李某某与四川省某某公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

云南省维西傈僳族自治县人民法院 民事判决书 （2024）云3423民初129号 原告：***，男，1995年11月5日出生，汉族，住云南省迪庆藏族自治州维西傈僳族自治县。 委托诉讼代理人：***，云南***律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：***，云南***律师事务所律师，特别授权代理。 被告：四川省某某公司，住所地四川省泸县。 法定代表人：郑某某。 委托诉讼代理人：***，云南滇晋律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：***，云南滇晋律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：***，男，1990年4月12日出生，汉族，户籍地成都市成华区府青路二段177号7栋2单元29楼2号，现住贵州省黔东南苗族侗族自治州榕江县栽麻镇大利村，公民身份号码51052119********。 原告***诉被告四川省某某公司（以下简称某甲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2024年1月23日立案后，依法适用普通程序。在审理过程中，本院依职权追加***为本案第三人参加诉讼，并于2024年4月29日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***，被告某甲公司委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，第三人***通过云上法庭远程视频参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告在三十日内办理××项目中8栋3单元502号房屋及××号车库不动产权登记手续，并将案涉房屋变更登记至原告名下；2.请求人民法院依法判令被告向原告支付因未能取得不动产权属证书的违约金（标准为每逾期一天按总房屋价款千分之0.5计算违约金），时间自2023年3月31日起至原告实际取得《不动产权证》之日止；3.请求人民法院依法判令由被告承担本案案件受理费。原告当庭变更诉讼请求1为：请求人民法院依法确认原、被告之间成立8栋3单元502号工程抵款房屋及××号车库买卖合同关系，并判令被告在三十日内办理××项目中8栋3单元502号房屋及11-2-1号车库不动产权登记手续，并将案涉房屋变更登记至原告名下。事实与理由：被告经迪庆藏族自治州中级人民法院（以下简称迪庆中院）《执行裁定书》以房屋抵工程款的方式取得了××8栋3单元502号房屋，2022年3月27日，原被告双方经协商一致，被告将该房屋以473445元的价格出售给原告，同时将××号车库以50000元的价格出售给原告。原、被告双方签订了《“××”工程抵款房购房合同》。被告当日向原告出具一份284000元的购房款和50000元购买车库的《收据》，原告以向被告指定的收款账户转账及现金支付的方式，向被告支付购房款284000元和购买车库款50000元。《“××”工程抵款房购房合同》按照《商品房销售管理办法》第十六条的规定，对当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；供水、供电、物业等有关权益、责任；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；违约责任等事项进行了明确约定。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《“××”工程抵款房购房合同》应依法直接认定为《商品房买卖合同》，以避免当事���的诉累，同时避免浪费宝贵的司法资源。根据《城市商品房预售管理办法》（2004修正）第十条之规定以及《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条的规定，被告在取得迪庆中院的生效执行裁定书后，在依法纳税取得税务机关的《完税证明》，依法缴纳公共维修资金并取得的相关证明文件后，即可单方直接向不动产登记机构申请不动产的初始登记，被告应当及时纳税缴费完成不动产初始登记。《“××”工程抵款房购房合同》第六条明确：“出卖人应当在2023年3月30日前完成房屋产权及相关手续的过户和完善，否则视为违约。”故在签订《“××”工程抵款房购房合同》后，被告应及时在合同约定的期限内履行二手房出卖的税收缴纳义务，并将不动产变更登记至原告名下。 第三人***系某甲公司销售××工程抵款房的负责、授权代理人。