贵阳永力轴承有限公司、贵州中航物资有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

贵州省贵阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黔01民终3569号

上诉人（原审被告）：贵阳永力轴承有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河东路1号。

法定代表人：方啟阳。

委托诉讼代理人：马敬国，贵州恒易律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王蕾，贵州恒易律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：贵州中航物资有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区浦江路235号阳光嘉园4125室。

法定代表人：刘明昊。

委托诉讼代理人：温钦友，贵州唐德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：聂梅，贵州唐德律师事务所律师。

原审被告：贵阳市工商产业投资集团有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区金阳科技产业园创业大厦401室。

法定代表人：吴永康。

委托诉讼代理人：马敬国，贵州恒易律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王蕾，贵州恒易律师事务所律师。

原审第三人：贵阳市国土资源局经济技术开发区分局，住所地贵州省贵阳市经开区锦江路科技大楼。

法定代表人：龙光尧。

委托诉讼代理人：徐春景，国浩律师（贵阳）事务所律师。

上诉人贵阳永力轴承有限公司（以下简称永力公司）因与被上诉人贵州中航物资有限公司（以下简称中航公司），原审被告贵阳市工商产业投资集团有限公司（以下简称工投公司），原审第三人贵阳市国土资源局经济技术开发区分局（以下简称国土资源局经开分局）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初11542号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

永力公司上诉请求：1、撤销原判第一项，并改判驳回被上诉人中航公司对上诉人的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人中航公司承担。事实与理由：一、一审法院既认定被上诉人无权向上诉人主张装修、搬迁、停产停业损失，又同时认为搬迁费已实际产生故判令上诉人向被上诉人支付搬迁费，存在前后矛盾，属认定事实不清。1．被上诉人并非征收补偿协议的相对方，不能直接依据该协议向上诉人主张拆迁安置补偿。2．本案系由租赁合同所产生的纠纷，作为平等主体的上诉人与被上诉人之间，均应严格按照租赁合同的约定履行各自义务。本案不仅没有约定在遇征收时上诉人需要对被上诉人进行补偿，而且还明确约定在遇征收等不可抗力时，协议自行终止，双方互不承担任何责任。该任何责任既包括违约责任，也必然包括补偿、赔偿责任。因此，被上诉人要求上诉人支付其搬迁、装修、停产停业损失无事实及法律依据。被上诉人中航公司在与上诉人签订《租赁合同》时，已预见土地可能存在被政府收回、征收等不可抗力的情形，故双方才会在《租赁合同》中明确约定互不承担任何责任。一审法院既认定中航公司无权要求上诉人对其装修、搬迁、停产停业损失进行补偿，但又作出“考虑到搬迁已实际发生，原告实际产生了该费用，可予以补偿”的认定，存在前后矛盾之处，且无法律依据。因此，上诉人认为，一审法院存在部分事实认定不清。二、一审法院认定中航公司实际支付了200000元的搬迁费，并据此判决由上诉人承担，于法无据。中航公司既不是被征收人，也不属于拆迁安置补偿合同当事人，双方系房屋租赁关系。租赁合同已对租赁期限、租赁房屋的收回、解除等情形进行了约定，永力公司已按照双方租赁协议的约定依法解除双方租赁关系，租赁合同到期及依法被解除后，承租人按时搬迁腾房是承租人的法定义务，故永力公司无需对中航公司因搬迁所产生的相关费用及影响承担任何责任。且永力公司为确保能按时完成向工投公司、国土局经开分局的土地交付，对承租人的装修均进行了补偿奖励。但并不表示上诉人在租赁合同解除后对承租人搬迁、装修、停工停产负有补偿义务。

中航公司辩称，我方认为一审判决正确，但是部分事实适用错误，我方属于用益物权人，对相应的征收拆迁补偿款具有主张的权利，本案系因房屋征收拆迁，导致租赁合同不能履行，根据之前适用的物权法，以及现在的民法典第327条规定，我方属于承租人，系用益物权人。根据国有土地征收补偿条例规定，虽然拆迁补偿对象是房屋补偿所有权人，但是该立法意图是简化法律关系，但并非所有补偿款由所有权人享有，对于补偿项目应当区分类别，对于承租人所产生的搬迁等费用，应由所有权人领取过后支付给承租人。

