重庆龙珠建筑工程有限公司与重庆某某物业管理有限公司建设工程施工合同纠纷一审民事判决书

重庆市潼南区人民法院 民事判决书 (2022)渝0152民初2213号 原告：重庆龙珠建筑工程有限公司，住所地重庆市铜梁区旧县街道办事处新华街32号，统一社会信用代码91500224733982312C。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，重庆渝礼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，重庆渝礼律师事务所律师。 被告：重庆**物业管理有限公司，住所地重庆市潼南区桂林街道办事处金佛东路16号16-22号，统一社会信用代码91500223742857505P。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，重庆渝都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，重庆渝都律师事务所律师。 原告重庆龙珠建筑工程有限公司（以下简称龙珠建筑公司）与被告重庆**物业管理有限公司（以下简称**物业公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。双方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 龙珠建筑公司向本院提出诉讼请求：1.判决**物业公司支付工程款8409392.99元及违约金（自第六次拨款应付之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至付清之日止）；2.判决龙珠建筑公司就案涉项目在工程款8409392.99元及违约金范围内享有优先受偿权；3.诉讼、担保、保全等费用由**物业公司承担。事实和理由：2019年4月7日，双方签订《建设工程施工合同书》，由龙珠建筑公司承建**物业公司开发的潼南江北新城欣居楼项目1号、2号楼。合同对工程范围、合同价款、付款方式、工程保修、违约责任等内容进行了约定。***建筑公司按约完成工程施工义务并经竣工验收合格。**物业公司已经向部分购房户交房，部分购房户已经入住。按照合同约定，**物业公司在综合验收后30日即2022年3月26日前支付总工程款的95%，但并未按合同履行，在合同履行期间，也未按约定支付工程进度款。龙珠建筑公司认为，**物业公司应当按照合同支付工程款并承担违约金。 **物业公司辩称，龙珠建筑公司的请求不能成立。意见如下：1.工程未经综合验收合格，不具备结算条件，工程价款请求权尚未成立；2.工程未完成综合验收责任在***建筑公司；3.龙珠建筑公司未按设计要求使用绿色建材进行施工构成违约；4.门窗并非龙珠建筑公司施工，合同工程量有减少，不能按照原合同单价计算工程款；5.工程并未全部移交，部分移交经过了双方同意，不应认定**物业公司擅自使用；6.工程存在大量质量问题，龙珠建筑公司未履行保修义务。 本院经审理认定事实如下：2019年4月7日，**物业公司（发包人）、龙珠建筑公司（承包人）签订《建设工程施工合同书》，约定发包人将潼南江北新城欣居楼项目1号、2号楼的工程施工交由承包人实施，开工日期以实际开工之日为准，工期总日历天数18个月（540天），工程结算价按1620元/平方米折合总建筑面积计算。 2019年8月15日，**物业公司（甲方）、龙珠建筑公司（乙方）签订《补充协议》，约定甲方同意赔偿乙方材料损失8925元、甲方补助乙方停工管理人员工资设备租赁费等180000元、因施工图变更增加工程款400000元、因减少工程量减少工程款80000元，以上款项在工程完工并竣工验收合格后统一进行结算。以上金额品迭后，甲方应支付588925元，其中工程款为320000元、损失为268925元。 2021年5月，**物业公司、龙珠建筑公司核定1号楼负一层建筑面积2870.83平方米，2号楼负1层建筑面积629.67平方米。 2022年7月4日，重庆市潼南区规划和自然资源局作出潼南规资核（2022）0023号《建设工程竣工规划核实确认书》，核实本案1号、2号楼总建筑面积16295.16平方米。 另查明，**物业公司2022年4月2日收到了龙珠建筑公司提交的1号楼、2号楼竣工结算书，**物业公司于2022年4月20日复函告知需提交完整的竣工决算书与相关资料并附电子资料，并函告需进一步协商处理工程竣工验收、工程整改、工程价款结算、签订相关协议等事宜。 2022年7月10日，**物业公司向龙珠建筑公司致函，主要内容：1.工程已完工，但龙珠建筑公司未提供完整、符合要求的竣工资料，致使项目综合验收未完成，项目不具备结算条件；2.项目未经验收合格、未交付使用，质量问题属***建筑公司整改范围；3.再次要求进行消防保修、防火门更换进行整改直至验收合格；4.希望龙珠建筑公司派人参与竣工验收、整改、结算、相关协议签订等事宜。 在审理中，双方对项目通知业主办理接房的日期一致确认为2022年5月29日；对固定单价范围存在工程量减少（铝合金门窗、百叶、栏杆室内安装工程）无异议，**物业公司主张该减少工程造价为399933元，应在本案结算时扣除，龙珠建筑公司不予同意该造价金额，也不同意在本案中扣除，认为应另案处理。 