决同时判令***向市政机械公司返还价款877845.62元，该价款已包含***尚未支付的100000元首期款。8593号判决生效后，截至目前，***未向市政机械公司返还上述款项，市政机械公司亦未向法院申请强制执行。本案中，市政机械公司认为因8593号判决已撤销《商品房买卖合同终止协议》，双方权利义务由双方原签订的商品房买卖合同确定，***未支付任何购房款，故市政机械公司有权解除合同。本院认为，8593号判决判令***向市政机械公司返还价款877845.62元，已包含了***未履行的首期款100000元及双方履行《商品房买卖合同终止协议》中产生的银行利息等费用，显然已非双方合同约定的购房款842820元，***未履行生效判决的还款义务的行为，性质上不属于未履行商品房买卖合同约定的付款义务，市政机械公司可以通过法院强制执行要求***支付，市政机械公司据此主张解除合同，无事实和法律依据，本院不予支持。此外，关于市政机械公司能否以***未支付首期款100000元主张解除合同的问题。经查，商品房买卖合同第六条约定，签订合同时***支付首期款255820元，587000元办理商业贷款，合同第七条约定了买受人逾期付款出卖人享有合同解除权。但是，双方随后签订首期款分期付款协议，约定***在签订商品房买卖合同时需支付55820元，首期款余款200000元分别于2015年3月10日前、4月10日前、5月10日前、6月10日前各付5万元，如***未按约付款，市政机械公司有权拒绝向***交楼及办证。本院认为，***未在商品房买卖合同约定的期限内足额支付首期款，双方通过首期款分期付款协议重新约定付款期限及违约责任，应当视为市政机械公司放弃了***未按商品房买卖合同约定支付首期款时享有的合同解除权，现市政机械公司又以***迟延履行首期款为由主张解除合同，理据不足，本院不予支持。
当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人市政机械公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12650元（中山市市政机械施工有限公司已预交），由上诉人中山市市政机械施工有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 官 琳
审判员 张群立
审判员 吴碧英
二〇二一年九月二十二日
书记员 廖博睿
