厦门大衍装修设计工程有限公司与厦门市湖里区江村社区集体资产合作社、厦门市湖里区江村社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初8097号 原告（反诉被告）：厦门大衍装修设计工程有限公司，住所地厦门市湖里区禾山路79号南侧厂房301**。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京盈科（厦门）律师事务所律。 被告（反诉原告）：厦门市湖里区江村社区集体资产合作社，住所地厦门市湖里区禾山路79号二楼。 法定代表人：***，该合作社理事长。 委托诉讼代理人：***，福建英合律师事务所律师。 被告：厦门市湖里区江村社区居民委员会，住所地厦门市湖里区江头街道禾山路79号。 法定代表人：***，该居民委员会党委书记、居委会书记。 委托诉讼代理人：***，福建英合律师事务所律师。 原告厦门大衍装修设计工程有限公司（以下简称大衍公司）与被告厦门市湖里区江村社区集体资产合作社（以下简称江村合作社）、厦门市湖里区江村社区居民委员会（以下简称江村居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，被告江村合作社在法定期限内提出反诉，本院依法受理。本院依法适用简易程序，公开开庭对本反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）大衍公司的法定代表人***及其委托诉讼代理人**、***，以及被告（反诉原告）江村合作社、被告居委会共同委托的诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大衍公司向本院提出诉讼请求：1.大衍公司与江村合作社于2017年5月25日签订的租赁合同于2018年6月29日解除；2.江村合作社、江村居委会返还大衍公司押金30,000元；3.江村合作社、江村居委会赔偿大衍公司装修费1,600,000元；4.江村合作社、江村居委会赔偿大衍公司搬家费16,800元；5.江村合作社、江村居委会赔偿大衍公司因江村合作社单方解除合同而支出的赔偿案外人违约金31,050元、中介费15,525元；6.江村合作社、江村居委会赔偿大衍公司中介费15,525元。案件审理过程中，大衍公司变更诉讼请求为：1.江村合作社返还大衍公司押金30,000元；2.江村合作社赔偿大衍公司装修费1,600,000元；3.江村合作社赔偿大衍公司已经实际支出的损失搬家费16,800元、赔偿案外人违约金31,050元、中介费31,050元；4.本案鉴定费用由江村合作社承担；5.江村居委会对江村合作社上述赔偿责任承担连带责任。事实与理由：2017年5月11日，江村合作社对外公布《招租公告》及《投标须知》，拟将江村居委会名下址于禾山路79号之一（北侧）厂房四、五楼进行招租。大衍公司经招标程序后中标，获得禾山路79号之一（北侧）厂房四楼房屋（以下简称讼争厂房）的使用权。大衍公司与江村合作社于2017年5月25日签订租赁合同（以下简称案涉合同），约定***公司承租讼争厂房，面积为750平方米；租赁期限为五年，从2017年5月25日起至2022年5月24日止；租金为29元/平方米；在合同签订之日，大衍公司应向江村合作社缴纳押金30,000元；大衍公司需要装修时，须征得江村合作社同意等内容。后双方签订了《厂房租赁合同书补充条款》（以下简称补充条款），将租金变更为27.3元/平方米。大衍公司承租讼争厂房后后，按照合同约定将押金和每月租金足额支付至江村居委会的账户内，同时征得江村合作社、江村居委会的同意进行了装修，并通过中介对外进行了招租，陆续和数十家租户签订了租赁合同。然而，因“三合一”整顿，2018年6月12日，湖里消防大队、江头派出所、湖里区城市管理行政执法局江头支队、江村社区居委会、江头街道安委办联合发出“关于责令三合一场所整改的公告”，要求“江村合作社从即日起立即终止现有用于改造出租房的场地租赁合同，自公告**之日起15日内清退租户”等。大衍公司在客观上无法继续使用讼争厂房。后，大衍公司经与其租户协商、赔偿后，于2018年6月28日全面清退所有租户，讼争厂房被有关部门查封。讼争厂房没有建设工程规划许可证，所以案涉合同无效，合同无效之后，依据合同取得押金应予以返还。大衍公司因为合同无效所造成的装修损失以及其他已经实际发生的损失江村合作社应当予以赔偿。另因本案租金、押金都是支付至江村居委会名下尾号4572的账户，故江村居委会应对江村合作社的赔偿责任承担连带责任。 江村合作社辨称，1.