长沙三远钢结构有限公司、湖南恒力建材有限公司长沙县分公司租赁合同纠纷二审民事判决书

湖南省长沙市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）湘01民终9516号

上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙三远钢结构有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新岭路68号。

法定代表人：李清山，董事长。

委托诉讼代理人：张敬东，湖南骄阳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王嘉英，湖南骄阳律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南恒力建材有限公司长沙县分公司，住所地湖南省长沙县暮云镇牛角塘村庙山塘组（黄双文私宅）。

负责人：李天佑，总经理。

委托诉讼代理人：熊智国，湖南平康律师事务所律师。

委托诉讼代理人：钱晓蓉，湖南平康律师事务所律师。

上诉人长沙三远钢结构有限公司（以下简称三远公司）因与被上诉人湖南恒力建材有限公司长沙县分公司（以下简称恒力公司长沙县分公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初3993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

三远公司上诉请求：一、撤销一审判决二、三、四项；二、请求在一审判决基础上恒力公司长沙县分公司向三远公司增加支付2017年5月1日至2018年7月23日的土地占用费907059元；三、变更一审判决第五项，请求在一审判决基础上增加支付违约金978918元，履约保证金20万元；四、请求判令搅拌站拆除的相关补偿费用280000元归三远公司享有；五、请求依法判决恒力公司长沙县分公司立即交还所占用的土地给三远公司；六、请求判决本案诉讼费用由恒力公司长沙县分公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决认定恒力公司长沙县分公司仅需支付2013年7月9日至2017年4月30日的土地占用费共计2565524元明显错误。一审判决第八页认为：恒力公司长沙县分公司已于2017年4月30日搬离了所有可移动设备并将设备出售，可视为交付土地的行为；合同未明确约定恒力公司长沙县分公司应对土地上的房屋、建筑构筑物拆除的义务；三远公司亦明确表示房屋不要拆除再利用；三远公司未提供有效证据证明土地现状影响了其对土地进行出租等处分、收益权利，故三远公司仅有权要求恒力公司长沙县分公司支付2013年7月9日起至2017年4月30日止的租金及土地占用费共计2565524元（2312469元+253055元）。一审判决未查清以上事实的基础上，认定恒力公司长沙县分公司仅需支付2013年7月9日至2017年4月30日的土地占用费共计2565524元明显错误。第一，一审判决认为移除可移动设备等同于交还土地明显不当，移除可移动设备是单方行为，而交还土地是双方行为，恒力公司长沙县分公司交还土地需要履行告知三远公司的义务，恒力公司长沙县分公司并未履行告知义务。第二、一审判决认为合同未明确约定恒力公司长沙县分公司应对土地上的房屋、建筑构筑物的拆除义属事实认定不清，《土地租赁合同》第七条、第八条明确约定了，解除合同时承租方需将场地清理完毕，并将土地交还给出租方。一审判决认为三远公司陈锦秀总经理在录音中明确表示房屋不要拆除要再利用，这样的事实忽略了录音的环境，录音是双方在协商解决问题，陈锦秀在录音中所说的不拆房屋是一种协商条件，然而双方并未就恒力公司长沙县分公司缴纳租金的金额、不拆除房屋及撤诉达成一致意见，没有达成一致意见的不拆房屋，被一审判决孤立的看成双方达成不拆房屋的一致意见明显错误。综上由于恒力公司长沙县分公司在起诉前从未向三远公司提出过解除合同，且至今仍然实际占用土地，因此租金应当计算至《土地租赁合同》解除，且恒力公司长沙县分公司实际交还土地之日。故恒力公司长沙县分公司应当支付2013年7月至今的土地租金共计3472583元（暂计至2018年7月23日）。2、一审判决认为是否存在拆迁补偿款至今存疑，故不予确认拆迁补偿款明显错误。在一审开庭前法院工作人员已前往天心区城乡规划局，向该局工作人员核实、确认了涉案土地上确实存在一笔拆迁补偿款，且该笔拆迁补助款近期会下发，因此一审判决认为是否存在拆迁补偿款存疑，故不予确认拆迁补偿款明显错误；二、一审判决明显失当且无任何法律依据。1、一审判决第三项三远公司须自2017年5月1日起至实际返还租金之日止的延迟返还租金利息明显没有依据。在诉讼前三远公司与恒力公司长沙县分公司从未达成土地交还和返还租金的合意，因此，对于延迟返还租金的利息应当从本判决生效之日起算至实际返还租金之日止，而非从2017年5月1日期至实际返还租金之日止计算迟延返还租金的利息，一审判决第三项没有事实和法律依据。2、一审判决将逾期付款违约金由1224892元降低至245974元违反法律规定且显失公平。一审判决认定恒力公司长沙县分公司未完全履行合同义务，恒力公司长沙县分公司尚欠27750元租金未支付，且未支付履约保证金，因此恒力公司长沙县分公司应向三远公司支付逾期付款违约金245974元。然而，恒力公司长沙县分公司应当支付逾期付款违约金1224892元，在合同履行过程中恒力公司长沙县分公司未按合同约定按时足额向三远公司支付土地租金及履约保证金，尚欠27750元未支付，并且一直未支付履行保证金。根据《土地租赁合同》第四条约定的付款时间及第十条第二款规定的恒力公司长沙县分公司逾期交付土地租金及有关费用，每逾期一天，三远公司按滞交费用总额千分之三向恒力公司长沙县分公司加收违约金，且《土地租赁合同》约定的逾期付款违约金公平、合法，是对守约方因此造成的资金损失的补偿，没有超出法律规定的范围，一审判决随意降低违约金实属不当，故恒力公司长沙县分公司应向三远公司支付逾期付款违约金1224892元。

