*又天、****等与攀枝花市华芝建筑安装有限责任公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

四川省攀枝花市西区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)川0403民初268号

原告：*又天，男，1974年12月5日出生，住四川省攀枝花市西区。

原告：****，女，1997年2月8日出生，住四川省攀枝花市西区。

委托诉讼代理人：*又天（原告****的父亲），男，1974年12月5日出生，住四川省攀枝花市西区。

被告：攀枝花市华芝建筑安装有限责任公司，住所地四川省攀枝花市西区苏铁中路655号，统一社会信用代码9151040020435655N。

法定代表人：周海涛，该公司董事长。

委托诉讼代理人：任旭梅，女，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：陈明东，四川攀法律师事务所律师，执业证号15104200910930374。

被告：四川省华芝房地产开发有限责任公司，住所地四川省攀枝花市东区东风螺丝嘴，统一社会信用代码9151040071168023X4。

法定代表人：罗江，该公司总经理。

委托诉讼代理人：赵奇志，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号15104200610190492。

第三人：攀枝花市建筑工程学校，住所地四川省攀枝花市西区河石坝。

法定代表人：*建伟，该校校长。

委托诉讼代理人：陈明东，四川攀法律师事务所律师，执业证号15104200910930374。

原告*又天、****与被告攀枝花市华芝建筑安装有限责任公司（以下简称建筑公司）、四川省华芝房地产开发有限责任公司（以下简称房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用简易程序于2018年3月27日公开开庭进行了审理。2018年5月3日，因涉案房屋的国有土地使用证登记的土地使用权人是攀枝花市建筑工程学校（以下简称建工学校），建工学校与本案的处理结果有法律上的利害关系，本院依法追加建工学校为本案第三人，并通知其参加诉讼。2018年7月10日，因双方争议大，案情复杂，不宜继续适用简易程序，裁定转为普通程序。依法组成合议庭，于2018年7月25日公开开庭进行了审理。原告*又天、****、被告建筑公司的委托诉讼代理人陈明东、任旭梅、被告房产公司的委托诉讼代理人赵奇志、第三人建工学校的委托诉讼代理人陈明东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告*又天、****向本院提出诉讼请求：1.判令二被告履行归还、过户或办理房产证和土地使用证义务；2.判令二被告赔偿原告延迟履行的违约金325,479.77元[(119,275元+1192.75元+3044.61元）×10.98%×24年]；3.返还第二次骗取的交易费用款22,767.43元及利息1000元；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告*又天、****增加诉讼请求：要求被告协助将涉案房产过户给*又天；要求被告或建工学校从2019年起每年支付逾期违约金14,000元，直至取得房产证和土地使用证为止。事实和理由：1994年8月12日，*又天购买了建工学校企业公司的位于攀枝花市西区门面。当时，*又天有4万多元的购房款迟交九个月，被告就以1994年的一年期定期利息计算收取逾期利息3044.61元。*又天付清了全部房款，也交清了房产交易税。至今被告仍未给*又天房产证和土地使用证。*又天曾每年多次要求被告履行办证义务。被告只是答应办理，未采取实质性工作。2016年4月26日被告又巧立名目骗取原告办证费用22,767.43元，仍然没有履行商定义务。2016年5月由于交不进办证的税费，又叫*又天之女****签了一式四份办证的房屋买卖协议书。该协议书所指的房产与*又天的门面相同，是签的办公用地。所签订的协议书落款是2006年的日期。该协议属于假协议，无效合同。这四份协议书全部被建筑公司拿走。使用了假协议仍然未拿到房产证和土地使用证。原告经过多次与被告协商，到市级相关部门上访，被告仍未履行合同义务。购房至今，已有24年，原告为此花费不少心血，给原告造成严重影响。为维护合法权益，遂再次提起诉讼。