从外观上，***向包括原告的其他购房者、维西城投旅游开发有限公司（以下简称某乙公司）、维西恒信物业管理有限公司、维西县自然资源局、住建局等部门出示了被告于2021年10月2日作出的《授权委托书》；被告在微信平台发布的售房信息及售房广告上留的联系电话都是***的电话号码（151××******）；***在履行房屋销售职责时所处的场所也是某甲公司销售××工程抵款房的办公场所；***持有某甲公司的印章及其他资料；***代表某甲公司与维西恒信物业管理有限公司就房屋销售后续服务进行工作的沟通交流，为原告办理了水电卡片；***持有并保管某甲公司××工程抵款房屋的钥匙以及其他等等行为不胜枚举。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第一百七十条的规定，***为被告××工程抵款房的销售负责人，被告对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。所以，***向原告作出的意思表示以及民事行为，均对被告发生法律效力，其法律后果归于被告。《“××”工程抵款房购房合同》第九条明确：“非因订购人原因，在第七条（应为第六条，系合同笔误）约定的期限内无法办理完成房屋过户手续的，每逾期一天出卖人支付总房屋价款千分之0.5的违约金，逾期时间超过180日仍未能办理完成，则订购方可解除协议，出卖人应当全额退还已支付房款等订购人支付给其他第三人事关房屋的款项，并按总房款的5%向订购方支付违约金。”但被告未能在合同约定的2023年3月30日前完成房屋产权及相关手续的过户和完善，故原告有权向被告主张总房屋价款千分之0.5的违约金。综上，为维护公民合法权益不受侵犯，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。 被告某甲公司辩称，某甲公司与***不存在房屋买卖关系，原告无权要求被告办理涉案房屋的不动产权登记手续，更无权将涉案房屋过户至原告名下及支付违约金等，原告的全部诉讼请求及事实与理由，均没有事实及法律依据。具体理由如下：1.某甲公司与原告不存在房屋、车库买卖关系，某甲公司无需向原告履行任何合同义务及承担违约责任，涉案房屋系第三人***冒用某甲公司的名义并私刻印章与原告签订《“××”工程抵款房购房合同》，某甲公司并不知情，也未授权***销售涉案房屋，上述合同签订后某甲公司亦未表示追认，***冒用某甲公司名义并私刻印章与原告签署上述购房合同，属于无权代理行为，根据民法典第一百七十一条的规定，《“××”工程抵款房购房合同》对某甲公司并不发生法律效力，应由第三人***来承担相应的法律责任。第三人***与原告签订《“××”工程抵款房购房合同》的行为，不构成表见代理，***冒用某甲公司的名义并私刻印章与原告签订购房合同，某甲公司并不知情，某甲公司除了2021年10月2日向案外人某乙公司出具的一份《授权委托书》为真实外，其他的授权委托书，均系***私刻印章伪造，并且该《授权委托书》已经明确***授权范围仅包括：“代为在物管办理各户装修手续及物业费缴纳、各户水电费缴纳事宜。”并不包括房屋的出售及收取购房款，***不具有表见代理的权利外观，不构成表见代理；2.原告亦具有重大过失，购房合同上***伪造的印章为“四川省某某公司××某某用章”（以下简称某某用章）并非某甲公司公章，即便原告不知晓***伪造印章的事实，但某某用章按照常理也不能用于签订合同，并且相应的购房款也没有转入到某甲公司的账户，如此种种不符合常理的情形，竟然都未引起原告的警觉，房屋作为重大基本生活资料，购买房屋应该慎之又慎，原告应该具有高度的注意义务及风险意识，但显然原告并未尽到合理的注意义务。同时，某甲公司已尽到提示义务，某甲公司在售房处张贴的《授权委托书》明确载明指定收款账户为实际施工人***的账户，但原告却未尽到合理的注意义务，具有重大过错；原告主张的***出卖的××号车库，合同中没有明确载明且该车库不在被告与案外人某乙公司的工程抵款房范围内，某甲公司名下房屋确认清单第十一项显示的是11-Ｃ-1号车库才是某甲公司所有的车库，原告具有重大过失；3.《“××”工程抵款房购房合同》不具有法律效力，购房合同上的加盖的印章为***私刻的假章，非某甲公司公章，不能用于签订合同，同时，某甲公司与原告也没有签订合同的合意，根据民法典第四百九十条的规定，上述购房合同尚未成立，并不具备法律效力；4.某甲公司已就***私刻公章、合同诈骗等涉嫌违法犯罪事实，依法向维西县公安局报案，维西县公安局于2023年2月9日对***涉嫌伪造印章罪一案立案侦查，***涉嫌伪造公章制造虚假的授权委托书、收款证明等骗取财物归个人所有等相关违法犯罪活动的事实，目前已到维西县人民检察院审查起诉，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条的相关规定，如***伪造印章冒用某甲公司名义签订合同等违法行为构成犯罪，某甲公司对***的犯罪行为所造成的经济损失不应承担民事责任，那相应的购房款也很有可能被认定为赃款依法进行追缴。合同第5页无法看出谁书写的“***以现金方式支付50000元，购买××号车库并出具相应的收据”，并且原告所主张的车库不属于被告所有的，结合***涉嫌伪造刻章相应的行为，以此我们认为***还存在其他违法犯罪活动。 