湖南东江湖旅游发展有限公司、资兴市东江天然绿色食品有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省资兴市人民法院

民 事 判 决 书

(2021)湘1081民初1091号

原告（反诉被告）:湖南东江湖旅游发展有限公司，住所地湖南省资兴市东江街道寿佛路**牵福苑****。

法定代表人:曹**斌，系该公司董事长。

委托诉讼代理人:朱龙彬，湖南宇剑律师事务所律师。

委托诉讼代理人:何丽花，湖南宇剑律师事务所律师。

被告（反诉原告）:资兴市东江天然绿色食品有限公司，住所，住所地湖南省资兴市新区晋兴路**div>

法定代表人:何国武，系该公司总经理。

原告（反诉被告）湖南东江湖旅游发展有限公司（以下简称东江湖旅游公司）与被告（反诉原告）资兴市东江天然绿色食品有限公司（以下简称东江绿色食品公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东江湖旅游公司的委托代理人朱龙彬、何丽花，被告东江绿色食品公司的法定代表人何国武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告东江湖旅游公司诉称：1.依法确认原、被告的《房屋租赁合同》解除；2.依法判令被告支付原告租金67000元，资金占用利息11340元，两项合计78340元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年7月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将资兴市东江湖文化旅游街旅游商品购物区）第三栋的二楼7间楼房和三楼的3间房屋粗胚房（约400平方米），另加第三栋一楼东头楼梯间的杂房一间（约10平方米），一起租给被告经营茶楼及资兴本土旅游商品。原、被告约定租赁期为12年，即2014年7月1日起至2024年6月30日止，前两年为免租期，第3年到第7年租金为9000元／年，第8年到第12年租金为11000元／年，在每年的6月30日前交清当年租金。合同签订后，原告依约将租赁房屋交给了被告，被告一直未按合同约定支付租金，被告拖欠租金的行为严重损害了原告的合法权益。2020年8月28日，原告向被告发出解除合同通知，要求被告于2020年9月10日腾退该租赁房屋，并交清截止至2020年8月拖欠的租金。但截止原告起诉时，被告均未支付租金，也未腾退该房屋。原告认为，原、被告签订的合同合法有效，双方应全面履行合同，被告的违约行为给原告造成了严重的经济损失，故为维护原告的合法权益，特依据相关法律规定起诉至法院，望判如所请。

被告东江绿色食品公司辩称：1.原告作为出租方，没有尽到自己的责任和义务，给被告造成了巨大的经济损失。被告一直以书面报告或口头方式向三湘四水建设指挥部的领导反映房屋漏水情况，但原告一直未解决漏水问题；2.原告在合同没有到期的情况下强行要求收回房屋，违反了《房屋租赁合同》第六条的约定，且因房屋漏水问题造成被告多年无法经营，被告要求顺延房屋租赁合同期限5年，合同期限增至2032年6月30日止。3.原告催讨房租没错，但也应赔偿被告因漏水造成的损失。且因疫情原因,应补偿1年，另根据郴州市人民政府发布的“资兴市‘三湘四水’创业城孵化基地”文件中“国资门面免租三年”的政策应再免租3年，利息也不应计算。