工投公司述称，我方认为本案是房屋租赁纠纷，我方并不是本案的主体之一，因此要求我方承担责任无法律依据。

国土资源局经开分局述称，我方经过国有土地使用权收回的法定程序并取得本案批复后与上诉人以及原审被告工投公司签订国有土地使用权征收补偿协议，并依据协议的约定支付的包干费用，上诉人与被上诉人之间关于搬迁费等产生的争议应当根据他们之间的租赁合同的约定来解决，与第三人无关。

中航公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付因原告承租房屋被第三人征收而补偿的装修补偿、搬迁费、停产停业损失（含经营损失补偿、职工失业补偿），合计800000元；2．诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：被告工投公司原名贵阳市工业投资（集团）有限公司，2019年5月19日更名为现称。位于贵阳市经济技术开发区共计102927.22㎡的土地使用权原登记在被告工投公司名下（筑经开国用2011第787号、第788号、第789号、第790号）。被告永力公司系被告工投公司子公司贵州机电（集团）有限公司投资设立，系案涉土地及地上房屋、厂房等的实际使用人。2017年12月31日，原告中航公司作为乙方与被告永力公司作为甲方签订《租赁协议》，合同主要约定永力公司将其使用的部分厂房出租给乙方，租赁期限从2018年1月1日至2018年12月31日，租赁期满后，如乙方需要继续租用，应提前一个月向甲方提出，并提前十天到甲方处办理续租手续，逾期未提出，甲方有权另租；月租金为16300元，租金为一月一交；租赁期满后，如乙方不再续租，乙方在租赁期内经甲方同意修建的房屋建筑和室内装修，应无偿交付甲方使用或按甲方要求恢复原貌，乙方无权擅自拆除，否则甲方将追究乙方的违约责任，并扣除保证金；双方在执行协议期间，如遇小河开发区整体规划、国家政策强制性调整或贵阳市工业投资集团有限公司收回及不可抗力的因素造成协议不能继续履行，协议即自行终止，甲乙双方互不承担任何责任。合同期届满后，双方未再续签书面租赁合同，但原告一直使用上述厂房至2020年1月搬离，交纳租金至2019年10月。2017年，因贵阳市经开区需对被告工投公司案涉部分国有土地使用权和房屋进行征收补偿及对永力公司地段棚户区进行改造，2018年9月30日，永力公司向原告中航公司发出《贵阳永力轴承有限公司租赁户资产评估单位确认书》，告知中航公司其租赁的厂房已于2018年9月26日完成摸底调查工作，且经租赁单位或租赁人对所租赁场所自建筑物及内部装修摸底调查报告进行了签字确认，现永力公司将委托贵州天创评估事务所有限公司对上述签字确认的摸底调查报告内容，依据国家相关法律法规和资产评估，中航公司在该确认书上盖章确认，表示同意委托上述评估事务所进行资产评估。贵州天创评估事务所有限公司作出黔天创资评报字［2018］0811、0812、1107《关于贵阳地源地产服务有限公司、贵阳永力轴承有限公司因收购补偿所涉及的指定资产的评估报告》，对包括原告在内的承租户装修等进行了评估。中航公司在《装修评估明细表》上加盖公章。2019年4月17日，第三人国土资源局经开分局作为甲方，与工投公司作为乙方，永力公司作为丙方，三方签订了《国有土地使用权征收补偿协议》（筑经开土征字［2019］0401号），协议主要约定：因贵阳经济技术开发区珠江路延伸项目和轴承厂及珠显村片区棚户区改造项目的需要，甲方需征收乙方位于贵阳经济技术开发区珠显村的筑经开国用2011第787号、第788号、第789号、第790号《国用土地使用权证》所登记的，102927.22平方米（合154.3908亩）国有土地使用权及地上构筑物和建筑物等相关资产，以及对上述土地（资产）的实际使用人贵阳永力轴承有限公司的异地搬迁进行补偿。依据相关文件精神，甲、乙、丙三方达成如下协议：一、原贵阳轴承厂政策性破产后，该厂的102927.22平方米（合154.3908亩）工业用地及地上建筑物等相关资产已全部划转给乙方。