针对三远公司的上诉，恒力公司长沙县分公司辩称：一、根据双方签订的合同第8条第1款约定按照实际使用时间来计算租金，三远公司所指的把场地清理完毕后交付，有一个前提是因为恒力公司长沙县分公司的原因解除合同。但在本案中，是由于国家政策原因导致强制拆除，因此因适用合同第8条第1款；二、三远公司主张的违约金超过了诉讼时效，且当时没有足额缴纳保证金，这是双方协商同意的，以此三远公司主张违约金是没有依据的；三、关于拆迁补偿费用，根据双方签订的合同第8条第3款，在本案中，多涉及的补偿费用实际与土地无关，且都是实际发生的拆迁费用补偿，补偿金额尚不足以支付拆迁的费用，所以不存在恒力公司长沙县分公司有拆迁腾地得到的利益，所以也不存在需要返还给三远公司。

恒力公司长沙县分公司向一审法院起诉请求：一、判令解除恒力公司长沙县分公司与三远公司签订的《土地租赁合同》；二、判令三远公司返还恒力公司长沙县分公司已付租金1339850元（自2016年12月1日起合同到期日为止减去少交的27750元）；三、判令三远公司迟延返还租金的利息24284元（暂按同期银行贷款基准利率4.35%自2016年12月1日计算5个月，应计算至实际偿清之日止）；四、判令三远公司承担本案诉讼费用。