被告（反诉原告）东江绿色食品公司反诉称：1.判令反诉被告补偿反诉原告房屋防漏水工程等费用78万元；2.判令顺延反诉被告房屋租赁合同期限至2032年6月30日；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2012年7月，反诉原告为响应资兴市委市政府旅游大开发战略号召，与反诉被告以招商引资方式签订了毛坯房的租赁合同。当时资兴市政府规划所有游客都必须从三湘四水街口徒步到游客服务中心，但最终没能按规划实施，许多进驻企业投资少没支撑两年就搬走了，反诉原告租赁面积大，投资多，因房屋漏水严重无法经营，于2013年5月8日向东江湖风景管理处打报告，当时王小周主任叫我先自行处理。由于大面积渗漏，到2014年6月15日，反诉原告又向三湘四水建设指挥部打报告，经多次请求开发商才勉强处理了一下，但漏水问题没有得到根本解决。直到2016年5月18日，反诉原告再次向东江湖旅游公司打报告，当时的段小华经理没有理会。无奈之际，市人社局牵头成立了三湘四水创业城，反诉原告看到了一线生机，于是再次投入九十余万元，将原来损坏的装修及物品全部更换，同时重点处理三楼空坪防漏改造工程，两次累计投入改造、装修等243万余元。反诉原告从其他地方赚的钱均投入于此。反诉被告催讨房租没有错，但其出租的房屋不能正常使用经营，房屋多年出现严重漏水现象，反诉被告没有管过，现反诉原告请人解决了漏水问题，对因漏水造成的损失及改造工程等付出的一切费用，反诉被告应当返还给反诉原告。同时，应当将因房屋漏水耽误的租赁期顺延至2032年6月30日。综上，请法院核查实情给予公正判决。

针对反诉原告东江绿色食品公司的诉称，反诉被告东江湖旅游公司辩称：1.从租赁合同可以看出，当时反诉被告出租的是粗胚房，房屋装修均由反诉原告自理，产生的房屋装修费应由反诉原告负责。且反诉原告所述漏水原因不明，不应由反诉被告承担责任；2.反诉被告从未收到反诉原告反映漏水情况的报告，反诉原告提交的报告不能体现反诉被告签收了该报告；3.反诉原告拒绝支付房租在先，拖欠租金属严重违约，反诉被告可行使合同解除权，解除通知已送达给了反诉原告；4.因反诉原告违约在先，反诉原告应承担诉讼费。

原告（反诉被告）东江湖旅游公司为支持其诉讼请求及反诉的答辩意见，向本院提交了如下证据：

1、营业执照，拟证明原告的企业登记信息；

2、法定代表人证明书，拟证明原告的法定代表人为曹**斌；

3、身份证复印件，拟证明原告法人的身份信息；

4、企业信息，拟证明被告的企业登记信息；

5、租赁合同，拟证明2012年7月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将资兴市东江湖文化旅游街旅游商品购物区）第三栋的二楼的7间楼房和三楼的3间房屋粗胚房（约400平米），另加第三栋一楼东头楼梯间的杂房一间（约10平米），租给被告经营茶楼及资兴本土旅游商品；

6、不动产产权证复印件，拟证明案涉房屋系原告所有；

7、解除合同通知书，拟证明租赁合同签订后，原告依约将租赁房屋交给了被告，被告一直未按合同约定支付租金，被告拖欠租金的行为严重损害了原告的合法权益，2020年8月28日，原告向被告发出解除合同通知，要求被告于2020年9月10日腾退该租赁房屋，并缴清截止至2020年8月份拖欠的租金。

8、送达证明，拟证明解除合同通知书原告通过中国邮政邮寄给被告的；

9、应收房屋租金明细表，拟证明截止至2021年6月，被告共欠原告租金67000元。

被告（反诉原告）东江绿色食品公司为支持其答辩意见及反诉主张，向本院提交了如下证据：

1、公司证照等复印件，拟证明被告公司营业执照及系省级龙头企业；

2、房屋租赁合同，拟证明原、被告签订租赁合同期限为2012年7月1日至2024年6月30日止，双方签订了12年房屋租赁合同；

3、三份请求报告及漏水照片，拟证明被告于2013年5月8日至2016年5月18日四年多来曾多次以书面报告或口头方式，向原告及三湘四水建设指挥部领导反映房屋严重漏水情况，以及漏水造成了被告巨大经济损失；

4、装修图纸与结算表及装修好的照片，拟证明被告于2016年5月18日向原告递交了一份申请解决房屋漏水施工方案报告，但原告方领导叫被告自己先搞好了再说。被告进行防漏改造等资料；

