***与河南省国有修武林场房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

河南省修武县人民法院

民 事 判 决 书

（2015）修民二初字第177号

原告（反诉被告）***，男，1962年10月9日出生，汉族。

委托代理人陈天祥，修武县第一法律服务所法律工作者。

被告（反诉原告）河南省国有修武林场，住所地：修武县岸上乡云台山。机构代码：F7749083-6。

法定代表人毛伟，场长。

委托代理人刘喜庆，河南云台律师事务所律师。

原告***诉被告河南省国有修武林场（以下简称修武林场）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年10月22日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定并于同日将受理案件通知书、举证通知、开庭传票送达原告，同日将起诉状副本、应诉通知书、举证通知、开庭传票送达被告。被告于2015年11月4日提起反诉，本院受理后将受理案件通知书、举证通知、合议庭组成人员通知书、开庭传票送达被告，将反诉状副本、应诉通知书、举证通知、合议庭组成人员通知书、开庭传票送达原告。本院依法组成合议庭，于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告***及其委托代理人陈天祥、被告委托代理人刘喜庆到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，2014年1月22日原、被告签订了云台山茱萸峰服务房《租赁合同》。合同约定被告租赁原告云台山茱萸峰服务房（C区五间及一间附属房），租赁费为每年884000元，租期三年。合同签订后，原、被告各自履行了义务，原告正常经营。2014年10月29日，通往云台山茱萸峰的唯一道路由于山体塌方，迫使道路中断，景区关闭（从2014年10月30日起到2015年2月18日止，长达112天），造成没有一个游客，原告无法正常经营，造成租赁费损失271152元，造成货物积压、工人工资、经营利润损失50000元。为此，请求判令：1、被告向原告返还租金271152元；2、被告赔偿原告损失50000元；3、被告向原告退还履约保证金50000元；4、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称，山体塌方虽然是不可抗力，但并未影响原、被告双方房屋租赁合同的履行。1、塌方并未导致道路中断和景区关闭3个月，景区道路属于省级公路，塌方当天公路部门就将落石清理完毕，当日仍保持着半幅通行，叠彩洞、茱萸峰景区也未关闭，同时，塌方路面公路部门在短期内也已抢修完毕；2、原、被告签订房屋租赁合同被告已履行了全部义务，原告也实际占有、使用、管理了租赁物；3、原告作为一个山区房屋的承租人，在签订合同之初就应当预料到冬季及旅游淡季时客流量的减少，甚至包括冬季封山导致客流量的断绝，这些都是原告应当承担的经营风险，虽然山体塌方是原告不可预见的，但山体塌方造成短期客流量的减少，却是原告已经预见到的结果，所以山体塌方并不影响双方合同的履行；4、双方合同的解除，是因为原告违约行为所导致，被告没有义务返还租金、保证金，更不应当赔偿原告的经济损失。

被告反诉称，2014年10月29日的山体塌方属于意外事件，而且塌方当天职能部门就及时将塌方碎石清理完毕，保持道路半幅通行，并不影响原告对房屋的租赁使用，原告拒绝缴纳房租完全是在对商业风险评估后作出的恶意毁约行为。2015年3月5日被告为了避免损失进一步扩大，特通知原告解除了租赁合同。2015年4月28日被告通过修武县国有资产管理办公室再次将房屋以每年660000元的价款租赁给了付小磊，原告的违约行为直接导致被告年租赁差价损失224000元。为此，提起反诉，请求判令：1、原告赔偿被告租赁差价损失224000元；2、原告承担本案诉讼费用。