案涉合同因讼争厂房没有建设工程规划许可证而无效，与大衍公司违规改建并没有直接的因果关系，实际上只要大衍公司将讼争厂房更改为工业厂房或者商业仍然可以使用。2.案涉合同约定大衍公司应合法经营，大衍公司对讼争厂房进行装修应当取得江村合作社的同意，租赁合同期满后装修不予赔偿。3.讼争厂房是厂房，大衍公司将讼争厂房擅自违规改造为出租居住使用，改变了使用用途，存在消防安全隐患，才是导致消防部门要求责令整改的原因。造成大衍公司无法使用讼争厂房的责任在***公司而非江村合作社，大衍公司因此产生的一切费用应由其自行承担，大衍公司要求江村合作社承担，没有事实及法律依据。4.江村合作社是在民政部分登记的民办非企业单位，自行承担相应的权利义务。江村居委会是江村合作社的主管部门。江村居委会与江村合作社在经济方面没有关系，江村合作社根据政府文件以江村居委会的名义开设尾号4572的账户，且该账户也是由江村合作社掌控，单独做账。 江村居委会辨称，1.江村居委会并非案涉合同相对方，案涉合同与江村居委会无关，虽然江村合作社以江村居委会的名义开立账户，但是江村合作社使用该账户不需要经过江村居委会的同意。大衍公司要求江村居委会承担连带责任，没有法律依据。2.关***公司诉求的装修损失，是其私自改变讼争厂房的使用用途造成，应当由其自行承担。3.如果江村合作社需要承担责任，江村居委同意用江村居委会名下尾号4572的账户内已有的款项承担江村合作社的付款义务。 江村合作社向本院提出反诉请求：1.大衍公司将讼争厂房腾空（将大衍公司违规改建的公寓拆除）并返还江村合作社；2.大衍公司向江村合租社支付占有使用费（按照每月20,475元的标准，自2018年6月1日起至实际归还讼争厂房之日止）；3.大衍公司支付拖欠的2017年11月至2018年8月期间的水电费17,938元。事实与理由：2017年5月25日，大衍公司与江村合作社签订案涉合同及补充条款，江村合作社是案涉合同的甲方即出租方，大衍公司是案涉合同的乙方即承租方，双方约定：（1）甲方将面积总共750平方米的讼争厂房出租给乙方，租期从2017年5月25日起至2022年5月24日；（2）租金为每平方米每月29元，乙方应按季度向甲方缴纳租金，每期应于季度前10***；乙方必须按时交付租金，如有拖欠，甲方按拖欠部分每天加收2%滞纳金，拖欠租金半个月以上，甲方有权解除合同，收回租赁场所，并追索乙方所欠租金及滞纳金；（3）租赁期间，乙方承租场所的管理费、水电费、卫生费、及物业费由乙方承担；乙方应按月及时缴交水电费，乙方若有拖欠，给甲方造成不便或造成经济损失，应由乙方自行承担后果。后，双方签订补充条款对租金做了调整，约定：原租金每月21,750元含税，经双方协商乙方同意自行缴纳租金，甲方实收租金每月20,475元，每季度租金为61,425元，第四年起递增10%。因大衍公司将出租的厂房违规改造用于出租，导致被江头街道办事处、江头派出所、湖里消防大队、执法局江头中队联合发出“关于责令三合一场所整改的公告”，要求大衍公司在内的承租方积极整改被违规改建的厂房。之后，大衍公司就以各种理由开始拖延支付租金。讼争厂房未取得合法批建手续，涉讼房屋租赁合同属于无效合同。至今，大衍公司尚欠2018年6月起的占有使用和2017年11月至2018年8月期间的水电费17,938元。 大衍公司辨称，1.关于江村合作社第一诉求，大衍公司要求申请鉴定，鉴定之后同意腾空。2.大衍公司仅使用讼争厂房到2018年6月28日，之后江村合作社贴上封条，并切断水电。相关部门在2018年6月12日**的公告，大衍公司也在2018年6月15日清退了所有住户，并在2018年6月28日停止使用。实际占用费应当仅计算到2018年6月28日，且应当予以减少。因讼争房屋没有取得建设工程规划许可证，且位置、交通不便，难以作为厂房使用，应当按照普通厂房（每平方米18元至20元，占有使用费按每月15,000元）的标准相应调低，之前多缴纳的款项应当予以返还。2018年6月1日到2018年6月28日占用费是14,000元。3.确认未支付的水电费合计17,938元。其中2018年8月的水电费，是2018年7月讼争厂房公共部分使用水电产生。4.讼争厂房内有空调、衣柜、床铺、床垫、冰箱、洗衣机、热水器、油烟机、阁楼楼梯的铁建、不锈钢防盗网，洗脸台、马桶等。若法院支持江村合作社的诉讼请求，大衍公司愿意一个月内搬离。 江村居委会述称，江村合作社的反诉与江村居委会无关。 本院经审理查明：一、2017年5月11日，江村合作社发布招租公告，载明“江村合作社拟对禾山路79号之一（北侧）厂房四、五楼进行招租，公告如下：1、每层面积为750平方米，按现状招租……”。