第三人***辩称，2021年10月2日，在某甲公司的办公地址四川省××宾馆××楼，韩某某董事长在***和***两位股东代表的见证下向我开具授权委托书，授权我作为某甲公司承建的维西县××工程抵款房的出售负责人。在××售楼部从事房屋销售、合同签订、物业及装修管理、收取房款、办理不动产证等相关事项。在这期间，我制作了广告牌以及在网上宣传的方式对房屋进行销售，为了签订合同和销售房屋方便，经韩某某董事长默许，刻制了某某用章和某甲公司行政章。并用于和某乙公司（开发商）、物业公司及维西住建局、维西自然资源局等办理相关手续使用。最终于2022年12月1日将出售的房屋合同和装修手续，办理的四本不动产权证，刻制的两枚印章主动归还某甲公司副总经理***。在房屋销售的过程中，我与各个购房人均是正常买卖房屋，并签订合同，交付房款和钥匙。所开具的收据均是真实房款的交易。2022年12月底我与项目股东***到维西县××与开发商协调办理不动产权证，***代表项目股东向各位购房人承诺我所收取的购房款是某甲公司及项目股东所认可的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交证据1.***身份证复印件，欲证实***的身份信息，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 原告提交的证据2.被告某甲公司的企业信用信息公示报告，欲证明被告某甲公司的身份信息。经质证，被告某甲公司对该组证据真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为某甲公司与原告不存在买卖合同关系，不是本案的适格主体。第三人***对该组证据无异议。本院认为，该组证据为本案当事人的身份信息，具有证据三性，予以采信。证据3.《财产移交清单》《维西城投旅游开发有限责任公司关于催促办理以物抵债房屋备案登记的通知》《四川省某某公司签约、移交、事项情况说明》《授权委托书》《关于办理××项目的通知》《四川省某某公司名下房屋确认清单》《物品、资料、文件等领取移交登记》复印件，欲证明被告经迪庆中院（2018）云34执191号《执行裁定书》以房屋抵工程款的方式取得了××8栋3单元502号房屋；被告于2021年10月2日向某乙公司出具《授权委托书》，明确***系某甲公司销售××工程抵款房的负责人、授权代理人；被告认可由***代表被告办理案涉工程抵款房的办证事宜。经质证，被告某甲公司对该组证据真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议，认为以上证据材料显示的相对方为被告与案外人，与本案不具有关联性，该组证据第7项《物品、资料、文件等领取移交登记》，***交接发票的行为并不意味着其有权利代表公司进行相关房屋销售及购房款收取。第三人***对该组证据无异议。经审查，该组证据主要涉及以物抵债裁定生效后，某甲公司与某乙公司就裁定书项下房屋移交事宜往来沟通情况，与本案不具有直接的关联性，不予认定。证据4.《授权委托书》《××住房销售联系电话》《××住房销售宣传报》、××住房销售广告，欲证明被告于2021年10月2日委托***作为被告在某乙公司××的工程抵款房出售负责人；被告通过微信平台、张贴海报等形式对外发布的售房信息及售房广告上的售房热线均是***的电话号码（151××******）的事实。经质证，被告某甲公司对该组证据三性及证明目的均不予认可，认为《授权委托书》为第三人***伪造，授权委托书上加盖的公章系其私刻，被告已就其伪造私刻印章向维西县公安局报案，并且维西县公安局已确认该违法事实，现该案已到维西县人民检察院审查起诉阶段；销售联系电话、宣传报及销售广告为第三人***私自张贴发布，图片上看不出张贴及投放广告的地点，系***个人行为，与被告无关。第三人***对该组证据无异议。本院认为，该组证据与***陈述相互印证，具有证据三性，予以采信，证实***在售楼处张贴《授权委托书》及《售房收款》，同时在××工程抵款房出售信息，在售楼处张贴广告的事实；就***的行为是否构成代理关系，其行为后果是否及于某甲公司的举质证意见与本案争议焦点有关，本院将在下文予以评述。证据5.《“××”工程抵款房购房合同》《授权委托书》《售房收款》《收据》复印件，欲证明***持有某甲公司的印章及其他资料；2022年3月27日，***以被告名义与原告在××工程抵款房销售点签订《“××”工程抵款房购房合同》，合同载明：出卖人某甲公司，买受人***，原告自愿购买某甲公司位于维西县南部新区××栋××单元××号××房，建筑面积136.8㎡，总价为473445元整及××号车库（25.9㎡）；合同第三条第二项明确：“认购人于签订本协议之日缴纳3万元定金并于交清定金之后当日内支付284000元作为首期房款，其中包括3万元定金，该笔定金为总房款的一部分。第二次支付条件为出卖人与认购人签订办理《商品房买卖合同》、网签、备案、办理房屋不动产登记过户手续10日内将剩余189445元尾款付清。”落款为出卖人某甲公司，并加盖某甲公司公章；同时被告将××号车库（25.9㎡）以50000元的价格出售给原告并出具收据；合同第六条明确“出卖人应当在2023年3月30日前完成房屋产权及相关手续的过户和完善，否则视为违约。”