益阳市人民政府驻广州办事处、广州市天河区东方财经培训学校建筑物区分所有权纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤01民终9931号

上诉人（原审被告）：益阳市人民政府驻广州办事处，住所地广东省广州市黄埔大道西**号。

法定代表人：王剑鸣，该单位主任。

委托诉讼代理人：刘尚中，广东易春秋律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广州市天河区东方财经培训学校，，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西路**号**-**层

法定代表人：吴小平，该校校长。

委托诉讼代理人：李文涛，北京市盈科（广州）律师事务所律师。

原审被告：益阳市人民政府国有资产监督管理委员会，住所地益阳市大桃北路**号。

负责人：黄新初，该单位主任。

原审被告：益阳市财政局，，住所地益阳市梓山西路**号

法定代表人：胡康平，该单位局长。

原审被告：中国电信股份有限公司广州天河区分公司，，住所地广东省广州市天河区天河路**号

负责人：张京穗，该司总经理。

委托诉讼代理人：戴俊，该公司职员。

委托诉讼代理人：靳荣举，广州金鹏律师事务所律师。

原审被告：中国移动通信集团广东有限公司广州分公司，住，住所地广东省广州市天河区天河北路**号/div>

负责人：胡伟，该司总经理。

委托诉讼代理人：彭菊，北京市东卫（广州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑雅心，北京市东卫（广州）律师事务所实习律师。

上诉人益阳市人民政府驻广州办事处（以下简称益阳广州办事处）因与被上诉人广州市天河区东方财经培训学校（以下简称财经学校）、原审被告益阳市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称益阳国资委）、益阳市财政局（以下简称益阳财局）、中国电信股份有限公司广州天河区分公司（以下简称电信公司）、中国移动通信集团广东有限公司广州分公司（以下简称移动公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初9959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人益阳广州办事处的法定代表人王剑鸣及委托诉讼代理人刘尚中、被上诉人财经学校的法定代表人吴小平及委托诉讼代理人李文涛和原审被告电信公司的委托诉讼代理人戴俊、靳荣举、移动公司的委托诉讼代理人彭菊、郑雅心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人益阳广州办事处上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.本案一、二审诉讼费用由财经学校承担。一、一审判决认定事实不清。首先，财经学校在黄埔大道西××号涉案房屋拍卖前已多次实地考察，其已清楚涉案房屋西面、北面的空地及天台实际使用状况，并在《房地产移交协议书》、《说明》、《拍卖成交确认书》等多份文件中均明确同意益阳广州办事处对首层空地及六楼以上部分的独自处分权，即明确放弃了涉案房屋六层以上共有部分（楼顶天台）的处分及收益权利。双方之间的房屋买卖合同及约定不违反任何强制性法律法规、不影响东方财校实现合同目的，亦未侵犯其他业主的合法权益及社会公共利益。因此，双方之间的约定应得到法院支持，财经学校要求获取百分之七十七点四的收益不应支持；其次，财经学校于2007年12月通过拍卖竟得涉案房产，2010年1月14日取得产权证书，于2016年6月才诉至法院已经超出诉讼时效，期间亦未对益阳广州办事处独自处分涉案房屋六层以上共有部分（楼顶天台）提出异议，即表明财经学校知道并认可拍卖标的并不包括六层以上及天台，该部分产生的收益与财经学校无关。二、一审法院适用法律错误。财经学校已在多份文件中明确放弃六层以上及天台的使用权，即放弃了相应的收益权。因此，双方之间“涉案房屋出售不包括首层空地、六楼以上楼顶天台”的约定并未违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《物权法》第八十条、第九十七条，及省高院关于审理房屋买卖合同的指引第11条的规定，应认定为有效。综上，请求二审法院予以改判。

