北京公联交通枢纽建设管理有限公司与北京百旺奇利投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京0106民初15711号 原告：北京公联交通枢纽建设管理有限公司，住所地北京市丰台区西四环中路108号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京海润天睿（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京海润天睿（上海）律师事务所律师。 被告：北京百旺奇利投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡来广营中街甲一号朝来高科技产业园14号401B。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京登通律师事务所律师。 原告北京公联交通枢纽建设管理有限公司（以下简称公联公司）与被告北京百旺奇利投资管理有限公司（以下简称百旺奇利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年7月19日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2022年11月24日公开开庭进行了审理。原告公联公司委托诉讼代理人***，被告百旺奇利公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告公联公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告自2022年1月16日至2022年5月5日的租金286611.64元，2022年5月6日至2022年10月21日的占有使用费179610.19元及违约金165037.95元（暂计算至2022年10月21日，实际应付占有使用费及违约金按照被告实际支付之日计算）；2.请求判令被告承担原告本案律师费15000元；3.判令被告返还占有原告的物品及承租场地；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年9月15日原被告签署《租赁合同》，并于2017年4月签署《补充协议》，约定原告将位于北京市丰台区******交通枢纽地下一层、地上一层的场地（使用面积约748.46平方米）出租给被告，租赁期限为2016年1月16日至2026年1月15日（其中免租期为2015年10月16日至2016年1月15日），共计10年。履约保证金为77486元，租金及租金支付方式为：第一年度至第三年度（2016年1月16日-2019年1月15日）租金为852919.6元/年，被告每半年向原告支付租金426459.8元；第四年度至第六年度（2019年1月16日-2022年1月15日）租金为895565.6元/年，被告每半年向原告支付租金447782.8元；第七年度至第十年度（2022年1月16日-2026年1月15日）租金为940343.8元/年，被告每半年向原告支付租金470171.9元。2015年9月18日，原告将上述区域移交被告并签署《移交确认单》。根据《租赁协议》及《补充协议》的约定，被告应于2022年1月15日前向原告支付2022年1月16日至2022年7月15的房屋租金470171.9元，但在原告自2022年1月至3月陆续向被告出具《催款通知书》《律师函》的情况下，被告仍未支付前述租金。原告遂依据《租赁合同》第六条之规定于2022年4月28日向被告发出《解除函》，通知被告“1.正式解除《租赁合同》及《补充协议》，并于解除函送达之日起生效；2.被告应于收到解除函后十日内返还承租场地；3.被告应于收到解除函后十日内支付租金262781元、违约金35915.83元（租金及逾期付款违约金暂计算至2022年4月28日，实际应付租金及违约金按照本解除函实际送达被告之日计算），被告已缴纳的履约保证金77586元已按约抵扣违约金”，根据EMS物流跟踪记录，被告已于2022年5月5日签收《解除函》，至此原被告双方的协议已解除。被告逾期支付租金的行为已违反《租赁协议》相关规定，现依据《租赁协议》第六条之约定“在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，原被告中任何一方都不得违反各自的权利和义务，如违反则视为违约，违约方应向守约方支付违约金10万元，给守约方造成损失的，还应当赔偿给守约方造成的损失。被告迟延交付押金及租金的，每延迟一日，应按拖欠金额每日万分之五向原告支付违约金，超过60日未支付的，原告有权终止合同，所收押金作为违约**以没收，给原告造成损失的，还应当赔偿损失”，现原告为了维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼，恳请法院支持原告全部诉讼请求。 被告百旺奇利公司辩称：第一，原告系案涉租赁合同的违约方。