欧大团、某某等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

广东省广州市番禺区人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）粤0113执异356号 异议人（案外人）：欧大团，男，1981年8月6日出生，汉族，住广东省雷州市。 异议人（案外人）：***，女，1982年10月22日出生，汉族，住广州市荔湾区。 申请执行人：深圳市华宫建设集团有限公司，住所地深圳市龙岗区南湾街道龙岗创新产业园**软件园A3栋12层。 法定代表人：***。 委托代理人：***，北京市京师（深圳）律师事务所律师。 委托代理人：**，北京市京师（深圳）律师事务所实习人员。 被执行人：***，男，1956年1月25日出生，汉族，住广州市越秀区。 本院执行申请执行人深圳市华宫建设集团有限公司（简称：华宫公司）与被执行人广州**文化传播有限公司、***装饰装修合同纠纷一案[（2022）粤0113执3629号案，以下简称“3629号案”]中，异议人欧大团、***向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2022年8月9日召开听证，现已审查终结。 异议人欧大团、***称，请求终止对位于广州市越秀区××路××号××房屋（以下简称：415、416房）的强制执行。事实和理由：异议人欧大团购买位于广州市越秀区××路××号××房屋被法院查封，异议人提出对查封执行异议，因异议人在2021年3月20日已向***、***夫妻合法购买了415、416房。第一，2021年3月20日异议人通过广州辉红房地产代理有限公司介绍购买该套房，总价286万元，签订有合法的购房合同（合同ＮＯ：0000369），房款按合约分三期支付。2021年3月20日支付定金16万元，2021年3月26日支付180万元至***在浦发银行的还贷账户还清抵押贷款，2021年4月30日支付完尾款90万元。第二，2021年4月16日415、416房已交付给欧大团使用，即进行装修，之后装修号搬家入住至今，于2021年5月开始交付水电费、物业管理费等。第三，买卖合同中约定业主方办理公证委托给欧大团，再由欧大团指定房产落名人，双方约定过户期限在2022年4月29日前。2021年4月30日双方在广州市中南公证处办理公证委托书，有效期一年（从2021年4月30日开始至2022年4月29日止）。2021年6月3日欧大团持该公证书到广州市不动产交易中心将该房屋网签过户给老婆***（网签合同编号：穗存量方合字21060014717号），同时与***沟通后，要求其补齐过户所需资料。第四，415、416房屋实际上是一个房屋有两个房号，需要业主回单位开张证明两个房号属于同一套房屋才可以过户到***名下，由于***、***夫妻原因未及时提供该证明，导致415、416房暂未过户到***名下。对于本次交易出现两份买卖合同说明如下：2021年3月20日***及妻子***与欧大团在中介公司签订的房地产买卖合同，2021年6月3日在不动产交易中心办理网签，欧大团作为***的委托代理人与***签订签订的《广州市存量房买卖合同》，两份合同的成交价格均为286万元，第一份合同没有约定过户时间，第二份合同是按照公证书的有效期书写的过户时间。415、416房是由欧大团和***共同购买并拥有的，买卖双方实际履行的合同为第二份合同即《广州市存量房买卖合同》，欧大团支付的价款作为该合同支付的房款。欧大团、***原为夫妻关系，当时我们夫妻名下已有两套房屋，没有购房资格了，所以通过办理离婚，将两套房子登记在欧大团名下，至此***取得购房资格才购买415、416房，且***是购买首套房屋，贷款的利息会低点。虽然我们是离婚了，但没有分家还是共同生活，想着都是双方的共同财产，就由欧大团一人去签订第一份合同。我们与***夫妻并非亲戚朋友关系，是通过中介介绍房源认识的，除415、416房的买卖关系外，没有其他经济往来。我们与***并没有恶意串通，当时欧大团与***在中介公司签订合同时，中介公司出示的不动产查册表显示415、416房没有被查封，是我方办理网签手续后415、416房才被查封的，当庭提交2021年3月20日在中介处打印的不动产查册表。2021年4月-8、9月我们进场装修，2021年12月份入住。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，欧大团在2022年4月法院查封415、416房之前，已与***、***夫妻签订了合法有效房地产买卖合同，在2021年4月16日已合法占有案涉房屋装修后并入住，于2021年4月30日前已支付完全部房款，且也非因欧大团原因未办理过户登记。因此，我们提出执行异议，请求法院解除对415、416房查封。 异议人欧大团、***为证明其主张，提交以下证据材料：1.日期2021年3月20日卖方***、***与买方欧大团、经纪方广州辉红房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》（ＮＯ：0000369）及附件，约定欧大团购买415、416房，总楼价286万元，交付使用时间为收齐楼款当天；同意支付经纪方居间服务费；定金16万元，承诺于2021年4月8日前支付180万元给卖方赎楼，去银行划扣；2021年4月30日前买方再支付90万元，同时双方前往公证处办理公证委托给买方等内容；2.2021年3月20日定金收据（16万元），2021年3月26日房款收据（180万元），2021年4月30日房款收据（90万元）和居间服务费收据（57200元），民生银行电子银行业务回单（付款）若干，欧大团名下民生银行个人账户对账单；3.2021年6月3日卖家***（委托代理人：欧大团）与买家***签约并备案的《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字2××7号），约定***购买415、416房，总金额286万元，自行交割方式交割房款；交付使用时间为卖方收齐楼款当天，于2022年4月29日前办理过户手续等；4.房屋内部照片，购买装修材料收据及销售清单，微信聊天截图；5.