5、施工协议及防水装修工程款，拟证明从2016年5月18日以后，在原告领导不理不睬的情况下，被告被逼无奈，只好请了专业防漏装修队伍，签好施工协议搞好施工及工程结算等，花了80余万元才将漏水问题彻底解决；

6、肖文波出具的证明，拟证明三湘四水一楼东江湖茶及特产店老板证明2012年至2015年，水总是从三楼漏到一楼门面的墙壁上。

经本院组织举证质证，现对原、被告提交的证据认证如下：

一、关于原告东江湖旅游公司提交的证据。

被告对原告的证据1、2、3、4、5、6没有提出异议，本院认为该六份证据符合证据的真实性、合法性、关联性要求，故对该六份证据依法予以认定。

被告对证据7、8真实性、合法性、关联性没有异议，但其对是否接收过解除合同通知书的邮件表示记不清了，且提出原告从未催收过租金。本院对于原告作出了解除合同通知书并邮寄到被告住所地的事实予以认定，因其未提供签收回执佐证，无法证明被告收到了该通知书。

被告对证据9没有提出异议，但认为根据郴州市人民政府的相关文件规定，可以免租三年，因疫情期间应免租二年，共免租五年。本院对于截止至2021年6月，被告共欠原告租金67000元的事实予以认定，但是否应核免租金，应结合事实和其他证据综合予以认定。

二、关于被告东江绿色食品公司提交的证据。

原告对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该两份证据依法予以认定。

原告对证据3有异议，认为三份申请报告没有签收方的签字，不能证明原告方已收到，漏水照片拍摄时间、地点不、地点不明明房屋漏水的实际情况，且漏水形成原因和责任不明确。本院经审查对于上述证据的真实性予以认定，对于被告曾就房屋漏水问题向相关部门反映的事实予以认定。

原告对证据4、5的真实性有异议，提出2016年8月份的预结算报告是由被告单方出具，对于装修防水施工协议不知情。本院经审查，对于其中的装修图纸、照片、防漏施工协议的真实性予以认定；关于结算单据中，原告出具的预结算项目明细、记账凭证系其单方制作，且付款金额较大而收条、领条的出具人未出庭作证，又无相关银行转账记录相佐证，因此实际付款金额存疑，本院不予认定。

原告对证据6的真实性、合法性有异议。因证人未出庭作证，结合全案，本院对于证人证明房屋漏水、曾向原告方反映、被告进行过防漏装修的事实予以认定。

根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月23日，根据资兴市委、市政府的安排和部署，建设印象东江湖文化旅游街，原告东江湖旅游公司（甲方，出租方）与被告东江绿色食品公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“1、甲方将位于资兴市东江湖文化旅游街旅游商品购物区）第三栋二楼的7间楼房和三楼的3间房屋粗胚房（约400平方米），另加第三栋一楼东头楼梯间的杂房一间（约10平方米），一起出租给乙方经营茶楼及资兴本土旅游商品。2、租赁期限自2012年7月1日起至2024年6月30日止；3、双方约定前2年（2012.7.1-2014.6.30）免租，第3年至第7年（2014.7.1-2019.6.30）每年租金9000元，后5年（2019.7.1-2024.6.30）租金每年11000元，每年的6月30日前付清当年租金……”等内容。

合同签订后，原告依约将出租房屋（粗胚房）交付给被告，被告按约定于2012年8月装修完毕后，同年9月以“东湖名苑休闲会所”对外进行经营。经营期间，因房屋漏水影响了正常经营并造成了财物损毁情况，被告向原告进行反映未果，于2016年自行花费资金对房屋进行了防漏装修。被告租赁该房屋后至今一直未交付过房租，2020年初，被告所经营的旅游产业因新冠疫情产生了一定的影响。2020年8月28日，原告以被告一直未支付房租严重违约为由，通过中国邮政向被告住所地邮寄一份了《解除合同通知书》要求被告支付租金并解除双方的租赁合同。