三远公司向一审法院反诉请求：一、判令恒力公司长沙县分公司支付土地租金3472583元（2013年7月9日至2018年7月23日）；二、判令恒力公司长沙县分公司向三远公司支付逾期付款违约金1224892元（计算至2016年12月25日止）；三、判令涉案土地的拆迁款归三远公司所有；四、判令恒力公司长沙县分公司承担本案的全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2014年8月27日，三远公司（甲方）与恒力公司长沙县分公司（乙方）签订了一份《土地租赁合同》，主要约定:甲方将位于天心区旁土地面积共计约10.5亩（经双方共同实地测量确定）出租给乙方使用，租赁用途为经营混凝土搅拌站，租赁期限为2013年7月9日至2018年10月9日止，租金约定为2013年7月9日至2014年7月8日每亩每年48000元，即504000元／年，2014年7月9日至2018年10月9日每亩每年70000元，即735000元／年，租金共计3627750元；租金支付方式为乙方自合同签订的三天内，向甲方一次性支付50%的租金1813875元，在合同签订后三个月内，将剩余的50%租金共计1813875元支付到位；合同签订当日，乙方一次性支付履约保证金人民币200000元；乙方如存在违反合同约定义务行为，甲方不退还履约保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；因不可抗力原因以及国家政策法规重大调整等造成合同无法履行，双方均不承担责任，甲方按实际租赁时间计算租金，并将履约保证金无条件地退还给乙方；租赁期第四年内，如遇国家政策调整需进行拆迁腾地造成合同无法履行的，乙方应当无条件配合，且拆迁腾地所得无条件归甲方所有；乙方逾期交付土地租金及有关费用，每逾期一天，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金；逾期30天，甲方有权解除本合同，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60天，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金、相关款项及滞纳金；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，恒力公司长沙县分公司分别于2014年8月28日付款1000000元，2014年9月10日付款300000元,2014年9月23日付款200000元,2014年9月30日付款100000元，2014年10月17日付款500000元，2014年12月8日付款300000元，2014年12月28日付款200000元，2015年1月17日付款500000元，2015年4月21日付款500000元，总计支付租金3600000元，尚欠27750元未支付，且未支付履约保证金。2016年12月8日，长沙市天心区城乡建设局向恒力公司长沙县分公司发出一份《关于加快推进落实关停拆除的工作督办函》，主要内容为：为进一步贯彻落实区委、区政府有关工作部署，提升城区品质，保护城市“绿心”，辖区搅拌站须逐步退出。我局前期已向你公司通告有关情况，并考虑经营实际基于企业过渡期，现请你单位按照工作要求，依照承诺于即日起开始，在2016年12月15日前完成场站自拆。若未在规定的时限内拆除，我区将按照相关程序依法启动强制拆违，强制对象不享受政府任何搅拌站撤出搬拆奖励补助。2016年12月25日，恒力公司长沙县分公司经营的搅拌站被依法拆除。2017年4月底，恒力公司长沙县分公司委托案外人刘志岗将租赁土地上的可移动设备搬至邻近的土地上。2017年5月24日，双方因租金退还等问题发生了纠纷，遂诉至一审法院。2017年6月7日，三远公司的陈锦秀总经理在双方庭外和解时称:“我也提出了两个条件，一个是那栋楼你还是留下来，你也拆不了几个钱，再讲政府要拆也会给补偿给你，这栋楼留下来给我，我到时候作为民工用房”；“你4月份都没有拆得完，你4月底才拆完的”。至今，租赁场地有一栋房屋没有拆除。

