中山市隆昌建筑工程有限公司
某某、某某二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终5987号
上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1963年5月10日出生，住广东省中山市。
上诉人（原审原告）：***，女，汉族，1969年5月1日出生，住广东省中山市。
上述两名上诉人共同委托诉讼代理人：刘海星，广东广瀚律师事务所律师。
上述两名上诉人共同委托诉讼代理人：彭家平，广东广瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李锦能，男，1965年12月29日出生，汉族，住广东省中山市南区。
被上诉人（原审被告）：梁再结，男，1965年4月9日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：何有兰，女，1968年11月18日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：何某1，女，2002年3月12日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：何某2，男，2006年11月26日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：麦银森，女，1973年1月19日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审被告）：杨再全，男，1969年5月15日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：黄鉴全，男，1952年3月14日生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：刘建尤，男，1973年3月10日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：程瑞合，男，1960年8月10日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
被上诉人（原审被告）：陈牛高，男，1942年4月5日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：付玲，女，1986年10月15日出生，汉族，住贵州省毕节市。
被上诉人（原审被告）：赵瀝丹，女，1981年3月15日出生，汉族，住重庆市云阳县。
被上诉人（原审被告）：周梳维，男，1964年11月12日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：谭礼强，男，1965年8月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人（原审被告）：陈德语，男，1979年1月24日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审被告）：黄业纵，男，1968年8月26日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审被告）：何少雁，女，1968年8月14日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审被告）：罗杏兰，女，1969年9月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
被上诉人（原审被告）：莫逖，男，1964年12月3日出生，壮族，住广东省珠海市香洲区。
被上诉人（原审被告）：李奕，男，1978年5月30日出生，汉族，住广东省信宜市。
被上诉人（原审被告）：江跃新，男，1982年11月13日出生，汉族，住广东省揭东县。
被上诉人（原审被告）：李就开，男，1957年8月13日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：李成开，男，1953年9月4日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：孙伟财，男，1951年12月29日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：梁树满，男，1948年6月26日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
被上诉人（原审被告）：何江杰，男，1949年6月9日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
被上诉人（原审被告）：黄小钢，男，1971年7月14日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县。
被上诉人（原审被告）：卢容照，男，1958年8月14日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：林华秀，女，1981年2月21日出生，汉族，住广西壮族自治区博白县。
被上诉人（原审被告）：黄国元，男，1970年5月26日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：刘丽君，女，1982年11月22日出生，汉族，住四川省。
被上诉人（原审被告）：罗启恩，男，1983年11月6日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：许海，男，1963年6月25日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。
被上诉人（原审被告）：许兰，女，1955年4月1日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
被上诉人（原审被告）：何镇生，男，1958年8月2日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：陈韶宁，男，1973年7月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
