屏南县国有资产投资经营有限公司与***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省屏南县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）闽0923民初57号

原告：屏南县国有资产投资经营有限公司，住所地屏南县古峰镇翠屏南路232号，统一社会信用代码91350923705312020K。

委托诉讼代理人：林玉凤，福建华忠盛律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈莹，福建华忠盛律师事务所律师。

被告：***，男，1966年12月12日出生，汉族，福建省屏南县人，户籍地屏南县，现住屏南县。

委托诉讼代理人：张德珠，女，1969年4月10日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县，系***妹妹。

原告屏南县国有资产投资经营有限公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告屏南县国有资产投资经营有限公司（以下简称屏南国投公司）委托诉讼代理人林玉凤、陈莹，被告***及其委托诉讼代理人张德珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

屏南国投公司向本院提出诉讼请求：1.解除屏南国投公司与***签订的《店面租赁合同》；2.判令***向屏南国投公司支付因解除合同产生的违约金11952元；3.判令***将“文化东路49号店面”交付给屏南国投公司；4.判令屏南国投公司有权在***支付的履约保证金中直接扣除第二项诉讼请求中***应承担的金额。事实和理由：屏南国投公司与案外人李美娟针对屏南县店面（原门牌号为屏南县XXX号）签订《店面租赁合同》，合同期限为2016年9月1日起至2019年8月31日止。后李美娟将店面转租给***，***在上述店面经营餐饮业。2019年8月2日，屏南国投公司发布店面招租公告，将位于屏南县的店面对外招租，招租公告中明确列明该店面不得经营高分贝扰民及污染环境卫生的行业，不得经营餐饮业、殡葬等项目。***于2019年8月13日向屏南国投公司报名竞标位于屏南县店面，并于2019年8月16日签订《参与竞租人竞租细则及承诺》，承诺主营的行业和用途不能为经营餐饮业、易燃易爆危险品、高噪音、殡葬及迷信用品等项目，***写明经营用途为服装店、水果店。通过竞标，***中标。屏南县人民政府屏政综［2007］106号文件，明确规定该店面不得经营餐饮业。屏南国投公司于2019年9月18日书面通知***，告知其不得经营餐饮业，要求予以整改。***收到书面通知后，并未进行整改。后屏南国投公司于2019年9月25日再次书面告知***，要求予以整改。***收到通知书后，将餐饮店关闭，整改为经营服装店，并向屏南国投公司承诺该店面不再经营餐饮业，经营服装店。***整改为经营服装店后，屏南国投公司与***于2019年10月11日签订《店面租赁合同》。合同约定，每月租金为3984元，店面租金每六个月缴纳一次，按照先交租后使用原则，即从合同签订之日起，乙方应于2019年10月11日首次交付店面租金（四个月零二十一天）共计18725元。合同签订之日，乙方须向甲方缴纳合同履约保证金（三个月租金）共计11952元。乙方应按合同约定缴纳租金，并严格按照合同约定的租赁用途经营，未经甲方书面同意乙方不得单方改变该房屋的租赁用途。《店面租赁合同》第九条关于违约责任及合同的解除，双方约定，乙方如有以下行为，甲方有权单方解除本合同，收回店面，并没收全部履约保证金充作违约金，由此给甲方造成损失的，乙方应负责赔偿。（1）违反本合同第七条第二项乙方权利义务规定的；（6）其他严重损害甲方权益的行为，经甲方书面通知乙方后，乙方拒不改正的。屏南国投公司与***签订《店面租赁合同》后，屏南国投公司于签订合同当日将屏南县店面交付给***。***按照合同约定支付了第一期租金18725元及履约保证金11952元。《店面租赁合同》签订后几天，***将原经营的服装店又重新改成经营餐饮业。屏南国投公司得知后，于2019年10月18日向***送达整改通知书，告知***，屏南县人民政府屏政综［2007］106号的文件精神明确规定该店面不得经营餐饮业，且***在《参与竞租人竞租细则及承诺》中承诺该店面不得经营餐饮业，要求***收到通知书立即停止营业，并将店面归还给屏南国投公司，屏南国投公司将解除与***的店面租赁合同。***经书面通知后，至今仍继续经营餐饮店。***在竞租时已经知道案涉店面不得用于经营餐饮业，且在签订《参与竞租人竞租细则及承诺》时承诺该店面不得经营餐饮业、易燃易爆危险品、高噪音、殡葬及迷信用品等项目，并确认该店面经营用途为服装店及水果店。***未经屏南国投公司同意，擅自改变店面租赁用途，经营屏南国投公司明确禁止经营的餐饮业，严重违反合同约定，按照合同约定，屏南国投公司有权单方面解除与***的签订的《店面租赁合同》，并没收全部履约保证金。综上所述，***违反合同约定，在屏南国投公司书面通知后仍然拒不整改，其行为已严重违反《中华人民共和国合同法》的有关规定，为维护屏南国投公司的合法权益，特诉至法院，望判如所请！

