贵阳永力轴承有限公司、贵州海德威精密仪器有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

贵州省贵阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黔01民终817号

上诉人（原审被告）：贵阳永力轴承有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河东路1号。

法定代表人：方啟阳。

委托诉讼代理人：王蕾，贵州恒易律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马敬国，贵州恒易律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：贵州海德威精密仪器有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河东路（贵阳轴承厂）21幢3层。

法定代表人：孙东炜。

委托诉讼代理人：温钦友，贵州唐德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：聂梅，贵州唐德律师事务所律师。

原审被告：贵阳市工商产业投资集团有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区金阳科技产业园创业大厦401室。

法定代表人：吴永康。

委托诉讼代理人：夏景祥，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：曾海燕，女，该公司员工。

第三人：贵阳市国土资源局经济技术开发区分局，住所地贵州省贵阳市经开区锦江路科技大楼。

法定代表人：龙光尧。

委托诉讼代理人：徐春景，国浩（贵阳）律师事务所律师。

上诉人贵阳永力轴承有限公司（以下简称永力公司）因与被上诉人贵州海德威精密仪器有限公司（以下简称海德威公司）、原审被告贵阳市工商产业投资集团有限公司（以下简称工投公司）、原审第三人贵阳市国土资源局经济技术开发区分局（以下简称国土资源局经开分局）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初11540号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

永力公司上诉请求：1、撤销原判第一项，并改判驳回被上诉人海德威公司对上诉人的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人海德威公司承担。事实和理由：一、一审法院既认定被上诉人无权向上诉人主张装修、搬迁、停产停业损失，又同时认为搬迁费已实际产生故判令上诉人向被上诉人支付搬迁费，存在前后矛盾，属认定事实不清。二、上诉人在一审庭审中对被上诉人的装修资产及构建物评估总价值为70067元，并无异议，对被上诉人起诉前愿意向其支付装修补偿70067元也无异议，但支付装修补偿的前提是海德威公司能够在上诉人给出的合理期限内履行完毕搬迁及腾房义务，而给予被上诉人的奖励。但被上诉人拒绝与上诉人签订《搬家协议书》，且已向人民法院提起诉讼，因此海德威公司已不具备再领取该奖励的资格。一审法院不能据此判定上诉人仍需要按照原评估报告所记载的金额继续向被上诉人履行按时搬家的奖励。三、一审法院认定被上诉人海德威公司所实际产生的搬迁费金额为40000元，并据此判决由上诉人承担，于法无据。本案因租赁关系所引起的合同纠纷，本案中，并无相关需要由上诉人承担的补偿及赔偿约定，基于租赁合同到期后的搬家及腾房是必然发生的事实，被上诉人主张搬迁费无事实依据。一审法院也认定被上诉人无权向上诉人主张包括搬迁费、装修、停工停产损失，因此，无论被上诉人实际支付了多少搬迁费，都是必然发生的费用，该费用与上诉人无关。海德威公司既不是被征收人，也不属于拆迁安置补偿合同当事人，双方系房屋租赁关系，双方对租赁期限、租赁房屋收回等进行了约定，上诉人无需对海德威公司因搬迁产生的费用及影响承担任何责任。

海德威公司辩称，一审判决正确，但是部分事实认定错误和法律适用错误。本案系因房屋征收拆迁导致房屋租赁合同不能履行，而引发了补偿款纠纷，我方是有相关权利主张装修、搬迁损失补偿，根据民法典第327条规定，本案中，被上诉人是案涉房屋的用益物权人，用益物权是非所有权人之外的，对他人之物享有、占有、使用收益排他的权利。被上诉人是合法租用上诉人房屋，根据就国有土地房屋征收补偿条例之规定，拆迁补偿合同的对象为房屋所有权人，所以由征收人与房屋所有权人签订征收补偿协议，但该立法意图是简化法律关系，但并非所有补偿款由所有权人享有，案涉房屋由上诉人租用、经营，在此情况下，被上诉人作为用益物权人应当具有补偿款的权利。所有权人及承租人均有权主张相应补偿款的权利，双方签订的房屋租赁合同，虽然约定了征收与征收拆迁互不承担责任，但是并不代表承租人不能获得相应补偿。上诉人签订的征收补偿协议中也明确了相应费用应当补偿给相应承租人，该补偿款不应当由上诉人一方享有。该补偿款是根据相应征收获得的利益，应当属于用益物权人。

工投公司述称，一审判决我公司并非案涉合同签订方，一审原告要求我公司承担责任于法无据，一审法院未予支持，一审判决适用法律正确，并无不当。

国土资源局经开分局述称，一审判决适用法律正确，并无不当。第三人并非租赁合同的当事一方，第三人就征收补偿事宜已经与工投公司与永力公司签订了国有土地使用权征收补偿协议，并按照协议履行了相应义务，征收补偿协议约定的补偿费用为包干价，上诉人与被上诉人之间关于征收补偿费用以及搬迁费的争议与第三人无关。