被上诉人（原审被告）：陈迪仪，女，1984年7月3日出生，汉族，住广东省汕尾市城区。
被上诉人（原审被告）：曾汉球（CHANG,HONKAO），男，1972年12月28日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。
被上诉人（原审被告）：吴文锋，男，1977年1月12日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：梁小聪，男，1982年7月2日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
被上诉人（原审被告）：黄达宏，男，1955年6月8日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
被上诉人（原审被告）：中山市崇基房地产经营服务有限公司，住所地广东省中山市石岐区悦来中路12号3层B区。
法定代表人：周国伟。
被上诉人（原审被告）：刘钊奇，男，1950年5月14日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：岑德棠，男，1942年12月28日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：李广伦，男，1956年3月18日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：中山市三角镇国宇房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇福源南路国宇豪庭朗云居二楼，组织机构代码74628074-X。
法定代表人：吴银心。
被上诉人（原审被告）：冼在辉，男，1971年2月3日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：中山市佳兴白蚁防治有限公司，住所地广东省中山市东区城桂路3号，组织机构代码76730855-3。
法定代表人：文华新，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：王焯辉，男，1965年8月25日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：湖南省强友建筑工程有限公司，住所地湖南省湘乡经济开发区振湘路8号，组织机构代码75337622-1。
法定代表人：王仁其，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：张波祥，男，1960年7月15日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：陈冠荣，广东香山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范新华，广东香山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈能力，男，1975年4月15日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。
被上诉人（原审被告）：段治富，男，1969年9月1日出生，汉族，住四川省大英县。
被上诉人（原审被告）：颜飞华，男，1972年8月9日出生，汉族，住江西省萍乡市莲花县。
被上诉人（原审被告）：中山市第一建筑工程有限公司装饰工程分公司，住所地广东省中山市石岐区悦来中路5号三楼305室，统一社会信用代码91442000898070995Q。
主要负责人：李志文，该分公司总经理。
被上诉人（原审被告）：中山市隆昌建筑工程有限公司，住所地广东省中山市西区沙景路2号星湖华苑1幢5号楼202、203室。统一社会信用代码914420002820866737。
法定代表人：苏明辉。
被上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市中山三路18号中银大厦。
主要负责人：许培京，该分行行长。
被上诉人（原审被告）：高显，男，1979年9月27日出生，汉族，住广东省德庆县。
被上诉人（原审被告）：孙俊夫，男，1984年9月29日出生，汉族，住湖南省平顶山市卫生东区。
被上诉人（原审被告）：杨金莲，女，1979年7月23日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：陈伟强，男，1970年1月10日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
被上诉人（原审被告）：陈小妹，女，1973年3月3日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
被上诉人（原审被告）：邱青容，女,1973年4月20日生，汉族，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审被告）：陈金友，男，1970年10月20日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。
被上诉人（原审被告）：申都督，男，1983年7月6日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。
被上诉人（原审被告）：周艳，女，1984年2月1日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。
被上诉人（原审被告）：陈少华，男，1976年2月1日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。
被上诉人（原审被告）：郑明，男，1984年9月8日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。
被上诉人（原审被告）：宋冬连，女，1974年11月13日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。
被上诉人（原审被告）：中山市鹰扬广告有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路怡华商业中心东座603室。
法定代表人：郭俊平。