；合同第九条明确“非因订购人原因，在第六条约定的期限内无法办理完成房屋过户手续的，每逾期一天出卖人支付总房屋价款千分之0.5的违约金”；被告于2022年3月27日向原告出具2份收据，用于证明收取原告房款284000元及车库款50000元，并加盖某甲公司公章的事实。经质证，被告某甲公司对该组证据三性及证明目的均不予认可，认为购房合同、《授权委托书》及印章等均为第三人***伪造私刻，被告已就其伪造私刻印章向维西县公安局报案，且经过维西县公安局确认该违法犯罪事实，该案已到维西县人民检察院审查起诉阶段，且转款系原告转给***，与被告无关；收据亦是第三人伪造私刻，收据上下部分载明的金额不一致，被告不认可其法律效力；合同落款处手写的部分无法证实谁书写，无法确认真实性且***出卖的编号为11-2-1号车库非某甲公司所有；大额现金支付不符合当前的交易习惯，原告应提交相应取款凭证予以证实。第三人***对该组证据无异议。本院认为，该组证据证实2022年3月27日，***与***签订合同，约定***认购位于维西县新区××栋××单元××号房屋，房屋总价款473445元，房屋面积136.8㎡，协议加盖某甲公司公章，委托代理人及经办人处有***签字按印，认购人处有***签字按印。双方在合同中对不动产登记事宜及违约责任进行明确约定。***于2022年3月27日向原告出具一份收据，收据载明：兹收到***交来下列款项此据，金额为284000元，摘要：××8栋3单元502号房屋首付款，经办人为***，并加盖某甲公司公章的事实。同日，***向原告出具收据，收据载明：兹收到***交来下列款项此据，金额为50000元，摘要：××11-2-1车位全款，经办人为***，并加盖某甲公司公章的事实。证据6.《请给予正常供水供电申请》《维西恒信物业管理有限公司对××60户业主就四川某某公司房屋产权纠纷请求协调解决事项的回复》，欲证明被告通过对原告等其余几家业主采取断水断电等措施，阻挠原告及其余几家业主正常装修、使用案涉房屋的事实。被告某甲公司对该组证据三性及证明目的不予认可，认为原告并非涉案房屋的所有权人，并且与被告无任何房屋买卖的合同关系，原告无权使用涉案房屋。第三人***对该组证据无异议。本院认为，该组证据无法证实原告所述因被告断电断水，导致原告无法装修的事实，不予采信。证据7.光盘，欲证明某甲公司项目股东***明确不认***签订的合同，但是公司认可购买方向***支付的购房款（视频一：1分20秒开始）；某甲公司项目股东***明确可能有二、三十户没有把钱直接打在公司账户上，而是转入***账户，但是转的钱公司还是会认，毕竟公司也要承担连带责任，至于公安机关如何制裁***，某甲公司无法评判，且公司委托***把这个事情办得很糟糕，那么某甲公司收了多少钱还是要认的事实（视频二：2分50秒开始至3分25秒）。经质证，被告对该组证据三性及证明内容均不予认可，认为***并非公司员工，也不是公司的法定代表人、股东及董监高，公司也未授权***与原告及相应人员针对房屋销售事宜进行磋商，其也无权代表被告作出任何承诺。第三人***对该组证据无异议。本院认为，***并非某甲公司登记股东，无法核实该视频内容与本案的关联性，本院对该组证据不予确认。原告补充提交证据1.（2023）云3423民初256号民事判决书，证明原被告之间存在房屋买卖合同关系。经质证，被告某甲公司对该组证据真实性、合法性予以认可，关联性及证明目的不予认可，认为该判决系被告与案外人的房屋买卖合同纠纷，与本案无关。第三人***对该组证据三性及证明目的均无异议。本院认为，该组证据为来源合法，内容真实，为被告某甲公司与案外人的纠纷，与本案无关联性，不予采信。 被告提交的证据1.《授权委托书》，欲证明2021年10月2日，被告出具授权委托书，授权范围仅为授权***代为在物管办理各户装修手续及物业费缴纳、各户水电费缴纳事宜，并未授权其代公司出售房屋、签订销售合同、收取购房款等事项，故***无权代理公司与原告签订购房合同。经质证，原告对该证据的真实性、合法性予以认可，对于证明目的有异议，认为该证据能够证实***就是被告在某乙公司××工程抵款房的出售负责人，即其有权代表某甲公司对外签订房屋买卖合同、收取购房款，且明确***有权代为在物管办理各类装修手续及物业费缴纳、各户水电缴费事宜的事实。第三人***对《授权委托书》真实性和关联性不予认可，认为2021年10月2日经过公司股东同意，授权自己作为工程抵款房出售负责人。经审查，该《授权委托书》与原告提交的证据4中的《授权委托书》一致，对其认证同上，不予赘述。证据2.《交付清单》《接受证据材料清单》，欲证明因被告发现***伪造公司印章私自与他人签订购房合同将公司的工抵房出售给他人，于2022年12月1日要求***交出伪造的印章及涉案材料并制作交付清单，其中就包含***与原告签订的购房合同；2022年12月11日，被告以***伪造印章为由，向维西县公安局报案，同时被告将***交付的印章及涉案材料等在报案时已向公安机关提交。