被上诉人财经学校辩称，1、我方不同意益阳广州办事处认为合同部分无效、整体无效或附条件的观点，因为涉案合同没有这方面的约定，涉案合同明确约定交易的标的就是甲方将自有房屋及房屋占有范围内的土地使用权（以下简称房地产）出售给乙方，因此转让标的物是一清二楚的，而没有约定首层空地及六楼不转让给我方的约定。根据我方一审证据14，该合同一共是有14条约定，没有约定所交易的房产是不包括首层空地及六楼以上部分，我方认为益阳广州办事处所引用的法律依据都是脱离了本案的事实。本案房屋是经过拍卖而得的，拍卖时是有一份告知书的，详见我方一审证据12，该告知书第一条就是标的物的地址及范围，明确告知了拍卖标的是涉案房屋1-5层，建筑面积是1190平方米。该告知书并没有载明空地及楼顶并不参与拍卖，因此我方认为该告知书是依法告知的。整个告知书也没有说到附条件的情形。所以我方认为益阳广州办事处的上诉理由关于交易是一个附条件交易的观点是没有事实依据的，也与本案的证据所证明的事实是相矛盾、相抵触的。这两个文件就是涉案房屋交易的基础性文件，至于益阳广州办事处所述的补充条款及补充协议，在涉案买卖合同签订后是没有签订所谓的补充协议的。2、益阳广州办事处认为涉案房屋所占用的空地及楼顶属于益阳广州办事处专有，益阳广州办事处的说法是与法律规定相抵触的。根据物权法第72、73条规定及最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的相关规定，这是物权法关于房屋交易的最基本的规定，对于转让房地产时对于公共部分一并转让作出了明确规定。房地产交易涉及到国家对房地产管理的问题，也涉及到房地产交易后对其他交易人权利损害的问题，因此我方不同意益阳广州办事处所述的不属于效力性规定，而是管理性规定的观点。当时是登记为一个物权人，但益阳广州办事处只有使用权，并没有所有权，而要转让所有权时只能是转让给下一个受让人，因此公有部分也一定是一并转让的。因此我方认为益阳广州办事处的观点及意见是没有事实依据的，我方不予认可。

原审被告电信公司述称，我方同意一审判决对于我方的处理意见，没有其他意见。

原审被告移动公司述称，我方与益阳广州办事处的合同在2017年6同月30日已经到期，合同期限届满后没有续签，合同已经终止，也就是在本案二审中我方与本案没有关联。我方放置涉案场地的架设设施已经交给了中国铁塔公司广州分公司。对于益阳广州办事处的上诉请求及事实理由认为应当由法院来审定。

财经学校向一审法院起诉请求：1、判令益阳广州办事处立即向财经学校如实披露它许可电信公司使用广州市天河区黄埔大道西××号房屋楼顶天台的真实收益情况及其与电信公司就此签订的相关协议及文件，益阳国资委、益阳财局和电信公司承担连带责任；2、判令益阳广州办事处立即向财经学校如实披露它许可移动公司使用广州市天河区黄埔大道西××号房屋楼顶天台的真实收益情况及其与移动公司就此签订的相关协议及文件，益阳国资委、益阳财局和移动公司承担连带责任；3、判令电信公司、移动公司立即停止对广州市天河区黄埔大道西××号房屋楼顶天台的非法占用，恢复原状，排除妨害，立即拆除它在该处安装的通讯基站、机房及一切附属设施，益阳广州办事处、益阳国资委和益阳财局承担连带责任；4、判令益阳广州办事处立即将因它许可电信公司、移动公司使用广州市天河区黄埔大道西××号房屋楼顶天台所获收益（自许可之日起至财经学校起诉之日止）的77.4%支付给财经学校，益阳国资委和益阳财局承担连带责任；5、判令电信公司、移动公司将因其使用广州市天河区黄埔大道西××号房屋楼顶天台而应付给益阳广州办事处的款项（自财经学校起诉之日起至实际停止占用之日止）的77.4%直接支付给财经学校，益阳广州办事处、益阳国资委和益阳财局承担连带责任；6、判令益阳广州办事处、益阳国资委、益阳财局、电信公司、移动公司承担本案的全部诉讼费用。

