某某与岳阳惠临投资发展有限公司等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省临湘市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘0682民初2028号

原告：**，女，1967年8月21日出生，汉族，住湖南省临湘市。

委托诉讼代理人：李中流（**的配偶），住湖南省临湘市。

被告：岳阳惠临投资发展有限公司，住所地临湘市长盛西路42号。

法定代表人：刘辉，董事长。

委托诉讼代理人：姚志友，湖南永发律师事务所律师。

被告：临湘市教育体育局，住所地临湘市长安中路31号。

负责人：李卓，局长。

委托诉讼代理人：谈红明，男，1976年3月9日出生，汉族，住湖南省临湘市，系工作人员。

委托诉讼代理人：姚天梁，湖南金骏律师事务所律师。

被告：临湘市永安教育建设投资有限公司，住所地湖南省临湘市长安镇长安中路31号。

法定代表人：彭祥发，经理。

委托诉讼代理人：姚志友，湖南永发律师事务所律师。

原告**与被告岳阳惠临投资发展有限公司（以下简称“惠临公司”）、临湘市教育体育局（以下简称“教体局”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月13日立案后，原告**申请追加被告临湘市永安教育建设投资有限公司（以下简称“永安教建投”）参加诉讼，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了二次审理。原告**及其委托诉讼代理人李中流，被告惠临公司的委托诉讼代理人姚志友，被告教体局的委托诉讼代理人姚天梁，被告永安教建投的委托诉讼代理人姚志友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告退还原告所交租金360000元、佣金3600元；2．依法判令被告赔偿原告的损失（按本金363600元、年利率6%计算利息损失，自佣金和租金交纳之日起计算至返还之日止）；3．由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年2月3日，永安教建投委托岳阳天平拍卖有限公司就临湘市新一中门面、车位的租赁权进行拍卖，原告拍得标的17号门面经营权及43号、44号车位租赁权，门面经营权成交价款计300000元，于2月9日一次性付清了全部租金及佣金3000元；车位租赁权6万元，原告于2月26日一次性付清租赁费。永安教建投在没有告知原告的情况下，将原本已拍卖给原告的43、44号车位租赁权又全部拍卖给他人，之后将规划的停车位改建成物流公司的封闭式仓库及浮标加工车间，消防通道全部堵死，完全改变拍卖门面租赁权时的规划建设，与此前拍卖时给原告的规划图纸完全不同，原告拍卖买的车位也无法交付给原告。原告曾多次找永安教建投及天平拍卖有限公司要求退还所拍17号门面经营权未果，至今也未与永安教建投签订《临湘新一中田径场门面经营权、车位租赁权拍卖租赁合同》，永安教建投未履行交付义务。2019年3月，永安教建投并入临湘市保障性安居工程建设投资有限公司（以下简称保建投）后，原告又多次找保建投领导未果，2020年7月28日原告书面向保建投领导报告，请求退还成效价款本息及押金。2020年11月10日，保建投监事长（原教建投监事长）张文敏签署“经蒋董（保建投董事长蒋永生同志）同意，收到报告后报市政府主要领导同意退还本金及佣金。”但直至2021年5月保建投并入岳阳惠临公司，原告所交租金、佣金分文未退。为此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。

惠临公司辩称：1．惠临公司不是本案适格被告，惠临公司与**不是租赁合同关系的合同主体，根据合同相对性原则，**起诉惠临公司没有法律依据；2．根据临湘市政府相关会议精神，虽然涉案房屋是教建投承建，但是管理者及使用者均是临湘市教体部门，因此应由教体部门承担相关法律责任。

教体局辩称：1．**将教体局列为被告属于主体资格认知错误。2018年2月3日，**在永安教建投委托岳阳天平公司拍卖有限公司组织的拍卖会上拍得17号门面经营权及43号、44号车位租赁权，门面经营权成交价30万元于2月9日付清，车位租赁费6万元于2月26日付清。永安教建投原为教体局的下属机构，但是属于独立法人，享有完全独立的经济，其名下财产由公司直接控制，教体局的财务和该公司财务不存在混同，与**签订租赁合同的相对方也是永安教建投，并非教体局。自2019年3月开始，永安教建投并入临湘市保障性安居工程建设投资有限公司，2021年，临湘市保障性安居工程建设投资有限公司并入惠临公司，不再是教体局的下属机构。永安教建投名下财产也没有交付到教体局名下，而是将公司及其财产（包括涉案的门面和车位）已经一并移交到惠临公司进行合并，目前对本次租赁房屋纠纷负责的主体应当为惠临公司，并非教体局。2．**要求教体局退还租金和利息没有依据。本案中，教体局并非租赁合同相对方，也没有取得永安教建投被合并后的涉案门面、车位，**也未能提交证据证明涉案租金已经转交到教体局的账户上，教体局不仅不是适格的被告，更不是退还租金及利息的主体。综上所述事实，请法院依据事实对本案进行公正的裁判。本案纠纷为要求被告返还**租金及佣金，教体局认为应该由惠临公司或者永安教建投返还。