海德威公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付因原告承租房屋被第三人征收而补偿的装修补偿、搬迁费、停产停业损失（含经营损失补偿、职工失业补偿），合计700000元；2．诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：被告工投公司原名贵阳市工业投资（集团）有限公司，2019年5月19日更名为现称。位于贵阳市经济技术开发区共计102927.22㎡的土地使用权原登记在被告工投公司名下（筑经开国用2011第787号、第788号、第789号、第790号）。被告永力公司系被告工投公司子公司贵州机电（集团）有限公司投资设立，系案涉土地及地上房屋、厂房等的实际使用人。2016年11月1日，原告海德威公司作为乙方与被告永力公司作为甲方签订《租赁协议》，合同主要约定永力公司将其使用的精磨分厂部分厂房出租给乙方，租赁期限从2016年11月1日至2018年10月30日，租赁期满后，如乙方需要继续租用，应提前一个月向甲方提出，并提前十天到甲方处办理续租手续，逾期未提出，甲方有权另租；月租金为13300元，租金为一月一交；租赁期满后，如乙方不再续租，乙方在租赁期内经甲方同意修建的房屋建筑和室内装修，应无偿交付甲方使用或按甲方要求恢复原貌，乙方无权擅自拆除，否则甲方将追究乙方的违约责任，并扣除保证金；双方在执行协议期间，如遇小河开发区整体规划、国家政策强制性调整或贵阳市工业投资集团有限公司收回及不可抗力的因素造成协议不能继续履行，协议即自行终止，甲乙双方互不承担任何责任。合同期届满后，双方未再续签书面租赁合同，但原告一直使用上述厂房至2020年1月搬离，交纳租金至2019年10月。2019年5月、6月、9月，原告海德威公司与被告永力公司又分别签订三份《租赁补偿协议》，永力公司将其使用的精磨分厂另一部分厂房（共计249.98㎡）出租给海德威公司，并约定此为新增部分租用面积，与以前租用厂房面积不发生冲突，租金交付期与以前租用厂房面积一并交付，未约定租赁期限，同时约定因为永力公司与开发区政府已完成厂房摸底及评估工作，所有项目资产已冻结，海德威公司在上述新增租赁场地部分所实施的装修改造，在永力公司通知搬迁时，海德威公司需无条件服从，永力公司不负责进行任何形式补偿。合同签订后，海德威公司使用上述门面至2020年1月搬离，交纳租金至2019年10月。2017年，因贵阳市经开区需对被告工投公司案涉部分国有土地使用权和房屋进行征收补偿及对永力公司地段棚户区进行改造2018年9月29日，永力公司向原告海德威公司发出《贵阳永力轴承有限公司租赁户资产评估单位确认书》，告知海德威公司其租赁的厂房已于2018年9月26日完成摸底调查工作，且经租赁单位或租赁人对所租赁场所自建筑物及内部装修摸底调查报告进行了签字确认，现永力公司将委托贵州天创评估事务所有限公司对上述签字确认的摸底调查报告内容，依据国家相关法律法规和资产评估，海德威公司在该确认书上盖章确认，表示同意委托上述评估事务所进行资产评估。贵州天创评估事务所有限公司作出黔天创资评报字［2018］0811、0812、1107《关于贵阳地源地产服务有限公司、贵阳永力轴承有限公司因收购补偿所涉及的指定资产的评估报告》，对包括原告在内的承租户装修等进行了评估。海德威公司在《装修评估明细表》上加盖公章。2019年4月17日，第三人国土资源局经开分局作为甲方，与工投公司作为乙方，永力公司作为丙方，三方签订了《国有土地使用权征收补偿协议》（筑经开土征字［2019］0401号），协议主要约定：因贵阳经济技术开发区珠江路延伸项目和轴承厂及珠显村片区棚户区改造项目的需要，甲方需征收乙方位于贵阳经济技术开发区珠显村的筑经开国用2011第787号、第788号、第789号、第790号《国用土地使用权证》所登记的，102927.22平方米（合154.3908亩）国有土地使用权及地上构筑物和建筑物等相关资产，以及对上述土地（资产）的实际使用人贵阳永力轴承有限公司的异地搬迁进行补偿。依据相关文件精神，甲、乙、丙三方达成如下协议：一、原贵阳轴承厂政策性破产后，该厂的102927.22平方米（合154.3908亩）工业用地及地上建筑物等相关资产已全部划转给乙方。对这部分实物资产，管委会已批准甲方与乙方签定征收补偿协议，并已按照总价250771419元支付给乙方；二、乙方以上实物资产的实际使用人为丙方，为支持丙方的异地搬迁，按照贵阳市人民政府《关于研究积极推进贵阳永力轴承有限公司异地技改项目相关问题会议纪要》（筑府专议【2011】288号）会议精神，经贵阳经济技术开发区专题会议（筑经开管【2018】223号）及主任办公会（2018年第15次）研究同意，按照包干价1200000元由甲方对丙方的异地搬迁进行补偿。