经质证，原告对该组证据三性及证明目的均不予认可，认为该组证据没有原告的签字，且***是否涉嫌伪造公章以及是否向公安机关报案与原告无关。第三人***对该组证据真实性予以认可，关联性不认可。本院认为，《交付清单》仅能证实***于2022年12月1日向***移交其持有某甲公司购房协议、商品房买卖合同、购房发票、授权委托书、公章等资料的事实，被告超出上述证明内容的主张，不予采纳。《接受证据材料清单》可证实维西县公安局刑事侦查大队于2022年12月11日接收被告某甲公司提交的部分证据的事实。证据3.云公司鉴［2023］010号鉴定文书、云公司鉴［2023］011号鉴定文书、《维西县公安局立案决定书》，欲证明2023年1月16日，经云南省公安司法鉴定中心鉴定，***私刻的两枚印章系伪造，与原告签订的协议中某甲公司的印章也是这两枚印章所盖，故***并未得到被告授权，其私自以被告名义与原告签订的合同并非被告真实意思表示，并不对被告发生效力，***私刻印章、伪造假合同、假授权委托书、收款等行为系其非法占有为目的的诈骗行为，与公司无关；2023年2月9日，经维西县公安局调查后决定对***涉嫌伪造公司印章案立案侦查。经质证，原告对该组证据三性及证明目的不予认可，认为010号鉴定文书鉴定的检材为“***”“***”签订的购房合同，011号鉴定文书鉴定的检材为“***”“***”签订的购房合同，即某甲公司与案外人签订的合同得出的鉴定结论不能必然强加于原告，且文书鉴定时间为2023年1月16日，系在原告签订购房合同之后。第三人***对该组证据三性及证明目的均不予认可。本院认为，鉴定文书与《立案决定书》相互印证，具有证据三性，予以采信，证实经云南省公安司法鉴定中心鉴定，***对外使用某甲公司印章及某某用章与某甲公司使用公司印章及某甲公司授权***对外使用某某用章不一致，2023年2月9日，维西县公安局决定对***涉嫌伪造印章案立案侦查；***的行为后果是否应当由某甲公司承担的举质证意见与本案争议焦点有关，本院将在下文进行评述。证据4.《授权委托书》《房屋销售一览表》现场展示照片、微信聊天记录，欲证明被告在自己售楼处张贴了授权委托书，委托书载明：被告指定的收款账户为“***”，账号为“×××79”，开户行为“农行四川泸县支行牛滩分理处”，从该授权书可以得出被告已经向前往购房的客户提示被告的收款指定账户，该委托书也能清晰得知收款账户并非***个人账户，被告已经尽到提示义务；2021年3月14日，被告销售就将该批工抵房房屋价格表做出，并展示在被告工作场所，从该表格上可以看出该批案房屋每平米最低价为3500元，最高价为3800元，原告与***签订的购房协议中约定单价均远低于市场价，明显不符合常理，原告明知远低于市场价还签订购房协议不属于无过错的善意第三人，同时该价格表上的联系电话也并非***。经质证，原告对该组证据三性及证明目的不予认可，认为《授权委托书》张贴的照片无法证实张贴的地点，且纸张比较新，无法证实在***作为房屋出售负责人期间就已经张贴的事实；收款账户变更前后均为个人账户，结合***在本案中实施的一系列行为，并不足以使作为买受人的原告产生合理怀疑；微信聊天记录无法确定双方当事人的身份；无法证实《房屋销售一览表》公示的时间、地点，也无法证实此房价公示表公示的对应时间是在原告购房期间。第三人***对该组证据真实性和关联性不予认可，单价和合同是源于公司的股东，单价是2800元-3500元。本院认为，该组证据中《授权委托书》显示落款时间为2022年4月6日，其张贴地点不明，是否向买受人出示、何时出示不明，无法证实某甲公司主张在工程抵款房销售地点张贴该《授权委托书》的事实，不予采信；《房屋销售一览表》无法证实作出时间与摆放地点，未能达到被告的证明目的，不予采信；与***的聊天记录仅能看出双方之间就房屋价格及表格进行沟通，无法达到证明原告非无过错的善意第三人的证明目的，不予采信。证据5.《专项股票委托操作协议》及凭证，欲证明被告发现***私刻公章签订购房协议后，***主动向被告出具该协议，证明2022年7月7日，***与***签订该协议，约定***委托***炒股，委托金额高达500万，同时***向***支付了106万保证金；根据***自身收入及经济情况，***并不具备相应的经济实力，故***伪造被告印章，伪造合同，冒用公司名义签订合同、收款等行为用于其个人炒股及消费等；据此，被告也是受害者，并不应当对***的诈骗行为承担责任。经质证，原告对该组证据的三性及证明目的不予认可，认为该组证据系某甲公司与***之间内部出具的材料，原告不知情，与本案无关联性。第三人***对该组证据真实性予以认可，关联性不予认可。本院认为，该证据系***与案外人的股票委托及转账交易，与本案不具有直接的关联性，不予采信。证据6.《录音光盘》《群众信访答复函》，欲证明被告与迪庆州人民检察院沟通因***涉嫌诈骗案，迪庆州人民检察院口头回复，该案件经其审查认为涉嫌合同诈骗，已将材料送至维西县人民检察院，要求督促立案；***涉嫌合同诈骗，很有可能于近期立案，如立案则***涉嫌合同诈骗与本案具有利害关系，本案应中止审理。