原告整体的建筑物缺失有效的建设工程规划许可证，未办理施工许可证，未有有效的竣工验收报告，未办理竣工验收备案，导致所出租的地下租赁物不能办理地下空间备案，由此不能办理工商注册，因此地下租赁物无法进行招商使用，不能实现合同约定的目的。原告又怠于履行弥补上述瑕疵的义务，直至2021年9月6日才向北京市规划委重新申办建设工程规划许可证，导致其根本违反了《租赁合同》第四条第2款约定的“为乙方及乙方招商商户办理工商营业执照提供经营场所证明资料的义务”。原告作为出租一方，负有交付符合合同使用目的租赁房屋的合同主义务，其整体的建筑物缺失有效的建设工程规划许可证、未办理施工许可证、未有有效的竣工验收报告、未办理竣工验收备案，导致其交付的租赁物不能进行招商使用，其本身构成违约，虽《租赁合同》的上述约定，看似其履行的是合同的附随义务，但其与合同目的的实现、租赁物使用的用途具有牵连性，应被视为合同主义务的一个部分。这一点在《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第6条得到体现。第二，被告拒付租金的行为，是行使合同履行抗辩权，不是违约行为。鉴于原告甲方的强势地位，以及被告与原告上级股东单位的其他商业交易，虽原告提供的地下租赁物始终无法进行招商使用，但被告始终全额支付租金数年，但多年的巨大损失导致被告无力继续承受，因此在今年开始拒付半年租金，意在行使合同履行抗辩权，迫使原告尽快弥补建设项目瑕疵，以积极挽回自身损失。第三，鉴于原告违约在先，被告不存在违约行为，原告无权单方解除合同，被告有权要求原告继续履行合同。本案中的《租赁合同》及《补充协议》未陷入合同僵局，如果原告践行诚实信用原则，积极办理审核手续，办理地下空间备案手续，合同是可以继续履行的，这符合法律规定的鼓励交易原则。同时出租人与承租人合同的解除，也势必导致承租人与次承租人大量纠纷的发生，势必导致不必要的诉累，不利于社会和谐稳定。第四，被告未拖欠原告租金。根据被告提交的证据显示，且根据上述法律事实，由于原告的原因，地下298.46平米的租赁物始终空置至今无法使用，原告就该部分面积无权收取任何租金。但被告将该部分租金支付至2022年1月15日，截止该日期，该部分租金近200万元，远远大于被告应支付的地上部分租金，也远远大于原告所要求支付的租金。也就是说原告所要求支付的租金应该减去历年来被告多支付的地下部分的租金，以及减去北京市政府要求2022年度国有企业事业单位因疫情原因应该减免部分的租金，相减之后，被告无需再行支付原告所要求的租金，相反原告应退还被告多支付的租金。第五，原告的违约金诉请及律师费诉请没有任何事实及法律依据。综合以上五点，被告不同意原告的诉讼请求，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。在这里被告表示愿意与原告进行调解，请求法院进行主持，若原告坚持不进行调解，被告将提起反诉或另行起诉原告要求返还被告多支付的租金，并要求原告赔偿相应损失，承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证，并认定事实如下：2015年9月15日，公联公司（甲方）与百旺奇利公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方提供给乙方承包经营的场所位于北京市丰台区******交通枢纽地下一层使用面积约298.46平方米、地上一层使用面积约505.45平方米，使用面积共计为803.91平方米；甲方给予乙方3个月（2015年10月16日至2016年1月15日）免租期，乙方在免租期内完成方案审批、装修施工、招商及办理工商营业执照和国家、北京市商业经营所需的批准手续，承包经营期限自2016年1月16日至2026年1月15日共计10年，合同期满后双方要求续签在同等条件下，乙方有优先权；乙方于合同签订后5个工作日内向甲方缴纳押金77486元，承包结束后乙方注销在本项目所在地的营业执照，双方交接结清有关物业、设备及其他有关费用后5个工作日内退还；乙方承包经营期内，每年度1月15日前和7月15日前，分两次按照如下方式向甲方交纳招商经营场地使用费，免租期内不交纳；甲方按约定提供经营场所给乙方经营商铺，保证乙方独立自主经营，为乙方及乙方招商商户办理工商营业执照提供经营场所证明材料；乙方应按合同规定如期交纳有关费用，乙方经营的项目需得到甲方许可，不得违规转包，合作方不得分包；在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，甲乙双方中的任何一方都不得违反各自的权利和义务，如违反各自的权利和义务视为违约，违约方应向守约方支付违约金10万元，给守约方造成损失的，还应当赔偿给守约方造成的损失；乙方迟延交付押金及承包费的，每迟延一日，应按拖欠金额每日万分之五向甲方支付违约金，超过60日未支付的，甲方有权终止合同，所收取押金作为违约**以没收，给甲方造成损失的，还应当赔偿损失。 