***辩称，一、屏南国投公司要求解除其与答辩人签订的房屋租赁合同依据不足。（一）屏南国投公司与***应以租赁合同界定双方权利义务。***确实于2019年8月16日签署了《参与竞租人竞租细则及承诺》，其间经营用途为服装店、水果店，但***经营服装店、水果店均生意惨淡，改为继续经营小吃店。2019年10月11日，屏南国投公司也依然同意与***签订《店面租赁合同》，该合同没有限定不能经营小吃店，***遂经营小吃店至今。租赁合同签订在后，系屏南国投公司与***最终、最完整的约定。屏南国投公司单方出具内容简单的《参与竞租人竞租细则及承诺》，已被双方共同商定的详细的《店面租赁合同》取代。《店面租赁合同》未约定《参与竞租人竞租细则及承诺》及所谓的政府批复文件等作为合同附件，双方应严格按该租赁合同履行。（二）答辩人经营小吃店没有违背法律及租赁合同约定。2019年10月11日，屏南国投公司与***签署的《店面租赁合同》第二条约定的租赁用途是“商业”，***经营小吃店没有违背租赁合同的约定，没有违背法律、行政法规的规定。（三）***至今没有任何违约行为。***按期及时缴纳租金、保证金，至今合法合规经营店面。二、屏南县人民政府屏政综［2007］106号文件相关内容已不合时宜，违背目前政策。屏南国投公司所依据的屏南县人民政府于2007年8月6日作出的《关于同意××中段供电公司集资楼××层店面出租方案的批复》（屏政综［2007］106号），原则同意出租店面不得经营餐饮业，该文件是基于当时对治污的认识而制定的，目前不再强求治污“一刀切”的做法，国有资产管理部门必须与时俱进。另外，***经营的小吃店，也不是严格意义上的餐饮业，对环境的影响甚小。***理解屏南国投公司的难处，但任何政府机关、国有资产管理部的政策、措施均应当考虑到民生问题。案涉店面的小吃生意是***好不容易才做旺起来的，***及其妹妹两家的生计全靠这个店面支撑，希望屏南国投公司能设身处地地为***考虑。屏南国投公司作为国有资产管理部门，应当不忘为人民服务的初心，应当从服务企业、方便百姓、有利民生的角度去考虑问题，而不能抱残守缺，以不合时宜的措施危害民生。三、***不存在根本违约行为，屏南国投公司关于单方解除合同及没收保证金的要求不应得到支持。哪怕***存在违背经营用途的行为，但其按约付清租金及保证金，已根本履行合同，没有构成根本违约行为（何况实际没有违约行为），屏南国投公司无权单方解除合同并没收保证金。***认为，其在签订租赁合同时，没有认真看合同，其一直都在经营小吃店，屏南国投公司也都知晓，并没有说不能经营小吃店。屏政综［2007］106号文件中没有解除合同的相关规定，租赁合同中也没有约定经营餐饮店，屏南国投公司可以直接解除合同。如果解除合同，会给***及其妹妹两个家庭造成麻烦，使其陷入困境。如果考虑环保，***经营的店没有真正的污染，也没有对旁边租户造成影响。小吃店隔壁的每个人、每个店铺也都需要***经营的小吃店。如果有人因为***经营小吃店到屏南国投公司投诉，其会马上搬走，也不会经营3、4年这么久。请求法院判决继续履行租赁合同，合同期到后，***就搬走。