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为录音光盘系与案外人之间的通话聊天记录，无法确认通话双方主体；被告也明确只是口头答复，并没有任何相关正式的文书材料，且到目前为止仍未立案；***是否涉嫌诈骗，不影响其在民事部分对于被告先前代理事实的认定。第三人***对该组证据真实性予以认可，对关联性不予认可。本院认为，该组证据仅为检察机关答复意见，现有证据未证实***因涉嫌合同诈骗被立案侦查，对该组证据不予采信。 第三人***提交的证据，与韩某某微信聊天记录10张，欲证明自己代表公司负责××工抵房出售，房款大部分已经打入公司，加盖公章经公司董事会同意。经质证，原告对该组证据三性及证明目的予以认可，认为***收取的钱直接转入韩某某账户或公司账户，从聊天记录可以明确第三人具有出售和收取房屋款项的权利。被告某甲公司对该组证据真实性、合法性予以认可，不认可关联性和证明内容，聊天记录无法反应出***享有针对涉案房屋销售及收款的权利，反而印证公司授权给***的权限仅为包括代为在物管办理各户装修手续及物业费缴纳、各户水电费缴纳事宜，并不包括房屋的销售及购房款的收取。本院认为，该组证据为***与韩某某的聊天内容，以及2022年3月28日***将278400元购房款转至某甲公司账户，并将此事告知韩某某，韩某某予以认可的事实，对超出上述证明内容的主张，本院不予采信。 针对本案原、被告双方对所涉及出售车库登记编号争议问题，本院依职权依法向某乙公司进行核实并制作《询问笔录》。经质证，原告对该组证据三性及证明目的无异议，认为合同中载明的编号为“11-2-1”号的车库与某乙公司抵款给某甲公司的编号为“11-Ｃ-101”号的车库为同一车库且该车库的钥匙已经移交原告的事实；被告某甲公司对该组证据三性不予认可，认为无法证实被询问人***的身份；询问笔录内容无法证实“11-2-1”号车库与“11-Ｃ-101”为同一车库；“11-Ｃ-101”车库为独立车库，某乙公司未将车库钥匙交付给某甲公司；***因涉嫌伪造印章移送至维西县人民检察院审查起诉，本案应中止审理；询问笔录质证不符合程序。第三人***对该组证据三性予以认可，认为合同中载明的“11-2-1”号车库与某乙公司抵款给某甲公司的编号为“11-Ｃ-101”号车库为同一车库。本院认为，该组证据为经某乙公司的工作人员***及原告代理人现场确认并由原告代理人现场打开车库后制作的询问笔录，可证实《“××”工程抵款房购房合同》及《收据》中载明的编号为“11-2-1”号车库与某乙公司抵款给某甲公司的编号为“11-Ｃ-101”号的车库为同一车库。 根据庭审举证、质证，结合双方当事人一致陈述，就本案事实，本院认定如下：2021年10月2日，某甲公司向***出具《授权委托书》，内容为：委托人某甲公司。法定代表人韩某某，该公司董事长。受委托人***为某甲公司在某乙公司××的工程抵款房出售负责人，代为在物管办理各户装修手续及物业费缴纳、各户水电费缴纳事宜。委托人处盖有某甲公司公章及韩某某印章。***持该授权委托书到维西后，接替原销售人员负责案涉房屋销售。在此期间，其刻制某甲公司公章及某某用章，制作《授权委托书》《售房收款》。其中《授权委托书》载明：某甲公司委托***为某甲公司在某乙公司××的工程抵款房出售负责人，时间为二〇二一年十月二号。《售房收款》载明：某甲公司于某乙公司开发的位于云南省维西傈僳族自治县××镇新区××工程抵款房购房款转入以下账户，开户名称***，开户行中国工商银行四川省成都市春熙路支行，账户6212********。两份材料均加盖***刻制的某甲公司公章。后***将《授权委托书》《售房收款》张贴于××售楼处。此外，***还在××工程抵款房出售的信息，在售楼处张贴售房广告，上有“联系人：***”字样，同时附有***电话号码。2022年3月27日***与***签订《“××”工程抵款房购房合同》，约定内容如下：第一条，基本情况。本协议房屋计价面积（法院裁定）为预售面积，最终结算以房产证上的建筑面积为准，多退少补。（一）认购人所认购的商品房为出卖人承包该工程的工程款抵款房，位于维西县南部新区××栋××单元××号房（8-3-502）该房为住宅。（二）该商品房的用途为：住宅，建筑面积共150.3平方米，套内建筑面积136.8平方米，公摊面积13.51平方米。第二条，计价方式与价款。该商品房按照建筑面积计价，单价为3150元／平方米。总房价款为人民币473445元。第三条，付款方式。出卖人同意认购人按照下述第2种方式付款：……2.两次性付款方式。认购人于签订本协议之日缴纳3万元定金并于交清定金之后当日内支付284000元，作为首期房款，其中包括3万元定金，该笔定金作为总房款的一部分。第二次支付条件为出卖人与认购人签订办理《商品房买卖合同》、网签、备案、办理房屋不动产登记过户手续10日内将剩余189445元尾款付清。甲方指定***为某甲公司在××房屋售卖的收款人，乙方以现金方式支付284000元并由***开具收款证明。第四条，出卖人应当在协议签订后按相关政策文件要求开展商品房买卖流程事项（如：网签、备案登记等）……第六条，出卖人应当在最迟2023年3月30日前完成房屋产权及相关手续的过户和完善……第九条，违约责任。