一审法院认定事实：1995年12月22日，案外人广发房地产开发公司（甲方）与湖南省益阳地区行政公署驻广州办事处（即益阳广州办事处，乙方）签订《协议书》，约定：甲方将其与案外人广州市天河区粮油食品公司合资兴建的一栋七层楼房的50%转让给益阳广州办事处；转让建筑面积为1650平方米；楼房四周的通道、空坪由东西头房主共同使用。经查，益阳广州办事处属于事业单位法人。

1996年1月22日，广州市国土局房管局颁发了穗房地证字第**号《房地产证》，载明：益阳广州办事处为天河区黄埔大道西××号房屋（以下简称461号房）的产权人，房屋用地面积为517平方米，共7层，总建筑面积为1503平方米。

2007年10月29日，案外人益阳大世界拍卖有限公司、广东军铠拍卖有限公司（以下统称拍卖公司）共同发布《广州市天河区黄埔大道西461号（益阳市政府驻广州办事处）拍卖公告》，载明：受益阳国资委委托，对益阳广州办事处的房产进行公开拍卖；该标的位于广州市天河区黄埔大道西××号，建筑物共七层，用地面积517平方米，建筑面积1503平方米，一层90平方米，二层220平方米，三层400平方米，四层310平方米，五层170平方米，六、七层共313平方米。

2007年12月4日，拍卖公司向各竞买人发出《特别事项告知书》，载明：拍卖标的为461号房一至五层（以下简称案涉房屋）；建筑面积1190平方米，其中一层90平方米，二层220平方米，三层400平方米，四层310平方米，五层170平方米。同日，财经学校以851万元的价格竞得案涉房屋，并与拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》。《拍卖成交确认书》的第十条约定：案涉房屋不含空地和六楼以上部分。

随后，财经学校（乙方）与益阳广州办事处（甲方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将案涉房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方；该房屋占用国有土地使用权面积为517平方米，建筑面积为1190平方米；交易价格为851万元。上述合同签订后，财经学校依约向益阳广州办事处支付了房款851万元。

2008年1月16日，益阳国资委向益阳广州办事处发出《委托函》，委托益阳广州办事处做好案涉房产（不含六层以上部分和空地）的移交工作。

2008年1月22日，财经学校（乙方）与益阳广州办事处（甲方）签订《房地产移交协议书》（复印件），载明：案涉房屋（空地和六层以上部分依旧属甲方所有）已于2007年12月4日通过拍卖公司带租约拍卖成交给乙方；乙方已于2008年1月4日将全部房款打入甲方指定的账户；现双方达成“乙方自2008年1月22日起接管案涉房屋”“房屋一至七层楼梯属共同使用”等移交协议。

2008年11月28日，广州市房地产测绘所出具《房屋面积测量成果报告书》，载明：461号房一至七层共用地面积624.5758平方米；总套内建筑面积1377.6476平方米；一层为116.9058平方米、二层为208.9722平方米、三层为301.5470平方米、四层为283.1682平方米、五层为155.6848平方米、六层为155.6848平方米、七层为155.6848平方米。之后，广州市国土资源和房屋管理局向财经学校颁发案涉房屋的房地产权属证书，载明：案涉房屋的产权人为财经学校；登记时间为2010年1月14日；套内建筑面积为1066.28平方米；共用面积为624.58平方米；附记列明此共用土地面积是整幢楼房的产权人共同使用。

2008年12月15日，财经学校（乙方）与益阳广州办事处（甲方）签署《说明》，载明：双方于2008年1月签订了《产权移交协议》，共同确定原属于甲方所有的案涉房屋以851万元竞拍成交归乙方所有；首层空地和六层以上部分仍属于甲方所有；等内容。

2016年3月29日，财经学校委托律所向益阳广州办事处、益阳国资委发出《律师函》，要求协商解决案涉房屋天台的使用收益问题。

2016年4月7日，益阳国资委委托律所向财经学校回复《律师函》，称其不再承担益阳市市直行政事业单位国有资产的监督管理职能，现依规定应由益阳财局行使监督管理职能，相关事宜请联系益阳财局。