被上诉人（原审被告）：何世勤，女，1955年11月2日出生，汉族，住广东省中山市东区。
被上诉人（原审被告）：黄达宏，男，1955年6月8日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
被上诉人（原审被告）：钟添娥（英文：CHONG，TIMNGO），女，1967年7月2日出生，澳门特别行政区居民，现住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：王雄浩，男，1962年11月22日，香港特别行政区居民，现住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：徐文周，男，1970年10月29日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路30号。
主要负责人：韩玉明，该分行行长。
被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路19号信联大厦。
主要负责人：陈立新，该分行行长。
被上诉人（原审被告）：星玛电梯有限公司，住所地辽宁省大连市经济技术开发区松岚街2号，组织机构代码60486266-4。
法定代表人：秦学，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：冼锦辉，男，1964年10月9日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人***、***因与被上诉人中山市三角镇国宇房地产开发有限公司（以下简称国宇公司）、张波祥、陈金友、申都督、周艳、陈少华、郑明、星玛电梯有限公司、陈韶宁、何镇生、李奕、曾汉球、冼锦辉、李锦能、梁再结、何有兰、何某1、何某2、麦银森、杨再全、黄鉴全、刘建尤、程瑞合、陈牛高、付玲、赵瀝丹、周梳维、谭礼强、陈德语、黄业纵、何少雁、罗杏兰、莫逖、李奕、江跃新、李就开、李成开、孙伟财、梁树满、何江杰、黄小钢、卢容照、林华秀、黄国元、刘丽君、罗启恩、许海、许兰、陈迪仪、吴文锋、梁小聪、黄达宏、中山市崇基房地产经营服务有限公司、刘钊奇、岑德棠、李广伦、冼在辉、中山市佳兴白蚁防治有限公司、王焯辉、湖南省强友建筑工程有限公司、陈能力、段治富、颜飞华、中山市第一建筑工程有限公司装饰分公司、中山市隆昌建筑工程有限公司、中国银行股份有限公司中山分行、高显、孙俊夫、杨金莲、陈伟强、陈小妹、邱青容、宋冬连、中山市鹰扬广告有限公司、何世勤、黄达宏、钟添娥、王雄浩、徐文周、交通银行股份有限公司中山分行、中国农业银行股份有限公司中山分行案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第823号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人***、***上诉请求：1.撤销一审判决，改判对中山市三角镇高平工业区国宇商住小区第8单元底层（中山市三角镇高平村高平大道130号）的房产停止执行并依法解除查封；2.判令被上诉人协助上诉人办理位于中山市三角镇高平工业区国宇商住小区第8单元底层（中山市三角镇高平村高平大道130号）的房产证（包括土地使用权证、房屋所有权证）。事实和理由：一、上诉人与冼锦辉签订的商住楼认购合同真实合法有效，应认定为商品房买卖合同。二、商住楼认购合同已经国宇公司追认，合同签订对象是国宇公司，购房款也已由国宇公司收取，国宇公司应履行合同约定为上诉人办理房产证及土地证义务。三、国宇公司已经正式交付涉案房产给上诉人使用至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条，在上诉人要求继续履行合同并同意支付剩余价款的情况下，法院应依法解封涉案房产并停止执行。
被上诉人交通银行股份有限公司中山分行辩称：一、物权以登记为生效要件。上诉人请求将涉案房产归其所有违背了物权法最基本的公示公信原则。二、从保护交易安全的角度，被上诉人作为善意第三人，应当依法取得涉案房屋的抵押权。
被上诉人国宇公司、张波祥、陈金友、申都督、周艳、陈少华、郑明、星玛电梯有限公司、陈韶宁、何镇生、李奕、曾汉球、冼锦辉、李锦能、梁再结、何有兰、何某1、何某2、麦银森、杨再全、黄鉴全、刘建尤、程瑞合、陈牛高、付玲、赵瀝丹、周梳维、谭礼强、陈德语、黄业纵、何少雁、罗杏兰、莫逖、李奕、江跃新、李就开、李成开、孙伟财、梁树满、何江杰、黄小钢、卢容照、林华秀、黄国元、刘丽君、罗启恩、许海、许兰、陈迪仪、吴文锋、梁小聪、黄达宏、中山市崇基房地产经营服务有限公司、刘钊奇、岑德棠、李广伦、冼在辉、中山市佳兴白蚁防治有限公司、王焯辉、湖南省强友建筑工程有限公司、陈能力、段治富、颜飞华、中山市第一建筑工程有限公司装饰分公司、中山市隆昌建筑工程有限公司、中国银行股份有限公司中山分行、高显、孙俊夫、杨金莲、陈伟强、陈小妹、邱青容、宋冬连、中山市鹰扬广告有限公司、何世勤、黄达宏、钟添娥、王雄浩、徐文周、中国农业银行股份有限公司中山分行未向本院提交答辩意见。
上诉人***、***于2015年9月7日向一审法院起诉请求：一、对中山市三角镇高平工业区国宇商住小区第3号单元（高平村高平大道118号）的房产停止执行并依法解除查封；二、国宇公司等80名被告协助***、***办理中山市三角镇高平工业区国宇商住小区第3号单元（高平村高平大道118号）的房产证（包括土地使用权证、房屋所有权证）。
一审法院认定事实：2002年10月22日，***、***与冼锦辉签订《商住楼认购合同》，将位于中山市三角镇高平高平商住小区第3号单元出售给***、***。2008年3月30日及2008年4月25日，何镇生与国宇公司签订抵押担保借款合同，将涉案土地使用权及地上附着物作为借款的抵押担保。2009年12月9日，双方发生争议，何镇生向一审法院起诉，经一审法院调解确认：何镇生对位于中山市三角镇高平村的2970.9平方米土地使用权以及1949平方米的地上附着物[土地证号：中府国用（2004）第0402**号；他项权证号：中府他项（2008）第003143号，中府他项（2008）004331号]就变卖或者拍卖所得在上述款项范围内享有优先受偿权。后因陆满佳等80人与国宇公司的系列纠纷案件中，一审法院查封了上述土地使用权。2015年4月28日，***、***向一审法院提出执行异议申请。一审法院经审查后，于2015年7月30日作出（2015）中二法执外异字第3号执行裁定书，驳回***、***提出的异议请求，***、***不服该裁定，于法定期限内起诉至一审法院，要求判如所请。