原告辩称，1、2014年10月29日的山体塌方，确实属于意外事件，并非双方所想要的结果。被告讲到“塌方当天职能部门及时将塌方碎石清理完毕保持道路半幅通行，并不影响被反诉人对房屋的租赁使用”完全是不讲实际，推托责任的片面说法。原告之所以以每年80多万元的高额费用承租被告5间房屋，前提是旅游景区，消费对象是旅游客人，如果没有游客，原告又如何进行经营，获取利润。塌方当天职能部门及时进行了清理属于事实，但该道路并非旅游专道，是一条连接晋豫两省的S233省道，尽管该道路畅通，但景区为了旅客的安全，暂不往茱萸峰景点开通旅游大巴，运送旅客，所以说没有游客。2、被告在反诉书中讲到“原告拒绝缴纳房租完全是对商业风险评估作出恶意的毁约行为”完全是不尊重事实，不讲道理，具体情况是这样的，塌方过后，原告包括承租被告的A、B段承租人，都曾找过被告商谈此事，以缓交租赁费或者延长租赁期限等方案进行沟通和协商，但被告将原告直接推给了县国资办，县国资办又将原告推给了被告，就这样来回踢皮球，事情一直没有得以解决。巨额的承租费加上一年当中只经营了三分之二的时间，因此造成了非常惨痛的赔钱结果而告终，也实在无力缴纳下年度的承租费，只好找被告商谈是否可以缓交承租费，协商无果。到了2015年3月5日等来了被告单方下达的解除协议通知书，无奈之下，原告只好签字了结。并非原告恶意毁约。3、被告在反诉书中讲到“原告的违约行为直接导致被告年租赁费差价损失224000元”这一说法，简直非常好笑。被告在2015年3月5日已经给原告下达了解除协议通知书。双方已经没有了任何关系。难道说以后租赁费继续减少，原告还要负责一辈子吗？假如说被告的租赁费高于88.4万元，超出部分还要给原告吗。4、根据双方协议第十二规定“乙方保证全年正常营业”。协议第十四条第三款规定“乙方无故不正常营业或因乙方自身原因致‘朱萸峰服务房’无法正常营业”，上述条款都是被告的终止协议理由和条件。由此可见，原告是何等的弱势，是多么的无奈。协议本身是一把双刃剑，应公平、平等约束双方的权利和义务。根据协议规定，被告严格要求原告不得无故停业，现实当中出现了意外事件。导致了停业状态，被告就以种种理由推托责任，不尊重事实，推诿扯皮。综上所述，请求依法驳回被告的反诉请求。

原、被告对本案的塌方事实和不可抗力以及房屋租赁合同已经解除的事实均无异议，本院予以认可。

根据原、被告的诉辩意见，本院确定案件争议的焦点是：1、原、被告因何原因解除了房屋租赁合同；2、原告要求被告返还部分租金并赔偿损失以及退还保证金的具体三项诉讼请求的事实依据和法律依据；3、被告的反诉请求是否应予支持。

原告为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：1、***身份证复印件，以此证明原告主体适格。2、修武县公共资源交易中心成交通知书、履约押金清单、合同，以此证明2012年2月28日，原告与被告签订云台山茱萸峰服务房（经营房5间及1间附属房）经营权租赁协议，合同期限3年，每年884000元，原告于2014年1月23日向被告交纳履约押金50000元。3、《东方今报》报道一篇，修武县道教协会证明一份。以此证明2014年10月29日至2015年2月19日茱萸峰景区关闭，没有游客，原告无法景区旅游经营，原告订立合同的目的没有实现。4河南省国有修武林场通知，以此证明2015年3月5日，被告与原告终止经营权租赁合同。5、联名证明材料，以此证明2014年10月29日至2015年2月18日景区不往茱萸峰景点送游客，导致原告没有经营。被告对原告提交的证据质证认为，1、对成交通知书、履约押金、《合同》、《解除合同通知》无异议；2、对东方报道及协会的证明真实性有异议，报道的内容不客观，没有任何证据加以证实，被告方有反证可以证实，景区未关闭。该报道对道路的通场是很明确的，当天该道路已通。新闻报道表述的“暂时不开放叠彩洞、茱萸峰景区”内容有异议，不真实，茱萸峰有二个通道，一个是大巴通道，一个是步道。协会的证明说没有一个游客是不真实的，没有具体的塌坊时间，在没有明确的情况下，说塌坊导致道路不能通行。同时也证明了10月29日下午4时30分公路管理部门已经清理完毕，实现道路通畅；对其证据指向有异议，不能成为原告拒绝缴纳房租的合理理由。3、对证据4被告没有异议，但这个解除合同通知书不是双方协商解除，而是由于原告方的违约，被告方依据合同的约定解除了合同。4、联名证明材料，联名人员均是茱萸峰的商户，其表述的内容与事实不符，不可能是三个月道路不通，若景区不往茱萸峰发放游客，是第三人问题造成的，而不是不可抗力和被告造成客流量的减少，该证据不能作为原告方拒付房租的理由。