1.非因订购人原因，在第六条约定的期限内无法办理完成房屋过户手续的，每逾期一天出卖人支付房屋总价款千分之0.5的违约金，逾期时间超过180日仍未办理完成，则订购方可解除协议，出卖人应当全额退还已支付房款等订购人支付给其他第三人事关房屋的款项，并按总房款的5%向订购方支付违约金……第十一条本协议经双方签字盖章后生效，签订《商品房买卖合同》生效后本认购协议自行终止。如有违约由违约方承担责任，未尽事宜双方协商解决。此协议一式两份，认购人一份，出卖人一份，均具有同等法律效力。合同第十二条下方手写注明“***以现金方式支付50000元购买××号车库（面积25.9㎡）并开具相应收据。”出卖人一栏加盖有***刻制的某甲公司公章，委托代理人及经办人处有***签字按印，认购人一栏有***签字按印。庭审中***认可收到原告共284000元房款及50000元车库款。被告于2022年3月27日向原告出具一份收据，收据载明：兹收到***交来下列款项此据，金额为284000元，摘要：××8栋3单元502号房屋首付款，经办人为***，并加盖某甲公司公章。同日，***向原告出具第二份收据，收据载明：兹收到***交来下列款项此据，金额为50000元，摘要：××11-2-1车位全款，经办人为***，并加盖某甲公司公章。经某乙公司与原告现场确认，原告主张的编号为11-2-1号车库与某乙公司向某甲公司抵款的编号为11-Ｃ-101号车库为同一车库，本院予以确认。 另查明，某甲公司与某乙公司因工程款支付纠纷于2017年涉诉，迪庆中院经审理以（2017）云34民初22号《民事判决书》判决某乙公司向某甲公司支付欠付工程款及利息。后经某甲公司申请强制执行，迪庆中院以（2019）云34执191号之九执行裁定书裁定以某乙公司所有的位于维西县××镇××期××房产抵偿工程款及利息、迟延履行金。其中包括案涉房屋。后某甲公司与某乙公司就工程抵款房进行移交处理。另，***在负责工程抵款房销售期间收取购房款未足额移交某甲公司。 本院认为，结合原被告诉辩及举质证意见，本案争议焦点为：1.***与某甲公司之间是否构成代理关系，其行为法律后果是否应由某甲公司承担？2.某甲公司与原告是否成立买卖合同关系？3.某甲公司是否应当向原告办理不动产转移登记，并支付违约金？ 就争议焦点1，民法典第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，某甲公司陈述未委托***在××出售房屋，未向***提供公章用于出售房屋，且对***在××出售房屋的行为不予追认，***代理某甲公司出售房屋的行为构成无权代理。关于***向***出售房屋过程中的一系列行为能否构成表见代理，可从权利外观与合理信赖两方面综合判断。首先，权利外观是指能够证明代理权权利外观真实存在的、客观的、可见的要件事实。善意相对人应承担证明自己“有理由相信行为人具有代理权”的举证责任，即应证明在客观上是否存在令其产生合理信赖的权利外观。其次，合理信赖是指证明善意相对人确实“有理由”相信行为人具有代理权的客观事实。本案中，***在××售楼处张贴售房广告、在售房平台发布售房信息，且与***签订合同、交付款项、出具收据等行为均在××售楼处办公场所进行，在售房过程中使用的《授权委托书》及《售房收款》上均有某甲公司的印章，且案涉编号为11-2-1（11-Ｃ-101）车库在某乙公司作为工程抵款给某甲公司的房屋范围内，以上客观事实即可让购房者***产生合理信赖，认定***具有权限办理××售房及车库事宜的权利外观。故此，***与某甲公司之间就出售房屋的行为构成表见代理。就某甲公司提出房屋作为特殊购买物品，购房者应具有更高的审查及注意义务的主张。本院认为，***作为普通民事主体，不具有审查印章真伪的专业能力，其作为普通购房者，已经尽到在交易过程中应有的注意及审慎义务，且按约履行了在合同中的付款义务。综上，***是否涉嫌经济犯罪，不影响***作为善意相对方相信***具有代理权所产生的表见代理的民事法律后果，***的售房及收款的行为，均对某甲公司发生法律效力。 就争议焦点2.民法典第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。本案中，案涉房屋及车库系某甲公司以生效以物抵债执行裁定书取得，虽未办理不动产物权登记，但案涉房屋所有权自执行裁定生效之日起发生转移。2022年3月27日，***与***经协商一致签订《“××”工程抵款房购房合同》，合同对购买房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式、违约责任等合同主要内容进行约定，双方在合同尾部对车库的编号、面积、金额进行确定，***作为买方支付了绝大部分房款及全部车库款，案涉房屋及车库已交付***。根据民法典第四百九十五条规定，预约合同的规定，预约合同突出强调期限性，即需包含将来一定期限内订立合同的意思表示。本案合同第十一条虽有“本协议经双方签字盖章后生效，签订《商品房买卖合同》生效后本认购协议自行终止。”