本案在审理过程中，屏南国投公司与***对以下事实无异议，本院予以确认：

2019年10月11日，屏南国投公司与***签订《店面租赁合同》。

本案争议焦点：屏南国投公司与***签订的《店面租赁合同》是否要解除？如果合同解除，***是否要支付违约金11952元及如何支付违约金？

屏南国投公司要求解除其与***签订的《店面租赁合同》，***应向其支付因解除合同产生的违约金11952元，其有权在***支付的履约保证金中直接扣除违约金。提交证据一***的身份证复印件，证明***的主体资格；证据二招租公告，证明屏南国投公司于2019年8月2日发布的招租公告中明确载明案涉店面不得经营餐饮业、殡葬等项目；证据三屏南国投公司店面招租报名表、报价表，证据四《参与竞租人竞租细则及承诺》，证明***于2019年8月13日向屏南国投公司报名竞标位于文化路中段供电公司××号店面，并于2019年8月16日签订《参与竞租人竞租细则及承诺》，承诺主营的行业和用途不能为经营餐饮业、易燃易爆危险品、高噪音、殡葬及迷信用品等项目，***在经营用途写明为服装店、水果店的事实；证据五招租中标公示，证明***中标的事实；证据六《店面租赁合同》，证明屏南国投公司与***于2019年10月11日签订《店面租赁合同》，并约定相关权利义务。《店面租赁合同》第九条、第七条中规定：乙方如有下列行为，甲方有权单方解除本合同，收回店面，并没收全部履约保证金充作违约金，由此给甲方造成损失的，乙方应负责赔偿。乙方至今经营餐饮业拒不整改，违反第九条的第一项、第六项，构成违约。合同第五条关于履约保证金的约定，履约保证金为11952元，条款中约定，乙方违约时甲方有权选择以履约保证金抵扣乙方应承担的法律责任；证据七店面交接确认书，证明屏南国投公司将店面交接给***的事实；证据八屏南县人民政府《关于同意××中段供电公司集资楼××层店面出租方案的批复》文件（屏政综［2007］106号），证明屏南县人民政府文件明确案涉店面不得经营餐饮业、易燃易爆危险物品、高噪音、殡葬及迷信用品等项目；证据九2019年9月18日整改通知书、2019年9月25日整改通知书、照片，证明依据屏南县人民政府文件（屏政综［2007］106号）的精神，明确规定该店面不得经营餐饮业，屏南国投公司于2019年9月18日书面通知***，告知其不得经营餐饮业，并要求予以整改。***收到书面通知后并没有进行整改。而后屏南国投公司于2019年9月25日再次书面告知***要求整改。***收到通知书后，将餐饮店关闭，整改成经营服装店，并向屏南国投公司承诺该店面不再经营餐饮业，用以经营服装店的事实；证据十2019年10月18日整改通知书、照片；证明在《店面租赁合同》签订后的几天，***将原来经营的服装店又重新改装变成经营餐饮业，屏南国投公司得知后，于2019年10月18日向***送达整改通知书，告知***屏南县人民政府屏政综［2007］106号文件精神，明确规定该店面不得经营餐饮业，且***在《参与竞租人竞租细则及承诺》中承诺该店面不得经营餐饮业，要求***收到通知书时立即停止营业，并将案涉店面归还给屏南国投公司，屏南国投公司将解除与***签订的《店面租赁合同》的事实。屏南国投公司在招标公告中有明确规定不得经营餐饮业；《店面租赁合同》第九条、第七条中规定：乙方如有下列行为，甲方有权单方解除本合同，收回店面，并没收全部履约保证金充作违约金，由此给甲方造成损失的，乙方应负责赔偿。乙方至今经营餐饮业拒不整改。违反第九条当中的第一项、第六项，构成违约。另外，关于第五项约定的情形，就目前为止还没有逾期30天，暂时还不适用，后期再行主张。

***质证认为，对屏南国投公司提交的上述证据的真实性没有异议。***一开始就是经营小吃店，屏南国投公司没有人来说不能经营小吃店，其经营小吃店也没有被投诉，一直认为可以经营小吃店，其都有按期交纳租金，没有违约行为，不存在违约金的问题。提交证据一县长信箱屏南国投公司答复函，证明2019年10月11日，***都在经营小吃店，屏南国投公司也同意与***签订《店面租赁合同》。其他关于马上与***交涉的内容不属实；证据二联名信，证明***经营小吃店便利周边民众。