被告为支持自己的观点，向本院提交了下列证据：1、2014年2月28日双方签订的《合同》一份。以此证明双方之间是房屋租赁合同关系，每年租金为88.4万元，被告作为出租方已经履行了合同的全部义务，原告作为承租方也已实际占有、使用、管理了租赁物----“云台山茱萸峰服务房”。其中合同第十四条第4项赋予了被告享有“逾期未缴纳房屋租金”的合同解除权；2、山体塌方现场照片4张和焦作云台山旅游发展有限公司于2015年11月7日证明一份，以此证明2014年10月28日晚上发生的山体塌方，在10月29日下午4时30分已经实现通行，叠彩洞、茱萸峰景区也未关闭。同时也证实了原告方所提交的《东方今报》报道和道教的证明不属实。3、2015年3月5日《解除合同通知》以此证明由于原告无正当理由，拒不按照合同约定“每年12月31日前缴纳下一年度租金”，被告于2015年3月5日书面通知原告解除合同，原告也予以了接纳并返回了房屋，因此被告方行使的解除合同是合法的，是有效的。4、2015年4月28日《云台山茱萸峰服务房租赁合同》；该合同是经修武县国土资源办公室招标所形成的合同。以此证明由于原告的违约行为导致双方合同解除，被告于2015年4月28日才再次将房屋租赁出去，租金为每年66万元，每年造成租金差价损失是22.4万元，这个差价是由于原告的违约导致合同目的不能形成，由于原告方是个人，经营停止了，所以被告方要求原告方承担一年的损失。原告应当承担被告的可得利益损失。原告对被告提交的证据质证认为，1、对证据1和证据3无异议。2、对证据2四张照片和焦作云台山旅游发展有限公司证明有异议，四张照片不能证实其证明指向，焦作市公路局将道，清理，该道路非茱萸峰的专用通路，到14年10月30日茱萸峰景区处于关闭状态，未通行旅游大巴，未运送游客。焦作云台山旅游发展有限公司证明内容不真实，证明单位与被告之间有利害关系，被告单位职工工资由证明单位发放，原告无法得到这份资料。3、对证据4有异议，该证据于15年4月28日签订，15年3月5日原告与被告解除租赁合同，解除合同后，被告作为房屋所有权人与案件人签订合同与原告无关。

根据原、被告的举证、质证意见，对本案证据分析认证如下：原告所举证据1、2、4和被告所举证据1、3双方质证无异议，本院予以采信。原告所举证据3《东方今报》报道能够证明云台山叠彩洞二号洞于2014年10月29日发生塌方，公路部门于当天下午4时30分现场清理完毕，实现道路通畅，截止发稿时受到塌方影响的景区仍未开放这一事实，但《东方今报》报道发稿时间是2014年10月30日，仅此报道不能直接证明2014年10月29日至2015年2月19日茱萸峰景区关闭，没有游客的事实。修武县道教协会证明不能直接证明2014年10月29日至2015年2月19日茱萸峰景区玄帝宫没有游客和香客上山的事实。原告所举证据5联名证明材料，材料中的证明人与原告一样均为茱萸峰服务房商铺的个体工商户，他们之间存在一定的利害关系，且也未出庭作证，其证明内容的真实性不能确定。被告所举证据山体塌方现场照片4张和焦作云台山旅游发展有限公司于2015年11月7日证明能够证明云台山叠彩洞二号洞于2014年10月29日发生塌方，公路部门于当天下午4时30分现场清理完毕，道路实行半幅通行，焦作云台山旅游发展有限公司在塌方落石被公路部门清理完毕后未关闭叠彩洞和茱萸峰景区。被告所举证据4不能证明其指向。