的约定，但是对于在什么期限内订立并没有作出明确约定，缺乏重新订立合同的合意。根据民法典第五百九十五条关于“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，结合争议焦点1论述，本案某甲公司与***成立房屋买卖、车库买卖合同关系。 就争议焦点3，民法典第二百三十二条规定，处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。对该法条含义的理解，包含以下两点：第一，不动产取得人依据法院生效执行裁定取得所有权，尚未办理宣示登记即转让的，不影响买卖合同的效力。第二，不动产取得人进一步处分不动产物权旨在发生物权效力的，取得人需依照法律规定先行完成宣示登记。本案中，《“××”工程抵款房购房合同》成立并生效，双方应按协议约定履行权利义务，买卖合同是双务合同，出卖人与买受人互为给付，卖方负有交付标的物并转移其所有权于买方的义务，买方也同时负有向卖方支付价款的义务。***已经支付284000元的第一期购房款及50000元的车库款，其有权要求出卖人某甲公司向其转移标的物的所有权，同时，某甲公司亦负有为其办理案涉房屋转移登记的义务。现因某甲公司未进行宣示登记即行转让，其应当先办理登记手续，将取得的不动产物权纳入不动产登记后再行进一步处分。《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第三项规定，属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：……（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的……。故，本案某甲公司可以依据生效执行裁定单方申请办理案涉房产不动产登记。但因生效执行裁定书仅明确房屋套数、位置及房号，未明确每户面积，某甲公司取得以物抵债生效执行裁定书后，与某乙公司另行达成生效文书确定面积与最终办理不动产登记证的面积误差，按办理不动产登记证的面积为准，多退少补的补充协议，同时双方就案涉工程抵款房另行签订《商品房买卖合同》，在维西县住建局办理网签备案，后又对维西县自然资源局以此办理的4户不动产权属证书中其中一户的登记面积有异议提起更正并涉诉。在行政案件审理过程中，某乙公司作为第三人参与诉讼，并明确表示某甲公司更正申请影响其利益，不同意更正。虽涉及房屋不是同一户，但同为工程抵款房，可预见就其它未进行宣示登记的工程抵款房，某甲公司与某乙公司之间将产生面积争议，该情势必将导致首次登记迟延，进而影响本案转移登记。即在现有事实基础上，某甲公司未进行宣示登记系因税费负担、公共维修资金缴纳不能满足登记条件，且对关联房屋登记面积有异议等多重原因所致，客观上导致某甲公司迄今未能完成首次登记。***作为工程抵款房买受人，对案涉房屋存在上述登记瑕疵应属明知，在合理范围内有容忍之义务。综上，某甲公司在一审法庭辩论终结前尚未办理不动产登记，***作为买受人请求办理案涉房屋转移登记的条件未成就。故，对***要求某甲公司在30日内将××8栋3单元502号房屋及编号为11-2-1（11-Ｃ-101）车库的不动产权变更登记至***名下的诉讼请求不予支持。***可在办证条件趋于明朗后另行起诉。另，民法典第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……本案中，《“××”工程抵款房购房合同》第六条约定，出卖人应当在2023年3月30日前完成房屋产权及相关手续的过户和完善。第九条违约责任第一项约定，非因订购人原因，在第六条约定的期限内无法办理完成房屋过户手续的，每逾期一天出卖人支付总房屋价款千分之0.5的违约金……双方虽在购房合同中明确约定办理逾期期限及违约金的计算方式，但原告对无法实现不动产权转移登记的原因应属明知，因事实原因无法履行的情况下，被告某甲公司不应承担对无法实现合同目的部分的违约责任。故，对原告***要求被告支付因未能取得不动产权属证书的违约金的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百六十一条、第一百七十二条、第二百二十九条、第二百三十二条、第四百九十五条、第五百八十条、第五百九十五条，《最高人民法院关于适用总则编若干问题的解释》第二十八条，《不动产登记暂行条例》第十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告***与被告四川省某某公司之间成立房屋、车库买卖合同关系； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 本案案件受理费100元，由被告四川省某某公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于迪庆藏族自治州中级人民法院。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年六月二十一日 法官助理七*** 书记员和蓉