大理福致科技有限公司、云南省大理建设物资有限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

云南省大理白族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云29民终1569号 上诉人（原审原告）：大理福致科技有限公司，住所大理市大理经济开发区生物药园区4号路以南，统一社会信用代码9153290078464580XB。 法定代表人：龙海，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，系该公司员工，特别授权代理。 上诉人（原审被告）：云南省大理建设物资有限责任公司，住所大理市下关镇幸福路100号。 法定代表人：**，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，云南榆泰律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：大理盛源房地产开发有限责任公司，住所大理市下关镇幸福路68号。 法定代表人：***，该公司执行董事。 被上诉人（原审被告）：大理市第二建筑工程有限责任公司，住所大理市下关镇人民北路44号。 法定代表人：***，该公司董事长。 上诉人大理福致科技有限公司（以下简称福致公司）、云南省大理建设物资有限责任公司（下称建设物资公司）因与被上诉人大理盛源房地产开发有限责任公司（下称盛源公司）、大理市第二建筑工程有限责任公司（下称大理市二建司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2018）云2901民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人福致公司的委托诉讼代理人***、建设物资公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，被上诉人盛源公司、大理市二建司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院认定以下案件事实：盛源公司系大理市二建司与建设物资公司出资设立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营，该公司于2016年被吊销营业执照。2010年至2011年期间，福致公司与盛源公司签订了六份《商品房购销合同》，约定福致公司以合计3045315元的价格向盛源公司购买位于大理市。六份合同的主要内容如下：1.2010年5月4日，双方签订编号为ＸＦ-3-2-1的《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买***居商住楼第3***2层3-2-1号房屋，该房屋套内建筑面积86.50平方米，单价每平方米3989.60元，总价款345100元；2.2010年6月1日，双方签订编号为ＸＦ-2-2-2的《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买***居商住楼第2***2层2-2-2号房屋，该房屋套内建筑面积86.50平方米，单价每平方米3989.59元，总价款345100元；3.2011年12月16日，双方签订编号为ＸＦ-2-2-1的《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买***居商住楼第2***2层2-2-1号房屋，该房屋套内建筑面积101.74平方米，单价每平方米3989.53元，总价款405895元；4.2011年12月16日，双方签订编号为ＸＦ-Ｓ7的《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买***居商住楼第1层Ｓ7号商铺，该房屋套内建筑面积35.63平方米，单价每平方米13361.21元，总价款476060元；5.2011年12月16日，双方签订编号为ＸＦ-Ｓ8的《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买***居商住楼第1层Ｓ8号商铺，该房屋套内建筑面积50.87平方米，单价每平方米13362.89元，总价款679770元；6.2011年12月16日，双方签订编号为ＸＦ-Ｓ9的《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买***居商住楼第1层Ｓ9号商铺，该房屋套内建筑面积59.37平方米，单价每平方米13363.48元，总价款793390元。上述六份合同均还约定了乙方应于签订合同之日一次性付清房款；甲方应于2011年1月31日前将验收合格并符合合同约定的房屋交付给乙方，自交付之日起，甲方向产权登记机关申报产权来源，并通知乙方配合办理权属登记手续。