某某与厦门大衍装修设计工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初8104号 原告：***，男，1976年3月18日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：***、阿瑟尔，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门大衍装修设计工程有限公司，住所地福建省厦门市湖里区禾山路79号南侧厂房301**。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**、***，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原告***与被告厦门大衍装修设计工程有限公司（以下简称大衍公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***，被告大衍公司的法定代表人***及其委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还押金55970元；2.判令被告赔偿原告装修损失738206.06元；3.判令被告承担本案诉讼费及鉴定费38000元。事实和理由：2016年5月及2016年6月，双方就厦门市湖里区厂房签订《写字楼租赁合同》与《房屋租赁补充协议》。2018年6月12日，江头街道办事处、湖里消防大队、湖里城管执法局江头中队、江头派出所、江村社区居委会联合发布《关于责令“三合一”场所整改的公告》，公告要求从即日起立即终止现有用于改造出租的场地租赁合同，自公告**之日起15日内清退租户，坚决杜绝“三合一”违法行为现象的继续存在。大衍公司为了顺利出租，一再保证负责理顺与相关职能部门的工作，否则引起的一切后果由其承担。但案涉厂房并未取得建设工程规划许可证，大衍公司将案涉厂房出租给***，其对于合同无效主观上具有过错，应对***因合同无效而产生的信赖利益损失依法承担赔偿责任。经贵院委托，厦门兴海湾工程管理有限公司对案涉厂房的装饰装修残值进行评估，评估预算价为738206.06元，其中一部分工程费（含砌墙工程、楼地面装饰工程、门窗工程等）564367.7元，项目费9643.32元，土建单位工程合计574011.02元，此外争议项合计164195.04元。上述损失系***为生产经营投入的损失，大衍公司应当承担赔偿责任。 ***于2017年3月1日缴纳案涉厂房2017年3月至5月租金，但因举办金砖会议，讼争厂房改造的公寓被政府部门叫停，不能对外出租，***已招租的十多户租户全部被清退。直至2017年11月，***才开始真正经营，讼争厂房无法作为出租房继续使用的责任在大衍公司，大衍公司应当承担***的全部损失包括2017年3、4、5月份租金83955元及***已支付的押金55970元。***为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。 大衍公司辩称，1.被告同意返还原告押金。2.装修损失，根据鉴定意见，其中有16多万元是有争议的部分，该部分由法庭裁判，不应当计算到原告的主张中。案涉房屋位于江村居委会办公楼的院子里，一直以江村居委会名义出租。被告不清楚江村居委会、江村资产合作社出租给原告的房屋没有许可证，被告也提供了江村居委会提供的批准文件，江村居委会、江村资产合作社有权出租案涉房屋给被告，被告与原告之间是转租合同，被告有权与原告签订租赁合同。双方签订的租赁合同无效，被告对此没有过错，被告不应当承担原告的装修损失。另外，原告在签订案涉租赁合同时也应当尽到自己的注意义务，原告也应当承担责任，不应当将所有责任要求被告承担。4.在合同无效情况下，原告应当将房屋腾空并返还被告，因原告没有返还房屋，原告从2018年7月1日起没有支付租金，在合同无效下，原告应当支付2018年7月1日起的占有使用费以及至今为止产生的水电费。这些费用应当与原告主张的金额抵消。5.鉴定费由法庭裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 1991年8月22日，厦门市人民政府作出厦府[1991]地157号《厦门市人民政府关于江头村委会村镇企业用地的批复》，同意在白果山东侧，仙岳路北侧征用禾山镇江头村委会第一村民组的土地面积2688平方米作为江头村委会的企业用地。1992年4月28日，厦门市禾山镇江头村民委员会取得闽土厦国字（1992）第068号《福建省建设用地许可证》。 2016年12月14日,大衍公司与厦门市湖里区江村集体资产合作社签订《厂房租赁合同》，大衍公司向厦门市湖里区江村集体资产合作社承租位于的房产。 2016年5月29日，大衍公司（甲方，出租方）与***（乙方，承租方）签订一份《写字楼租赁合同》，约定：租赁物坐落于厦门市湖里区厂房，建筑面积965平方米，租赁用途为改造成单身公寓出租，租赁期限自2016年6月1日至2026年6月30日等。 