屏南国投公司质证认为，对证据县长信箱屏南国投公司答复函的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据不能待证***主张的内容。该证据真实的还原了***中标、签订合同的整个过程，证实屏南国投公司在***承诺不再经营餐饮业的情况下，才与其签订租赁合同；对证据联名信真实性、合法性、关联性均有异议，该份联名信没有签名人的身份信息、签名时间，无法核实该证据的真实性，且该份证据不影响***事实上构成违约。***超过举证期限提交该份证据，现屏南国投公司针对该证据补充一份“关于协调解决供电公司集资楼墙体损毁的申请”，即国家电网集资楼的住户要求一楼店面不能作为餐饮租赁的申请，这个申请是在原、被告签订合同之前提交的，就是屏南国投公司要求***不能经营餐饮业的原因。

***质证认为，“关于协调解决供电公司集资楼墙体损毁的申请”，是针对其他店铺装修影响承重墙的问题，电力公司的住户有反映，但不是针对其经营小吃店，与其无关。

本院认为，***对屏南国投公司提供的证据的真实性没有提出异议，本院对上述证据的真实性予以认定。上述证据可以证明以下事实：2007年8月6日，屏南县人民政府《关于同意××中段供电公司集资楼××层店面出租方案的批复》（屏政综［2007］106号），原则同意屏南国投公司出租供电公司集资楼一层10间店面，出租店面不得经营餐饮业、易燃易爆危险品、高噪音、殡葬及迷信用品等项目。2019年8月2日，屏南国投公司发布招租公告，将位于屏南县的店面向社会公开竞价招租（招租范围：不得经营高分贝扰民及污染环境卫生的行业及有碍县容县貌的行业：如餐饮类、殡葬类、其他违反法律法规以及影响社会风貌的类别）。***为租赁案涉店面（屏南县XXXX号）向屏南国投公司报名参与竞标，并填写店面招租报名表及店面报价表。2019年8月16日，***签署《参与竟租人竞租细则及承诺》。《参与竞租人竞租细则及承诺》第四条约定主要经营的行业和用途：法律法规许可的行业范围（但不能经营餐饮业、易燃易爆危险品、高噪音、殡葬及迷信用品等项目）。***确认租赁店面经营用途为服装店、水果店，并承诺获得商铺承租权后不得将商铺转让、转租、另做它用。若违反招租经营范围规定则由屏南国投公司按规定无条件收回该商铺，没收保证金。通过竞标，***中标承租案涉店面。2019年9月17日，屏南供电公司集资楼部分住户向屏南国投公司提出申请，要求对一楼店面装修导致部分墙体出现裂缝问题召集店面租户进行整改，同时要求一楼店面不得作为餐饮租赁。屏南国投公司分别于2019年9月18日、2019年9月25日书面通知***，告知其该店面不得用于经营餐饮业，要求予以整改，否则屏南国投公司有权单方面解除合同并没收保证金，收回店面。***自收到2019年9月25日的通知书后，将餐饮店关闭，整改成经营服装店。2019年10月11日，屏南国投公司与***签订《店面租赁合同》，合同约定，店面租金为每月3984元，每六个月缴纳一次，按照先交租后使用原则，即从合同签订之日起，***应于2019年10月11日首次交付店面租金（四个月零二十一天）共计18725元。其后按首次交付租金的时间每六个月交付租金。合同签订之日，***须向屏南国投公司缴纳合同履约保证金（三个月租金）共计11952元。如果***逾期未付或者少付租金、以及因***原因导致屏南国投公司对外承担法律责任或给屏南国投公司造成其他损失，***按合同应支付违约金等款项的，屏南国投公司有权选择直接以履约保证金抵扣。合同第七条第二项乙方权利义务约定，未经屏南国投公司同意，***不得私自改变房屋的结构及用途。合同第九条关于违约责任及合同的解除的约定，***如有违反合同第七条第二项乙方权利义务规定的以及其他严重损害屏南国投公司权益的行为，经屏南国投公司书面通知后，拒不改正的，屏南国投公司有权单方解除本合同，收回店面，并没收全部履约保证金充作违约金，由此给屏南国投公司造成损失的，***应负责赔偿。双方签订《店面租赁合同》后，当日，屏南国投公司将案涉店面交付给***，***签署店面交接确认书。***按照合同约定支付第一期租金18725元、履约保证金11952元。2019年10月18日，屏南国投公司向***发出书面通知，告知***屏南县人民政府屏政综［2007］106号的文件明确规定该店面不得经营餐饮业，《参与竞租人竞租细则及承诺》中亦规定该店面不得经营餐饮业，且***在《参与竞租人竞租细则及承诺》中签名确认，要求***收到通知书时立即停止营业，并归还店面，屏南国投公司将解除与***的店面租赁合同。本院对上述事实予以认定。