包干补偿包括如下：1．在甲方已征收乙方154.3908亩工业用地范围内，除已补偿给乙方的102927.22平方米国有土地使用权及42544.13平方米有证房和4264.45平方米无证房，在该地块内的其他资产全部补偿给丙方（树木、装修、管线、设备搬迁及其他构筑物、建筑物和隐蔽设施等）。2．在甲方已征收乙方154.3908亩工业用地范围内的，所有资产承租人（含经开区执法局）及其他临时资产使用人等的补偿安置，全部由丙方负责，所需费用包括在甲方支付给丙方的1.2亿元包干补偿费中，丙方必须自行对所有的承租人进行补偿并及时完成搬迁腾地工作，协议还对三方的其他权利义务进行了约定。2019年10月9日，被告永力公司向原告发出《搬迁通知》，内容为：“根据贵阳经开国土资源分局与贵阳永力轴承有限公司签订国有土地征收协议，贵阳永力轴承有限公司异地搬迁进入实施阶段。根据你单位与贵阳永力公司签订的房屋租赁合同相关条款约定，租赁合同自行终止。现通知你单位于2019年10月31日前完成编号为Ａ50、Ａ53、Ａ52、Ａ54租赁房屋（空地）搬迁工作”。10月10日，永力公司发出《关于补偿协议签订时限要求的通知》，内容为：“根据贵阳永力轴承有限公司2019年10月9日下达的租赁户搬迁通知，贵阳永力轴承有限公司与你单位签订的房屋租赁合同自行终止。现将搬迁补偿协议签订时限要求做如下通知：一、请你单位于2019年10月17日前至贵阳永力轴承有限公司核对查询评估报告补偿价值并完成搬迁协议的签订。超过此期限不再享有租减免优惠。二、2019年10月31日前仍未完成搬迁补偿协议签订，将自动放弃评估报告确认相关装修、构建物价值补偿，由此造成的损失由你单位自行承担”10月12日，永力公司张贴《关于贵阳永力轴承有限公司内厂房（空地）租赁合同终止的通知》，内容为：“根据贵阳市经开区国土资源局与贵阳永力轴承有限公司签订国有土地征收协议，贵阳永力轴承有限公司异地搬迁进入实施阶段。根据你单位与贵阳永力公司签订的房屋租赁合同相关条款约定，租赁合同自行终止。凡在2019年10月31日前未与贵阳永力轴承有限公司签订搬迁协议的租赁户，自2019年11月1日起，贵阳永力轴承有限公司将终止水电供应，所属车辆不再允许进入贵阳永力轴承有限公司厂区，在厂区内车辆清理离场”。此后，永力公司分别于10月28日、11月4日、11月8日分别张贴《关于贵阳永力轴承有限公司内厂房（空地）租赁合同终止及国有土地移交的通知》、《关于贵阳永力轴承有限公司国有土地征收范围内租赁户限期搬迁的通知》、《关于贵阳永力轴承有限公司按规定期限停止租赁户水电供应的通知》，要求包括原告在内的承租户根据租赁协议的约定，完成搬迁工作，并将《关于贵阳永力轴承有限公司按规定期限停止租赁户水电供应的通知》报送给贵阳经开区分局大兴派出所、清浦社区、贵州机电（集团）有限公司及第三人国土资源局经开分局等单位。原告在接到上述通知后并未按照限定的时间完成搬迁，认为被告未对其进行装修及停产停业补偿，且未支付搬迁费，经与被告协商未果，遂起诉来院。之后，原告海德威公司签署了一份《拆迁搬家协议书》，主要内容为：“你所租赁贵阳永力轴承有限公司Ａ50、Ａ52、Ａ53、Ａ54厂房（空地），属于贵州海德威精密仪器有限公司投资的房屋装修及地面构建物，经评估装修资产估价总价值18703元、构建物资产评估总价51364元，总计70067元。以上装修、构建物项目已在2018年11月15日由贵州海德威精密仪器有限公司与贵阳永力轴承有限公司双方签字确认……海德威公司于2019年12月10日完成上述场所的搬迁工作……”，海德威公司在该协议上盖章，但后认为该装修补偿过低，未予领取。被告永力公司虽然未在该协议上盖章，但对其上载明的装修补偿费用并无异议，亦表示愿意支付。诉讼中，原告向该院申请对其搬迁费及停产停业损失补偿费进行评估。同时原告提交一份其与贵州顺兴起重装卸有限公司签订的《搬迁协议及合同》、贵阳银行电子回单、发票，证明其在与贵州顺兴起重装卸有限公司签订了搬迁合同，约定搬迁费为40000元，实际支付的为40000元。上述事实，有当事人陈述、原、被告及第三人营业执照、法定代表人身份证明、《国用土地使用权证》《租赁协议》《租赁补偿协议》《贵阳永力轴承有限公司租赁户资产评估单位确认书》《关于贵阳地源地产服务有限公司、贵阳永力轴承有限公司因收购补偿所涉及的指定资产的评估报告》《国有土地使用权征收补偿协议》《搬迁通知》《关于补偿协议签订时限要求的通知》《关于贵阳永力轴承有限公司内厂房（空地）租赁合同终止的通知》《关于贵阳永力轴承有限公司国有土地征收范围内租赁户限期搬迁的通知》《关于贵阳永力轴承有限公司按规定期限停止租赁户水电供应的通知》等与本案有关联的证据予以佐证。