同日，江村合作社作出投标须知，载明“1.本次招标物业共2处：标一：禾山路79号之一（北侧）厂房四楼……”。 二、2017年5月25日，江村合作社作为甲方、大衍公司作为乙方签订案涉合同，约定：大衍公司向江村合作社承租讼争厂房，面积为750平方米；租赁期限为2017年5月25日至2022年5月24日；租金为每平方米29元即每月租金21,750元，第四年起递增10%；大衍公司应按季度向江村合作社交纳租金，每期租金应于季度前10***；合同签订之日，大衍公司向江村合作社缴纳30,000元作为厂房押金和违约金，待合同期满后，江村合作社应在大衍公司结清租赁期间所有费用后，将押金无息退还给大衍公司；大衍公司承租的场所的管理费、水电费等费用***公司承担，大衍公司应按月及时缴交水电费；大衍公司需要装修厂房时，须征得江村合作社同意，但装修时不得损害和改变原有的建筑结构和经营场所原状等。同日，双方签订补充条款，约定将江村合作社每月实收租金调整为20,475元，第四年起递增10%。大衍公司向江村合作社支付了案涉合同所述押金30,000元。江村合作社讼争厂房交付大衍公司占有使用之后，案涉合同约定的款项，大衍公司均已转账至江村居委会名下尾号4572的账户。大衍公司对讼争厂房进行了装修，并作为住宅对外转租。 三、2018年6月8日，江村合作社出具《关于开展安全生产大排查通知》，载明“根据区安监局、街道安监站的通知安排，近期将对禾山路79号之一、79号之二两处厂房进行安全排查工作，消除火灾事故隐患，现将要求通知如下：1.各租户根据自身承租场所开展自查自纠，排除安全隐患开展整改工作……”。2018年6月12日，案外人厦门市公安消防支队湖里区大队、案外人厦门市湖里区城市管理行政执法大队江头中队、案外人厦门市公安局江头派出所、案外人厦门市湖里区江头街道安全生产委员会、江村居委会联合发出《关于责令“三合一”场所整改的公告》载明“禾山路79号之一、之二全体业主、企事业单位（含个体工商户）负责人：你们现在居住、经营所在的建筑主体是厂房，其中用于居住的改建出租房是违法建筑，存在……严重消防安全隐患……根据《中华人民共和国消防法》第六十一条规定：生产、储存、经营其他物品的场所与居住场所设置在同一建筑内，不符合消防技术标准的，责令停产停业，并处五千元以上伍万元以下罚款。……现公告如下：上述二栋厂房业主（江村合作社）从即日起立即终止现有用于改造出租房的场地租赁合同，自公告**之日起15日内清退租户……”。 四、江村合作社未提供讼争厂房经批准或者按照批准内容建设的相应手续，本院在案件审理过程中释明案涉合同无效。 案件审理过程中，大衍公司和江村合作社一致确认，讼争厂房的占有使用***公司已实际支付至2018年5月31日，2018年6月1日起的款***公司未曾支付；大衍公司尚未支付的水电费合计17,938元。 案件审理过程中，大衍公司陈述，讼争厂房交付给大衍公司时是毛坯状态；大衍公司于2018年11月将讼争厂房四楼进出的钥匙交付给江村合作社负责人，大衍公司也还有保留保留，四楼其他改造为公寓的各个房间的钥匙都在大衍公司手上，没有相应的交还手续；于2018年12月24日陈述，大衍公司公司还未腾空返还讼争厂房。大衍公司陈述，假设法院支持江村合作社要求大衍公司搬离讼争厂房的诉讼请求，大衍公司愿意搬离，但需要一个月的时间搬离，对此江村合作社同意给予大衍公司一个月的时间作为搬离期。 对当事人有争议的证据和事实，本院分析、认定如下：关***公司将讼争厂房装修为住宅对外转租是否经过江村合作社同意。大衍公司陈述，大衍公司系经江村合作社同意将讼争厂房装修为住宅，并为此提交了《江村社区集体资产合作社关于出租户整改事项落实摸底》、讼争厂房外部照片、《告知书》、江村合作社出具的关于案外人***办理居住证的证明、***与江村合作社签订的厂房租赁合同以及案外人的证人证言；江头合作社陈述，大衍公司系擅自将讼争厂房改造为住宅，未经江头合作社同意。本院经审查认为，《江村社区集体资产合作社关于出租户整改事项落实摸底》、《告知书》上均无任何公章或者签字，该两份证据的真实性，本院不予认可；江村合作社出具的关于案外人***办理居住证的证明、***与江村合作社签订的厂房租赁合同、案外人的证人证言，与本案缺乏关联性，不能作为认定本案事实的依据；讼争厂房外部照片，不论是否真实，均不能证明江村合作社曾作出同意大衍公司将讼争厂房装修为住宅的意思表示。结合在案证据，招租公告、招标须知、案涉合同中关于讼争厂房的表述均为“厂房”。