电费缴费、物业管理费缴费详情截图；6.2021年4月30日***、***夫妻在广州市中南公证处签署将415、416房的相关出售事宜委托给欧大团办理的委托书（有效期至2022年4月29日止）并进行公证，公证费发票；6.房地产证，欧大团、***结婚证（2020年12月16日结婚）及离婚证（2021年2月26日离婚），415、416房查册表打印件（日期为2021年3月20日）。 申请执行人华宫公司辩称，法院于2020年12月22日开庭审理，2021年10月做出一审判决，前述的买卖合同纠纷发生在一审审理过程中，***于2021年4月30日授权欧大团处理415、416房不动产登记变更事宜，2021年6月3日网签，具有明显逃避债务的主观恶意。欧大团与***恶意串通，假借委托变更案涉房屋登记事项，意图逃避债务，法院查封415、416房具有合法的事实依据415、416房所有权为***所有，房屋实际是在***控制之下，欧大团的执行异议不能成立。居间费的支付也不符合正常生活经验，正常情况下应当在房屋过户完毕后支付。2021年4月30日欧大团向***转账的90万元并没有备注款项性质，无法确认为购房款。欧大团主张其与***离婚是为了以***的名义申请高额贷款，但房屋是以全额转账的方式购买。2021年欧大团主张其已经将全部款项支付给***，但过户时间却约定在2022年4月，这不符合一般的交易习惯。欧大团在执行异议申请书中**，在7月中旬装修好搬家入住，但在庭审中**在202年12月左右入住，其***在前后矛盾，且异议人提交的2021年8月的电费只有7元，显然不符合正常居住的使用情况。异议人办理离婚以获取购房资格的行为属于逃避政策，且根据欧大团在庭审中的**，由于其不具备购房资格，因此其在2021年3月20日与***签订的房屋买卖合同无效。 被执行人***称，我系中山大学退休教师，我与中天爱音乐公司合作“羊城印象”项目，因资金需求较大，我进行了各种贷款，涉案工程是由“**公司”***负责装修及欠下工程，我公司因在装修合同加盖公章，故承担责任后果。因受疫情影响，文化活动不能进行，未能创收，并欠下相关费用。2021年初我与妻子***商量，将415、416房挂牌出售，经经纪***，415、416房以286万元出售给欧大团，双方签订合同，***收取定金16万元，2021年3月26日欧大团向浦发银行支付180万元贷款，同年4月中旬将415、416房交给欧大团，4月30日欧大团支付余款90万元给我，当天经纪方带着双方到公证处办理公证，之后在网上二维码本人确认网签给欧大团的太太***。收到的房款，我将一部分给***（共同财产她占一半）用***开支、医疗费用等，大部分款项用于偿还房贷尾款、“印象羊城”项目所致的相关贷款、人工费等，还余较大缺口。 经审查查明，415、416房（为同一房地产权证，证号××号）的登记权属人为***单独所有，用途为住宅，为房改房，房款付清，土地未办有偿使用手续。套内面积为63.28平方米。2022年4月的查册表显示原抵押权人为上海浦东发展银行，现无抵押登记信息、无居住权信息。 华宫公司与广州**文化传播有限公司、***装饰装修合同纠纷一案，本院作出（2020）粤0113民初22236号一审判决，判决：一、广州**文化传播有限公司、***向华宫公司连带清偿工程款889966.15元及资金占用损失；二、广州**文化传播有限公司、被告***向华宫公司连带返还保证金30万元；三、驳回华宫公司的其余诉讼请求。广州市中级人民法院作出（2021）粤01民终28696号二审判决，判决：一、维持（2020）粤0113民初22236号民事判决第二项；二、撤销（2020）粤0113民初22236号民事判决第三项；三、变更（2020）粤0113民初22236号民事判决第一项为；广州**文化传播有限公司、***向华宫公司连带清偿工程款889966.15元及利息（以889966.15元为本金，从2020年10月30日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；四、驳回华宫公司其余诉讼请求。该判决已生效。 2022年3月1日，本院立案执行前述判决，即3629号案。2022年3月15日，3629号案查封了415、416房。欧大团、***不服，向本院提出执行异议。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”，415、416***在***名下，3629号案查封执行415、416房符合法律规定，并无不当。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，根据异议人欧大团、***提交的证据材料及**，首先，在3629号案查封415、416房之前，欧大团已与原业主***签订了《房地产买卖合同》，缴纳了全部购房款。华宫公司以欧大团没有购房资格为由认为该合同无效的主张并不成立。其次，欧大团在缴纳全部购房款后，与***办理了出售415、416房事宜的公证委托手续，欧大团作为***的委托代理人与***签订《广州市存量房买卖合同》并办理网签备案手续，欧大团、***称实际履行的是《广州市存量房买卖合同》，并确认欧大团已交纳房款为该份合同的购房款。虽然对于欧大团、***为规避限购政策，通过离婚方式获取购房资格的做法不值得提倡，但是其办理的离婚登记手续仍是有效。再次，在查封415、416房前，415、416房已经交付欧大团、***占有使用，没有证据显示欧大团、***对于未办理过户手续存在过错。综上，异议人的异议理由符合上述法律规定，本案债权人华宫公司为一般金钱债权，不具有优先性，故欧大团、***主张的权利足以排除本案执行。对于欧大团、***要求中止执行415、416房的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第（十一）项、第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款、第二十八条的规定，裁定如下： 中止（2022）粤0113执3629号案对***名下位于广州市越秀区××路××号××房的执行。 当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。逾期未起诉的，本裁定即发生法律效力。 审判长　　*** 审判员　　易　洁 审判员　　庄　薇 二〇二二年十二月六日 书记员　　张　銮