现财经学校以其对案涉房屋天台享有共有使用权为由提起本案诉讼，要求分享相关收益。益阳广州办事处坚称，案涉房屋拍卖时已明确告知不含空地及六层以上部分，故财经学校对案涉房屋天台不享有共有使用权，无权主张相关收益。益阳国资委、益阳财局主张《房地产买卖合同》的合同当事人为财经学校和益阳广州办事处，与其无关，其仅对案涉房屋负有监督管理职能，非本案适格主体。本案中，财经学校提交了案涉房屋天台照片拟证明电信公司、移动公司架设基站等设备的情况。对此，电信公司提交了《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》拟证明案涉房屋天台架设的设备非其司所有，以此主张其与本案无关。移动公司则确认其在案涉房屋天台架设了基站等设备，并提交《关于建立国防大厦D（搬迁）移动通信基地站的合同》（合同期限自2012年7月1日起至2017年6月30日止，每年租金68000元）《中华人民共和国无线电台执照》《收款收据》证明其使用461号房天台是合法有偿的，且已向益阳广州办事处支付完5年租金共计340000元。益阳广州办事处对移动公司提交的上述证据予以确认。

一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，也应当认定为共有部分。根据穗房地证字第**号《房地产证》显示，461号房共七层，财经学校通过拍卖方式取其中一至五层（即案涉房屋）的产权，而六至七层仍属于益阳广州办事处所有。可见，财经学校和益阳广州办事处系461号房的共有人。根据上述法律规定，461号房的天台属于财经学校和益阳广州办事处的共有物。

至于益阳广州办事处抗辩称拍卖案涉房屋时已声明拍卖标的不包括461号房六层以上部分的问题，由于《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款已明确规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”，故上述声明已违反法律强制性规定，应属无效。

《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。本案中，益阳广州办事处未经财经学校同意，擅自允许移动公司和其他公司在461号房天台架设基站等通讯设施设备并收取费用，违反法律规定。

另，财经学校要求移动公司立即停止非法占用461号房天台，并拆除其架设的所有设施设备，恢复原状，排除妨害，符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条关于“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，一审法院予以支持。益阳广州办事处对此负有协助义务。

财经学校还主张要求益阳广州办事处如实披露其许可移动公司使用461号房天台所获得的收益以及相关协议文件，由于移动公司已在本案中出示了《关于建立国防大厦D（搬迁）移动通信基地站的合同》，现有证据无法显示移动公司与益阳广州办事处还签订了其他文件，故对财经学校要求披露相关协议文件的要求，一审法院不予支持。但对于要求披露收益情况的要求，一审法院予以支持。移动公司对此负有协助义务。

此外，财经学校以其占有461号房77.4%的比例为由要求益阳广州办事处按该比例支付收益（自许可移动公司使用461号房天台之日起至移动公司停止占用天台之日止），亦无不妥，一审法院予以支持。根据查明事实，移动公司已向益阳广州办事处支付340000元租金，故益阳广州办事处应按77.4%的比例向财经学校支付款项263160元。至于2017年6月30日之后移动公司是否经益阳广州办事处同意仍继续占用461号房天台并向益阳广州办事处支付费用的问题，属于益阳广州办事处应向财经学校如实披露的内容之一，如存在收益，益阳广州办事处应继续按77.4%的比例向财经学校支付相关款项。

如移动公司在2017年6月30日之后未经益阳广州办事处和财经学校同意，擅自继续占用461号房天台，则属于另一法律关系，与本案无关，财经学校可另循其他途径解决。

至于电信公司是否为本案适格被告的问题。由于财经学校未能举证证明461号房天台架设的基站等通讯设施设备属于电信公司所有，电信公司亦否认其是上述设施设备的所有人，故一审法院认为电信公司非本案适格被告，无需承担责任。对财经学校所有关于对电信公司的主张要求，一审法院均不予支持。财经学校可待查明设备所有人之后另循其他途径解决。