上述合同签订后，福致公司支付了全部购房款。2011年5月17日，盛源公司将六套房屋交付给福致公司。盛源公司一直未为福致公司办理房屋产权登记手续。2018年12月6日，福致公司办得了***居商住楼第2***2层2-2-2号、2-2-1号房屋的不动产权证书；2019年4月17日，福致公司办得了***居商住楼第3***2层3-2-1号房屋的不动产权证书；其余三套商铺至今未办得不动产权证书。另查明，盛源公司开发的含案涉房屋在内的***居商品房建设工程项目至今未取得建设行政主管部门核发的《建设工程竣工验收备案表》，盛源公司也未就该项目向不动产登记管理部门申请办理不动产首次登记，该项目中涉及的商铺及车库部分至今未办理不动产首次登记。 福致公司的一审诉讼请求：1.判令三被告立即协助登记机关为原告办理位于大理市房屋，以及第1层Ｓ7号、Ｓ8号、Ｓ9号铺面房的产权证（诉讼中原告自愿放弃判令三被告立即协助登记机关为原告办理位于大理市房屋的产权证的诉请）；2.判令三被告连带赔偿原告逾期办证违约金（自2012年6月1日起至办理完房屋产权证之日止，以购房总款3045315元为基数，按年利率6%计算）；3.案件受理费、保全费由三被告承担。 一审法院认为，关于商品房办理不动产权证书的条件的问题，根据《房屋登记办法》第三十条、第三十三条、《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条、第三十五条、第三十八条规定，办理不动产首次登记，是办理不动产权属转移登记的必要条件，本案中，诉争房屋不动产权属转移登记到原告名下的前提是盛源公司就案涉房屋在内的工程项目进行了不动产首次登记。据查明，案涉项目至今未通过综合竣工验收，不具备办理不动产首次登记的条件，并导致诉争房屋在法律上无法实现将不动产权属转移登记至原告名下的效果，原告要求三被告立即协助登记机关为原告办理***居第1层Ｓ7号、Ｓ8号、Ｓ9号商铺的不动产权属证书的诉请在现有情况下不能履行，故对原告的该项诉请不予支持，当事人可待具备办证条件后另行主张。关于请求盛源公司支付逾期办证违约金的问题，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。盛源公司于2011年5月17日将六套房屋交付给福致公司，故其应于2011年8月15日前协助福致公司办理房屋权属登记手续以使原告取得权属证书，但原告直至2018年12月6日才自行办得了***居商住楼第2***2层2-2-2号、2-2-1号房屋的不动产权证书，于2019年4月17日自行办得了第3***2层3-2-1号房屋的不动产权证书，就第1层Ｓ7号、Ｓ8号、Ｓ9号商铺至今未能办得不动产权证书。而无论是盛源公司抗辩的绿化率不达标，还是其公司长期处于混乱局面，均属因盛源公司的原因导致原告未能在法定期限内取得不动产权证书，故其应当支付原告逾期办证违约金。福致公司与盛源公司未明确约定逾期办证违约金的计算标准，福致公司请求按已付购房款总额的年利率6%计算，予以支持。第1层Ｓ7号、Ｓ8号、Ｓ9号房屋，因目前无法确定具体办得不动产权证书的日期，故支持该三套房屋自2012年6月1日起至裁判之日止2019年8月5日期间的逾期办证违约金839820.10元，该三套房后续若继续产生逾期办证违约金，则原告可另行主张。关于大理市二建司和建设物资公司应否承担连带责任的问题，依法吊销营业执照、责令关闭或者撤销是公司解散的原因之一，公司因此而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组进行清算。有限责任公司的清算组由股东组成，盛源公司于2016年被吊销营业执照，大理市二建司、建设物资公司作为其股东，是清算义务人，未在法定期限内进行清算，怠于履行法定义务，导致公司主要财产、账册、重要文件灭失，无法进行清算，依法应对盛源公司的债务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国公司法》第一百八十条、第一百八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十八条第二款的规定，判决：一、被告大理盛源房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告大理福致科技有限公司大理市房屋的逾期办证违约金合计436136.41元；二、被告大理盛源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告大理福致科技有限公司大理市下关镇幸福路21号***居第1层Ｓ7号、Ｓ8号、Ｓ9号房屋自2012年6月1日至2019年8月5日期间的逾期办证违约金839820.10元；三、被告大理市第二建筑工程有限责任公司、云南省大理建设物资有限责任公司对本判决第一、二项确定的被告大理盛源房地产开发有限责任公司的债务向原告大理福致科技有限公司承担连带清偿责任。