对这部分实物资产，管委会已批准甲方与乙方签定征收补偿协议，并已按照总价250771419元支付给乙方；二、乙方以上实物资产的实际使用人为丙方，为支持丙方的异地搬迁，按照贵阳市人民政府《关于研究积极推进贵阳永力轴承有限公司异地技改项目相关问题会议纪要》（筑府专议【2011】288号）会议精神，经贵阳经济技术开发区专题会议（筑经开管【2018】223号）及主任办公会（2018年第15次）研究同意，按照包干价1200000元由甲方对丙方的异地搬迁进行补偿。包干补偿包括如下：1．在甲方已征收乙方154.3908亩工业用地范围内，除已补偿给乙方的102927.22平方米国有土地使用权及42544.13平方米有证房和4264.45平方米无证房，在该地块内的其他资产全部补偿给丙方（树木、装修、管线、设备搬迁及其他构筑物、建筑物和隐蔽设施等）。2．在甲方已征收乙方154.3908亩工业用地范围内的，所有资产承租人（含经开区执法局）及其他临时资产使用人等的补偿安置，全部由丙方负责，所需费用包括在甲方支付给丙方的1.2亿元包干补偿费中，丙方必须自行对所有的承租人进行补偿并及时完成搬迁腾地工作，协议还对三方的其他权利义务进行了约定。2019年10月9日，被告永力公司发出《搬迁通知》，内容为：“根据贵阳经开国土资源分局与贵阳永力轴承有限公司签订国有土地征收协议，贵阳永力轴承有限公司异地搬迁进入实施阶段。根据你单位与贵阳永力公司签订的房屋租赁合同相关条款约定，租赁合同自行终止。现通知你单位于2019年10月31日前完成租赁房屋（空地）搬迁工作”。10月10日，永力公司发出《关于补偿协议签订时限要求的通知》，内容为：“根据贵阳永力轴承有限公司2019年10月9日下达的租赁户搬迁通知，贵阳永力轴承有限公司与你单位签订的房屋租赁合同自行终止。现将搬迁补偿协议签订时限要求作如下通知：一、请你单位于2019年10月17日前至贵阳永力轴承有限公司核对查询评估报告补偿价值并完成搬迁协议的签订。超过此期限不再享有租减免优惠。二、2019年10月31日前仍未完成搬迁补偿协议签订，将自动放弃评估报告确认相关装修、构建物价值补偿，由此造成的损失由你单位自行承担”。10月12日，永力公司张贴《关于贵阳永力轴承有限公司内厂房（空地）租赁合同终止的通知》，内容为：“根据贵阳市经开区国土资源局与贵阳永力轴承有限公司签订国有土地征收协议，贵阳市永力轴承有限公司异地搬迁进入实施阶段。根据你单位与贵阳永力公司签订的房屋租赁合同相关条款约定，租赁合同自行终止。凡在2019年10月31日前未与贵阳永力轴承有限公司签订搬迁协议的租赁户，自2019年11月1日起，贵阳永力轴承有限公司将终止水电供应，所属车辆不再允许进入贵阳永力轴承有限公司厂区，在厂区内车辆清理离场”。此后，永力公司分别于10月28日、11月4日、11月8日分别张贴《关于贵阳永力轴承有限公司内厂房（空地）租赁合同终止及国有土地移交的通知》、《关于贵阳永力轴承有限公司国有土地征收范围内租赁户限期搬迁的通知》、《关于贵阳永力轴承有限公司按规定期限停止租赁户水电供应的通知》，要求包括原告在内的承租户根据租赁协议的约定，完成搬迁工作，并将《关于贵阳永力轴承有限公司按规定期限停止租赁户水电供应的通知》报送给贵阳经开区分局大兴派出所、清浦社区、贵州机电（集团）有限公司及第三人国土资源局经开分局等单位。2019年11月14日，原告中航公司与被告永力公司签署了一份《拆迁搬家协议书》，主要内容为：“你所租赁贵阳永力轴承有限公司Ｂ26、Ｂ28、Ｂ29、Ｂ30厂房（空地），属于贵州中航物资有限公司投资的房屋装修及地面构建物，经评估装修资产估价总价值38329元、构建物资产评估总价值131686元、补充资产评估总价值134873元，总计304588元。以上装修、构建物项目已由贵州中航物资有限公司与贵阳永力轴承有限公司双方签字确认……中航公司于2019年12月10日完成上述场所的搬迁工作……”，中航公司在该协议上盖章并领取了上述装修、构筑物补偿，并在诉讼中撤回对装修补偿的请求。原告在接到上述通知后并未按照限定的时间完成搬迁，认为被告未对其进行装修及停产停业补偿，且未支付搬迁费，经与被告协商未果，遂起诉来院。诉讼中，原告向该院申请对其搬迁费及停产停业损失补偿费进行评估。同时原告提交了408300元的收据一张及200000元的银行转款的电子回单及金额共计461379元的发票5张，证明其在在搬迁过程中产生搬迁费461379元。