2017年4月19日，公联公司（甲方）与百旺奇利公司（乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2015年9月18日进行了租赁场所的交接，由于甲方要求***枢纽地上一层一号区域需避让消防设施及预留日常维护作业空间等原因，地上一层乙方实际使用的承租面积为450平方米，与原合同约定的承租面积相比减少了55.45平方米；原合同中第一条“合同标的物”变更为“甲方提供给乙方承租经营的场所位于北京市丰台区******交通枢纽，其中地下一层使用面积为298.46平米，地上一层使用面积为450平米，共计748.46平米”；原合同第三条“价金及支付”第2款变更为：乙方承包经营期内，每年度1月15日前和7月15日前分两次向甲方交纳租金，其中第七年度至第十年度（2022年1月16日至2026年1月15日）地下一层2.31525元、地上一层4.1895元/平方米/天，全年租金合计940343.8元/年，乙方向甲方支付半年租金470171.9元。 上述协议签订后，百旺奇利公司向公联公司支付租金至2022年1月15日，后未再支付租金。公联公司向本院提交其自2022年1月至4月多份催缴通知单，2022年3月24日***奇利公司发送的律师函，证明其***奇利公司催缴2022年1月16日至7月15日半年租金的事实。百旺奇利公司不认可其收到上述催缴通知单，但认可其收到律师函。 公联公司向本院提交其于2022年4月28日***奇利公司寄送的《解除函》、快递签收记录，证明合同解除通知于2022年5月5日送***奇利公司，双方之间的租赁合同关系已于2022年5月5日解除。该《解除函》中表明：由***奇利公司未于2022年1月15日前支付2022年1月16日至2022年7月15日的租金，经公联公司多次催缴仍未支付，公联公司依据双方合同约定，通知百旺奇利公司双方之间签订的《租赁合同》及《补充协议》于《解除函》送达之日解除，并要求百旺奇利公司于合同解除后十日内返还承租场地，并支付欠付租金、违约金等。百旺奇利公司不认可上述《解除函》及快递签收记录的真实性，称其未收到上述材料。公联公司称该《解除函》邮寄的收件人和地址为百旺奇利公司项目现场负责人***的地址，该收件信息与2022年3月24日邮寄的律师函的收件信息一致，且签收人均为同一人。 为证明其租赁的合法性和租赁场地符合租赁条件，公联公司向本院提交如下证据：1.北京市公联公路联络线有限责任公司（以下简称公联公路公司）国有土地使用权证；2.公联公路公司出具的授权委托书；3.建设用地规划许可证；4.建设工程规划许可证；5.建设工程消防验收意见书；6.前期准备工程协办单；7.公联公路公司向北京市国资委发送的《关于***交通枢纽、四惠交通枢纽配套服务设施办理工商注册及其它相关手续的请示》；8.《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京市公联公路联络线有限责任公司利用***、四惠交通枢纽配套服务设施从事经营活动涉及工商登记注册有关问题的意见》；9.《市建委（市国土局、市规划委）牵头负责的市政府扩大内需重大项目绿色审批通道确认表》；10.签到表，《公联枢纽公司会议议题汇总表》《枢纽公司会议记录单》。百旺奇利公司认可上述证据1至证据9的真实性，但不认可其证明目的，认为其中建设工程规划许可证已过期，不符合办理地下空间备案的条件，案涉租赁场地不具备租赁条件；无法核实证据10的真实性。 上述《解除函》发出后，百旺奇利公司转租商户中，地上一层一部分商户与百旺奇利公司的租赁合同已到期，一部分商户选择与公联公司重新签订租赁合同，一部分商户将场地于2022年5月5日交回，剩余一部分截至本案开庭时与百旺奇利公司的租赁合同尚未到期，为证***奇利公司在公联公司《解除函》发出后对案涉租赁场地的占有使用情况，公联公司向本院提交与其中部分商户的谈判记录、新签订的租赁合同等。百旺奇利公司不认可上述证据的合法性，亦无法核实其真实性，公联公司单方解除合同并与租户直接达成协议侵害了百旺奇利公司的合法权益。 为证明其他损失，公联公司向本院提交其与北京海润天睿律师事务所签订的民商事诉讼委托代理合同、代理费付款凭证和收款发票，证明其为实现合法权益，支出律师代理费15000元。百旺奇利公司不认可上述证据的证明目的，称真实性无法核实。 百旺奇利公司辩称由于案涉租赁场地所在建筑物缺失有效的建设工程规划许可证，未办理施工许可证，无有效的竣工验收报告，未办理竣工验收备案，公联公司又怠于履行弥补上述瑕疵的义务，导致其承租的地下部分不能办理地下空间备案，由此不能办理工商注册，无法进行招商使用，不能实现合同约定的目的，公联公司应就此承担违约责任。公联公司对此不认可，称其可以办理地下空间备案等相关手续，实际情况是百旺奇利公司一直未招商，将地下一层作为办公场所使用。为此，百旺奇利公司向本院提交如下证据：1.建设工程规划许可证；2.施工许可证、竣工验收备案网络查询结果；3.2021年9月6日公联公路公司向北京市规划和自然资源委员会出具的《情况说明》；4.百旺奇利公司分别于2017年10月31日、11月1日、11月9日向公联公司发送的《关于协助办理***交通枢纽地下商业地下空间备案手续的请示》。以上用以证明由于公联公司租赁物建设手续明显瑕疵，导致地下空间使用不符合北京市政府关于地下空间使用的规定，始终无法办理地下空间备案，从而无法进行招商及办理相应的工商注册手续，因此案涉租赁物地下298.46平方米的场地无法按照约定合同目的使用，客观事实上亦始终空置，公联公司怠于履行合同义务的行为明显违反诚实信用原则，构成违约。