关于已付工程款金额，**物业公司主张已付工程款为26120614.75元，龙珠建筑公司认可已付工程款为25464983.75元，***在差额655631元。关于该655631元，**物业公司主张系龙珠建筑公司实际实施项目的合伙人***收取，龙珠建筑公司向法院举证证明**物业公司、***另行签订了合同（潼南区江北汽车站欣居楼零星维修工程合同），龙珠建筑公司认可该合同真实性，但提出该655631元的支付日期、金额和该合同并不一致。在本院指定的期限内，**物业公司未向本院提交前述零星工程合同的付款依据。 以上事实，有建设工程施工合同、往来函件、规划核实确认书、当事人**等证据在卷佐证，并经本院审查和组织质证，可以认定。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案是合同纠纷，纠纷事实持续至民法典施行后，本案应适用民法典的相关规定。 根据各方当事人的**及答辩意见，本案的裁判焦点可归纳为：合同的性质和效力；工程款请求能否成立；违约金请求能否成立；工程价款优先受偿权请求能否成立。 一、关于合同的性质和效力 《建设工程施工合同书》是承包人进行工程建设，发包人是支付价款的合同，具有建设工程施工合同的性质。经审查，该合同不存在无效情形，属有效合同。 二、关于工程款请求能否成立 案涉合同有效，合同履行应当遵照合同约定。合同约定的工程款支付为6次进度付款，从该6次付款约定分析，前5次发生于工程结算前，属于工程进度款，第6次发生于工程结算后，属于工程结算款。**物业公司在本案中主张的工程款系工程结算款，按照该第6次付款的约定，工程结算款的支付需满足综合验收合格之日起30日内和工程结算总额确定两个条件。 （一）关于综合验收合格之日起30日内 综合验收不能等同于竣工验收。综合验收是指按照有关法律、规章和规范对项目规划、设计的执行以及对各单位工程的竣工验收情况和市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面的验收，是发生于项目开发单位和行政主体之间的政府管理行为，具有行政行为的性质。竣工验收是由建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等单位共同进行，是发生于项目开发单位与施工单位之间的民事行为。本案工程结算款支付条件之一为综合验收合格，现有证据无法证实项目已经通过综合验收，应认定综合验收并未通过。 关于综合验收并未通过的责任承担。**物业公司主张龙珠建筑公司未按合同提交完整的竣工档案材料、竣工验收报告、竣工图及发包人要求的相关竣工资料四套（含相应光盘）造成工程未综合验收，其责任由龙珠建筑公司承担。**物业公司的前述辩解源于双方关于对工程竣工验收的具体约定，该辩解实质上主张的是竣工验收是综合验收的前提，工程未竣工验收的原因在***建筑公司，相应的，未综合验收的责任也在***建筑公司。因此，判断**物业公司的该项辩解能否成立，需要审查的是**物业公司能否以工程未经竣工验收作为抗辩。 关于竣工验收的问题。《中华人民共和国民法典》第七百九十九条的规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第九条规定：“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，人民法院应当分别按照以下情形予以认定：……（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”依照前述规定，工程竣工验收合格，方可交付使用，如未经竣工验收，发包人擅自使用的，转移占有工程之日视为竣工验收合格之日。具体到本案中，工程未经竣工验收，但已实际向购房业主交付。**物业公司在诉讼中关于房屋部分交付经过了承包人同意，不属擅自使用的辩解意见，本院认为，工程质量关于公共安全，工程竣工验收作为建设工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序，目的是全面考核基本建设工作，检查是否符合设计要求和质量要求的重要环节，该环节不因发包人、承包人两方的意思而决定是否开展，不因承包人一方同意而免除，故本院对该项辩解不予采纳。因此，本院认定，**物业公司将工程投入实际使用的行为构成擅自使用，应视为工程竣工验收合格。 综上所述，**物业公司关于以工程未竣工验收作出的辩解不能成立，本院不予采纳。结合合同，**物业公司享有在初验后180日内进行综合验收的约定权利，关于初验日期在卷证据难以查实，参照本院认定的视为竣工验收合格日期（通知业主办理接房日期），本院认定初验日期为2022年5月29日，计算综合验收180日、综合验收合格后30日后，2022年12月25日为第6次付款的最后付款日期。 （二）关于工程结算总额确定 工程竣工验收后，应进入竣工结算。从本案查明的情况看，双方并未实际办理竣工验收，并且对于是否应当结算存在重大争议，双方难以依照合同约定全面达成结算协议。案涉合同为包干单价合同，在包干单价的基础和风险范围未发生变化且龙珠建筑公司完成了包干单价范围内的所有工作时，工程造价可以通过固定单价折合工程量直接计算得出结论。本案的包干单价为1620元/平方米，工程量为按总建筑面积计算。