永安教建投辩称：本案中争议的房屋是由永安教建投承建是事实，但是管理者及使用者均是临湘市一中，根据2020-22次市长会议纪要明确了市一中田径场民事诉讼由临湘市教体局牵头，因此临湘市教体局应该承担相应法律责任。

**为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：

1．关于请求退还成交价款本息及佣金的报告、岳阳天平拍卖有限公司拍卖成交确认书（两份）、中国工商银行凭证、智慧柜员机业务回执、湖南省非税收入一般缴款书、新一中田径场门面、停车位分布图复印件各1份，证明**已经支付了租金及佣金，永安教建投认可**经拍卖获得门面及停车位租赁权，并且经研究同意退还佣金及租金。

惠临公司为支持其答辩意见，向本院提交了下列证据：

1．企业信用信息公示报告复印件1份，证明永安教建投系处于营业状态的独立法人，能够独立承担民事责任。

教体局为支持其答辩意见，向本院提交了下列证据：

1．临湘市人民政府市长办公会议纪要［2019］第30次复印件1份，证明教建投经过市长办公会议决议后，于2018年3月8日已经将公司的各种印章、银行明细整合到保建投（后合并至惠临公司），教建投的身份以及其财产已经不再归于教体局管辖；原告所签订的门面租赁和车位租赁合同，属于新一中还建区项目，从市长办公室会议纪要中，明确记录该新一中还建区项目以及相关历史遗留问题由保建投处理；

2．关于请求退还成交价款本息及佣金的报告复印件1份，证明保建投知晓原教建投与**等租户之间的纠纷，已经取得原教建投的银行明细和财产，其合并到惠临公司后，各方的债权、债务由合并存续的公司或新设的公司承继，本案原告诉请的363600元由惠临公司承担返还责任。

永安教建投为支持其答辩意见，向本院提交了下列证据：

1．临湘市人民政府市长办公会议纪要［2019］第30次、［2020］第22次复印件各1份，证明涉案门面已经移交一中使用，管理人也是临湘市一中，本案中**的债权应该由教体局承担。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，永安教建投发布公告，拍卖临湘市新一中门面、车位租赁权。**系临湘市一中教师，在得知该拍卖公告后，于2018年2月3日参与拍卖，拍得门面17号和车位43、44号的租赁权，并与永安教建投委托的岳阳天平拍卖有限公司分别签订门面和车位租赁权的拍卖成交确认书，约定门面的成交标的为17，成交数量为1，成交单价300000元，成交金额300000元，佣金率1%，佣金额3000元；车位的成交标的为43、44，成交数量为2，成交单价30000元，成交金额60000元，佣金率1%，佣金额600元。**在落款处签字，岳阳天平拍卖有限公司在落款处盖章。2018年2月9日，**通过李中流的中国工商银行账户向岳阳天平拍卖有限公司指定的鲁小红账户汇款302000元。2018年2月26日，**通过建行临湘长安支行智慧柜员机向鲁小红转账60000元。当时17号门面未完工，未交付给**。之后，在未告知**的情况下，43、44号车位租赁权又被拍卖给其他人，43、44号车位被交付给他人占有、使用，已无法交付给**。**多次要求永安教建投及岳阳天平拍卖有限公司交付17号门面未果。2020年7月28日，**向临湘市保障性安居工程建设投资有限公司提交了《关于请求退还成交价款本息及佣金的报告》，提出：“目前门面和车位均未交付本人，且所交价款36万元及佣金3600元至今也未退还，现教建投已并入市保建投，故特具报告，请求市保建投退还本人价款本息及佣金”，永安教建投监事长张文敏在该报告下签署：“经蒋董同意，收到报告后报市政府主要领导同意退还本金及佣金。张文敏，2020年11月10号”。