一审法院认为：恒力公司长沙县分公司与三远公司签订的《土地租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，因不可抗力原因以及国家政策法规重大调整等造成合同无法履行，双方均不承担责任，三远公司按实际租赁时间计算租金，并将履约保证金无条件地退还。本案中，由于长沙市天心区人民政府提升城区品质，保护城市“绿心”工作的需要，天心区政府对城区搅拌站进行清理并逐步退出，致使恒力公司长沙县分公司的搅拌站于2016年12月25日依法拆除，合同无法继续履行，依据该合同约定双方租赁合同关系已于2016年12月25日解除，一审法院予以确认。故恒力公司长沙县分公司应支付租金至2016年12月25日，即共计租金2312469元（504000元+735000元×2年+735000元÷12个月×5个月+735000元÷365天×16天），但其于2017年4月30日才将可移动设备搬离，应按照合同约定租金标准支付自2016年12月26日至2017年4月30日止的土地占用费，即共计253055元（735000元÷12个月×4个月+735000元÷365天×4天），恒力公司长沙县分公司已向三远公司支付租金共计360万元，故三远公司应返还多收租金计1034476元（360万元-2312469元-253055元），对于恒力公司长沙县分公司超出该金额的诉求，不予支持。关于迟延返还租金的利息的诉求，恒力公司长沙县分公司仅应支付租金及土地占用费至2017年4月30日，三远公司应返还多收租金1034476元，但其逾期未归还，故三远公司应以1034476元为基数按银行同期贷款基准利率4.35%为标准向恒力公司长沙县分公司支付从2017年5月1日起至实际返还之日止的利息，对于恒力公司长沙县分公司超过该部分的诉求，于法无据，不予支持。关于三远公司主张因恒力公司长沙县分公司直至2018年7月23日止未向其归还土地，因恒力公司长沙县分公司已于2017年4月30日搬离了所有可移动设备并将设备出售，可视为交付土地的行为，合同未明确约定恒力公司长沙县分公司应对土地上的房屋、建筑构筑物拆除的义务，三远公司的陈锦秀总经理亦明确表示房屋不拆除要再利用，且三远公司未提供有效证据证明土地现状影响了其对土地进行行使出租等处分、收益权利，故三远公司仅有权要求恒力公司长沙县分公司向其支付从2013年7月9日起至2017年4月30日止的租金及土地占用费共计2565524元（2312469元+253055元），对超出该部分的诉求，无事实和法律依据，依法不予支持。关于三远公司要求按日千分之三的标准支付逾期付款违约金的诉求，因恒力公司长沙县分公司逾期支付租金属实，应支付逾期付款违约金，但该违约金支付标准过高，本院依法酌情调整至日万分之六的标准。经核算，逾期支付租金和履约保证金的违约金为245974元（143974元+102000元），对于超过该部分的诉求，依法不予支持。关于涉案土地拆迁款归三远公司的诉求，因是否存在拆迁补偿款至今存疑，三远公司亦未提供证据证明该拆迁款已实际产生，即该诉求依据的基础法律事实尚未确定发生，一审法院对未发生的法律事实无法予以确认，故对该诉求在本案中不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决:一、恒力公司长沙县分公司与三远公司签订的《土地租赁合同》于2016年12月25日解除；二、三远公司于本判决生效后十日内向恒力公司长沙县分公司返还多收租金1034476元；三、三远公司于本判决生效后十日内以1034476元为基数、按银行同期贷款基准利率4.35%为标准向恒力公司长沙县分公司支付从2017年5月1日起至实际返还租金之日止的迟延返还租金的利息；四、恒力公司长沙县分公司应向三远公司支付从2013年7月9日起至2017年4月30日止的租金（含土地占用费）共计2565524元（已实际支付）；五、恒力公司长沙县分公司于本判决生效后十日内向三远公司支付逾期付款违约金245974元；六、驳回恒力公司长沙县分公司的其他诉讼请求；七、驳回三远公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费17076元，减半收取8538元，由恒力公司长沙县分公司负担1348元，由三远公司负担7190元。本案一审反诉受理费7348元，减半收取3674元，由三远公司负担2495元，由恒力公司长沙县分公司负担1179元。

本院二审期间，三远公司向本院提交以下新的证据：

证据1、《付款申请》。拟证明：2018年11月20日，恒力公司长沙县分公司申请南托街道办事处支付“关停拆除补助专项经费”；

证据2、《财政拨款收款凭据》。拟证明：2018年11月26日，恒力公司长沙县分公司收到长沙市天心区城乡建设局拨付的关停拆除补助专项经费28万元；

证据3、《南托街道商品混凝土搅拌站关停情况核定表》。拟证明：2018年12月19日，恒力公司长沙县分公司、南托街道办事处、区诉控违办、区建设局、区财政局核定恒力公司长沙县分公司已领取关停拆除补助专项经费28万元。