被告建筑公司辩称，双方在买卖合同中没有约定迟延办证的违约金。原告自合同签订后，已依照合同约定取得了该房屋的占有、使用和收益权。原告并没有举证证明迟延办证给其带来实际损失。建筑公司不存在骗取原告交易费用的情况。1994年8月12日建筑公司确实与*又天签订了合同。该合同合法有效。对于合同的权利义务，可以转让。办证过程中，*又天主动提出要将涉案房屋办在其女儿****名下。依据*又天的要求，2016年*又天以****的名义与建筑公司签订了合同，税费以****的名义缴纳。因2000年的房价交税基数低，当时为了少交房款，把落款日期写在了2000年。****到现在也没有独立的经济能力，相关费用都是*又天缴纳的。该税金已交到税务局。*又天对于将房产办在****名下是清楚的。*又天不是适格的原告，房屋应过户登记到****名下。延期办证确实存在。因涉案房屋于1994年开发，当时土地是划拨用地，当时允许地上物单独出让，后来发生了情势变更，涉及国有土地转为商业用地的过程。建筑公司不存在过错，也在积极办理。诉讼中，涉案房屋已可以办理过户登记，但****不愿意办理过户。建筑公司同意将涉案房屋过户到****名下，要求驳回原告的其余诉讼请求。

被告房产公司辩称，不认可原告的诉讼请求。房产公司于2002年成立。房产公司与攀枝花市华芝房地产开发公司（以下简称华芝开发公司）不是同一主体。华芝开发公司属于建工学校的校办企业。本案存在二份买卖合同。*又天明知房产公司与****没有合同关系的情况下，起诉房产公司，属于对房产公司的恶意诉讼。*又天在签订合同后，已用该房屋进行经营活动。在合同中也未约定迟延办理产权手续应承担违约责任。原告主张的违约金已明显超过房价，未举证证明未办证所造成的损失。*又天自愿以****的名义与建筑公司签订房屋买卖合同，并将****作为购房人，向税务机关缴纳相关税费，说明*又天将有关房屋的权利赠与给****。*又天已丧失有关购房人的实体权利。涉案房屋记载的土地使用权人为建工学校，用途为科教用地。二份合同均是无效合同。原告明知为禁止买卖的标的，仍然签订合同，造成的相关损失应自行承担。故要求驳回原告对房产公司的诉讼请求。