一审法院认为，本案原告中航公司与被告永力公司签订《租赁协议》，双方形成租赁关系，中航公司基于租赁合同终止后要求出租人对其装修、搬迁及停产停业损失进行赔偿，故本案属于民事案件受理范围，且案由应为定为房屋租赁合同纠纷，而非原告主张的房屋拆迁安置补偿协议，同时对被告永力公司关于本案应当属于行政案件的主张，不予采纳。公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。庭审中，原、被告对案涉厂房租赁事宜并无异议，各方的争议主要是原告对租赁厂房的征收补偿款是否有权分配。本案中，被告永力公司、工投公司取得的土地征收补偿款及异地搬迁补偿，系被告基于其使用的国有土地被国土资源局经开分局收回及地上建筑物被征收、需要搬迁等而取得的对价，涉案厂房的被征收人是被告而非原告，征收补偿合同的相对人亦系被告而非原告，故原告无权直接主张分配涉案土地及厂房的征收补偿款。事实上，原告仅是涉案厂房的承租人，其权利义务均由房屋租赁合同确定，本案中，原告与被告永力公司签订的《租赁协议》中的约定为“如遇小河开发区整体规划、国家政策强制性调整或贵阳市工业投资集团有限公司收回及不可抗力的因素造成协议不能继续履行，协议即自行终止，甲乙双方互不承担任何责任”“中航公司在上述新增租赁场地部分所实施的装修改造，在永力公司通知搬迁时，中航公司需无条件服从，永力公司不负责进行任何形式补偿”，合同并未约定承租人在遇到征收补偿时享有征收补偿款的分配权，也未约定应由出租人对其装修、停业等进行赔偿或奖励，且双方的租赁合同到期后未再续签书面合同，为不定期合同，被告已在合理的时间内通知原告终止合同、进行搬迁，故原告无权要求被告对其装修、搬迁、停产停业损失等进行补偿，继而对其要求对搬迁费及停产停业损失补偿的评估申请亦未予准许。但考虑到搬迁已经实际发生，原告实际产生了该费用，可予补偿，且原告提交证据证实其实际支付了200000元的搬迁费用，该院对此予以支持，对于与原告主张超出的部分，该院不予支持。因被告工投公司并非案涉租赁合同的签订方，原告要求其承担支付责任，于法无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳永力轴承有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州中航物资有限公司搬迁费200000元。二、驳回原告贵州中航物资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由原告贵州中航物资有限公司负担8850元，被告贵阳永力轴承有限公司负担2950元。

二审中，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，依照合同法第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”规定，对于合同内容没有约定或者约定不明确的，当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，按照有关条款或者交易习惯确定。关于案涉200000元搬迁费用，因为搬迁是上诉人要求被上诉人所为，被上诉人为此支付了相应的费用，对于该费用的承担问题，在没有合同明确约定的情况下，上诉人因此受益，应支付相应的对价。对于200000元搬迁费用的真实性、合理性，被上诉人提交了发票、《设备搬迁及安装调试合同》等予以证明，上诉人虽对此提出质疑，但并无充分反证证据予以证明，故对其上诉理由，本院不予采纳。

综上所述，永力公司的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2950元，由贵阳永力轴承有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　龙珑

审判员　　庞敏

审判员　　刘佳

二〇二一年七月五日

书记员　　胡健