公联公司认可上述证据的真实性，但不认可其证明目的，称公联公司一直在积极配合提供登记注册所需材料，地下承租部分未办理地下空间备案是由***奇利公司未成功招租，后因百旺奇利公司称其与京东公司拟达成战略合作协议，公联公司为促成双方合作配合其向相关主管部门申请重新核发许可证。为此公联公司向本院提交案涉场地地下一层一商户办理的北京市普通地下室使用登记备案证明，证明案涉租赁场地可以办理地下空间备案。百旺奇利公司认可该证据的真实性，但认为上述办理区域非案涉租赁区域，且办理时间为2021年8月，不能证明案涉租赁地下一层场地可以办理地下空间备案。百旺奇利公司另向本院提交：1.2022年4月11日百旺奇利公司针对公联公司于2022年3月24日发送的《律师函》作出的《回复函》，证***奇利公司是在公联公司始终无法完善租赁物使用手续的情况下拒付的半年租金，意在行使合同履行抗辩权，其并不存在违约行为。公联公司认可该证据的真实性，但不认可其证明目的。2.北京市人民政府关于印发《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》的通知，证明按照相关规定要求，公联公司应减免百旺奇利公司2022年6个月的租金。公联公司认可该证据的真实性，但不认可其证明目的。为此，公联公司向本院提交《北京市人民政府国有资产监督管理委员会等7部门关于减免服务业小微企业和个体工商户房屋租金有关事项的通知》，证明租金减免是要按照一定的方式和流程办理的，百旺奇利公司并未向其申请减免。百旺奇利公司不认可该证据的证明目的。 本院认为，公联公司与百旺奇利公司就案涉北京市丰台区******交通枢纽地下一层、地上一层使用面积748.46平方米的场地签订的《租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据双方的合同约定，百旺奇利公司应于2022年1月15日前向公联公司支付2022年1月16日至2022年7月15日的租金，***奇利公司并未依约支付，在公联公司多次催促之下仍未支付，已构成违约，公联公司于2022年4月28日***奇利公司寄送《解除函》，要求解除与百旺奇利公司之间的租赁合同关系，该解除通知于2022年5月5日签收，现公联公司认为案涉《租赁合同》及《补充协议》于2022年5月5日已经解除，本院对此不持异议。合同解除后，百旺奇利公司应将租赁场地返还给公联公司，并应支付合同解除之日以前欠付的租金，因此本院对公联公司要求百旺奇利公司返还租赁场地，并支付2022年1月16日至5月5日租金的诉讼请求予以支持。对于公联公司主张2022年5月6日之后的占有使用费问题，由于公联公司已经与部分商户直接沟通，部分商户已经撤场，或与公联公司重新签订租赁合同，该部分的占有使用费以公联公司提交的材料予以支持，剩余截至本案开庭时尚有三家与百旺奇利公司的租赁合同未到期，该部分的使用费数额的截止日暂以公联公司主张的2022年10月21日为准计算，剩余部分可待商户实际腾退、重新签订合同或百旺奇利公司实际腾退日期确定后视具体情况再行主张。对于公联公司主张的违约金，有合同依据，本院对此予以支持，但对于其中的计算基数本院酌情予以调整，百旺奇利公司已经交纳的押金77486元在总数额中抵扣。对于公联公司要求百旺奇利公司支付律师费的诉讼请求，无合同和法律依据，本院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条规定，判决如下： 一、北京百旺奇利投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京公联交通枢纽建设管理有限公司2022年1月16日至2022年5月5日的租金286611.64元； 二、北京百旺奇利投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京公联交通枢纽建设管理有限公司2022年5月6日至2022年10月21日的占有使用费179610.19元； 三、北京百旺奇利投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京公联交通枢纽建设管理有限公司违约金22514元，并以286611.64元为基数自2022年1月16日起至欠付租金实际支付之日止按照日万分之五的标准支付违约金； 四、北京百旺奇利投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内将北京市丰台区******交通枢纽地下一层、地上一层使用面积748.46平方米场地腾退给北京公联交通枢纽建设管理有限公司； 五、驳回北京公联交通枢纽建设管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9337.74元，由北京百旺奇利投资管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审判员　　** 二〇二三年二月二十八日 书记员　　**