一审法院认为，本案原告海德威公司与被告永力公司签订《租赁协议》，双方形成租赁关系，海德威公司基于租赁合同终止后要求出租人对其装修、搬迁及停产停业损失进行赔偿，故本案属于民事案件受理范围，且案由应为定为房屋租赁合同纠纷，而非原告主张的房屋拆迁安置补偿协议，同时对被告永力公司关于本案应当属于行政案件的主张，不予采纳。公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。庭审中，原、被告对案涉门厂房租赁事宜并无异议，各方的争议主要是原告对租赁厂房是否享有征收补偿款是否有权分配。本案中，被告永力公司、工投公司取得的土地征收补偿款及异地搬迁补偿，系被告基于其使用的国有土地被国土资源局经开分局收回及地上建筑物被征收、需要搬迁等而取得的对价，涉案厂房的被征收人是被告而非原告，征收补偿合同的相对人亦系被告而非原告，故原告无权直接主张分配涉案土地及厂房的征收补偿款。事实上，原告仅是涉案厂房的承租人，其权利义务均由房屋租赁合同确定，本案中，原告与被告永力公司签订的《租赁协议》中的约定为：“如遇小河开发区整体规划、国家政策强制性调整或贵阳市工业投资集团有限公司收回及不可抗力的因素造成协议不能继续履行，协议即自行终止，甲乙双方互不承担任何责任”“海德威公司在上述新增租赁场地部分所实施的装修改造，在永力公司通知搬迁时，海德威公司需无条件服从，永力公司不负责进行任何形式补偿”，合同并未约定承租人在遇到征收补偿时享有征收补偿款的分配权，也未约定应由出租人对其装修、停业等进行赔偿或奖励，且双方的租赁合同到期后未再续签书面合同，为不定期合同，被告已在合理的时间内通知原告终止合同、进行搬迁，故原告无权要求被告对其装修、搬迁、停产停业损失等进行补偿，继而对其要求对搬迁费及停产停业损失补偿的评估申请亦未予准许。但考虑到搬迁已经实际发生，原告实际产生了该费用，可予补偿，且原告提交证据证实其实际支付了40000元的搬迁费用，该院对此予以支持。关于装修补偿，经评估原告的装修资产及构建物总价值为70067元，被告永力公司对此亦无异议，表示愿意支付，该院从其自愿。因被告工投公司并非案涉租赁合同的签订方，原告要求其承担支付责任，于法无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳永力轴承有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州海德威精密仪器有限公司搬迁费40000元、装修补偿70067元；二、驳回原告贵州海德威精密仪器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费币10800元，由原告贵州海德威精密仪器有限公司负担10182元，由被告贵阳永力轴承有限公司负担618元。

经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。

本院认为，依照合同法第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”规定，对于合同漏洞，当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，按照有关条款或者交易习惯确定。关于案涉40000元搬迁费用，因为搬迁是上诉人要求被上诉人所为，故在没有合同明确约定的情况下，上诉人因此受益，亦应支付相应的对价；关于案涉装修补偿款70067元，上诉人曾在接受法庭询问时，表示“如果海德威公司能够按照之前的评估价格领取，我们是愿意给的。”该表示属于对自己权利的处分，一审判决其支付该笔补偿款并无不当。

综上所述，永力公司的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费618元，由上诉人贵阳永力轴承有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　龙　珑

审判员　庞　敏

审判员　刘　佳

二〇二一年四月二十日

书记员　朱紫苇