第三人建工学校述称，之前涉案房屋的土地使用权人确实登记在建工学校。在诉讼中，已登记在建筑公司名下，并办理了不动产权证书。建工学校与本案已无利害关系。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年8月12日，华芝开发公司作为甲方，*又天作为乙方，双方签订了房地产买卖契约。该契约记载：“由于甲方已收到乙方预付的购房定金17,000元，双方同意就下列房地产买卖事宜，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在市西区河石坝正在建设中的建校招待所的房地产（房屋建筑面积66.284㎡，土地使用面积平方米）出售给乙方，该房地产的基本情况已载于本契约附件一，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为119,275元，乙方由1995年2月28日前两次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付项方式：现金。三、双方同意于1994年11月15日由将甲方上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起15日内将定金退还给乙方，另付乙方相当于定金数额的违约金10,000元。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之的滞纳金。六、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可向市房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。八、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。九、本契约经双方签章后生效。十、本契约一式二份，甲乙双方各执一份。契约副本送市房地产交易管理所（处）。十一、双方约定的其他事项：1.乙方要求另外装修，其装修费用由乙方承租，由甲方负责施工。2.若乙方不能在二月底以前按期付款，所欠余款将按银行1年期定期利息计算，但拖欠时间最多不能超过1995年12月31日。3.甲方协助办理闭路电视接线等售后服务。4.1994年11月15日甲方交房时，乙方必须在交纳43,000元，其余下部分按上第2条执行。5.乙方不能随意改变房屋结构。”附件一记载：“产权所有人：市华芝房产，房屋面积：66.264㎡，房屋结构：砖混，房屋用途：商住。”1995年2月，*又天接收了该房屋。1995年12月25日，攀枝花市华芝建筑安装有限责任公司房地产开发公司（以下简称建筑开发公司）向*又天出具了收到购房款119,275元的发票。1996年1月3日，*又天支付了利息3044.61元。1996年1月18日，*又天交纳了房产交易税1192.75元。2002年，建筑开发公司取得涉案房屋的房屋所有权证。2016年3月17日攀枝花市房地产管理局补发的攀房权证西字第××号房屋所有权证记载：“房屋所有权人：建筑公司，共有情况：单独所有，房屋坐落：西区苏铁中路661号、663号，登记时间：2016年3月17日，规划用途：办公，房屋状况：总层数：6层，建筑面积67.93㎡，套内建筑面积：64.68㎡。”2016年4月7日，建筑公司针对临街商屋过户相关事宜召开了有相关业主到会的会议。2016年，*又天以****的名义与建筑公司签订了落款日期为2000年8月1日的房地产买卖契约。该买卖契约记载：“立契约人：甲方（卖方）：建筑公司，乙方（买方）：****。一、甲方自愿将座落在攀枝花市西区的房地产（房屋建筑面积67.93平方米，土地使用面积平方米）出售给乙方，该房地产的基本情况已载于本契约附件一，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为333,650元，乙方由2000年8月9日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式：现金。三、双方同意于2000年8月9日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起/日内将定金退还给乙方，另付乙方相当于定金数额的违约金/元。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之二的滞纳金。六、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可向攀枝花市房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。八、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。九、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审核批准后生效。十、本契约一式肆份，甲乙双方各执贰份。契约副本壹份送市房地产交易管理所（处）。”落款日期为2000年8月1日的附件一记载：“房屋坐落：攀枝花市西区苏铁中路661、663号，产权所有人：建筑公司，产权证号：攀房权证西字第××号，房屋面积：67.93㎡，房屋结构：砖混，房屋用途：办公。”*又天在该契约上签了“****”。2016年4月26日，建筑公司向*又天出具了收到*又天测绘费300元、契税13,586元、交易手续费1358.6元、登记费560元等合计22,767.43元的收据。2016年4月28日，攀枝花市地方税务局出具了销售不动产统一发票（代开），该发票记载：“付款方名称：****，收款方名称：建筑公司，不动产项目名称：华芝楼，销售的不动产楼牌号：攀枝花市西区苏铁中路x幢x单元x楼x号，建筑面积：67.93㎡，单价：5000元/㎡,金额：339,650元，税率：5.6%，税款：190,20.37元。”2016年5月9日，攀枝花市地方税务局出具税收完税证明，该证明记载：“纳税人：****，税种：契税13,586元，印花税169.83元，入库日期2016-05-09，金额合计13,755.83元。”2016年9月2日，攀枝花市国土资源局（以下简称市国土局）颁发的攀国用（x）第x号国有土地使用证记载：“土地使用权人：建工学校，座落：西区河石坝，地类（用途）：科教用地，使用权类型：划拨。记事：攀房权证西字第××号、00××69号、攀房权证西字××号、00××73号、00××74号。”2017年6月28日，*又天到攀枝花市信访局反映办理房屋所有证和土地使用证问题。2017年9月13日，攀枝花市国土资源局西区分局向*又天发出处理意见书。之后，*又天向市国土局申请复查。2017年11月9日，市国土局向*又天发出复查意见。2018年1月15日，攀枝花市人民政府向建筑公司发出关于同意建筑公司划拨土地使用权转出让手续的批复。之后，建筑公司与市国土局签订了国有建设用地使用权出让合同。2018年1月30日，建筑公司支付了土地出让价款76,000元。2018年6月23日，市国土局颁发川（x）攀枝花市不动产权第xxx号不动产权证书，该证书记载：“权利人：建筑公司，共有情况：单独所有，坐落：西区苏铁中路661号、663号，权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质：出让/自建房，用途：商务金融用地/办公，面积：共有宗地面积：249.85㎡/房屋建筑面积：67.93㎡，使用期限：2018年1月15日起2058年1月14日止，权利其他状况：房屋结构：混合结构，房屋总层数：6，房屋所在层：2，房屋竣工时间：1994年12月30日。”*又天一直占有、使用该房屋至今。

另查明：1989年8月25日，建工学校申请设立攀枝花市建筑工程学校校办企业公司。1993年5月25日，华芝开发公司变更登记为攀枝花市华芝实业总公司。1996年5月14日，建筑公司登记成立。2002年12月26日，攀枝花市华芝房地产开发有限责任公司登记成立，当时的股东有建筑公司、罗江、刘洪***、罗永春。2007年11月16日，攀枝花市华芝房地产开发有限责任公司变更登记为房产公司。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