另查明：上述土地使用权由中山市国土房管局分别于2002年5月、12月向冼锦辉出让所得，并于2003年3月5日办理土地使用权证，登记在被告冼锦辉名下[土地证号：中府国用（2003）第0400**号]。2003年12月23日，经批准，上述土地使用权人由冼锦辉变更为国宇公司，并于2004年3月26日办理了土地使用权证[土地证号为：中府国用（2004）第0402**号]。该地上附着物未办理相关的产权登记。
一审法院认为，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定财产或其它财产权。”本案中，因国宇公司未自觉履行生效法律文书确定的义务，一审法院查封其名下的不动产符合法律规定。***、***与冼锦辉签订的购房合同即使真实有效，但因上述土地使用权人已由冼锦辉变更为国宇公司，地上附着物也未取得合法的所有权，故即使***、***已占有使用该房产，但该合同已经无法履行，***、***不能依法取得上述房产的所有权。***、***诉讼请求理据不足，一审法院不予支持。
梁再结、李锦能、麦银森、杨再全、黄鉴全、程瑞合、陈牛高、付玲、谭礼强、陈德语、黄业纵、何少雁、江跃新、李就开、李成开、孙伟财、何江杰、黄小钢、卢容照、林华秀、黄国元、刘丽君、罗启恩、许海、许兰、陈迪仪、曾汉球、吴文锋、黄达宏、中山市崇基房地产经营服务有限公司、刘钊奇、岑德棠、李广伦、中山市佳兴白蚁防治有限公司、王焯辉、湖南省强友建筑工程有限公司、段治富、颜飞华、中山市隆昌建筑工程有限公司、中国银行股份有限公司中山分行、高显、孙俊夫、陈伟强、陈小妹、邱青容、中山市鹰扬广告有限公司、何世勤、黄达宏、钟添娥、王雄浩、徐文周、交通银行股份有限公司中山分行、冼锦辉经一审法院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证、抗辩等诉讼权利，但不影响本案的判决。依据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回***、***的诉讼请求。案件受理费6397元，由***、***负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院另查明：（一）冼锦辉与***、***于2002年10月22日签订的商住楼认购合同中，冼锦辉是出卖人***、***是买受人。该认购合同对所售中山市三角镇高平国宇商住小区第3号单元的面积、土地使用权年限、价格、付款方式、契税负担、水电到户费用及办证期限均有明确约定。双方未在该商住楼认购合同中约定需另行签订房屋买卖合同。
（二）***、***向一审法院起诉确认其与冼锦辉签订涉案商住楼认购书时，涉案建筑物并未取得预售许可证明。但认为签订合同时，涉案房屋已建好，不属于预售商品房，不需要取得预售许可证明。二审诉讼中，***、***向本院确认涉案房屋没有取得建设工程规划许可证。
本院对一审认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”即案外人执行异议之诉的审理对象是案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，可一并审理当事人的确权请求。本案中上诉人***、***向一审法院起诉请求被上诉人协助办理涉案建筑物权属登记手续，属于履行合同给付义务的请求，依法不属于案外人执行异议之诉的审理对象，本院不予审查，***、***可另循法律途径救济。故本案二审争议焦点为：***、***是否有权基于其与冼锦辉签订的商住楼认购合同，主张其对涉案建筑物享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院分析如下：
首先，关于***、***与冼锦辉签订的商住楼认购合同的合同主体问题。***、***主张该合同虽由其与冼锦辉签订，但实际的合同主体是其与国宇公司。对此，本院认为，涉案合同系***、***与冼锦辉签订，约定由冼锦辉出售涉案房屋给***、***。无证据证明冼锦辉是受国宇公司的委托签订涉案合同，亦无证据证明各方当事人按照《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定变更了合同主体。故根据双方合同约定的内容，涉案商住楼认购合同的合同主体仍应是***、***与冼锦辉。
其次，足以排除强制执行的债权，必须符合法定条件。本案中，***、***虽然在涉案土地使用权被查封之前与冼锦辉签订了一份商住楼认购合同，但在***、***与冼锦辉签订该合同之后，人民法院查封涉案土地之前，上述房屋所在土地建设用地使用权已转让给国宇公司，且***、***与冼锦辉交易的地上附着物亦没有进行所有权登记。因国宇公司未自觉履行生效法律文书确定的义务，一审法院查封其名下的不动产符合法律规定。***、***依据其与冼锦辉之间的合同，显然无法阻却人民法院对国宇公司享有的建设用地使用权进行查封。
况且，冼锦辉与***、***签订的合同虽名为商住楼认购合同，但双方对买卖的标的、价款及支付时间等均有了明确的约定，且双方并未在该合同中约定双方需另行签订房屋买卖合同，故双方签订的认购合同并非预约。因冼锦辉与***、***签订该合同时，涉案房屋并未办理初始权属登记，故冼锦辉向***、***出售的系预售商品房，双方签订的该商住楼认购合同实质上即是商品房预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因冼锦辉在未取得商品房预售许可证明的情况下，与***、***签订商品房预售合同，且无证据证明其在本案诉讼前取得了该商品房预售许可证明，故冼锦辉与***、***签订的该商住楼认购合同属于无效合同。***、***基于无效合同，主张其对涉案建筑物享有足以排除强制执行的民事权益，亦理据不足，一审判决对此不予支持，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人***、***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元（***、***已预交），由上诉人***、***负担。
本判决为终审判决。
审判长 牛庆利
审判员 刘 通
审判员 张群立
二〇一八年六月五日
书记员 莫 琰
