厦门市湖里区江村社区集体资产合作社与厦门大衍装修设计工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初1859号 原告：厦门市湖里区江村社区集体资产合作社，住所地厦门市湖里区禾山路79号二楼。 法定代表人：***，该合作社理事长。 委托诉讼代理人：***，福建英合律师事务所律师。 被告：厦门大衍装修设计工程有限公司，住所地厦门市湖里区禾山路79号南侧厂房301**。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原告厦门市湖里区江村社区集体资产合作社（以下简称江村合作社）与被告厦门大衍装修设计工程有限公司（以下简称大衍公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江村合作社的委托诉讼代理人***，被告大衍公司的法定代表人***及其委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江村合作社向本院提出诉讼请求：1.大衍公司将就位于厦门市湖里区禾山路79号**三层的厂***并归还给江村合作社；2.大衍公司向江村合作社支付拖欠的占有使用费（按每月18,300元计算，从2018年7月1日起计算至实际归还厂房之日止，大衍公司缴纳的30,000**证金用于抵扣占有使用费）；3.大衍公司支付拖欠的水电费9984元（计至2018年9月）。事实与理由：2016年12月14日，大衍公司与江村合作社签订《厂房租赁合同书》（以下简称租赁合同）及《厂房租赁合同书补充条款》（以下简称补充条款）。江村合作社是租赁合同的甲方即出租方，大衍公司是租赁合同的乙方即承租方。租赁合同约定：（1）甲方将位于禾山路79号**三层，面积总共750㎡的厂房（以下简称案涉厂房）出租给乙方，租期五年，从2016年12月15日起至2021年12月14日；（2）租金为每平方米每月26元，月租金为人民币19,500元，乙方应按季度向甲方缴纳租金，每期应于季度前10***；乙方必须按时交付租金，如有拖欠，甲方按拖欠部分每天加收2%滞纳金，拖欠租金半个月以上，甲方有权解除合同，收回租赁场所，并追索乙方所欠租金及滞纳金；（3）租赁期间，乙方承租场所的管理费、水电费、卫生费、及物业费由乙方承担；乙方应按月及时缴交水电费，乙方若有拖欠，给甲方造成不便或造成经济损失，应由乙方自行承担后果。后，双方签订补充条款对租金做了调整，约定：原租金每月19,500元含税，经双方协商乙方同意自行缴纳税金，甲方实收租金每月18,300元，每季度租金为54,900元，第四年起递增10%。因大衍公司将案涉厂房违规改造用于出租，导致被江头街道办事处、江头派出所、湖里消防大队、执法局江头中队联合发出“关于责令三合一场所整改的公告”，要求大衍公司在内的承租方积极整改案涉厂房。之后，大衍公司就以各种理由拖延支付租金，并拖欠水电费9984元。现因案涉厂房系未取得建设工程规划许可证，本案租赁合同无效，但基于大衍公司实际使用案涉厂房的事实，大衍公司理应承担归还案涉厂房、支付案涉厂房的占有使用费及水电费的义务。 大衍公司辨称，一、案涉厂房2016年的时候就转租给了案外人***，目前大衍公司已经向***发出通知，要求***腾退案涉厂房，案涉厂房现仍处于***的控制之下。江村合作社的第一项诉讼请求需要***的配合。二、案涉厂房在被有关部门联合查封后再无法使用，因此大衍公司无需支付占有使用费，江村合作社要求大衍合作社支付占有使用费不合理。案涉合同无效，应当根据对于合同无效的过错程度、对房屋对利用程度等综合确定租金标准和占有使用费。具体到本案，江村合作社将不具备建设工程规划许可证的案涉厂房对外出租，造成租赁合同无效，故江村合作社应对合同无效承担全部责任；江村合作社明知、同意次承租人***将案涉厂房改造成为公寓对外出租，但因房屋本身消防技术标准问题导致案涉厂房无法继续使用，且被相关部门联合查封，涉讼房屋的利用程度等于无，此时要求大衍公司支付未对房屋占有和使用期间的费用明显是不合理的。四、对于水电费都是次承租人***支付，房屋被查封之后应当是不产生水电费，但是原告提交的水电费在查封后还是有产生。三、目前，次承租人***就涉讼房屋起诉大衍公司的房屋租赁合同纠纷也在湖里法院审理过程中。大衍公司因涉讼房屋已遭受巨大的损失，大衍公司将等与***的案件确认具体损失范围后，再另行向江村合作社主张损害赔偿。四、大衍公司已经支付了截至2018年6月30日的案涉厂房的占有使用费。若法院判决大衍公司需要支付占用费，大衍公司同意用已缴纳的保证金予以抵扣。 本院经审理，对当事人没有争议的事实，确认如下：一、2016年12月14日，江村合作社作为出租方、大衍公司作为承租人，签订租赁合同，约定江村合作社将案涉厂房出租给大衍公司；租赁期限为2016年12月15日至2021年12月14日；每月租金19,500元，每季度租金58,500元，第四年起递增10%；租金按季度支付，每期应于季度前10***；合同签订之日，大衍公司向江村合作社缴纳30,000元作为押金和违约金，待合同期满后，江村合作社应在大衍公司结清租赁期间所有费用后，将押金无息退还大衍公司；承租期间的管理费、水电费、卫生费及物业费***公司承担，大衍公司应按月及时缴交水电费；大衍公司不得私自转租、转让或用其他方式提供给他人使用承租场所；大衍公司需要装修厂房时，须征得江村合作社同意，但装修时不得损害和改变原有的建筑结构和经营场所原状等。