中机环建集团有限公司与扬州荣城置业发展有限公司、某某建设工程合同纠纷执行裁定书

江苏省扬州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）苏10执异14号 异议人（案外人）:***，男，汉族，1966年8月27日出生，住江苏省靖江市。 申请执行人：中机环建集团有限公司管理人，住所地扬州市邗江区。 代表人：***，系公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：***，江苏石塔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，江苏石塔律师事务所实习律师。 被执行人：扬州荣城置业发展有限公司，住所地扬州市。 法定代表人：**，系该公司总经理。 本院在执行申请执行人中机环建集团有限公司管理人、被执行人扬州荣城置业发展有限公司建设工程合同纠纷案件中，案外人***对本院执行标的提出异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了听证审查。异议人***；申请执行人中机环建集团有限公司管理人***、**；被执行人扬州荣城置业发展有限公司法定代表人**参加听证，本案现已审查结案。 ***向本院提出异议称，贵院于2019年8月作出（2017）苏10财保32号裁定，查封了扬州荣城置业发展有限公司名下位于扬州市××北路××号（新纪元汽车生活广场）1幢相关房产，其中包括了案外人***购买的1616室房屋。案涉房屋是被执行人扬州荣城置业发展有限公司因欠工程价款，以房抵债给***的。***在法院查封之前与扬州荣城置业发展有限公司签订购房合同，并在法院查封之前占有房屋。请求贵院裁定解除扬州市××北路××号1幢1616室房屋的查封。其提供的证据有： 1、本院查封房屋的裁定书与不动产产权信息查询结果证明； 2、2019年2月25日，***与扬州荣城置业发展有限公司签订的商品房买卖合同； 3、2017年9月30日，靖江市春意空调制冷设备有限公司与扬州荣城置业发展有限公司签订的建设工程施工合同； 4、2018年6月4日，靖江市春意空调制冷设备有限公司与扬州荣城置业发展有限公司签订的改建分包合同； 5、2019年2月18日，靖江市国恒空调设备厂与扬州荣城置业发展有限公司签订的发包合同； 6、2019年2月18日，春意环境科技有限公司与扬州荣城置业发展有限公司签订的消防改造合同； 7、***与扬州荣城置业发展有限公司工程对账清单及工程变更签证单； 8、2018年6月12日，扬州荣城置业发展有限公司移交扬州**物业服务有限公司钥匙清单。 中机环建集团有限公司管理人答辩称，案外人的异议请求不能成立，请求法院驳回其异议。理由为，***的请求不符合《最高人民法院》第二十八条、第二十九条的规定，案涉商品房买卖合同未依照规定履行合同备案登记；案涉房屋交付日期与合同约定不符；***无证据证明其在法院查封之前合法占有房屋；***没有支付房款；未办理过户登记原因是案外人自身原因造成的。 扬州荣城置业发展有限公司答辩称，同意案外人***的异议请求。***是我们公司空调、消防工程的实际施工人。我们公司资金运作困难，就以房产抵偿工程款，商品房买卖合同是真实的，已经全部履行完毕。 本院查明，本院依据扬州仲裁委员会作出并已经发生法律效力的（2017）***字第296号裁决，立案受理了申请执行人中机环建集团有限公司管理人、被执行人扬州荣城置业发展有限公司建设工程合同纠纷案件，执行案号为（2020）苏10执43号。在扬州仲裁委员会仲裁期间，本院根据申请执行人申请，于2019年8月2日以（2017）苏10财保32号（执保54号）裁定，查封了扬州荣城置业发展有限公司名下位于扬州市××北路××号（新纪元汽车生活广场）1幢1616室房产，在案件执行过程中，案外人***本院提出案外人执行异议，请求解除案涉房产的查封。 2019年2月25日，***与扬州荣城置业发展有限公司签订房屋买卖合同，购买扬州荣城置业发展有限公司名下位于扬子江北路房产××号（新纪元汽车生活广场）1幢1616室房产，建筑面积45.25平方米，价款506000元（优惠价475125元），付款方式为全款付清。2018年6月5日，扬州荣城置业发展有限公司将房产初始登记在其名下，不动产权证号为苏（2018）扬州市不动产权第0082942号。2018年6月12日，扬州荣城置业发展有限公司将包括本案房产之内的房屋钥匙交付给扬州**物业服务有限公司。***在办理过户登记时发现案涉房产已经被本院查封。 本院另查明，案外人***提供了4份与扬州荣城置业发展有限公司签订的工程施工合同，承揽被执行人中央空调设备、主机安装，以及消防设备改造等工程。合同均由***代表公司签名，扬州荣城置业发展有限公司对上述工程合同订立、施工、结算说法与***一致，认可***实际施工人身份。扬州荣城置业发展有限公司因无力全额支付工程款，以部分房产抵偿债务，包括案涉1616室房产。 本案的争议焦点在于，案外人***是否享有排除本院执行的民事权益。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。我国民法典系以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则。金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出排除执行异议的，应当依照《最高人民法院》第十七条、《最高人民法院》第二十八条、第二十九条的规定进行审查，以此来判断案外人是否具有排除法院执行房产的民事权益。上述第二十八条和第二十九条两个条款是对善意买受人期待权的保护，并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，第二十九条是专门针对房地产开发企业为被执行人而规定的特别条款，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。具体到本案中，本案案涉房产初始登记在扬州荣城置业发展有限公司名下，本院据此查封案涉房产并无不当。案外人***只有在符合上述第二十八条或第二十九条法定情形情况下，才能以物权期待权来排除法院的执行，即应当符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等条件。 从案外人提供的证据来看，***购买案涉房产基本事实成立，对案涉房产享有排除本院执行的民事权益。***以实际施工人的身份，承揽被执行人扬州荣城置业发展有限公司发包的中央空调及消防改造等工程，因发包方未能支付工程价款，***以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现其就案涉项目房屋所享有的工程价款优先受偿权。以房抵偿工程款不违反法律禁止性规定，双方据此签订的商品房买卖合同应当认定有效。***与扬州荣城置业发展有限公司在工程款总额中核减了抵债房款，因此可以认定***支付了全额房款。扬州荣城置业发展有限公司在本院查封前将包括案涉房屋移交给相关物业公司管理。案涉房产被本院查封，未办理产权登记非案外人原因造成。基于案外人***购买案涉房产是真实的，其提出排除本院查封的异议请求能够成立，本院予以支持。 综上，本院依据《最高人民法院》第十七条、《最高人民法院》第二十八条、二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第十七条第（二）项的规定，裁定如下： 案外人***执行异议成立，解除本院对扬子江北路房产1111号（新纪元汽车生活广场）1幢1616室房产的查封。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长　黄　祥 审判员　戴　涛 审判员　*** 二〇二一年三月十日 书记员　孙　妍