另查明：1．2019年5月23日，临湘市人民政府办公室下发《临湘市人民政府市长办公会议纪要》［2019］第30次，会议认为：前段政府投融资平台公司整合取得了一定的成效，……教建投……等五家被吸收合并公司的各种印鉴、银行明细已交接完毕。……。关于教建投的相关问题：新一中还建区项目建设由保建投先接管；教体新城原PPP项目招投标及押金和教建投现有债权债务，由惠临公司、保建投理清账目，协商处理；教建投承建的教育相关项目和其他遗留问题及矛盾处理由教体局负责。但该会议纪要关于公司合并的内容因故未能落实。永安教建投也未按此会议纪要向相关有权机关办理注销。

2．保建投即临湘市保障性安居工程建设投资有限公司，教建投即临湘市永安教育建设投资有限公司（永安教建投）。

本院认为，**以拍卖形式竞得新临湘一中的标的17号门面及43、44号车位的租赁权，与永安教建投委托的岳阳天平拍卖有限公司分别签订拍卖成交确认书，并支付竞拍价款及佣金，虽然**与永安教建投未签订书面合同，但是**已履行付款义务，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。永安教建投出租17号门面及43、44号车位，**承租该门面及车位，双方之间构成租赁合同关系，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，该租赁合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。**已支付17号门面及43、44号车位租赁款和拍卖佣金，有权取得租赁合同约定的门面及车位。永安教建投明知**取得17号门面及43、44号车位的租赁权，又将43、44号车位出租给他人并交付他人占有、使用，在**多次要求交付17号门面后未能交付，致使双方的租赁合同无法履行。现**要求退还已支付的租赁款、佣金及利息，应当视为其提出解除与永安教建投的租赁合同关系。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”、第五百六十五条：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；……”的规定，**向负责接管永安教建投的保建投提出《关于请求退还成交价款本息及佣金的报告》，视为其通知永安教建投解除合同，本院确认**与永安教建投的租赁合同关系自提出该报告之日即2020年7月28日解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。……”之规定，永安教建投应当承担返还**租赁款360000元和拍卖佣金3600元的责任。**请求永安教建投退还租赁款360000元和拍卖佣金3600元和的诉讼请求，本院予以支持。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，**与永安教建投之间未约定资金占用损失的计算方法，本案资金占用损失以已支付的租赁款360000元和拍卖佣金3600元，合计363600元为基数，自**在《关于请求退还成交价款本息及佣金的报告》中提出退还请求之日2020年7月28日起，参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算，2020年8月20日，全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率（LPR）：一年期LPR为3.85%，本案资金占用损失按照年利率3.85%计算。对**要求自交纳租金和佣金之日按年利率6%计算损失的诉讼请求，本院予以部分支持。惠临公司、永安教建投以本案系**主张解除合同为由主张不应当计算利息，因**系依法解除合同，其依法享有主张利息损失的权利，对惠临公司、永安教建投的答辩意见，本院不予支持。

关于**请求惠临公司及教体局承担赔偿责任的问题。合同具有相对性，**与惠临公司及教体局均无合同关系。虽然永安教建投被临湘市人民政府市长办公会议纪要中决定予以撤销，但永安教建投并未按此会议纪要向相关有权机关办理公司注销。永安教建投在注销前仍具有民事权利能力和行为能力，即出租方永安教建投的民事主体资格仍然存在，与其相关的民事纠纷，永安教建投应依法独立享有民事权利和承担民事义务。故惠临公司、教体局在本案中不承担责任。**向惠临公司及教体局主张权利，不符合法律规定，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百六十九条、第四百九十条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、解除原告**与被告临湘市永安教育建设投资有限公司之间关于临湘新一中17号门面及43、44号车位的租赁合同关系；

二、被告临湘市永安教育建设投资有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告**租金360000元；

三、被告临湘市永安教育建设投资有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告**拍卖佣金损失3600元；

四、被告临湘市永安教育建设投资有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告**租金和拍卖佣金占用期间的损失（以363600元为基数，自2020年7月28日起按年利率3.85％的标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；

五、驳回原告**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费6745元，减半收取计3373元，由被告临湘市永安教育建设投资有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。

审 判 员　李彬

二〇二一年九月二日

法官助理　杨苗

书 记 员　方红

附相关法条：

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第四百六十九条当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。

以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。

第四百九十条当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。