四、驳回原告大理福致科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14638元，由原告大理福致科技有限公司负担100元，被告大理盛源房地产开发有限责任公司、大理市第二建筑工程有限责任公司、云南省大理建设物资有限责任公司共同负担14538元。 上诉人福致公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判被上诉人立即协助登记机关为上诉人办理位于大理市的产权证，并承担从2019年8月6日起至产权办到上诉人名下止，按购房总款（476060元＋679770元＋793390元＝1949220元）×6%÷365天×逾期天数计算的逾期办证违约金；2.本案一审、二审案件诉讼费由被上诉人承担。福致公司上诉并答辩称：1.***居属于商住楼，一层为铺面房，二层及以上属住房，现***居二层及以上住户均已办到产权证，证明一审认定现有情况下不能履行错误；2.不能以被上诉人不完善办证手续，作为“在现有情况下不能履行”的理由；3.一审判决驳回要求协助办证的诉请与认定被上诉人违约矛盾，既已认定被上诉人违约，就应当判令被上诉人承担违约责任。 上诉人建设物资公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判建设物资公司不承担责任；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。建设物资公司上诉并答辩称：一、案涉商品房购销合同的主体是福致公司与盛源公司，依法成立的合同只能对合同当事人产生约束力，上诉人不是案涉商品房购销合同的主体，不应当承担违约责任。二、本案的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应得到支持。三、盛源公司未能及时办理产权证非因上诉人的过错造成，现要求上诉人承担责任没有事实和法律依据。盛源公司一审答辩中称，因***居小区绿化率不达标及未按要求缴纳罚款，导致业主的产权证无法办理。也就是说，在当时的情况下不具备办理房产证的条件，上诉人不是开发商，也没有过错，不应承担违约责任。四、上诉人作为盛源公司的股东，已完成股东出资义务，不应在承担盛源公司的债务。盛源公司系上诉人与大理市二建司共同出资成立，上诉人仅占股2%，大理市二建司是盛源公司的实际控制人。上诉人对盛源公司的业务、经营情况不知晓，主要财产也由大理市二建司掌握，大理市二建司应当对盛源公司无法清算承担责任。 被上诉人盛源公司和大理市二建司未提出答辩意见。 二审另查明，盛源公司于2005年2月7日登记成立，股东为大理市二建司和建设物资公司，公司注册资本100万元，其中大理市二建司以土地使用权折价90万元出资，占股90%；建设物资公司以现金10万元出资，占股10%，双方均履行了出资义务。大理市二建司的董事长兼法定代表人***出任盛源公司的执行董事和法定代表人，大理市二建司董事***出任盛源公司总经理，建设物资公司法定代表人***担任盛源公司监事。2007年10月，盛源公司增资扩股，注册资本增加到500万元，增加的400万元是大理市二建司以现金方式出资，增资后，大理市二建司的出资比例增加到98%，建设物资公司的出资比例减少至2%。增资扩股后盛源公司的新章程规定，股东在股东会上按其出资比例行使表决权；股东会普通决议由二分之一以上表决权的股东通过，特别决议由三分之二以上表决权的股东通过。盛源公司成立后租用大理市二建司的办公楼作为公司住所，与大理市二建司是两块牌子，一套人马，盛源公司的经营管理由大股东大理市二建司全面负责，小股东建设物资公司不参与盛源公司的经营管理。2016年盛源公司被吊销营业执照，但因未经清算，公司主体仍然存续，未被注销。 上述事实有下列证据为证：一、盛源公司、大理市二建司、建设物资公司的公司登记情况；二、盛源公司的两份验资报告；三、盛源公司的公司章程；四、盛源公司法定代表人***在一审的陈述；五、二审中，建设物资公司提交了三份证据：1.2005年1月30日出租方大理市二建司与承租方盛源公司签订的《房屋租赁合同》。合同主要内容为盛源公司向大理市二建司租用大理市幸福路68号办公楼二层，年租金1.2万元。证明方向：盛源公司的经营管理、账册保管都由大理市二建司控制，建设物资公司不参与盛源公司的经营管理；2.大理市人民法院（2013）大民二初字第300号民事调解书。证明方向：建设物资公司、二建司以盛源公司的名义合作开发大理市“滨河家园”房地产项目，建设物资公司在案涉项目中没有任何股东权益；3.建设物资公司陈述称，建设物资公司的法定代表人***已于2012年因病去世，自此以后不可能履行监事职责。经质证，被上诉人没有对建设物资公司所提交的证据1、证据3的真实性提出质疑，证据2具有生效裁判的既判力，本院亦认为上述证据来源合法、与本案有关联性，应作为新证据予以采纳。 其余事实与原审认定的一致。 