对于益阳国资委、益阳财局是否需要承责的问题。由于益阳广州办事处属于事业单位法人，具有独立法人资格，且461号房天台是属于益阳广州办事处和财经学校共有，与益阳国资委、益阳财局无关，故益阳国资委、益阳财局亦无需承担责任。对财经学校所有关于对益阳国资委、益阳财局的主张要求，一审法院均不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条、第七十六条第一款第（七）项，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、第七条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，于2018年1月15日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，益阳市人民政府驻广州办事处向广州市天河区东方财经培训学校披露与中国移动通信集团广东有限公司广州分公司就广州市天河区黄埔大道西××号房屋天台的使用所获得的收益情况（包括2017年6月30日之后的收益情况），中国移动通信集团广东有限公司对此负有协助义务；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，中国移动通信集团广东有限公司广州分公司将其架设的所有设施设备从广州市天河区黄埔大道西××号房屋天台拆除，恢复原状，排除妨害；益阳市人民政府驻广州办事处对此负有协助义务；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，益阳市人民政府驻广州办事处向广州市天河区东方财经培训学校支付款项263160元，2017年6月30日之后的收益由益阳市人民政府驻广州办事处按77.4%的比例向广州市天河区东方财经培训学校支付；四、驳回广州市天河区东方财经培训学校的其他诉讼请求。本案受理费7000元，由广州市天河区东方财经培训学校负担1500元，益阳市人民政府驻广州办事处负担5400元，中国移动通信集团广东有限公司广州分公司负担100元。

本院二审期间，益阳广州办事处提交以下证据：一审法院（2018）粤0106民初14541号受理案件通知书、民事起诉状，拟证明益阳办事处对财经学校另案提起诉讼，要求解除涉案房屋1-5层的买卖合同，一审法院已经受理。现提交给二审法院作参考，审查本案是否需要中止审理，待该案件作出判决结果后再继续审理本案。

财经学校认为：这是益阳广州办事处起诉的诉讼行为，并非是本案的事实。益阳广州办事处另案提起的诉讼与本案是两个独立的案件，请二审法院尽快作出本案判决。

经二审审查，各方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据各方当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：财经学校竞拍涉案房屋过程中签订的《拍卖成交确认书》、《房地产移交协议书》、《说明》所作“六层以上部分归益阳广州办事处所有”的约定能否视为财经学校对涉案房屋大楼楼顶天台使用权、处分权、收益权的放弃。

益阳广州办事处上诉认为，《拍卖成交确认书》、《房地产移交协议书》、《说明》等多份文件中均明确拍卖的涉案房屋不含“六层以上部分”，财经学校以明确、肯定、真实的意思表示放弃对六楼以上共同共有部分（楼顶天台）的支配权（处分、收益）；根据《物权法》第九十七条、第八十条的规定，双方对共有部分作出了约定，故财经学校明确放弃对天台的使用权。对此，本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备问等结构部分；”因此，依据上述法律规定，一审法院认定财经学校通过拍卖已取得涉案房屋的产权，涉案大楼天台属于财经学校与益阳广州办事处的共有物，并无不当。其次，双方于《拍卖成交确认书》、《房地产移交协议书》、《说明》中对共有部分相关约定违反了物权法定的原则。此外，除了法律的明确规定，权利人放弃权利应当明示。从《拍卖成交确认书》、《房地产移交协议书》、《说明》表示的内容“涉案房屋不含空地和六楼以上部分”“空地和六层以上部分依旧归益阳广州办事处所有”看，财经学校并无明示放弃天台部分的使用权、处分权和收益权，更不能推断出财经学校具有放弃上述权利的意思表示。因此，益阳广州办事处的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，益阳广州办事处的上诉请求、理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5400元，由益阳市人民政府驻广州办事处负担。

本判决为终审判决。

审判长　　黄春成

审判员　　蔡培娟

审判员　　闫　娜

二〇一八年七月二十日

书记员　　张　旭