证据1至证据3拟共同证明：恒力公司长沙县分公司已领取关停拆除补助专项经费28万元，而《土地租赁合同》第八条第三款约定，拆迁腾地所得无条件归三远公司所有，故该笔补助款应付给三远公司。

恒力公司长沙县分公司发表如下质证意见：对三份证据的真实性均无异议，对关联性有异议，拆迁补偿费用28万元，三远公司没有合同依据，该项费用组成是生产设备补助8万元、拆除费用及人员安置补助20万元，因此这些费用与土地无关，且实际无法满足支付相关拆迁费用及人员安置的需求，所以恒力公司长沙县分公司实际倒贴金钱，根本没有获利所得，不需要向三远公司支付补偿费用。

本院结合当事人的举证、质证意见，对三远公司提交的新的证据认定如下：恒力公司长沙县分公司对三远公司提交的证据1至证据3的真实性无异议，本院对其真实性予以认定；但该凭据上注明该款系对生产设备及人员安置的补助，并非土地补助，故本院对其关联性不予认定。

本院对一审判决查明的事实予以确认。本院二审另查明，恒力公司长沙县分公司与2018年11月26日确认收到长沙市天心区城乡建设局针对南托街道商品混凝土搅拌站关停对其发放的生产设备补助8万元，拆除费用及人员安置补助20万元，共计28万元。

本院认为：恒力公司长沙县分公司与三远公司签订的《土地租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。双方均应按约履行合同义务。本案系因合同约定的不可抗力原因以及国家政策法规重大调整等造成合同无法履行，恒力公司长沙县分公司的搅拌站于2016年12月25日依法拆除，依据该合同约定双方租赁合同关系已于2016年12月25日解除，一审判决扣除恒力公司长沙县分公司应支付租金及后续的土地占用费后，判决三远公司返还多收租金计1034476元（360万元-2312469元-253055元），并以1034476元为基数按银行同期贷款基准利率4.35%为标准向恒力公司长沙县分公司支付从2017年5月1日起至实际返还之日止的利息，并无不当，本院予以维持。恒力公司长沙县分公司在2017年4月30日搬离了所有可移动设备并将设备出售，并根据三远公司总经理陈锦秀的意见将地上一栋房屋保留再利用，并未违反合同约定，应视为恒力公司长沙县分公司已于2017年4月30日完成了向三远公司返还土地的义务。故三远公司上诉请求恒力公司长沙县分公司向其支付2017年5月1日至2018年7月23日的土地占用费907059元并无事实及法律依据，本院不予支持。对于三远公司主张的逾期付款违约金的问题。因双方就逾期付款违约金标准约定为千分之三每日，该标准过高，与三远公司实际损失严重不符，故一审判决酌减为万分之六每日，计算出逾期支付租金及履约保证金的违约金为245974元，较为妥当，本院亦予以维持。

关于恒力公司长沙县分公司是否应将长沙天心区城乡建设局向其拨款的28万元支付给三远公司的问题。根据双方签订的《土地租赁合同》第八条约定，租赁期第四年内，如遇国家政策调整需进行拆迁腾地造成合同无法履行的，乙方应无条件配合，且拆迁腾地所得无条件全部归甲方。本案中恒力公司长沙县分公司虽然获得28万元补助款，但该款项系专项用于生产设备及人员安置补助，恒力公司长沙县分公司系涉案土地承租人及实际使用人，其基本完成了拆迁腾地任务，获得该项补偿，基本弥补了其因搬迁造成的经营损失，故由恒力公司长沙县分公司获得该笔费用符合政府发放该笔补偿的目的及公平原则，该28万元补助款因不属于土地补偿款的范畴，故三远公司主张该28万元补偿应归其所有并无依据，本院不予支持。

综上所述，上诉人长沙三远钢结构有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费15886元，由上诉人长沙三远钢结构有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　何豪杰

审判员　　曾庆军

审判员　　赵佳玮

二〇一九年十一月十一日

书记员　　侯　也

附法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。