屏南国投公司对***提供的证据县长信箱屏南国投公司答复函的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。本院对该证据的真实性、合法性予以确认，但该证据系屏南国投公司针对***在县长信箱来信的回复，不能证明***主张屏南国投公司同意其经营小吃店的事实；屏南国投公司对***提供的证据联名信的三性均有异议，该证据由***单方面形成，其未提供其他证据予以佐证，且***经营小吃店是否便利周边民众与双方约定的租赁用途不具关联性，故本院对***提供的证据联名信不予认定。

另查明，屏南国投公司与案外人李美娟签订《店面租赁合同》，李美娟承租屏南县店面（原门牌号为文化东路XXX号），租赁期限：2016年9月1日起至2019年8月31日止。后李美娟将店面转租给***。屏南国投公司与***签订《店面租赁合同》之前，***已在案涉店面经营小吃店。现今，***仍在案涉店面经营小吃店。

综上所述，本院认为，屏南国投公司与***签订《店面租赁合同》前，其发布招租公告已明确载明案涉店面不得经营餐饮业等项目，***也在《参与竞租人竞租细则及承诺》上签名表示知晓并同意竞租细则，且屏南国投公司是在***签署《参与竞租人竞租细则及承诺》后，并在***整改到位才与***签订《店面租赁合同》，故该《参与竞租人竞租细则及承诺》是案涉《店面租赁合同》的重要组成部分。***主张其签署的《参与竞租人竞租细则及承诺》已被双方签订的《店面租赁合同》所取代，理由不成立，本院不予支持。案涉《参与竞租人竞租细则及承诺》和《店面租赁合同》均是双方当事人真实意思的表示，其内容并不违反有关法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应依约履行合同义务。***签署的《参与竞租人竞租细则及承诺》上明确规定案涉店面不得经营餐饮业等项目，且***确认店面租赁用途为服装店、水果店，并承诺获得商铺承租权后不得将商铺转让、转租、另做它用。若违反招租经营范围规定则由屏南国投公司按规定无条件收回该商铺，没收保证金。按约定使用租赁房屋是承租人的基本义务，屏南国投公司将案涉店面出租给***，***应当按照双方约定的用途使用租赁物。因***在签订《店面租赁合同》后，又违反双方关于店面租赁用途的约定，在案涉店面经营小吃店，经屏南国投公司书面通知后，仍拒不整改，已构成违约，屏南国投公司有权按《店面租赁合同》第九条的约定，解除其与***签订的《店面租赁合同》。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，在双方合同解除后，屏南国投公司有权要求***归还案涉店面。***违反双方关于店面租赁用途的约定，经书面通知仍拒不整改，系导致屏南国投公司主张解除合同的原因。屏南国投公司依据《店面租赁合同》第九条关于违约责任及合同的解除的约定，主张***支付因解除合同产生的违约金11952元，并要求在履约保证金中直接扣除符合法律规定及合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十七条、第二百一十九条规定，判决如下：

一、解除原告屏南县国有资产投资经营有限公司与被告***于2019年10月11日签订的《店面租赁合同》；

二、被告***应于本判决生效之日起十五日内向原告屏南县国有资产投资经营有限公司腾还位于屏南县店面；

三、被告***应于本判决生效之日起十五日内向原告屏南县国有资产投资经营有限公司支付违约金11952元，该款在***支付的履约保证金中直接扣除。

如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费99元，由被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。

审　判　长　　杨继珍

人民陪审员　　郑力嘉

人民陪审员　　李志成

二〇二〇年四月二十三日

法官　助理　　吴丹丹

书　记　员　　郑　萍

执行申请提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

附判决所引用的法律法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。