2016年6月22日，大衍公司与***签订一份《房屋租赁补充协议》约定，1.大衍公司将位于（江头居委会大院内左侧厂房三楼）出租给***改造成公寓出租，在承租方进行改造时，出现各种与消防安全不符合的问题，经过多方的努力，事情终于有个解决的初步方案，造成停工，装修期顺延；2.承租方在使用过程中严禁使用天然煤气罐，严禁煤气、汽油、煤油、煤炭易燃物品进入，如经发现撤销租赁使用权，同时租赁合同失效，出租方收回场所，承租方没有任何权利再继续经营，无条件退出使用场所，一切后果由承租方承担负责;3.在使用过程出现任何安全问题与大衍公司无关，一切安全责任由承租方承担负责；4.由于出现居委会、城管、消防部门停工改造的通知，若还有相关部门的通知，造成所有的经济损失***公司负责等。 2016年10月31日，大衍公司（甲方，出租方）与***（乙方，承租方）重新签订一份《写字楼租赁合同》，约定：租赁物坐落于厦门市湖里区厂房，建筑面积965平方米，租赁用途为改造成单身公寓出租，租赁期限自2016年10月31日至2026年11月30日，其中2016年10月31日至2016年11月30日为免租金装修期，2016年12月1日至2019年12月30日的每月租金为27985元，2019年12月31日至2022年12月30日的每月租金为30783元，2022年12月31日日至2025年12月30日的每月租金为33862元，2025年12月31日至2026年12月30日每月租金为37248元；合同签订之日乙方向甲方交付55970元作为押金；租赁期间乙方改造装修，靠中亭窗户保持原状，另一侧可以做碰窗改造60公分。该合同的第一条由***的哥哥手写备注“并负责理顺与相关职能部门的工作，以保证本合同的顺利进行，否则引起的一切后果由甲方负责”。大衍公司知道该备注内容。 ***支付了押金55970元及2018年6月30日前产生的租金。 ***接收讼争房产后改造成单身公寓出租。2017年3月2日，江头派出所向讼争房产的管理员***送达责令改正通知书，通知改正消防安全违法行为。2018年6月12日，厦门市湖里区城市管理行政执法大队江头中队、厦门市湖里区江头街道安全生产委员会办公室、厦门市公安消防支队湖里区大队、厦门市公安局江头派出所、厦门市湖里区江村社区居民委员会共同作出《关于责令“三合一”场所整改的公告》，通知、之二全体租户、企事业单位负责人，两栋厂房业主（厦门市湖里区江村集体资产合作社）从即日起立即终止现有用于改造出租房的场地租赁合同，自公告**之日起15日内清退租户等。 2019年4月，大衍公司向***发出《通知》，通知***在接到通知之日起3个工作日内支付2018年7月1日至实际交还房屋之日期间的租金，租金标准按照原合同约定的27985元／月支付，3个工作日内腾空南侧三层厂房，并与大衍公司办理交接手续，如逾期未腾空交还房屋，则***放置于房屋内的物品视为遗弃物；江村集体资产合作社通知讼争房屋的水电费等未结清，***应于3日内与江村集体资产合作社结清。收到通知后，***于2019年4月17日回函，告知大衍公司，2018年6月12日因厂房改造被消防部门查封，致使***未能在2018年7月1日后正常使用房屋，合同目的不能实现，现正处于诉讼阶段，厂房内物品、装修费等已经申请鉴定，鉴定的结果还没有出来，案件还没有结束，为了配合鉴定顺利进行鉴定，厂房内物品现在不能搬出来，如果大衍公司坚持处置房屋内物品进而影响鉴定结果，后果***公司承担。2018年7月1日起，大衍公司无权向***主张租金及水电费，***已经结清水电费。讼争房产被消防部门查封期间已停止营业并停水停电，无法继续经营，大衍公司应对***的损失承担赔偿责任。 本案审理过程中，***申请对位于厦门市湖里区厂房的装饰装修残值进行评估。本院依法委托厦门兴海湾工程管理有限公司进行评估。厦门兴海湾工程管理有限公司出具（2018）厦湖法司法综鉴字第364号《工程造价鉴定意见书》，鉴定结果为：双方无争议金额为574011.02元，争议金额为164195.04元。争议金额包括：1.大衍公司认为窗帘、入户门、钢梯、钢栏杆不应计入装修损失范围，该项争议金额为45825.41元；2.大衍公司认为室外排水塑料管理应包含在室内安装水电中，***认为室外排水管应单独列出，该项争议金额为2230.51元；3.大衍公司认为现场防水层不足1.5毫米厚，但现场无法检测防水层厚度，厦门兴海湾工程管理有限公司暂按常规做法1.5毫米计入，争议金额为防水层34739.82元；4.大衍公司认为现场客厅地砖、墙砖、卫生间地砖采用瓷砖品牌较差，价格差异较大，经现场重新检测，无法确定地砖品牌，故鉴定单位暂按鉴定单位市场询价35元／平方米计入，该项争议金额为21268.94元；5.大衍公司认为现场***在装修时并无更换新窗，后经现场检测，因装修年份已久，无法判定是否为新窗，故列入争议项，该项争议金额为60130.36元。***为此支出鉴定费38000元。 本案审理过程中，***申请对讼争房产内的家具家电的残值进行评估。