本院认为，大衍公司提交的上述证据不能证明其主张的证明对象，大衍公司未就其该项主张提供相应证据，本院据此认定，大衍公司将讼争厂房装修为住宅对外转租，未经江村合作社同意。 本院认为，江村合作社未提供案涉房产经批准或者未按照批准内容建设的相应手续，其与大衍公司订立的案涉合同无效。对于争议的焦点，分析认定如下：一、关于江村合作社是否应当承担大衍公司主张的各项损失（包括装修损失、搬家费、赔偿案外人的违约金、中介费）。因大衍公司将讼争厂房装修为住宅对外转租，未经江村合作社同意。本院认为，大衍公司未举证证明江村合作社对讼争厂房因不符合“三合一”的消防技术标准被责令整改存在过错，故不论大衍公司主张的各项损失项目及损失数额是否真实，大衍公司要求江村合作社赔偿其损失均没有法律依据，本院不予支持，大衍公司关于对讼争厂房装修损失进行鉴定的申请，本院亦不予准许。二、关于江村合作社是否应当退还押金、大衍公司是否应当腾空并返还讼争厂房。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；承租人未经出租人同意装饰装修，出租人有权要求承租人恢复原状。故大衍公司关于要求江村合作社返还押金30,000元的诉讼请求，以及江村合作社要求大衍公司将讼争厂房腾空并返还江村合作社的诉讼请求，本院予以支持。另，江村合作社及大衍公司在庭审过程中均对搬离合理期限为一个月无异议，本院予以照准。三、关***公司是否应当支付2018年6月1日起至实际返还讼争厂房之日期间，按每月20,475元的标准计算的占有使用费以及尚欠的水电费17,938元。大衍公司确认尚欠水电费17,938元，但辩称占有使用费仅应计算至其根据《关于责令“三合一”场所整改的公告》的要求清退租户之日即2018年6月28日；且以讼争厂房没有取得建设工程规划许可证、地点不佳、交通不便为由，辨称占有使用费的计算标准应当调低，之前多缴纳的租金应当返还。本院认为，大衍公司至今未腾空并返还讼争厂房，讼争厂房是否取得建设工程规划许可证不影响大衍公司对讼争厂房的使用，大衍公司在签订案涉合同时对讼争厂房的地理位置、周边交通情况均已知悉，大衍公司的该项抗辩，没有事实和法律依据，不能成立。案涉合同无效，大衍公司未曾支付讼争厂房自2018年6月1日起的占有使用费，江村合作社有权要求大衍公司参照案涉合同约定的租金标准（即每月20,475元）支付2018年6月1日起至大衍公司返还讼争厂房之日期间的占有使用费，并有权要求大衍公司支付占有使用讼争厂房期间产生的水电费17,938元，即本院对江村合作社的该项诉讼请求予以支持。四、关于江村居委会是否应承担连带责任。本院认为，江村居委会不是案涉合同的相对方，大衍公司仅以案涉合同项下款项的实际收款账户系江村居委会名下为由，要求江村居委会承担连带责任，于法无据，本院不予支持。若因江村合作社应承担付款义务，需执行江村居委会名下账户的款项，可在执行阶段根据江村居委会在本案诉讼中的相关承诺另循程序主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门市湖里区江村社区集体资产合作社于本判决生效之日起十日内返还厦门大衍装修设计工程有限公司押金30,000元； 二、厦门大衍装修设计工程有限公司于本判决生效之日起三十日内将厦门市湖里区禾山路79号之一（北侧）厂房四楼腾空并返还厦门市湖里区江村社区集体资产合作社； 三、厦门大衍装修设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付厦门市湖里区江村社区集体资产合作社房屋占有使用费（自2018年6月1日起，按每月20,475元的标准，计算至实际返还房产之日止）； 四、厦门大衍装修设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付厦门市湖里区江村社区集体资产合作社水电费17,938元； 五、驳回厦门大衍装修设计工程有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付***行期间的债务利息或***行金。 本诉案件受理费20,180元，减半收取计10,090元，由厦门大衍装修设计工程有限公司负担9815元，由厦门市湖里区江村社区集体资产合作社负担275元；反诉案件受理费1558元，由厦门大衍装修设计工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇一九年一月十七日 法官助理　*** 书 记 员　**财 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。