本院认为，本案涉及的6份《商品房购销合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。福致公司与盛源公司争议的3套房屋、3套商铺均位于盛源公司开发的***居内，福致公司已经取得其中3套房屋的不动产权证书，现福致公司依据合同约定要求盛源公司协助办理其余3套商铺的不动产权证书，是行使合同权利，应当得到支持。办理不动产首次登记属于盛源公司的责任范畴，其有责任与相关主管部门协调办理，在***居内其他多套房屋已经取得不动产权证书的情况下，不能以盛源公司未积极办理不动产首次登记为由驳回福致公司要求办理不动产权登记手续的请求，一审驳回该请求不当，本院予以纠正。 关于建设物资公司是否应当承担连带责任的问题，建设物资公司作为仅占出资比例2%的小股东，已经足额交纳了对盛源公司的出资，没有抽逃出资的行为，在案也没有证据证明建设物资公司享有案涉项目的任何股东权益。因此本案的争议焦点是，建设物资公司作为盛源公司的小股东，是否应对盛源公司的债权人承担无法清算的连带责任。 根据《中华人民共和国公司法》第一百八十条和一百八十三条的规定，盛源公司在被吊销营业执照后应当解散，并且应当在解散事由出现之日起十五日内由股东组成清算组，开始清算。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十八条第二款规定：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”从上述法律规定看，有限责任公司小股东承担无法清算的连带责任的前提是，要么怠于履行义务，要么公司财产、账册、重要文件灭失导致无法清算与其怠于履行义务之间有因果关系，否则小股东不承担无法清算的连带责任。具体到本案而言，一、盛源公司从成立开始，公司的执行董事、总经理、法定代表人都由大股东大理市二建司派人担任，公司的日常经营管理事务也是由大理市二建司全面负责，两块牌子，一套人马。虽然建设物资公司选派其法定代表人***担任盛源公司的监事，但是不参与公司的日常经营管理，从盛源公司章程规定的表决权占比看，建设物资公司几乎等于没有表决权，并且2012年***病故后，建设物资公司没有选派其他人员进行替换，彻底脱离了对大股东的监督职能。因此建设物资公司对于2016年盛源公司解散事由出现之后，应清算而未清算不构成怠于履行义务，不应承担清算不能的法律责任；二、进一步说，建设物资公司不参与盛源公司的经营管理，盛源公司的财产、账册、重要文件的管理包括保管责任人是大股东大理市二建司而非建设物资公司，假使建设物资公司确实存在怠于履行义务的行为，该行为也不是盛源公司财产、账册、重要文件灭失的原因，为此让建设物资公司承担相应责任，有违公平原则。综上，建设物资公司关于不承担连带责任的上诉请求成立，应予支持；原审判决在此问题上认定事实错误，判决结果不当，应予改判。 盛源公司和大理市二建司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持云南省大理市人民法院（2018）云2901民初1557号民事判决第一项、第二项，即“被告大理盛源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付给原告大理福致科技有限公司大理市房屋的逾期办证违约金合计436136.41元”“被告大理盛源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告大理福致科技有限公司大理市下关镇幸福路21号***居第1层Ｓ7号、Ｓ8号、Ｓ9号房屋自2012年6月1日至2019年8月5日期间的逾期办证违约金839820.10元”； 二、撤销云南省大理市人民法院（2018）云2901民初1557号民事判决第三项、第四项，即“被告大理市第二建筑工程有限责任公司、云南省大理建设物资有限责任公司对本判决第一、二项确定的被告大理盛源房地产开发有限责任公司的债务向原告福致公司承担连带清偿责任”“驳回原告福致公司的其他诉讼请求”； 三、大理盛源房地产开发有限责任公司于本判决生效后一个月内负责协助登记机关为大理福致科技有限公司办理大理市的不动产登记手续； 四、原审被告大理市第二建筑工程有限责任公司对本判决第一项确定的原审被告大理盛源房地产开发有限责任公司的债务向原审原告福致公司承担连带清偿责任； 五、驳回原审原告福致公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费14638元，由原审原告福致公司负担100元，原审被告大理盛源房地产开发有限责任公司、大理市第二建筑工程有限责任公司共同负担14538元；二审案件受理费14638元，由上诉人福致公司负担7319元，由被上诉人大理盛源房地产开发有限责任公司、大理市第二建筑工程有限责任公司共同负担7319元。 本判决为终审判决。 审判长　陈　涛 审判员　杨　宏 审判员　*** 二〇二〇年四月二十日 书记员　杨　泽