因***申请鉴定的内容属于未形成附合的装饰装修物，大衍公司不同意利用，***可拆除，因此，其申请对家具家电的残值进行评估，本院不予准许。 2019年12月10日庭审后，本院口头告知双方为避免损失扩大应及时办理交接手续。2019年12月27日***欲将讼争房产内的物品搬走，拟将讼争房产腾空并归还大衍公司。厦门市湖里区江村集体资产合作社的工作人员以厦门市湖里区江村集体资产合作社与大衍公司的法定代表人***之间存在纠纷已经起诉至法院为由阻挠***搬走讼争房产内的物品。 经查，本院于2018年10月11日立案受理（2018）闽0206民初8097号大衍公司诉厦门市湖里区江村集体资产合作社、福建省厦门市湖里区江头街道江村社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，于2019年1月29日立案受理（2019）民0206民初1859号厦门市湖里区江村集体资产合作社诉大衍公司房屋租赁合同纠纷一案，该两个案件还在审理过程中。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案讼争租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋租赁合同》无效。 《中华人民共和国合同》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 本案中，***主***公司退还押金55970元，有事实和法律依据，本院予以支持。***对讼争房产进行装饰装修得到了大衍公司的同意，大衍公司不同意对形成的装饰装修进行利用，***主***公司赔偿装修损失，大衍公司应当按照其过错程度分担装修装饰的现值损失。首先，关于现值损失的金额问题。双方对574011.02元的部分没有异议，本院予以确认。窗帘、入户门、钢梯、钢栏杆、室外排水管属于为讼争房产定制的装饰装修，本院认定该部分残值48055.92元应为现值损失。防水层的厚度现无法测量，厦门兴海湾工程管理有限公司按常规做法计算后防水层成本为34739.82元，本院认为大衍公司无法举证证明防水层厚度不足的情况下，厦门兴海湾工程管理有限公司按照常规做法计算防水层成本并无不妥，因此认定防水层成本34739.82元为现值损失。厦门兴海湾工程管理有限公司经过市场询价后确定客厅地砖、墙砖、卫生间地砖的价值为21268.94元，本院认为该部分应认定为现值损失。大衍公司提出***并无更换新窗，但双方合同特别约定靠中亭另一侧可以做碰窗改造60公分，***提出对窗户进行了改造本院予以采信，本院认定窗户造价60130.36元为现值损失。故，讼争房产装饰装修现值损失共计为738206.06元。其次，关于大衍公司与***的过错问题。大衍公司作为出租方应当知悉房产的权属及批建情况，而***作为承租人，在合同签订时，未尽谨慎审查义务，双方对讼争租赁合同无效均具有过错。讼争房产不能作为公寓出租使用，大衍公司却承诺可以作为公寓出租使用并为此承担责任，大衍公司对此具有较大的过错。***知悉讼争房产可能存在不能作为公寓使用的后果，仍将讼争房产装饰装修成公寓出租，其对装饰装修损失的发生亦具有一定的过错。结合前述认定的现值损失及双方的过错程度，本院认定大衍公司对合同无效造成的装修损失承担80%责任，即大衍公司赔偿***装修损失590564.85元。鉴定费38000元，亦***公司承担80%，即大衍公司支付***鉴定费30400元。 大衍公司提出抗辩，要求***腾退房产并将占有使用费与其支付的费用抵充，本院亦告知双方应及时办理讼争房产的交接手续，但因大衍公司与厦门市湖里区江村集体资产合作社之间的纠纷尚未解决，双方尚无法办理讼争房产的交接手续，因此大衍公司提出的腾退房产及占用使用费问题，本案中不宜处理，双方可另行解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门大衍装修设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向***退还押金55970元。 二、厦门大衍装修设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向***赔偿装修损失590564.85元。 三、厦门大衍装修设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向***支付鉴定费30400元。 四、驳回***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费12122元，减半收取计6061元，由***负担1212元，由厦门大衍装修设计工程有限公司负担4849元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二〇年一月二十二日 法官助理*** 书记员*** 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。