关于总建筑面积有规划核实确认书、负一层平面图证实，应认定为19795.66平方米（16295.16平方米+2870.83平方米+629.67平方米）。如不存在包干单价的基础和风险范围变化，工程造价应为32068969.2元（1620元/平方米×19795.66平方米）。在审理中，**物业公司主张包干范围中的铝合金门窗、百叶、栏杆室内安装工程另行交由了其他单位实施，相应造价为399933元，龙珠建筑公司不予同意该造价金额，也不同意在本案中扣除，认为应另案处理。本院认为，该安装工程造价在总工程造价中占比较小，如另行通过司法鉴定调减固定单价，增加诉讼成本，不利于纠纷解决，该安装工程造价争议由双方另行处理为宜，本案不作处理。 除此之外，2019年8月15日，**物业公司（甲方）、龙珠建筑公司（乙方）签订《补充协议》，约定甲方同意赔偿乙方材料损失8925元、甲方补助乙方停工管理人员工资设备租赁费等180000元、因施工图变更增加工程款400000元、因减少工程量减少工程款80000元，以上款项在工程完工并竣工验收合格后统一进行结算。以上金额品迭后，甲方应支付588925元（工程款320000元、损失268925元）。龙珠建筑公司在本案中主张的工程款实际包括工程造价和损失赔偿两个部分，结合前述认定，本院认定为：1.工程造价32388969.2元（32068969.2元+320000元）；2.损失赔偿268925元。 关于**物业公司提出的有关绿色建材的辩解意见。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十四条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”**物业公司的该项意见属于工程部分质量不符合约定的辩解，依照前述规定，该辩解不能成立。 （三）关于已付工程款数额 龙珠建筑公司认可已付工程款为25464983.75元，***在争议的655631元系***收取，***和**物业公司也存在合同关系，关于该655631元是否属于本案合同的工程款无法查实，**物业公司作为主张该项事实成立的一方，应承担举证不能的不利后果。因此，本院认定已付工程款数额为25464983.75元。 综上所述，**物业公司应于2022年12月25日前支付工程款30769520.74元（32388969.2元×95%），实际支付25464983.75元，欠付5304536.99元，存在违约，龙珠建筑公司关于工程款的诉讼请求部分成立。按照补充协议，龙珠建筑公司还应一并支付损失268925元。 三、关于违约金 案涉合同约定，拖欠工程进度款按银行同期贷款利率4倍计算资金使用费，该资金使用费是发包人违约时向承包人支付的损失赔偿额，具有违约金的性质。承前所述，**物业公司存在逾期支付工程款的违约行为，龙珠建筑公司向其主张违约金，具有约定依据，本院予以支持。因此，本院认定**物业公司应承担的违约金为以5304536.99元为计算基数，自2022年12月26日起，按同期贷款市场报价利率的四倍计算至付清之日止。关于损失268925元的违约金，合同并无约定，本院不予支持。 四、关于优先受偿权 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”承前所述，本案的应付工程价款之日应认定为2022年12月25日，建设工程价款优先权受偿权的行使期限应自该日起算十八个月，该期限并未经过。因此，本院对龙珠建筑公司关于其在欠付工程款5000536.99元范围内就案涉工程在折价或拍卖的价款享有优先受偿权的请求予以支持。关于工程款违约金、损失，均不具有工程价款性质，无主张优先受偿的法律依据。 综上所述，龙珠建筑公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第七百九十九条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第九条、第十四条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下： 一、重庆**物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向重庆龙珠建筑工程有限公司支付工程款（含损失）5573461.99元及违约金（违约金以5304536.99元为计算基数，自2022年12月26日起，按同期贷款市场报价利率的四倍计算至付清之日止）； 二、重庆龙珠建筑工程有限公司就其施工的潼南区江北新城欣居楼项目1号、2号楼工程，在重庆**物业管理有限责任公司欠付的工程款5304536.99元范围内享有建设工程价款优先受偿权； 三、驳回重庆龙珠建筑工程有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费70665.75元，由重庆龙珠建筑工程有限公司负担19851.75元，重庆**物业管理有限责任公司负担50814元。财产保全申请费5000元，由重庆**物业管理有限责任公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年五月三十一日 法官助理*** 书记员*** -1-