本院认为，本案为租赁合同纠纷，原、被告签订的《房屋租赁合同》发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，应适用当时的法律及司法解释。争议焦点一为原告、被告签订的《房屋租赁合同》应解除，还是应继续履行并顺延。焦点二为原告主张被告支付租金和资金占用利息应否支持。焦点三为原告是否应承担房屋漏水所造成的损失。

关于争议焦点一，原告与被告于2012年7月23日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。现原告主张解除合同，被告主张继续履行合同，双方就合同是否解除未能协商一致。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期间届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”

本案中，被告租赁原告所有的房屋，租赁期限为2012年7月1日至2024年6月30日止，按约定应从2014年7月起缴付租金。因出租的房屋属粗胚房，被告根据合同约定在租赁房屋后的1个月余的时间内完成了装修并进行了营业，不久即发生房屋漏水现象，影响了正常经营并造成了部分财物损毁，在向原告反映未果的情况下，被告于2016年花费了一定的资金进行了防漏装修，2020年初开始，新冠疫情也对被告的经营产生了一定的影响。综上，被告一直未支付租金，有装修时间紧迫、房屋漏水原因不明、责任不明等因素，且双方未能及时进行协商处理。另原告未提供证据证明在上述期间向被告催讨过租金，虽于2020年8月28日向被告的住所地邮寄了《解除合同通知书》，但未能提供签收回执证明被告确已收到该通知书。故原告主张解除合同，不符合法定情形，本院不予支持；被告主张继续履行合同，本院予以支持。但被告主张顺延合同期限应由当事人自行协商确定，不属于法院审理事项，本院不予支持。

关于争议焦点二，原告主张被告支付租金67000元、资金占用利息11340元。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，原告在2014年7月1日至2021年6月30日期间应缴纳租金67000元（9000元/年×5年+11000元/年×2年），被告主张按照郴州市人民政府发布的“资兴市‘三湘四水’创业城孵化基地”文件中“国资门面免租三年”的政策进行免租，经本院查实，本案涉案房屋不属于国资门面，不符合该项政策实施范围，故对被告的该项主张本院不予支持。被告主张因疫情原因应免租1年，本院认为，被告经营的“东湖名苑休闲会所”确因新冠疫情原因受到一定影响，本院酌情减免3个月的房租即2750元（11000元/年÷12个月×3个月），故被告应向原告支付租金64250元。关于原告主张的资金占用利息11340元，本院认为，被告未能缴纳租金，存在多种因素，双方未能积极协商解决，均有责任，故本院对原告主张资金占用利息的诉请不予支持。

关于争议焦点三，被告东江绿色食品公司要求原告补偿其对出租房屋装修、防漏等工程花费的费用78万元的诉请。本院认为，被告提交的证据虽能够证明出租房屋存在漏水情况，并且被告在租赁期间对房屋实施了防漏装修，必然产生了一定费用，但不足以证明具体的金额。且原告出租的为粗胚房，房屋漏水的原因不明、责任不明，该费用应由谁承担无法确定。故本院对被告的该项反诉请求不予支持。

综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告资兴市东江天然绿色食品有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告湖南东江湖旅游发展有限公司租金64250元；

二、驳回原告湖南东江湖旅游发展有限公司的其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）资兴市东江天然绿色食品有限公司的反诉请求。

案件受理费1758元（原告已预交879），由原告湖南东江湖旅游发展有限公司负担352元，被告资兴市东江天然绿色食品有限公司负担1406元；反诉案件受理费5800元，由被告资兴市东江天然绿色食品有限公司负担。

如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。

审　判　长　　朱建新

人民陪审员　　李　哲

人民陪审员　　陈阳志

二〇二一年十一月三十日

法官　助理　　曹　欣

书　记　员　　黄梦乔

附相关法条：

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。