同日，江村合作社与大衍公司签订补充条款，约定原租金每月19,500元含税，经双方协商大衍公司同意自行缴纳税金，江村合作社实收租金每月18,300元，每季度为54,900元，第四年起递增10%等。江村合作社依约向大衍公司提供了案涉厂房。大衍公司支付了截至2018年6月30日期间的租赁合同项下“租金”。二、案涉厂房未取得建设工程规划许可证。 对当事人有争议的证据和事实，本院分析、认定如下：一、关于案涉厂房经改造后作为公寓对外转租，是否经过江村合作社同意。大衍公司辨称，江村合作社明知且同意案涉厂房转租他人并作为公寓对外出租，并为此提交了聊天记录（聊天对象微信尾号分别为inkl、6836）、协议（***出具）、清单予以证明。江村合作社对此予以否认，认为聊天记录表面真实性无异议但不能证明大衍公司主张的证明对象，对协议和清单的真实性无法确认。本院认为，聊天记录（聊天对象微信尾号分别为inkl、6836）的内容不足以证明江村合作社做出了同意转租、同意案涉厂房作为公寓使用的意思表示，协议、清单亦均无江村合作社的盖章或法定代表人签字。结合本案租赁合同、补充条款关于案涉厂房的表述均为“厂房”，租赁合同中载明“不得私自转租、转让或用其他方式提供给他人使用承租场所”、“大衍公司需要装修厂房时，须征得江村合作社同意，但装修时不得损害和改变原有的建筑结构和经营场所原状”，大衍公司未提交任何证据证明双方对上述约定进行了变更。大衍公司的该项抗辩，因证据不足，本院不予采信。三、关于大衍公司尚欠江村合作社水电费的金额。江村合作社提供了加盖厦门市湖里区江村社区居民委员会发票专用章的收款收据（载明2018年6月22日电表读数42844、水表读数1148，2018年7月22日电表读数45921、水表读数1224，2018年8月22日电表读数46626、水表读数1226，2018年9月22日电表读数47068、水表读数1227）；大衍公司对该证据的真实性不予认可，认为该证据是江村合作社自行制作，水电费应由次承租人缴纳，房屋被查封后次承租人无法使用，即使有使用也不是大衍公司使用。本院认为，江村合作社提供的收款收据有原件，大衍公司对该证据的真实性有异议、认为体现的水电并非大衍公司使用但未提供反驳证据，故本院对江村合作社提交的水电费收款收据予以采纳，并据此认定大衍公司未支付案涉厂房使用水、电产生的水电费9984元。三、关于江村合作社是否对案涉厂房停水停电。大衍公司辨称，江村合作社对案涉厂房停水停电，并主张有聊天记录（江村合作社工作人员曾在聊天时说不交租金就停水停电）、江村合作社提交的水电费收据为证；江村合作社对此予以否认。本院认为，聊天记录、水电费收据均不能证明江村合作社实际对案涉厂房停水停电，就大衍公司的该项抗辩，本院不予采信。 案件审理过程中，大衍公司自认案涉厂房现由次承租人***实际占有使用，尚未返还江村合作社；若法院判决大衍公司需要支付占用费，大衍公司同意用已缴纳的保证金予以抵扣。江村合作社**，其基于本案租赁合同要求大衍公司返还案涉厂房，***不是本案租赁合同的合同相对方，故本案中仅要求大衍公司返还案涉厂房，不在本案中向***主张权利。 本院认为，江村合作社未提供案涉厂房经批准或者未按照批准内容建设的相应手续，其与大衍公司订立的案涉合同无效。江村合作社要求大衍公司将案涉厂***并归还江村合作社的诉讼请求，本院予以支持，并给予大衍公司30日的搬离期限。本案租赁合同无效，江村合作社要求大衍公司参照合同约定的租金标准18,300元/月支付2018年7月1日起的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持；江村合作社要求大衍公司支付水电费9984元，依据充分，本院亦予以支持。大衍公司**，若法院判决大衍公司需要支付占用费，大衍公司同意用已缴纳的保证金30,000元予以抵扣，本院予以照准。关于大衍公司辨称“江村合作社对案涉厂房无法正常使用存在过错，大衍公司不应支付占有使用费”，因依据不充分，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款、第十三条之规定，判决如下： 一、厦门大衍装修设计工程有限公司于本判决生效之日起三十日内将址于厦门市湖里区禾山路79号**三层的房产腾空并返还厦门市湖里区江村社区集体资产合作社； 二、厦门大衍装修设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付厦门市湖里区江村社区集体资产合作社房屋占有使用费（自2018年7月1日起，按每月18,300元的标准，计算至实际返还房产之日止，应扣除厦门大衍装修设计工程有限公司已支付的30,000元）； 三、厦门大衍装修设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付厦门市湖里区江村社区集体资产合作社水电费9984元。 如果厦门大衍装修设计工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付***行期间的债务利息或***行金。 案件受理费3926元，减半收取计1963元，由厦门大衍装修设计工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇一九年五月二十三日 法官助理　*** 书 记 员　**财 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。