关于建筑公司的责任问题。*又天提供的落款日期为1994年8月12日的房地产买卖契约记载卖方为华芝开发公司，1995年12月25日建筑开发公司向*又天出具了收取购房款的收据，之后，涉案房屋的所有权人登记在建筑公司名下。审理中，建筑公司的委托诉讼代理人认可建筑开发公司系建筑公司的分公司，华芝开发公司改制变更为建筑公司，建筑公司承接华芝开发公司的权利义务，对此，本院予以确认。*又天与建筑公司是本案的适格主体。签订该房地产买卖契约后，*又天支付了相应的购房款，接收了该房屋，并占有使用该房屋至今。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该房地产买卖契约是买卖双方真实的意思表示，有效。从房地产买卖契约的记载可知，签订契约时，该房屋正处于建设中，并未明确约定办理过户登记的时间，*又天对该房屋的状况应当是清楚的。之后，*又天与建筑公司对于办理房屋过户问题进行过协商。*又天、****在民事起诉状中陈述2016年5月****与建筑公司签订了房屋买卖协议书，在第一次庭审中对于建筑公司提供的落款日期为2000年8月1日的房地产买卖契约不予认可。*又天在第二次庭审中陈述2016年5月4日建筑公司的李国华叫其去签订了2000年的合同，签的是****的名字，是*又天本人捺印，属于自认，结合双方的陈述，可以认定2016年*又天以****的名义与建筑公司签订了落款日期为2000年8月1日的房地产买卖契约，双方均认可未按该房地产买卖契约再支付剩余的购房款。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。****系*又天的女儿，2000年其3岁，2016年其19岁，在本案诉讼中其仍在上学。从双方对补签房地产买卖契约的陈述看，2016年****清楚补签了房地产买卖契约，*又天向建筑公司支付了办证的税费22,767.43元，建筑公司以****为购房人，向税务局缴纳了税款19,020.37元，税务局也出具了****作为纳税人的税收完税证明。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”以及第七十九条的规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”结合上述情况，落款日期为2000年8月1日的房地产买卖契约应视为双方对于原契约的变更，建筑公司应协助****办理涉案房屋的过户登记手续。*又天再次要求将涉案房屋办理在其名下，有违诚信，本院不予支持。从*又天提供的信访事项处理意见书和复查意见可知，该房屋涉及土地之前系划拨土地，土地使用权人登记在建工学校，并非建筑公司单方协助即可办理过户登记。从双方提供的证据看，为办理涉案房屋的过户登记手续，建筑公司曾组织相关业主召开会议，向攀枝花市人民政府递交划拨土地使用权出让申请，与市国土局签订国有建设用地使用权出让合同，支付土地出让价款，取得不动产权证书，为合法办理过户登记手续创造条件，结合*又天一直占有、使用该房屋，之前并未因无法取得该房屋所有权而要求解除合同，也未举证证明由此产生的损失，故对于*又天、****要求赔偿迟延办理过户手续的违约金325,479.77元以及之后每年14,000元的违约金的请求，本院不予支持。*又天、****要求返还交易费用22,767.43元及利息1000元，从前述可知，*又天支付的22,767.43元用于办证需要，建筑公司也缴纳了税款，办证过程中应当缴纳相关税费，故对于其该请求本院不予支持。

关于房产公司的责任问题。从营业执照、公司设立登记申请书等证据看，2002年12月26日房产公司登记成立，当时建筑公司仅是房产公司的股东之一。依照《中华人民共和国公司法》第三条的规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”建筑公司与房产公司是不同的主体。*又天、****要求房产公司承担责任的理由不成立，本院不予采纳。

综上所述，建筑公司协助****办理涉案房屋的过户登记手续；对于*又天、****的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条、第七十九条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：

一、被告攀枝花市华芝建筑安装有限责任公司在本判决生效之日起十五日内协助原告****办理位于攀枝花市西区房屋[权证号：川（x）攀枝花市不动产权第xxx号]的过户登记手续；

二、驳回原告*又天、****的其他诉讼请求。

案件受理费6540元，财产保全费1120元，合计7660元，由原告*又天、****负担1265元，被告攀枝花市华芝建筑安装有限责任公司负担6395元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。

审　判　长　　杨发彬

人民陪审员　　何万才

人民陪审员　　崔玉华

二〇一八年十月八日

书　记　员　　张珊珊

附本案相关法律条文如下：

《中华人民共和国合同法》

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（二）按照当事人约定不得转让；