经审理查明，2014年2月28日，原、被告通过修武县国有资产管理办公室签订了云台山茱萸峰服务房的《房屋租赁合同》。原告租赁被告位于云台山茱萸峰的旅游服务房C区五间和一间附属房，租赁费为每年884000元，签订合同后三日内交纳第一年的租金，以后每年于12月31日前交纳。租期三年，从2014年2月28日至2017年2月28日止。合同约定原告应向被告交纳50000元履约保证金，合同结束或提前终止后15日内，被告无息退还原告。原告逾期未缴纳房屋租金，被告有权提前终止合同。合同签订后，原告依约将第一年的租金884000元和50000元履约保证金交付被告，被告将C区五间和一间附属房交付原告，原告正常经营。2014年10月29日云台山叠彩洞二号洞发生塌方，焦作公路部门于当天下午4时30分现场清理完毕，道路实行半幅通行。该公路是通往晋豫两省的省级道路，也是通往云台山叠彩洞和茱萸峰景区的公路。原告履行合同一年期满后，未向被告交纳第二年租金。2015年3月5日被告通知原告解除合同，原告同意后，双方解除了合同。原告将租赁房屋交付被告，被告未将50000元履约保证金退还原告。2015年4月28日被告将上述房屋通过公开招标方式以660000元价款租赁给了付小磊。原告认为由于云台山叠彩洞二号洞发生塌方，茱萸峰景区关闭，给其造成损失为由提起诉讼，被告提出反诉为本案事实。

本院认为，原、被告同意解除双方签订的房屋租赁合同，并且已经解除。双方在解除合同时应该将合同约定的内容及相关事宜一并作出处理，达到合同解除双方合同权利义务终结的目的，但是双方解除合同后仍存在纷争。云台山叠彩洞二号洞发生塌方是意外事件，发生事件后，原告如认为对其经营有影响，致使不能实现合同目的，可通过协商或者经司法渠道来解决，而不应在合同履行一年后，由于其未交下年度租赁费，被告提出解除合同，其同意后才提起要求被告返还租金损失和赔偿经营损失的诉讼。况且若焦作云台山旅游发展有限公司停止了往茱萸峰景区运输游客的大巴，这也是第三方的原因，根据合同的相对性，与被告无关联性。原告主张由于云台山叠彩洞二号洞发生塌方，造成景区关闭长达三个多月，在此期间景区没有一个游客的事实，缺乏事实依据和法律依据。为此，原告请求被告返还租金损失和赔偿经营损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告要求被告退还履约保证金，因合同有明确约定，被告应予退还，该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告通过公开招标方式以660000元价款租赁给了他人，出现与原告招标价款884000元的差额是因为市场发生了变化，与原告无关。故被告的反诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、被告河南省国有修武林场于本判决生效后十日内返还给原告***履约保证金50000元。

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

三、驳回被告河南省国有修武林场的反诉请求。

被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费6867元，由原告承担5817元，被告承担1050元，被告承担部分由原告垫付。被告于本判决生效后十日内支付给原告款1050元。本案反诉费4660元，由被告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

审　判　长　　白拴柱

审　判　员　　潘康德

人民陪审员　　崔新和

二〇一六年三月十六日

书　记　员　　田阳月

河南省修武县人民法院

民事判决书

（附页）

（2015）修民二初字第177号

（2015）修民二初字第177号民事判决书所引用的相关法律规定，具体内容如下：

一、第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。