（2018）湘3130执异1号异议人湖南龙山农村商业银行股份有限公司申请执行异议一案执行裁定书

湖南省龙山县人民法院

执 行 裁 定 书

（2018）湘3130执异1号

异议人（利害关系人）：湖南龙山农村商业银行股份有限公司（以下简称龙山农商银行）。住所地：龙山县民安街道办事处长沙路。

法定代表人：吴某某，该公司董事长。

申请执行人：恩施市兴东水电安装维修有限公司。住所地：湖北省恩施市土司路**号。

申请执行人：湖南有线龙山网络有限公司。住所地：湖南省龙山县民安街道办事处新建路**号。

申请执行人：龙山民生天然气有限责任公司。住所地：湖南省龙山县民安街道办事处长沙西路。

申请执行人：龙山县自来水安装队。住所地：湖南省龙山县民安街道城北路**号。

申请执行人：张家界华盛建筑安装有限公司。住所地：湖南省张家界市南庄坪。

申请执行人：湘西自治州德能电力建设有限公司龙山分公司。住所地：湖南省龙山县民安街道办事处宝塔村。

申请执行人：龙山县房地产管理局。住所地：龙山县民安街道办事处长沙路。

被执行人：龙山嘉美房地产开发有限公司。住所地：湖南省龙山县民安街道办事处新建路南门**桥。

被执行人：重庆典雅房地产开发集团有限公。住所地：重庆市巴南区花溪镇镇。

被执行人：龙山典雅房地产开发有限公。住所地：湖南省龙山县民安街道办事处黄鹤路路。

本院在执行上述申请执行人与被执行人合同纠纷系列案过程中，异议人龙山农商银行对本院2017年12月28日作出的（2017）湘3130执97-102之6号执行裁定书确定的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对该异议进行了审查，并认真听取了各方当事人的意见。现已审理终结。

异议人龙山农商银行称，龙山农商银行对债务人龙山嘉美房地产开发有限公司贷款1800万元设定了抵押担保，办理了抵押登记，事实清楚，依《担保法》、《物权法》和《破产法》相关规定，应获得优先受偿权。但法院执行时实际优先支付了工程价款、税款、房屋大修基金，排除了龙山农商银行的抵押优先受偿权，损害了抵押权人的合法权益。特依法提出执行异议，要求变更（2017）湘3130执97-102之6号裁定内容，保证异议人的优先受偿权。异议人向本院提交了原贷款抵押合同和两份不动产登记证明复印件。

本院经审查查明，本院于2016年10月12日依法受理（2016）湘3130民初983号至988号六件涉龙山嘉美房地产开发有限公司在龙山县开发的典雅.龙领国际项目的民事案件，并在受理前，于同年9月14日以（2016）湘3130财保1号民事裁定书查封了被执行人龙山嘉美房地产开发有限公司在该项目中尚未销售的门面42间和地下车位655个。以上六案的民事判决书于2017年1月11日已发生法律效力。经各申请执行人书面申请执行，本院于2017年3月30日依法受理执行，向被执行人送达了执行通知书，各被执行人均没有按期履行法律文书确定的执行义务。本院于2017年4月5日以（2017）湘3130执97-102号执行裁定书依法裁定拍卖上述已被本院查封的商业门面和地下车位。评估拍卖前，本院按程序报请湘西自治州中级人民法院同意，并通过该院主持摇号确定了本案的评估机构和拍卖机构。经评估，本案可供执行的32间商业门面和655个负一楼车位总价值为7061.61万元。本院于2017年6月7日依法委托拍卖公司对上述评估资产进行公开拍卖变现，该拍卖公司经三次公开拍卖，于同年9月1日完成拍卖，拍卖成交总价值为5822.61万元。2017年12月28日，本院作出（2017）湘3130执97-102之6号执行裁定书。2018年2月28日本院收到异议人的书面异议材料。

另审查查明，本院在执行本系列案中，依法拍卖处置的32间商业门面，确实存在抵押问题。被执行人龙山嘉美房地产开发有限公司与异议人龙山农商银行于2016年2月3日双方签订了抵押合同，用于在建工程贷款，同年12月14日该抵押经龙山县国土资源局不动产登记中心依法进行抵押登记，办理了湘（2016）龙山县不动产证明第0000841号和第0000850号两份不动产登记证明。上述抵押登记资产本院已于2016年9月14日裁定查封，且已办理了查封登记手续，现该资产已依法拍卖处置，拍卖所得资金已全部纳入[2017]61号龙山县人民政府专题会议纪要规定的清偿范围，该会议纪要明确本案执行款应优先支付有关部门在处置期间垫付的工资、工程款及已挪用的房屋维修基金，同时应执行先税后费的原则。本案异议人龙山农商银行的抵押贷款属于抵押担保优先债权，本院已将该抵押债权纳入处置资金清偿顺序，但依法不得优先于为解决本项目长期未完工交付而由县房管局经三方协议后垫支的工程价款4604.7375万元、电梯安装工资款122万元、留守职工工资及处置费用24.1万元、抵押前欠税款1377.6万元及购房户已缴维修基金823万元等必需开支部分。

本院认为，本案利害关系人及异议人龙山农商银行提出的执行异议不符合法律规定，应予以驳回。理由是，其一，本案扫尾工程垫付款4604余万元优先清偿是特定的优先债权，因为该部分工程款，是在开发商龙山嘉美房地产开发有限公司无资金，使该项目无法完工已致多数购房户多次集体上访的情况下，当地政府为维护大局稳定，经县房管部门与开发商和施工方三方协议后，由县房管局垫付的工程扫尾资金，协议特别约定完工后需优先其它债权清偿。其二，所欠抵押前税款1377.65万元，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条规定，抵押债权应在清偿抵押前欠缴税款顺序之后予以清偿。该案欠税款税务机关已出具书面证明，证实欠税确实发生在抵押登记之前，故该欠缴税款应优先于异议人的抵押债权进行清缴。其三，房屋维修基金823万元，系购房户已预缴的被开发商挪用了的房屋维修专项资金，应列入业主的个人账户，出现房屋质量问题时专项支出，该款不属于开发商的资金，故应独立于异议人的抵押担保债权实行优先预留。最后，本院在依法执行中所产生的处置费用及拍卖产生的产权过户税费，是为了保证执行财产变现，实现债权必需的开支，依法应优先于任何债权提存和支付。综上所述，异议人龙山农商银行的抵押贷款虽属于抵押优先债权，且本院已将该债权纳入相应的优先清偿顺序，并明确可优先于其他普通债权受偿，但不得优先于以上特殊债权受偿。故本院裁定的执行行为正确，并无不当，异议人的执行异议不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：

驳回异议人湖南龙山农村商业银行股份有限公司的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院申请复议。

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审判长　　刘建文

审判员　　吴明辉

审判员　　杨庭洪

二〇一八年三月十五日

书记员　　田　珍